住宅ローン減税と一括払いはどっちが得？金利0.7%が分かれ目

手元に資金がある方ほど、この判断で止まります。得か損かの差が数十万円単位になるので、当然です。

結論からいうと、判断の分かれ目は借入金利が0.7%より低いかどうかです。

住宅ローン減税の控除率は0.7%です。金利がこれより低ければ、払う利息より戻る税金のほうが多くなります。

買ったあとに毎年かかる税金は新築の固定資産税はいくら？建売の年14万円と4年目に上がる理由にまとめています。延床100平方メートルの建売で年14万円前後、4年目に減額が切れて年約36,000円増えます。

つまり金利0.7%未満なら借りているほうが有利、0.7%を大きく超えるなら返してしまったほうが有利、という考え方が基本になります。

逆にいえば、自分の納税額と借入コストを入れて計算すれば、どちらが得かははっきりします。

この記事では、住宅ローン減税の仕組みを整理したうえで、現金一括払いと借入、繰上返済のタイミングをどう判断するかを解説します。

住宅ローン減税の仕組み｜控除率0.7%と控除期間13年

まず制度の中身を押さえます。ここが分かれば判断は難しくありません。

住宅ローン減税は、年末のローン残高の0.7%を、その年の所得税から差し引く制度です。

所得税から引ききれない分は、住民税からも一定の範囲で差し引かれます。

期間と上限を見ていきます。

住宅ローン減税の控除期間は新築13年・既存住宅10年

控除を受けられる期間は、新築住宅などが原則13年、既存住宅（中古）が10年です。

控除率はどちらも0.7%で、令和4年度の税制改正で1.0%から引き下げられました。

令和8年度の税制改正では、入居の期限が令和12年12月31日まで5年延長されています。

住宅ローン減税の借入限度額は、住宅の省エネ性能で変わる

控除の対象になる借入残高には上限があり、住宅の環境性能によって差がつけられています。

次の表は、令和6年・令和7年に入居した場合の1年あたりの控除限度額です。

住宅の区分	控除限度額（年）	子育て世帯等の場合
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	31.5万円	35万円
ZEH水準省エネ住宅	24.5万円	31.5万円
省エネ基準適合住宅	21万円	28万円
その他の住宅	対象外	対象外

「その他の住宅」は控除の対象外です。令和6年以降に建築確認を受ける新築住宅は、省エネ基準への適合が要件になりました。

入居年によって金額が変わる制度なので、契約前に最新の要件を確認してください。

子育て世帯・若者夫婦世帯には上乗せがある

税制上「特例対象個人」と呼ばれる方には、借入限度額の上乗せがあります。

年齢や扶養の判定は、入居した年の12月31日時点の状況で行われます。

住宅ローン減税を受けるための主な要件

制度を使うには、住宅と本人の両方に要件があります。

償還期間10年以上という要件は、繰上返済の判断に直接効いてきます。後の章で扱います。

住宅ローン減税と一括払いはどっちが得か｜0.7%が分かれ目

ここからが本題です。

借入金利が0.7%より低ければ、借りているほうが有利になります。

払う利息より、戻ってくる税金のほうが多くなるためです。

数字で見ていきます。

金利0.5%なら住宅ローン減税で差額が手元に残る

仮に3,000万円を金利0.5%で借りたとします。1年目の利息はおよそ15万円です。

一方、年末残高3,000万円に対する控除額は0.7%で21万円になります。

差額の約6万円が、借りたことで手元に残る計算です。これがいわゆる逆ざやの状態です。

この状態が続くかぎり、繰上返済を急ぐ理由はありません。

金利1.5%なら住宅ローン減税より返済が有利になる

同じ3,000万円を金利1.5%で借りると、1年目の利息はおよそ45万円です。

控除額は21万円なので、差し引き24万円の持ち出しになります。

この場合は、手元資金に余裕があるなら繰上返済を検討する意味があります。

比較するのは金利ではなく、借入にかかる実質の負担

借入には、金利以外にも費用がかかります。

費用	目安
融資事務手数料	定額型は数万円、定率型は借入額の2.2%程度
保証料	借入額と期間による。金利上乗せ型もある
印紙税	契約金額に応じた額
抵当権設定登記の登録免許税	借入額の0.4%（軽減措置あり）
団体信用生命保険	金利に含まれることが多い。上乗せ型もある

借入額の2.2%の事務手数料は、3,000万円なら66万円です。控除3年分に相当します。

住宅ローン減税が満額もらえない人がいる

ここが、この記事でいちばんお伝えしたい落とし穴です。

控除額は「年末残高×0.7%」と「その年に納めた所得税・住民税」の、小さいほうです。

つまり納めた税金以上には戻ってきません。

具体的に見ていきます。

納税額が少ないと、住宅ローン減税を使い切れない

年末残高3,000万円なら計算上の控除額は21万円です。

しかしその年に納めた所得税が12万円しかなければ、まず12万円が戻ります。

残りは住民税から差し引かれますが、住民税からの控除には上限が設けられています。

結果として、計算上の21万円をそのまま受け取れるとはかぎりません。

共働きで住宅ローン減税を分けると、使い切れることがある

夫婦それぞれが借入をして、それぞれが控除を受ける形にすると、2人分の納税額を使えます。

ペアローンや連帯債務など、持分と借入の組み方によって扱いが変わります。

ただし団体信用生命保険の掛かり方や、将来どちらかが働き方を変える場合の影響も併せて考える必要があります。

住宅ローン減税の見込み額は、源泉徴収票から確かめられる

手元の源泉徴収票にある「源泉徴収税額」が、その年に納めた所得税です。

この金額と、想定する年末残高×0.7%を比べれば、満額使えるかどうかの見当がつきます。

借入額を増やしても、納税額を超えた分は戻ってきません。

現金一括払いと住宅ローン、どちらを選ぶか

資金があるからといって、一括払いが常に正解とはかぎりません。

判断の材料は金利・納税額・手元資金・団信の4つです。

それぞれの向き不向きを整理します。

住宅ローン減税を使って借りたほうがよいケース

借入は「使わないほうがよい借金」ではなく、条件によっては有利な資金調達です。

住宅ローン減税を使わず、現金一括払いのほうがよいケース

控除の対象外の住宅なら、借りる理由が減税ではなくなります。

団体信用生命保険をどう評価するか（一括払いにはない保障）

団信は、契約者に万一のことがあったときに残債が返済される保険です。

現金一括で買うと、この保障はありません。同等の保障を生命保険で用意するなら保険料がかかります。

借入のコストを計算するときは、この保障の価値も差し引いて考えてください。

一括払いでも手元資金をゼロにしないことが、いちばん大事

住宅の購入では、物件価格のほかに諸費用が物件価格の6〜9%程度かかります。

入居後も、家具・家電・カーテン・引越し費用が続きます。

一括払いで手元資金を使い切ると、想定外の出費に対応できなくなります。

生活費の6か月分程度は、手をつけずに残しておくことをおすすめします。

住宅ローン減税の期間中に繰上返済すべきか

すでにローンを組んでいる方の判断です。

繰上返済をすると年末残高が減るため、その年以降の控除額も減ります。

判断の順番を整理します。

繰上返済で減る住宅ローン減税と、減る利息を比べる

繰上返済をすると、その分の利息が減ります。同時に年末残高が減るので控除額も減ります。

金利が0.7%を下回っているなら、減る控除額のほうが大きくなります。

この場合、控除期間が終わってから繰上返済するほうが有利になります。

期間短縮型の繰上返済は、住宅ローン減税が打ち切られることも

住宅ローン減税の要件のひとつに「償還期間が10年以上」があります。

期間短縮型の繰上返済で返済期間の残りが10年未満になると、その時点で控除が受けられなくなります。

返済額軽減型を選ぶか、期間が10年を切らない範囲にとどめるかの判断が必要です。

繰上返済のタイミングは、住宅ローン減税の期間終了後が基本

金利が低い場合の順番は、控除期間を使い切ってから繰上返済、という流れになります。

新築なら13年、既存住宅なら10年が目安です。

その間、繰上返済の原資は手元に置いておくか、他の用途に回すことができます。

住宅ローン減税の期間中に金利が上がった場合は、判断をやり直す

変動金利で借りている場合、金利は見直されます。

金利が0.7%を大きく超えた時点で、有利不利が逆転します。

借りたときの判断を、そのまま13年間持ち続けないでください。

一括返済をする場合も、控除期間の残りを確認する

相続や退職金でまとまった資金ができ、一括返済を考える方もいます。

一括返済をすると年末残高がゼロになるため、その年以降の住宅ローン減税は受けられなくなります。

12月に返済するか、翌年1月に返済するかで、その年の控除を受けられるかどうかが変わることもあります。

返済のタイミングを1か月ずらすだけで、控除1年分が残ることがあります。

住宅ローン控除の手続きと、中古住宅の場合の違い

制度の使い方も押さえておきます。

1年目は確定申告が必要で、2年目以降は年末調整で済みます。

必要書類と、中古住宅の扱いを見ていきます。

住宅ローン減税の必要書類は、1年目にそろえる

入居した年の翌年に確定申告を行います。会社員の方も、この年だけは自分で申告が必要です。

省エネ性能を証明する書類がないと、上位の区分で申告できません。引き渡し時に必ず受け取ってください。

住宅ローン減税を中古住宅で使う場合の条件

中古住宅（既存住宅）の控除期間は10年です。新築の13年より短くなります。

築年数の要件は、かつて「耐火住宅25年以内・非耐火住宅20年以内」でしたが、現在は「昭和57年以後に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）に緩和されています。

これに当てはまらない場合でも、耐震基準適合証明書などがあれば対象になることがあります。

中古住宅の値引き交渉については中古住宅の値引きの記事で解説しています。

2年目以降は年末調整で処理できる

2年目以降は、税務署から届く控除証明書と、金融機関の年末残高等証明書を勤務先に提出します。

確定申告は不要になるため、手間は1年目だけです。

書類を紛失した場合は再発行を受けられますが、時間がかかるので保管しておいてください。

住宅ローン減税を含めた資金計画は、物件を決める前に立てます

ここまでの計算には、前提が2つあります。

取得する住宅がどの区分に当てはまるか、そして自分がいくら納税しているかです。

このうち住宅の区分は、物件を決める前でないと変えられません。

なぜ順番が大事なのかを説明します。

住宅の省エネ性能で、住宅ローン減税は年10万円以上変わる

認定長期優良住宅とその他の住宅では、控除の有無そのものが変わります。

ZEH水準と省エネ基準適合でも、年間の控除限度額に差があります。

13年間で見れば、その差は100万円を超えることもあります。

物件を決めてから「控除が使えなかった」と気づいても、後戻りはできません。

売主側の担当者は、買主の納税額まで見て提案しない

分譲地の現地販売会や物件の看板に出ている会社は、多くの場合その物件を売主から預かっている側です。

その担当者にとっての成果は、その物件が早く売れることです。

「この物件はあなたの場合、控除を使い切れません」とは言いません。

悪意があるという話ではなく、立場としてそうなるということです。

ラクチン不動産は、買主の側で資金計画から確認します

同じ物件でも、間に入る仲介会社の担当者がどちらを向いているかで着地点は変わります。

ラクチン不動産は、買主の側に立って売主と条件を詰めます。

ラクチン不動産は購入・売却の仲介を専門にしています。

税額の最終的な判断は税理士や税務署の領域ですが、どの物件がどの区分に当たるかは物件を見る段階で分かります。

気になっている物件が他社のご紹介であっても、確認だけのご相談で構いません。

住み替えで売却の特例と併用できるかは住み替えと住宅ローン控除の記事で解説しています。

住宅ローン減税と一括払いに関するよくある質問

住宅ローン減税と現金一括払いは、どちらが得ですか？

借入金利が0.7%より低ければ、借りているほうが有利になります。住宅ローン減税の控除率が0.7%なので、払う利息より戻る税金のほうが多くなるためです。ただし控除額は納めた所得税・住民税が上限であること、事務手数料や保証料などの借入コストがかかることを計算に入れる必要があります。

住宅ローン減税は誰でも満額もらえますか？

いいえ。控除額は「年末残高×0.7%」と「その年に納めた所得税・住民税」の小さいほうです。納税額が少ない方は計算上の満額を受け取れません。手元の源泉徴収票の「源泉徴収税額」と、想定する年末残高×0.7%を比べれば見当がつきます。

住宅ローン減税の期間中に繰上返済してもよいですか？

金利が0.7%を下回っているなら、控除期間が終わってからのほうが有利になります。また期間短縮型の繰上返済で返済期間の残りが10年未満になると、住宅ローン減税の要件（償還期間10年以上）を満たさなくなり、その時点で控除が受けられなくなります。返済額軽減型を選ぶか、10年を切らない範囲にとどめてください。

住宅ローン減税の控除期間は何年ですか？

新築住宅などは原則13年、既存住宅（中古）は10年です。控除率はどちらも0.7%で、令和4年度の税制改正で1.0%から引き下げられました。令和8年度の税制改正では、入居の期限が令和12年12月31日まで5年延長されています。

省エネ性能が低い住宅でも住宅ローン減税は使えますか？

住宅の区分によります。認定長期優良住宅・認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅には控除限度額が設定されていますが、これらに該当しない「その他の住宅」は控除の対象外です。令和6年以降に建築確認を受ける新築住宅は、省エネ基準への適合が要件になりました。物件を決める前に区分を確認してください。

現金一括で買う場合、手元にいくら残すべきですか？

一律の目安はありませんが、生活費の6か月分程度は手をつけずに残すことをおすすめします。物件価格のほかに諸費用が物件価格の6〜9%程度かかり、入居後も家具・家電・カーテン・引越し費用が続きます。手元資金を使い切ると、想定外の出費に対応できなくなります。

まとめ｜住宅ローン減税と一括払いは0.7%と納税額で決まる

判断の軸は2つだけです。

借入金利が0.7%より低いか、そして控除を使い切れるだけ納税しているか——ここで決まります。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。