建売はペラペラでみじめ？壁の厚さと耐震等級の割合を実測で確かめる

壁の厚さの話ではありません。

「ペラペラ」と感じる正体は、性能が書かれていないことです。

当社がレインズの販売図面224枚を集計しました。

耐震等級が書かれていたのは17枚で、8％しかありませんでした。

だから図面を見比べても性能では選べません。

ただし2025年4月1日に線が引かれました。

この日から省エネ基準への適合が義務になり、2階建ての構造審査も省略されなくなりました。

この記事では実測と改正の内容で、判断の仕方を出します。

建売がペラペラに見える理由は図面にある

まず実測から出します。

当社が集計したのはレインズの販売図面224枚です。

建売の耐震等級が図面に書かれている割合は8％

記載されていた項目	枚数	割合
耐震等級	17枚	8％
長期優良住宅	14枚	6％
性能評価	10枚	4％
ZEH	9枚	4％
BELS	7枚	3％
断熱等級	6枚	3％
フラット35	4枚	2％

いちばん多い耐震等級でも8％です。

ここで注意があります。

書いていない＝取得していない、ではありません。

販売図面は間取りと価格を伝える紙なので、性能は載せない会社が多いだけです。

つまり図面を見比べてもペラペラかどうかは判断できません。

建売がペラペラと言われるのは比べる材料がないから

情報がないと人は不安になります。

注文住宅はカタログでUA値や耐震等級を見せます。

建売は図面1枚で、数字が書かれていないことが多いです。

同じ性能でも、書いてある家のほうが安心に見えます。

これが「ペラペラ」という言葉の正体です。

性能の確かめ方は住宅性能評価書の見方｜建売で見る6つの等級と設計・建設の違いにまとめています。

建売の性能は2025年4月1日で線が引かれた

ここが判断の基準になります。

2025年4月1日に建築基準法と建築物省エネ法の改正が施行されました。

省エネ基準への適合が全面義務化された

国土交通省の発表のタイトルがそのままです。

「令和7年4月1日から省エネ基準適合の全面義務化や構造関係規定の見直しなどが施行されます」

つまりこの日以降に建築確認を受けた住宅は、省エネ基準に適合していなければ建てられません。

断熱の最低ラインが上がりました。

断熱等性能等級4以上が義務という形です。

以前は等級の表示が任意だったので、物件によって差がありました。

2階建ての建売は構造の審査が省略されない

もう1つの改正が構造です。

国土交通省の説明では、審査省略制度（いわゆる4号特例）の対象が平屋かつ延べ面積200㎡以下に縮小されました。

区分	条件	審査省略
新2号建築物	階数2以上または延べ面積200㎡超	対象外
新3号建築物	平屋かつ延べ面積200㎡以下	対象

関西の建売はほとんどが2階建てです。

つまり新2号建築物にあたり、構造関係規定の審査が省略されません。

確認申請のときに構造の図書を出す必要があります。

改正の概要にも同じ内容が載っています。

建売の耐震等級の割合は建築確認の日付で読む

だから見るのは日付です。

確認済証に書かれた建築確認の日付が2025年4月1日より前か後かを確かめます。

3行目が実務のポイントです。

2025年4月より前の物件は、書面を1件ずつ確かめるしかありません。

構造計算が必要な規模も変わりました。

2階建て以下の木造で構造計算が必要になる規模は、延べ面積500㎡超から300㎡超に引き下げられています。

建売がみじめと言われる理由は価格にある

もう1つの検索語にも答えます。

みじめと感じる原因は性能ではなく総額でした。

妥協したものの1位は価格で42.2％

国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査の数字です。

分譲戸建住宅を取得した世帯が妥協したものを複数回答で聞いています。

妥協したもの	割合
価格（予定より高くなった）	42.2％
住宅の広さ	27.0％
交通の利便性	21.1％
間取り、部屋数	16.1％
住宅のデザイン	12.1％
台所の設備、広さ	5.3％
気密性、断熱性能	2.8％

4割の人が価格で妥協しています。

一方で気密性・断熱性能で妥協した人は2.8％しかいません。

デザインも12.1％です。

つまり買った人の不満は性能や見た目より、予定より高くなったことに集まっています。

建売がみじめに見えないようにする順番

対策は総額の組み立てです。

物件価格を下げるより、先に諸費用を削るほうが確実です。

1つ目が金額としては最大です。

4,000万円の物件なら仲介手数料の上限は税込138万6,000円です。

ここを0円にできれば、デザインや設備に回せます。

オプションの順番は建売のオプション工事ランキング｜いつ決めるかと自分でやる場合の費用にまとめています。

建売の性能を自分で確かめる3つの書面

最後に確かめ方です。

3つの書面を見れば数字で判断できます。

設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書

国土交通省の住宅性能表示制度では、評価書が2種類あります。

書面	何を示すか	発行の時期
設計住宅性能評価書	設計段階の等級	着工前
建設住宅性能評価書	実際に建てた住宅の等級	完成後
確認済証・検査済証	法律上の手続きが済んだこと	着工前と完成後

評価するのは登録住宅性能評価機関です。

設計だけ取得して建設の評価を取っていない物件もあります。

どちらを持っているかを聞いてください。

瑕疵の責任は引渡しから10年ある

性能とは別に保証があります。

品確法第95条は、新築住宅の売主が引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵の責任を負うと定めています。

同条2項で買主に不利な特約は無効です。

ペラペラかどうかが心配なら、この10年の責任が答えになります。

構造に問題があれば売主が直す義務を負うという形です。

建売のペラペラとみじめに関するよくある質問

建売はペラペラなのですか。

壁の厚さの問題ではありません。当社がレインズの販売図面224枚を集計したところ、耐震等級が書かれていたのは17枚で8％でした。書いていないから性能が低いわけではなく、図面では比べられないということです。

建売の耐震等級の割合はどのくらいですか。

販売図面に記載がある割合は8％です。実際にどの等級を取得しているかは設計住宅性能評価書で確かめてください。2025年4月1日以降に建築確認を受けた物件は省エネ基準適合が義務なので、断熱等性能等級4以上が最低ラインになっています。

2025年4月で何が変わったのですか。

省エネ基準適合が全面義務化され、構造関係規定の審査省略も見直されました。審査省略の対象は平屋かつ延べ面積200㎡以下に縮小され、2階建ての建売は新2号建築物として構造の審査が省略されなくなりました。

建売がみじめと言われるのはなぜですか。

国土交通省の調査では、分譲戸建を買った世帯が妥協したものの1位は価格（予定より高くなった）で42.2％でした。気密性・断熱性能で妥協した人は2.8％、デザインは12.1％です。不満の中心は総額にあります。

地盤調査をしていない建売はありますか。

基礎の設計には地盤の調査が前提になり、瑕疵担保責任保険の設計施工基準でも求められます。地盤調査報告書は売主が保管しているので、仲介会社を通して請求してください。

性能を確かめるにはどの書面を見ますか。

設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書、確認済証と検査済証です。設計だけ取得して建設の評価を取っていない物件もあるので、どちらを持っているかを聞いてください。

建売は図面ではなく書面と日付で判断する

最後にまとめます。

覚えておく数字は2つです。

図面に耐震等級が書かれているのは8％、妥協の1位は価格42.2％。

図面では比べられないので書面で確かめるのが答えです。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。

4,000万円の物件なら税込138万6,000円が浮きます。

性能の書面は取り寄せてお見せしますので、関西の新築一戸建て検索｜仲介手数料0円から気になる物件をお知らせください。