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住宅ローン控除の2026年（令和8年）入居の限度額を国税庁の公表値で整理しました。省エネ基準適合住宅は令和7年の21万円から14万円に下がり、13年で最大91万円の差が出ます。その他の住宅は控除期間0年で1円も受けられません。区分の境目は断熱等性能等級が4か5か。特例対象個人なら14万円が21万円に戻ります。

つなぎ融資は、住宅ローンが実行される前の支払いを立て替える借入です。利息は借りた日数で決まり、工期が延びれば増えます。国税庁は、つなぎ融資そのものは控除の対象外だが本ローンに借り換えれば対象になると明記しています。完成済みの建売なら決済が1回で済むため、つなぎ融資も工事中の倒産リスクもありません。

ペアローンと連帯債務と収入合算の違いを、控除・団信・諸費用・出口の4つで比べました。収入合算（連帯保証型）は控除も団信も主債務者だけ。ペアローンは自分の契約分しか団信が効きません。取扱手数料が定額の銀行だとペアローンは2契約分で2倍になります。買主側の不動産会社が実務から解説します。

住宅ローンの繰り上げ返済を実数で計算しました。借入3,150万円・年3.460%・35年で、5年後に100万円を期間短縮型で入れると支払総額が174万円減ります。返済額軽減型は61万円で3倍近い差。手数料は京都銀行がアプリで無料、南都銀行がネット8,800円、紀陽銀行が変動金利期間中22,000円と開きがあります。

住宅ローンの頭金を実数で整理しました。住宅金融支援機構の調査では、近畿で建売を買った人の頭金は平均282.3万円で購入価額の7.4%。全国322.8万円・首都圏411.0万円より少なく、近畿だけ前年より減っています。フラット35の融資率9割の壁を2026年9月の金利で計算すると、3,500万円の物件で支払総額が348万円変わりました。

2026年に建売で使える国の補助金はみらいエコ住宅2026事業の1つで、関西ならGX志向型110万円・長期優良住宅75万円・ZEH水準住宅35万円です。着工日や完成からの期間、売主の登録で対象外になるケースと、対象かどうかを確かめる書面を買主側の不動産会社が解説します。

住宅ローンで判断されるのは住民票の所在ではなく実際に住んでいるかどうかです。住んでいない住所を届け出れば住民基本台帳法の虚偽の届出にあたるおそれがあり、同法第52条は五万円以下の過料と定めています。住宅ローン控除は取得から6か月以内の入居と年末までの居住が要件で、転勤で家族も出る場合は住まなくなる日までに届出書が必要です。

住宅ローン控除の還付金が8万円しかないのは、還付される金額がその年に納めた所得税を上限とするためです。控除額と還付金は別物で、引ききれない分は住民税から控除されますが、そこにも上限があります。計算のしかた、振り込まれる時期、確認方法を解説します。

住み替えでは、売却の3,000万円特別控除と新居の住宅ローン控除を併用できません。判定されるのは新居に住んだ年と、その前2年・後3年の6年間です。ただし売却で損が出た場合は、譲渡損失の特例と住宅ローン控除を併用できます。

住宅ローン減税の控除率は0.7%です。借入金利がこれより低ければ、借りているほうが有利になります。ただし控除額は納めた所得税・住民税が上限のため、全員が満額を受けられるわけではありません。現金一括払いと繰上返済、それぞれの判断基準を仲介会社が解説します。