建売と中古どっちがいい？近畿の実数で比べた1265万円差と控除と手数料

近畿の実数で比べると、中古のほうが1,265万円安くて12.1平方メートル広いという結果になります。

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2024年度のフラット35利用者調査の近畿圏です。新築建売の所要資金が3,826.5万円、中古戸建の購入価額が2,560.8万円でした。住宅面積は102.0平方メートルと114.1平方メートルです。

つまり安いほうが広いという、価格と面積が逆になる関係です。

ただし中古には差し引くものが3つあります。仲介手数料が約91万円かかる、住宅ローン控除が3年短い、品確法の10年保証がないことです。

省エネの区分によって控除の枠が変わる仕組みは省エネ基準適合住宅とZEH水準省エネ住宅の違いは？どこに書いてあるかと確認方法にまとめています。

もう1つ、近畿だけの特徴があります。利用件数は中古戸建1,214件が新築建売881件を上回る。全国と首都圏は新築のほうが多いので、近畿は逆の構造です。

この記事では、価格・面積・件数・仲介手数料・住宅ローン控除・保証・返済額の7つを公的な調査と条文の数字だけで並べます。

建売と中古は近畿の実数で1265万円の差

まず金額から押さえます。公的な調査に近畿圏の5項目が出ているので、感覚で比べる必要はありません。

建売3826.5万円に対して中古戸建2560.8万円

2024年度フラット35利用者調査の近畿圏です。調査は借換えを除いた実際の融資利用者を集計したものです。

項目	新築建売	中古戸建	差
購入価額・所要資金	3,826.5万円	2,560.8万円	1,265.7万円
世帯年収	622.1万円	526.5万円	95.6万円
年収倍率	6.8倍	5.5倍	1.3倍
手持金	282.3万円	209.5万円	72.8万円
融資金	3,290.8万円	2,168.4万円	1,122.4万円
総返済負担率	25.1％	20.7％	4.4ポイント
平均年齢	41.3歳	44.9歳	3.6歳

注目したいのは年収倍率です。新築が6.8倍、中古が5.5倍で、中古を選ぶ人は年収に対する借入が軽いことになります。

総返済負担率も25.1パーセントと20.7パーセントで4.4ポイント違います。同じ年収でも、中古を選ぶと毎月の負担が軽くなる形です。

建売と中古の価格差は全国と首都圏でも1000万円超

近畿だけの傾向ではありません。全国と首都圏も並べます。

地域	新築建売	中古戸建	差
全国	3,826.1万円	2,573.1万円	1,253.0万円
首都圏	4,363.1万円	3,221.6万円	1,141.5万円
近畿圏	3,826.5万円	2,560.8万円	1,265.7万円

近畿は全国とほぼ同じ価格水準です。首都圏より新築建売が536.6万円安いのが特徴で、近畿は首都圏より536.6万円安く手が届きやすいだと言えます。

建売と中古の差は近畿がもっとも大きい

地域を全部並べると傾向がはっきりします。5地域すべてで中古が1,000万円以上安いという結果です。

地域	新築建売	中古戸建	差
全国	3,826.1万円	2,573.1万円	1,253.0万円
首都圏	4,363.1万円	3,221.6万円	1,141.5万円
近畿圏	3,826.5万円	2,560.8万円	1,265.7万円
東海圏	3,249.3万円	2,293.6万円	955.7万円
その他地域	3,094.9万円	2,062.3万円	1,032.6万円

近畿圏の差1,265.7万円は5地域のなかでいちばん大きいという結果でした。近畿は5地域で最も価格差が開いているということになります。

新築建売の価格を見ると、首都圏4,363.1万円に対して近畿圏は3,826.5万円です。全国平均の3,826.1万円とほぼ同じで、近畿は新築が特別に高い地域ではありません。

建売と中古は面積が逆転する

価格の次に見るのは面積です。安いほうが12.1平方メートル広いという結果ので、ここは押さえてください。

建売より中古が住宅で12.1平方メートル広い

項目	新築建売	中古戸建	差	坪に直すと
住宅面積	102.0平方メートル	114.1平方メートル	12.1平方メートル	3.66坪
敷地面積（中央値）	117.0平方メートル	134.5平方メートル	17.5平方メートル	5.29坪

住宅面積で3.66坪、敷地面積で5.29坪です。中古のほうが1部屋ぶん広いと考えてよい差です。

理由は土地の値段です。同じ予算なら古い家のほうが17.5平方メートル広い土地に建つので、新築の建売は土地を小さく割って価格を抑えています。

建売は敷地を小さく割って価格を抑えている

当社が関西6府県の新築戸建3,143件をレインズで数えたところ、大阪府1,278件と兵庫県933件で70.4パーセントを占めていました。

注文住宅との価格差1366万円は建売にすればよかったと言われる5つの理由｜注文住宅との差1366万円に、条文と数字でまとめています。

都市部に供給が集中しているので、敷地を小さく割らないと価格が上がってしまうという構造です。旗竿地が多い理由もここにあります。詳しくは旗竿地とは？デメリットと恥ずかしいと言われる理由と後悔しない条件を解説にまとめています。

近畿では中古戸建のほうが利用件数が多い

もう1つ、近畿だけの特徴があります。フラット35の利用件数で中古が新築を上回っているという点です。

建売881件に対して中古戸建は1,214件

地域	新築建売の件数	中古戸建の件数	どちらが多いか
全国	6,364件	5,639件	新築が725件多い
首都圏	3,067件	1,832件	新築が1,235件多い
近畿圏	881件	1,214件	中古が333件多い

全国と首都圏は新築のほうが多いのに、近畿だけ中古戸建が333件多いという結果です。

フラット35の利用者に限った数字なので市場全体ではありませんが、近畿では中古戸建が選ばれている割合が高いとは言えます。

建売より中古が選ばれるのは立地の差

価格差だけなら全国も首都圏も同じです。近畿だけ中古が多い理由は古い住宅地が駅に近い位置にあることだと考えています。

大阪も神戸も京都も、鉄道の歴史が古い分だけ駅から徒歩10分以内の住宅地はすでに埋まっているという事情があります。新しい分譲地は駅から離れた位置になります。

だから駅近を優先すると中古、建物の新しさを優先すると新築という選び方になります。この記事の後半で判断軸を整理します。

建売の供給は大阪と兵庫に70.4パーセント集中

中古が多い理由のもう半分は新築の供給の偏りです。当社が関西6府県の新築戸建をレインズで数えた結果を置きます。

府県	新築戸建の在庫	構成比
大阪府	1,278件	40.7％
兵庫県	933件	29.7％
京都府	473件	15.0％
奈良県	274件	8.7％
滋賀県	168件	5.3％
和歌山県	17件	0.5％
合計	3,143件	100％

大阪と兵庫で70.4パーセントです。京都・奈良・滋賀・和歌山で探すと新築の選択肢が少ないので、新築にこだわると府県をまたぐ必要が出てくることになります。

逆に中古戸建は府県による偏りが小さくなります。どの地域にも既存の住宅地があるからです。これも近畿で中古が選ばれる理由のひとつだと考えています。

建売と中古で仲介手数料が変わる

ここが金額に直結します。売主が個人か宅建業者かで手数料が変わるという仕組みです。

建売は0円で中古2,560万円なら約91万円

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法46条と国土交通省の告示で決まっています。取引額400万円超は3パーセント＋6万円（別途消費税）です。

物件	価格	手数料の計算	税込
中古戸建（近畿平均）	2,560.8万円	2,560.8万円×3％＋6万円＝82.8万円	約91.1万円
新築建売（近畿平均）	3,826.5万円	当社は0円	0円

なぜ差が出るのか。中古住宅は売主が個人なので、買主が手数料を払うのが原則です。新築の建売は売主が宅建業者なので、売主から手数料が出る取引なら買主は0円になるという仕組みです。

仕組みの詳細は建売の仲介手数料はいくら？無料になる物件とならない物件にまとめています。

手数料を含めると価格差は1174万円になる

手数料を足して比べ直します。

項目	新築建売	中古戸建
物件価格	3,826.5万円	2,560.8万円
仲介手数料	0円（当社）	約91.1万円
合計	3,826.5万円	2,651.9万円
差	—	1,174.6万円

手数料を入れても中古が1,174.6万円安いという結論は変わりません。手数料91万円は価格差の7.2パーセントにすぎないことになります。

建売以外でも買取再販なら手数料0円になる

中古はすべて手数料がかかるわけではありません。売主が宅建業者なら0円になる物件があるという点を押さえてください。

取引態様	売主	買主の仲介手数料
売主	宅建業者が直接販売	0円（仲介が入らない）
媒介（買取再販）	宅建業者	0円にできる場合がある
媒介（個人売主）	個人	原則かかる（上限3％＋6万円）
代理	宅建業者の代理	0円になることが多い

見るのは販売図面の取引態様の欄です。宅地建物取引業法34条2項は、注文を受けたときは遅滞なく取引態様の別を明らかにしなければならないと定めています。聞けば答える義務があります。

買取再販の中古は手数料0円かつ住宅ローン控除が13年になる可能性があります。新築の建売と条件が近づくので、候補に入れる価値があります。

建売と中古で住宅ローン控除が42万円変わる

税金の側です。控除期間が新築13年・中古10年で3年違うのが要点です。

建売は控除13年で中古より42万円多い

買い方	借入限度額	年間の上限	控除期間	最大の合計
新築の建売（省エネ基準適合・令和8年入居）	2,000万円	14万円	13年	182万円
個人から買う中古（その他の住宅）	2,000万円	14万円	10年	140万円
個人から買う中古（認定住宅等）	3,000万円	21万円	10年	210万円
宅建業者の買取再販	新築と同じ枠	—	13年	新築と同じ

同じ省エネ基準適合住宅なら新築が182万円、中古が140万円で42万円の差です。新築が有利になります。

ところが3行目を見てください。中古で認定住宅等の書類が残っていれば210万円になり、新築の182万円を28万円上回ります。

中古の書類が残っていれば建売を28万円上回る

認定住宅等とは認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の総称です。前の所有者が取得した認定通知書や住宅性能評価書が引き継がれているかで決まります。

新築の建売なら新築は売主が宅建業者なので書類が残るという違いがあります。ここは新築の確実さです。中古の控除の詳細は中古住宅の住宅ローン控除｜10年か13年かは売主で決まる。昭和57年の境目も解説にまとめています。

建売にはない昭和57年1月1日という境目

中古の控除にはもう1つ条件があります。築年数の要件は2022年に撤廃されたが、代わりに建築年の基準が入ったという形です。

注意したいのは床面積です。登記簿の面積で50平方メートル以上が必要なので、図面52平方メートルでも登記簿49平方メートルになることがあります。

新築の建売なら床面積は90平方メートル前後が中心なので、この条件でつまずくことはほぼありません。中古でコンパクトな物件を検討する場合だけ、契約前に登記簿を確認してください。

建売と中古では保証がまるで違う

ここが金額に出ない差です。品確法の10年保証は新築住宅だけに付きます。

建売の売主は品確法95条で10年の責任を負う

住宅の品質確保の促進等に関する法律95条を読みます。新築住宅の売買契約において売主は買主に引き渡した時から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について担保の責任を負うと定めています。

さらに2項で買主に不利な特約は無効なので10年は縮められないとされています。売主が短くすることはできません。

売主	瑕疵担保責任	根拠	対象
新築住宅の売主（宅建業者）	引渡しから10年	品確法95条	構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分
中古住宅の売主（宅建業者）	引渡しから2年以上	宅建業法40条	契約不適合責任全般
中古住宅の売主（個人）	特約で決まる	民法（特約で短縮可）	契約内容次第

3行目が中古の実情です。個人が売主の中古住宅は、契約書の特約で責任期間が3か月などに短縮されていることがあります。引渡し後3か月を過ぎた雨漏りは自分で直すことになります。

建売と違い中古の瑕疵保険は任意になる

中古住宅にも既存住宅売買瑕疵保険という仕組みがあります。ただし新築のように法律で義務づけられているものではありません。

検査に合格しないと付けられないので、築年数が古い家や検査で不適合になる家は保険が使えません。付けられるかどうかは物件ごとの判断になります。

建売は設計住宅性能評価書で等級を確認できる

保証の次に効くのが性能の確認です。新築は設計住宅性能評価書で等級が読めるという違いがあります。

当社が実測したレインズの販売図面224枚では、性能が書かれていたのは4パーセントだけでした。つまり図面では分からないので、新築でも書面を取り寄せる必要があります。

確かめたいこと	新築の建売	中古戸建
断熱等性能等級	設計住宅性能評価書で確認できる	取得していない物件が多い
耐震等級	同じ書面で確認できる	同じく取得していないことが多い
確認済証・検査済証	売主が保管している	紛失していることがある
地盤調査報告書	売主が保管している	残っていないことが多い
建物の履歴	新築なので履歴なし	増改築やシロアリ履歴を確認する

中古で書面が残っていない場合はホームインスペクションで現況を見るしかありません。書面で確かめられない分を目視で埋めるという形になります。詳しくはホームインスペクションとは？費用相場と新築の建売で見る場所を解説にまとめています。

建売と中古の月々の返済を35年で比べる

最後に金額をまとめます。近畿の平均的な融資金で35年を計算すると差が見えます。

建売と中古の月々の差は46,147円

2026年9月のフラット35の金利で、取扱金融機関のうち最も多い金利は融資率9割以下で年3.460パーセントでした。元利均等で計算します。

項目	新築建売	中古戸建	差
融資金	3,290.8万円	2,168.4万円	1,122.4万円
月々の返済	135,269円	89,122円	46,147円
35年の総返済額	56,812,980円	37,431,240円	約1,938万円

月々で46,147円の差です。35年で約1,938万円になります。この差額で何を買っているのかが判断の軸になります。

建売と中古を手持金と手数料込みで比べる

項目	新築建売	中古戸建
手持金	282.3万円	209.5万円
35年の総返済額	5,681.3万円	3,743.1万円
仲介手数料	0円（当社）	91.1万円
合計	5,963.6万円	4,043.7万円
差	—	約1,920万円

約1,920万円の差です。ただしこの数字には中古の修繕費が入っていません。

築20年の戸建なら外壁・屋根・給湯器・水回りの更新時期が重なります。新築なら15年ほど先に来る支出が、中古では数年以内に来ることになります。建売の10年後の費用は建売で後悔する9つの場所｜販売図面224枚を実測して分かった原因にまとめています。

建売と違い中古は借入期間が短くなる銀行がある

返済額の話にもう1つ変数があります。築年数で借入期間を制限する銀行があるという点です。

銀行の住宅ローンは建物の法定耐用年数や築年数から借入期間の上限を決める商品があります。木造なら築20年の物件で期間が25年までに制限される、といった形です。

一方でフラット35は借入期間の上限を年齢だけで決めていて築年数の制限がありません。技術基準に適合して適合証明書が取れれば、中古でも35年を選べます。

項目	新築の建売	中古戸建
フラット35の借入期間	年齢で決まる（最長35年）	年齢で決まる（最長35年）
銀行の住宅ローン	最長35〜50年	築年数で短くなる商品がある
適合証明書	売主が取得済みのことが多い	買主側で手配することが多い

中古で期間が短くなると月々の返済が上がります。価格差1,265万円の有利さが、期間の短縮で目減りすることがあります。フラット35の条件はフラット35のデメリットは？団信と適合証明書と床面積50㎡の条件を解説にまとめています。

建売と中古はどっちを選ぶか｜新築と中古の違いで決める

数字が並んだところで、新築と中古はどっちを選ぶかの決め方です。得かではなく1,265万円で何を買うかで決めるのが結論です。

建売が向いているのは保証と控除を取りたい人

とくに1つ目と5つ目は中古では手に入りません。10年保証と手数料0円は新築の建売だけの条件です。

中古が向いているのは広さと立地を取りたい人

4つ目を選ぶ場合はリフォーム費用を価格に足して比べ直す必要がある必要があります。外壁と屋根と水回りをまとめて直すと数百万円かかります。

建売なら仲介手数料は0円で調べます

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。中古戸建の場合は売主が個人だと手数料がかかりますが、宅建業者の買取再販なら中古でも0円になる物件があります。

どちらを選ぶ場合でも、手数料がかかるのかどうかを先に調べてから比べたほうが正確です。取引態様の見方は建売業者とは？一覧と選び方とパワービルダーとハウスメーカーの違いにまとめています。

建売と比べる前に中古の見積を先に取る

最後に実務の順番です。中古は見積を価格に足してから比べる必要がある必要があります。

この5つは築20年前後の戸建でまとめて来ます。見積を取らずに価格だけで比べると、1,265万円の差が数百万円まで縮むことがあります。

当社は中古を検討される場合、内見のときに施工会社を同行させて概算を出します。新築の建売と並べるには、その金額まで入れないと比べられません。

建売と中古に関するよくある質問

建売と中古はどのくらい価格が違いますか。

2024年度フラット35利用者調査の近畿圏では、新築建売の所要資金が3,826.5万円、中古戸建の購入価額が2,560.8万円で、差は1,265.7万円でした。全国では1,253.0万円、首都圏では1,141.5万円の差です。

中古のほうが狭いのではないですか。

逆です。近畿圏の住宅面積は新築建売102.0平方メートル、中古戸建114.1平方メートルで、中古のほうが12.1平方メートル広いという結果でした。敷地面積も117.0平方メートルと134.5平方メートルで中古が17.5平方メートル広いです。

中古だと仲介手数料はいくらかかりますか。

売主が個人の場合、上限は取引額の3パーセント＋6万円に消費税です。2,560.8万円なら約91.1万円になります。新築の建売は売主が宅建業者なので、当社は仲介手数料0円でお取り扱いできます。

住宅ローン控除はどちらが有利ですか。

同じ省エネ基準適合住宅なら新築が有利です。新築は13年で最大182万円、個人から買う中古は10年で最大140万円なので42万円の差です。ただし中古で認定住宅等の書類が残っていれば10年で210万円になり、新築を28万円上回ります。

中古に10年保証は付きますか。

付きません。品確法95条の10年の瑕疵担保責任は新築住宅の売主にだけ課されています。中古は宅建業者が売主なら宅建業法40条で2年以上、個人が売主なら契約の特約で決まります。

月々の返済はどのくらい違いますか。

近畿圏の平均的な融資金で35年・元利均等・金利3.460パーセントで計算すると、新築建売が135,269円、中古戸建が89,122円で月46,147円の差です。35年の総返済額では約1,938万円の差になります。

近畿では中古のほうが多く選ばれているのですか。

フラット35の利用件数では近畿圏だけ中古戸建1,214件が新築建売881件を上回っています。全国は新築6,364件・中古5,639件、首都圏は新築3,067件・中古1,832件なので、近畿は逆の構造になっています。

中古の修繕費はどのくらい見ておけばいいですか。

物件によって大きく変わるので一律には言えません。築20年前後だと外壁・屋根・給湯器・水回りの更新時期が重なるため、購入後すぐに費用が発生する前提で価格を比べてください。

建売と中古は5つを数字にして並べる

最後に手順を残します。比べるのは5つだけです。

覚えておく数字は3つです。近畿の価格差1,265.7万円、面積差12.1平方メートル、控除の差42万円。この3つの数字で最初の絞り込みができるようになります。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。中古戸建も扱っていますので、同じ予算で両方の候補を出して並べた表をお渡しします。気になる物件があればお知らせください。