物件の見方– category –

建売のリビングが狭く感じるのは、LDKと表示できる下限が10畳（16.2㎡）だからです。1畳は1.62㎡以上と規約で決まっているので、16畳との差は9.72㎡（約2.9坪）あります。当社の集計では建物面積の中央値は100.1㎡で90〜110㎡に89.9％が収まるため、差は総面積ではなく配分で出ます。間取り図のSや納戸は採光が7分の1に足りない部屋です。

建売がペラペラに見えるのは壁の厚さではなく、販売図面に性能が書かれていないからです。当社がレインズの販売図面224枚を集計すると、耐震等級の記載は17枚で8％でした。2025年4月1日から省エネ基準適合が全面義務化され、断熱等性能等級4以上が最低ラインになりました。2階建ての建売は新2号建築物で構造関係規定の審査も省略されません。

新築は完成から1年を過ぎると品確法2条2項で新築住宅から外れ、広告では中古住宅になります。実務では築後未入居（ちくごみにゅうきょ）と呼びます。当社が京都・大阪・兵庫の成約価格を集計すると、築0年の中央値4,000万円に対して築1年は3,800万円で差は200万円（5.0％）でした。築0〜1年の成約30,544件のうち78.5％は築0年で決まっています。

建売チラシの入手経路は5つで、いちばん早いのは仲介会社からの案内です。完成前は宅地建物取引業法33条の確認を受けた後でなければ広告できません。チラシには市街化調整区域を16ポイント以上の文字で明示する義務など、不動産の表示に関する公正競争規約で決まった表示があります。おとり広告は規約21条で3つの類型が禁止されています。

建売の読み方は「たてうり」です。国土交通省の建築着工統計では「建て売り又は分譲の目的で建築するもの」と定義され、不動産の表示に関する公正競争規約では複数区画なら新築分譲住宅、1棟なら新築住宅になります。品確法の新築住宅は完成から1年以内かつ未入居で、売主は引渡しから10年の責任を負います。

建売の表札とポストは引渡し後に自由に替えられます。表札だけなら1万〜5万円、機能門柱ごと替えるなら15万〜30万円が目安です。外壁に埋め込まれたポストは壁の補修が出るので10万〜25万円になります。宅配ボックスは容積率の延べ面積から50分の1を限度に外れ、独立型なら建築面積にも入りません。令和8年4月の再配達率は約7.6％でした。

戸建ての自転車置き場は1台で幅0.6m×長さ1.9mが目安です。建売の外構はあとから足せますが、屋根付きのものは建築面積に入るので建蔽率の余りが必要です。関西の販売図面78棟の土地面積の中央値は100.9㎡で、建蔽率60％なら上限は60.54㎡。総2階なら残りは約10.5㎡です。カーポートは告示1437号の4要件を満たせば12.5㎡が1.5㎡に減ります。