住宅ローン控除の還付金が8万円しかないのはなぜ？計算と時期

借入額から計算した金額を期待していたのに、振り込まれたのが8万円だと、間違いを疑いたくなります。

2026年入居の限度額は住宅ローン控除は2026年入居でいくら？建売が14万円になる理由で区分ごとに整理しました。

結論からいうと、住宅ローン控除の還付金は、その年に納めた所得税を超えては戻りません。

住宅ローン控除の控除額は、あくまで差し引ける枠の上限です。

その年に所得税を8万円しか納めていなければ、還付されるのも8万円までになります。

逆にいえば、源泉徴収票を見れば、いくら戻るかは先に計算できます。

この記事では、住宅ローン控除の還付金がその金額になる理由と、時期・確認方法を解説します。

住宅ローン控除の控除額と還付金は別物

まず、ここを分けて理解してください。

控除額は差し引ける枠の上限、還付金は実際に戻るお金です。

順に見ていきます。

住宅ローン控除の控除額は年末残高×0.7%

住宅ローン控除の控除額は、その年の年末時点のローン残高に控除率をかけて計算します。

控除率は0.7%です。

年末残高が3,000万円なら、控除額は21万円になります。

ただしこれは、税金から差し引ける枠の上限にすぎません。

住宅ローン控除の還付金はその年に納めた所得税が上限

還付とは、納めすぎた税金が戻ってくることです。

納めていない税金が戻ってくることはありません。

その年に所得税を8万円しか納めていなければ、還付されるのも8万円までです。

控除の枠が21万円あっても、変わりません。

住宅ローン控除の還付金が8万円になる例

具体的な数字で見てみます。

項目	金額
年末残高	3,000万円
控除額（枠）	21万円（3,000万円×0.7%）
その年の所得税額	8万円
所得税から戻る額	8万円
住民税から控除される額	最大97,500円
実際に使えた控除	約17万7,500円

21万円の枠のうち、3万円ほどは使えずに終わります。

住宅ローン控除の還付金は借入額では決まらない

借入額が大きいほど還付金が増える、という関係にはなっていません。

決めるのは、その人が納めている所得税と住民税の額です。

年収が同じでも、扶養の人数や他の控除の有無で納税額は変わります。

つまり住宅ローン控除の還付金は、人によって違って当然です。

住宅ローン控除で引ききれない分は住民税から

所得税で使いきれなかった分は、捨てられるわけではありません。

翌年度の住民税から差し引かれます。

ただし上限があります。

住宅ローン控除の住民税からの控除には上限がある

所得税から控除しきれなかった額は、翌年度の住民税から控除されます。

ただし上限があり、課税総所得金額等の5%、最高97,500円までとされています。

この上限を超える分は、控除されずに終わります。

控除の枠を使い切れない人が出るのは、この仕組みのためです。

住宅ローン控除の住民税ぶんは還付ではない

住民税からの控除は、お金が振り込まれる形ではありません。

翌年度に納める住民税の額そのものが減ります。

会社員であれば、6月以降の給与から引かれる住民税が毎月少しずつ軽くなります。

通帳を見ても入金がないのは、このためです。

住宅ローン控除の住民税ぶんの確認方法

毎年5月から6月に、住民税決定通知書が勤務先経由で配られます。

この通知書の税額控除額の欄に、住宅ローン控除ぶんが記載されています。

所得税の還付だけを見て「少ない」と判断しないでください。

所得税と住民税の両方を合わせたものが、実際に受けた控除です。

住宅ローン控除の還付金の計算のしかた

自分の還付金は、書類があれば先に計算できます。

必要なのは、年末残高証明書と源泉徴収票の2つです。

順に見ていきます。

住宅ローン控除の年末残高を確認する

借入先の金融機関から、年末残高等証明書が届きます。

そこに記載された残高に0.7%をかけたものが、控除額の計算の出発点です。

ただし借入限度額を超える部分は対象になりません。

借入限度額は、住宅の省エネ性能と入居した年によって変わります。

住宅ローン控除の対象になる所得税額を源泉徴収票で確認する

会社員であれば、源泉徴収票の源泉徴収税額の欄がその年に納めた所得税です。

この金額が、還付される所得税の上限になります。

年末調整で他の控除を受けている場合、この金額はさらに小さくなっています。

医療費控除や扶養控除を受けていれば、そのぶん納税額は減っています。

住宅ローン控除の還付金を自分で試算する手順

国税庁の確定申告書等作成コーナーでも試算できます。

住宅ローン控除の還付金はいつ振り込まれるか

時期は、1年目と2年目以降でまったく違います。

2年目以降は、そもそも振り込まれません。

分けて説明します。

住宅ローン控除の1年目は確定申告が必要

入居した年の分は、翌年に確定申告をします。

会社員でも、1年目だけは自分で申告する必要があります。

申告の期間は、原則として2月16日から3月15日までです。

必要な書類は、年末残高等証明書、登記事項証明書、売買契約書の写しなどです。

住宅ローン控除の還付金が振り込まれるまでの期間

確定申告書を提出してから、おおむね1か月から1か月半で振り込まれます。

e-Taxで申告した場合は、3週間程度で処理されることが多くなっています。

申告の時期が集中すると、その分だけ遅くなります。

国税庁のサイトで、還付金の処理状況を確認することもできます。

住宅ローン控除の2年目以降は年末調整で処理される

2年目以降、会社員は年末調整で住宅ローン控除を受けられます。

この場合、還付という形ではなく、源泉徴収される所得税が減る形になります。

12月の給与で手取りが増える形になり、別途の振込はありません。

税務署から届く証明書と、金融機関の年末残高等証明書を勤務先に提出してください。

住宅ローン控除の還付金がない・振り込まれない場合

想定と違うときは、原因が分かれています。

多いのは、そもそも所得税を納めていないケースです。

3つ挙げます。

住宅ローン控除で還付金なしになるのは所得税がゼロのとき

扶養控除や医療費控除などで、すでに所得税がゼロになっていることがあります。

納めていない税金は戻らないため、所得税からの還付はありません。

この場合でも、住民税からの控除は受けられます。

翌年度の住民税決定通知書で確認してください。

住宅ローン控除の要件を満たしていない可能性

床面積が50平方メートル以上か、合計所得金額が2,000万円以下か。

中古住宅なら、昭和57年1月1日以後の建築か、耐震基準への適合を証明できるか。

借入金の償還期間が10年以上あるか。

要件を1つでも満たさないと、控除そのものが受けられません。

住宅ローン控除の申告漏れや口座情報の誤り

必要書類が不足していると、税務署から連絡が来ます。

還付先の口座情報が誤っていると、振込ができません。

申告から2か月以上経っても入金がなければ、税務署に確認してください。

過去の年分について申告し忘れていた場合、さかのぼって申告できることもあります。

住宅ローン控除は、買う前に試算しておくものです

還付金の金額は、買ったあとに分かるものではありません。

源泉徴収票があれば、契約の前に計算できます。

差が出る部分を挙げます。

「控除で戻るから大丈夫」という説明に注意する

資金計画で「住宅ローン控除で戻ります」と説明されることがあります。

しかし実際に戻るのは、その人が納めている所得税と住民税までです。

控除額をそのまま資金計画に入れると、返済の見込みがずれます。

同じ物件でも、間に入る仲介会社の担当者がどちらを向いているかで着地点は変わります。

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頭金と控除のどちらを優先するかは住宅ローン控除と頭金の記事で解説しています。

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住宅ローン控除の還付金に関するよくある質問

住宅ローン控除の還付金が8万円しかないのはなぜですか？

還付されるのは、その年に納めた所得税までだからです。住宅ローン控除の控除額は年末残高×0.7%で計算しますが、これは差し引ける枠の上限にすぎません。年末残高3,000万円なら控除額は21万円になりますが、その年に所得税を8万円しか納めていなければ、還付されるのも8万円までです。引ききれない分は翌年度の住民税から控除されます。

引ききれなかった住宅ローン控除はどうなりますか？

翌年度の住民税から控除されます。ただし上限があり、課税総所得金額等の5%、最高97,500円までとされています。この上限を超える分は控除されずに終わるため、控除の枠を使い切れない人も出ます。また住民税からの控除は振込ではなく、翌年度に納める住民税そのものが減る形です。6月以降の給与から引かれる住民税が軽くなります。

住宅ローン控除の還付金はいつ振り込まれますか？

1年目は確定申告が必要で、提出からおおむね1か月から1か月半で振り込まれます。e-Taxで申告した場合は3週間程度で処理されることが多くなっています。2年目以降、会社員は年末調整で処理されるため、還付という形ではなく源泉徴収される所得税が減ります。12月の給与で手取りが増える形になり、別途の振込はありません。

住宅ローン控除の還付金がないのはなぜですか？

最も多いのは、扶養控除や医療費控除などで所得税がすでにゼロになっているケースです。納めていない税金は戻らないため、所得税からの還付はありません。この場合でも住民税からの控除は受けられます。ほかに、床面積や合計所得金額、中古住宅の建築年といった要件を満たしていない場合や、申告漏れ・書類不足の場合もあります。

住宅ローン控除の還付金はどこで確認できますか？

所得税の還付額は、確定申告書の控えと、実際の振込額で確認できます。国税庁のサイトで還付金の処理状況を確認することもできます。住民税からの控除は、毎年5月から6月に配られる住民税決定通知書の税額控除額の欄に記載されています。所得税の還付だけを見て「少ない」と判断せず、住民税の分も合わせて確認してください。

住宅ローン控除の還付金を増やす方法はありますか？

還付金は納めている所得税と住民税の額で決まるため、控除の枠を大きくしても、納税額を超えては戻りません。ただし借入限度額は住宅の省エネ性能と入居年で変わるため、性能の高い住宅を選べば枠自体は広がります。また共働きであれば、ペアローンや連帯債務にすることで、それぞれが控除を受けられる場合があります。適用の可否は税務署か税理士にご確認ください。

まとめ｜住宅ローン控除の還付金は、納めた税金が上限

還付金が思ったより少ないのは、計算違いではありません。

控除額は枠、還付金は納めた税金まで——この違いが理由です。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。