ホームインスペクションとは？費用相場と新築の建売で見る場所を解説

ホームインスペクション（住宅診断）は、建築士などの専門家が住宅の状態を調べるサービスです。中古住宅で使うものというイメージが強いのですが、ホームインスペクションは新築の建売でこそ効きます。

理由はひとつです。役所の完了検査には、床下と小屋裏に人が入って確認する工程がありません。つまり検査済証が出ていても、その2か所は誰も見ていないということです。

いちばん多い失敗は、床下と小屋裏を一度も見ないまま引渡しを受け、住み始めてから断熱材の入れ忘れや配管の不具合に気づくケースです。引渡し後に見つかると、原因がいつ生じたのかを証明するのが難しくなります。

この記事では、ホームインスペクションで実際に何をどう見るのか、費用の相場はいくらか、どのタイミングで依頼すればいいのか、そして費用をかけずにできる見極め方まで、実際のホームインスペクションで分かることをもとに解説します。

ホームインスペクションとは？住宅診断・建物状況調査との違い

ホームインスペクションとは、住宅の劣化状況や不具合の有無を、専門家が調べて報告するサービスです。日本語では住宅診断と呼ばれます。

よく似た言葉に建物状況調査がありますが、これは宅建業法で定められた正式名称です。中身はほぼ同じですが、法律上の位置づけが違います。

呼び方	位置づけ
ホームインスペクション	一般的な呼び名。調べる範囲や項目は会社ごとに幅がある
住宅診断	ホームインスペクションの日本語表現。ほぼ同義
建物状況調査	宅建業法で定められた名称。国が定めた講習を修了した建築士が、決まった項目を調べる

ホームインスペクションは原則として非破壊検査です

壁を剥がしたり床を開けたりはしません。目で見て、触って、測るのが基本です。床下点検口や小屋裏点検口から中を確認し、レーザーで傾きを測り、打診棒で叩いて音を聞く。そういう調べ方になります。

なぜ新築の建売でもホームインスペクションが必要なのか

これがこの記事でいちばん伝えたい点です。新築でホームインスペクションを勧める理由は、ここに尽きます。

新築住宅は建築確認を受け、完成後に完了検査を受けます。検査に通れば検査済証が交付されます。ところがこの完了検査には、床下・小屋裏・天井裏に人が入って確認する工程が含まれていません。

場所	完了検査	住んでから気づく不具合の例
床下	対象外	配管の水漏れ、基礎のひび割れ、断熱材の脱落
小屋裏・天井裏	対象外	雨漏りの初期の形跡、断熱材の入れ忘れ・敷き詰め不足

断熱材が壁の一部に入っていない、という物件は珍しくありません。断熱等級5の家でも、施工に抜けがあれば性能は出ません。そして壁が閉じてしまえば、外からは絶対に分かりません。

ホームインスペクションの費用相場｜新築は4万〜7万円

対象	内容	費用の目安
新築（建売・分譲マンション）	基本調査（目視）	4万〜7万円
中古の一戸建て（30坪程度）	基本調査（目視）	5万〜7万円
詳細検査	目視では判断できない部分も調べる	6万〜12万円

所要時間は目視の調査でおよそ3時間。目視で判断できない調査も同時に行う場合は、さらに1時間程度かかります。

3,000万円の物件に対して5万円なら、価格の0.2%以下です。この金額で、完了検査でも見ていない床下と小屋裏を専門家に見てもらえると考えると、判断しやすくなると思います。

ホームインスペクションで実際に見る場所と判定の基準

ホームインスペクションを「見てもらう」と言っても、具体的に何をしているのか分からないと思います。実際の診断の中身を、項目ごとに説明します。

床と壁の傾きは、数字で判定できます

木造住宅の床は、完全に水平ということはありません。部分ごとに多少のたわみが出るので、2か所以上を測ってその差を見ます。

測定	道具	判定の目安
床の傾き	レーザーレベラー	1000分の6を超えると欠陥の可能性
壁の垂直	レーザーレベラーを入隅に当てる	同じく1000分の6

レーザーレベラーは、器具の中でレーザーが振り子のようにぶら下がっていて、重力に対して直角の線を示す仕組みです。建物の入隅（隅っこの角）にレーザーを当てると、傾きが一目で分かります。1000分の6とは、1メートル進んで6ミリ傾くという意味です。

床はスリッパを脱いで歩きます

これは知っておくと役に立ちます。ふわふわのスリッパを履いていると、床のきしみや微妙な沈みに気づけません。診断する側は基本的にスリッパを履かずに歩きます。内見のときも、気になる部屋では一度脱いで歩いてみてください。

基礎は叩いて調べます

打診棒で基礎を叩き、音の違いから内部の空洞を探します。シュミットハンマーという道具でコンクリートの圧縮強度も測れます。新築の基礎コンクリートの内部に木片などの異物が混入していたという実例もあります。基礎の欠陥は建物の寿命に直結するので、ここは丁寧に見る部分です。

ベランダは勾配を見ます

勾配が全くないベランダは、設計ミスの可能性があります。水が流れずに溜まると、防水層の劣化が早まります。表面のトップコートの状態も合わせて確認します。

建物以外を測る会社もあります

項目	見るもの
放射線量	周辺環境を含めた線量。年間の被ばく量に換算して判断する
電磁波	分電盤や配線まわり
ホルムアルデヒド	内装材から出る化学物質の濃度
地デジ電波	アンテナで受信できるか（受信できないとケーブルTVの契約が必要になる）

ここまでやる会社は多くありませんが、ホームインスペクションの依頼先を選ぶときの比較材料になります。同じ費用でも調べる範囲に差があるので、見積もりを取るときに項目表を出してもらってください。

築8年の建売をホームインスペクションしたら実際どうだったか

実例があると分かりやすいので、築8年のパワービルダーの建売をホームインスペクションした結果を紹介します。数字が出てくるので、判断の目安として使えると思います。

項目	結果
床の傾き	1000分の2（欠陥が疑われる目安は1000分の6超）
壁の垂直	レーザーで入隅を測定。基準内
小屋裏	雨漏りの形跡なし。断熱材もしっかり施工されていた
柱・梁の接合金物	規定どおり施工済み
床下	築8年の割に傷みなく、腐食や水漏れの形跡なし
外壁のコーキング	劣化はしているが、まだ問題ないレベル
放射線量	年間およそ0.7ミリシーベルト（悪い例では24〜25になる）

だからこそ、会社名ではなくその1棟を見る必要があります。ホームインスペクションは、その1棟を見るための手段です。

2018年の宅建業法改正でホームインスペクションはどう扱われたか

ホームインスペクションを取り巻く制度は、2018年4月1日に大きく動きました。宅地建物取引業法が改正され、建物状況調査に関する3つのことが定められています。

• 媒介契約書に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を交付すること
• 調査を実施した場合、その結果の概要を重要事項として買主に説明すること
• 契約が成立したとき、建物の状況について当事者双方が確認した事項を書面で交付すること

ただし「実施すること」は義務ではありません

ここを誤解している方がとても多いのですが、インスペクションの実施そのものが義務化されたわけではありません。実施するのであれば、その結果を説明しなさいという制度です。

そして重要なのが対象範囲です。この制度は中古住宅が対象で、新築は含まれません。つまり新築こそ、買主が自分から動かないと誰も床下を見てくれない、という構造になっています。

ホームインスペクションは誰が調べるのか

建物状況調査を行えるのは、国が定めた講習を修了した「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士です。依頼先を選ぶときは、この資格を持っているかを確認してください。

ホームインスペクションを依頼するタイミングは契約前がベストです

タイミング	できること	評価
契約前	結果を見てから買うかどうかを決められる。価格交渉の材料にもなる	もっとも良い
契約後・引渡し前	見つかった不具合の補修を求められる	次善
引渡し後	補修を求めにくくなる。いつ生じた不具合か証明しづらい	遅い

結論としては、契約前に入れるのが理想です。ただし建売は決断のスピードが求められる商品なので、日程の調整が必要になります。売主や仲介会社に「インスペクションを入れたい」と早い段階で伝えておくと、段取りが組みやすくなります。

費用をかけずにできる見極め｜建築中の現場を見に行く

ホームインスペクションを入れられない事情がある方に、お金をかけずにできて効果も大きい方法があります。建築中の現場を、外から見に行くことです。

現場が汚い会社は見えない部分も雑になりがちです

見るところ	危ない現場	良い現場
ゴミ・端材	放置されて散らかっている	まとめて置かれている
資材	雨ざらしになっている	養生がされている
タバコ	吸い殻が落ちている	見当たらない

ゴミが散らかったまま帰る現場は、職人のモラルがその程度だということです。見えるところがそうなら、壁の中のビス打ちや断熱材の入れ方も同じかもしれない、と考えるのが自然です。

検討している分譲地が建築中なら、通勤や買い物のついでに前を通ってみてください。費用はゼロです。

完成後でも「表面の雑さ」は判断材料になります

• 玄関タイルの汚れが落とされていない
• フローリングに線傷が入ったままになっている
• 階段の床材の端がめくれている
• クロスの継ぎ目が目立つ、隅に隙間がある

「引渡し前にクリーニングします」と言われることがありますが、目につく場所すら直していない現場が、床下や小屋裏を丁寧に仕上げているとは考えにくいというのが実務の見方です。

ホームインスペクションで不具合が見つかったらどうなるのか

ホームインスペクションで不具合が見つかったからといって、その物件を諦める必要はありません。むしろ多くは補修で解決します。

区分	例	対応
欠陥	雨漏り、構造の問題、大きな傾き	契約前なら見送る判断。契約後なら補修または解除の協議
不具合	床鳴り、クロスの仕上げ、建具の調整、断熱材の入れ忘れ	引渡し前に指摘すれば補修されるのが通常

重要なのは、引渡し前に見つけることです。引渡し後に見つかると「入居後に生じたものではないか」という話になり、補修を求めにくくなります。

新築の10年保証があれば、ホームインスペクションは要らないのでは？

よく聞かれる質問です。新築住宅には法律で10年間の保証が付いています。それならホームインスペクションは要らないのではないか、という疑問はもっともです。

10年保証の対象は、思っているより狭いです

住宅品質確保促進法（品確法）で義務づけられている10年保証の範囲は、次の2つだけです。

対象	具体的には
構造耐力上主要な部分	基礎、柱、梁、耐力壁、土台など、建物を支えている部分
雨水の浸入を防ぐ部分	屋根、外壁、開口部のまわりなど

つまり床鳴り、クロスの浮き、建具の建て付け、断熱材の入れ忘れは10年保証の対象外です。これらは各社が独自に定める短期保証（2年程度）でカバーされますが、期間はずっと短くなります。

ホームインスペクションは「保証が始まる前」に効きます

10年保証は、不具合が起きてから直してもらう仕組みです。対してホームインスペクションは、引渡し前に見つけて直してもらうための手段です。役割の時点が違います。

とくに断熱材の入れ忘れのように、10年保証の対象外で、しかも壁が閉じると分からなくなるものは、引渡し前に見つけるしか方法がありません。ここがホームインスペクションを入れる実益です。

「ホームインスペクションは意味ない」と言われる理由

「ホームインスペクション 意味ない」という検索候補が出てくるほど、否定的な意見もあります。これは半分正しく、半分は誤解です。分けて考えると判断できます。

たしかに、ホームインスペクションで分からないこともあります

• 壁の中や床下地の内部／非破壊検査なので、剥がさないと見えない部分は対象外です
• 断熱性能や気密性能の数値／これは測定ではなく設計と施工の話で、住宅性能評価書で確認します
• 地盤の強さ／地盤調査報告書という別の書類で確認します
• 将来の不具合／いま時点の状態を見るもので、10年後を保証するものではありません

このあたりを期待して依頼すると「意味がなかった」という感想になります。ホームインスペクションは万能検査ではなく、見える範囲を専門家の目で確認するものだと理解してください。

それでも新築の建売で意味がある理由

それでも依頼をおすすめするのは、見える範囲のなかに、完了検査が見ていない床下と小屋裏が含まれているからです。

断熱材の入れ忘れ、配管の接続不良、雨漏りの初期の形跡。これらは非破壊でも点検口から確認でき、しかも見つかれば引渡し前に直してもらえます。見つかる可能性があって、見つかれば直せるものを対象にしているので、費用に対する効果は小さくありません。

中古住宅のホームインスペクションは新築と何が違うか

この記事は新築の建売を中心に書いていますが、中古住宅のホームインスペクションを検討している方向けに、違いも整理しておきます。

	新築の建売	中古住宅
制度上の位置づけ	対象外（宅建業法の説明義務は中古のみ）	建物状況調査として制度に組み込まれている
主に見つかるもの	施工の抜け（断熱材・配管・仕上げ）	経年劣化（雨漏り、シロアリ、腐朽、傾き）
費用の目安	4万〜7万円	5万〜7万円（詳細検査は6万〜12万円）
見つかったとき	引渡し前なら補修されるのが通常	価格交渉の材料になる。既存住宅売買瑕疵保険の加入条件にもなる

中古の場合、調査結果が既存住宅売買瑕疵保険に加入できるかどうかにつながります。この保険に入れると、引渡し後に見つかった構造や雨漏りの不具合が補償の対象になります。住宅ローン控除の要件を満たす手段になることもあるので、中古では実利がさらに大きくなります。

建売を買うなら、ここだけは自分でも見てください

ホームインスペクションを専門家に依頼するのが確実ですが、内見のときに自分でできることもあります。最低限ここだけは見てほしい、という場所を挙げます。

• 小屋裏点検口を開けて中を見る／断熱材が全面に敷き詰まっているか。雨染みがないか。スマホのライトで照らします
• 床下点検口を開ける／配管の周りが濡れていないか。基礎に大きなひび割れがないか
• スリッパを脱いで歩く／床鳴りと微妙な沈みは、素足に近い状態でないと気づけません
• 浴槽の内側を手でなでる／工事期間中に資材置き場に使われ、縦キズが入っている例があります
• 建具をすべて開け閉めする／引っかかり、隙間、開き勝手の不自然さを確認します
• ベランダに勾配があるか／水が流れる向きに傾いているかを見ます
• 同じ分譲地の別の区画も見る／仕上げの精度は現場ごと・職人ごとに差が出ます

ホームインスペクションのご相談も承ります

当社は買主の側に立って動く仲介会社です。ホームインスペクションについても、そもそも入れるべき物件かどうかの判断から、調査会社の選び方、売主との日程の調整まで一緒に進めます。ホームインスペクションは入れて終わりではなく、結果をどう使うかで価値が変わります。

物件が決まっていない段階のご相談でも構いません。「この会社の建売はどうか」「この価格は妥当か」だけでも歓迎します。

ホームインスペクションについてよくある質問

ホームインスペクションとは何ですか

建築士などの専門家が、住宅の劣化状況や不具合の有無を調べて報告するサービスです。日本語では住宅診断と呼ばれます。原則として非破壊検査で、壁を剥がしたりせず、目で見て、触って、測ることで判断します。断熱性能や耐震等級といった性能を測定するものではなく、あくまで劣化や不具合の有無を調べるものです。

新築の建売でも必要ですか

必要性は高いです。役所の完了検査には、床下と小屋裏に人が入って確認する工程がありません。つまり検査済証が出ていても、その2か所は誰も見ていない状態です。断熱材の入れ忘れや配管の不具合は、壁が閉じてしまうと外から分かりません。

費用はいくらかかりますか

新築の建売や分譲マンションの基本調査で4万〜7万円が相場です。中古の一戸建て（30坪程度）で目視による基本調査が5万〜7万円、目視で判断できない詳細検査を加えると6万〜12万円程度になります。所要時間は目視の調査でおよそ3時間、詳細検査も行う場合はさらに1時間程度です。

いつ依頼するのがいいですか

契約前がもっとも良いタイミングです。結果を見てから買うかどうかを決められ、価格交渉の材料にもなります。契約後・引渡し前でも、見つかった不具合の補修を求められます。引渡し後になると、いつ生じた不具合か証明しづらくなり、補修を求めにくくなります。

インスペクションは法律で義務ですか

いいえ。2018年4月の宅建業法改正で定められたのは、調査業者のあっせんに関する事項を媒介契約書に記載すること、調査を実施した場合にその結果を重要事項として説明することなどで、実施そのものは義務ではありません。またこの制度は中古住宅が対象で、新築は含まれていません。

誰に頼めばいいですか

建物状況調査を行えるのは、国が定めた講習を修了した「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士です。依頼先を選ぶときは、この資格の有無に加えて、床下と小屋裏に人が入るのか点検口から覗くだけなのか、写真付きの報告書が出るかどうかを確認してください。

床の傾きはどのくらいから問題ですか

一般に1000分の6（1メートルで6ミリ）を超える傾きがあると、欠陥の可能性があると言われます。ただし木造住宅の床は完全に水平ということはなく、部分ごとに多少のたわみが出ます。そのため2か所以上を測って、その差を見て判断します。

売主にインスペクションを断られたらどうすればいいですか

まず理由を聞いてください。日程やスケジュールの問題であれば調整の余地があります。合理的な説明がないまま拒まれる場合は、その物件を候補から外す判断もあります。断られたときこそ、建築中の現場を外から見るなど、費用をかけずにできる確認を重ねてください。

ホームインスペクションを入れると売主に嫌がられませんか

嫌がられることはあります。ただし正当な理由なく拒む売主は多くありません。早い段階で「インスペクションを入れたい」と伝えておけば、日程を組み込んでもらえることがほとんどです。断られた場合は理由を確認してください。合理的な説明がなければ、その物件を候補から外す判断材料になります。

ホームインスペクションと住宅性能評価書は何が違いますか

目的がまったく違います。住宅性能評価書は耐震等級や断熱等性能等級といった「設計上の性能」を第三者機関が証明するものです。対してホームインスペクションは「いま実際にどういう状態か」を調べるものです。評価書があっても施工に抜けがあれば性能は出ないので、両方を押さえるのが理想です。

不具合が見つかったら契約を解除できますか

契約前であれば、そもそも買わないという判断ができます。契約後は、見つかった内容の程度によります。床鳴りやクロスの仕上げといった不具合は補修で対応されるのが通常です。雨漏りや構造上の問題といった重大なものであれば、補修または契約解除の協議になります。

まとめ｜新築こそ床下と小屋裏を見てください

• ホームインスペクションは、専門家が住宅の劣化や不具合を調べるサービス。非破壊検査が原則
• 性能を測るものではない。断熱等級や耐震等級は書面で確認する
• 役所の完了検査には床下・小屋裏に人が入る工程がない。検査済証が出ていても誰も見ていない
• 新築の基本調査で4万〜7万円。所要時間は3〜4時間。物件価格の0.2%以下
• 床と壁の傾きは1000分の6が判定の目安。レーザーで測る
• 築8年の建売を診断した実例では、雨漏り・腐食などの欠陥はゼロだった
• 2018年の宅建業法改正で説明が義務化されたが、実施は義務ではない。しかも対象は中古住宅
• 依頼するなら契約前がベスト。引渡し後は補修を求めにくくなる
• 建築中の現場を外から見るだけでも、職人の仕事ぶりは分かる。費用はゼロ

建売は、同じ会社でも1棟ごとに品質が違います。会社の評判を追うより、その1棟の床下と小屋裏を見るほうが、確実に答えが出ます。検討している物件があれば、インスペクションを入れるべきかどうかも含めてご相談ください。