住宅ローンの年収目安｜年収別にいくら借りれる？無理なく返せる額との差

借入可能額が分からないまま物件を見に行くと、話が進んでから予算が合わないと気づくことになります。

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結論からいうと、借入可能額は年収に返済負担率をかけて逆算することで求められます。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。

フラット35では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下が基準として公表されています。

逆にいえば、借りられる額と返せる額を分けて考えれば、この事態は避けられます。

この記事では、年収別の借入可能額の目安と計算方法、審査金利のしくみ、無理なく返せる額の考え方を解説します。

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住宅ローンの借入可能額は返済負担率で決まる

金融機関は、年収に対して年間いくらまで返済に回せるかで上限を決めます。

この割合を返済負担率、または総返済負担率といいます。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。

住宅ローン以外の借入も、この計算に合算されます。

では、返済負担率の基準を詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの返済負担率の基準は年収で変わる

年収	総返済負担率の基準
400万円未満	30%以下
400万円以上	35%以下

参考：住宅金融支援機構｜フラット35 ご利用条件

民間の金融機関は基準を公表していませんが、25〜35%の範囲で運用されるのが一般的です。

年収が高いほど、生活費を除いた余裕が大きいと見られます。

年収400万円が基準の分かれ目になっている点は覚えておいてください。

住宅ローン以外の借入も返済負担率に合算される

カードローン・自動車ローン・分割払い・奨学金も含まれます。

年収500万円で返済負担率35%なら、年間175万円が上限です。

自動車ローンで年間36万円返しているなら、住宅ローンに使えるのは139万円になります。

他社借入があるとその分だけ借入可能額が下がるという関係です。

住宅ローンの借入可能額を計算する手順

③の計算は、住宅金融支援機構のシミュレーションで確認できます。

他社借入がある場合は、①の上限からその年間返済額を引きます。

この3ステップなら、相談前に自分で目安を出せるようになります。

参考：住宅金融支援機構｜返済プラン比較シミュレーション

年収別の住宅ローン借入可能額の目安

実際の数字を入れると、目安が見えてきます。

以下は金利1.5%・返済期間35年・他社借入なしで計算した場合の目安です。

金利と返済期間が変われば金額も変わるため、あくまで参考値として見てください。

年収	返済負担率	毎月の返済上限	借入可能額の目安
300万円	30%	約7.5万円	約2,400万円
350万円	30%	約8.7万円	約2,800万円
400万円	35%	約11.6万円	約3,800万円
450万円	35%	約13.1万円	約4,200万円
500万円	35%	約14.5万円	約4,700万円
550万円	35%	約16.0万円	約5,200万円
600万円	35%	約17.5万円	約5,700万円
700万円	35%	約20.4万円	約6,600万円
800万円	35%	約23.3万円	約7,600万円

では、それぞれの年収帯で何に注意すべきかを見ていきましょう。

年収300万円で住宅ローンはいくら借りれるか

年間90万円、毎月7.5万円が返済の上限です。

金利1.5%・35年で計算すると、借入可能額は2,400万円程度になります。

大阪府内でも、エリアによっては中古戸建てや中古マンションが射程に入ります。

ただし諸費用が物件価格の6〜9%かかるため、その分の自己資金は必要です。

年収300万円台は他社借入の影響がとくに大きい点に注意してください。

年収400万円で住宅ローンはいくら借りれるか

400万円を超えると、返済負担率の基準が35%に上がります。

年間140万円、毎月11.6万円が上限になります。

金利1.5%・35年なら、3,800万円程度が目安です。

年収300万円との差は100万円ですが、借入可能額の差は1,400万円ほどになります。

年収400万円をまたぐと借入可能額が大きく伸びるのはこのためです。

年収500万円で住宅ローンはいくら借りれるか

借入可能額は4,700万円程度が目安です。

ただしこの金額は、あくまで金融機関が貸せる上限です。

手取りが月32万円だとすると、返済だけで45%を占めることになります。

上限いっぱいで借りると、想定外の支出に対応できなくなります。

年収600万円以上で住宅ローンを組むときの注意点

年収700万円なら毎月20.4万円、年収800万円なら23.3万円が上限の計算になります。

借入可能額は6,600万円から7,600万円程度まで伸びます。

ただし年収が高いほど、税や社会保険料の負担率も上がります。

額面と手取りの差が広がるため、上限で借りたときの体感負担は重くなります。

年収が高いほど額面と手取りの乖離が大きくなる点に注意してください。

年収200万円台でも住宅ローンは組めるのか

多くの金融機関は、安定した収入があることを最低条件にしています。

返済負担率30%で計算すると、年収200万円なら毎月5万円、年収250万円なら6.2万円が上限です。

借入可能額はそれぞれ1,600万円、2,000万円程度が目安になります。

この価格帯では物件の選択肢が限られるため、諸費用まで含めた資金計画が欠かせません。

年収が低いほど、他社借入の有無が結果を大きく左右する点に注意してください。

住宅ローン3000万・4000万・5000万に必要な年収

借入額	毎月の返済額	必要な年収の目安
3,000万円	約9.2万円	約320万円
4,000万円	約12.3万円	約430万円
5,000万円	約15.3万円	約530万円
6,000万円	約18.4万円	約640万円

金利1.5%・返済期間35年・返済負担率35%で計算した場合の目安です。

住宅ローン5000万円なら世帯年収で見ることが多く、単独では年収700万円前後が現実的な水準になります。

この年収はあくまで審査を通るための下限であり、余裕を持って返せる水準ではありません。

世帯年収で住宅ローンを組む場合の考え方

世帯年収700万円、1000万円、1100万円、1300万円という単位で試算する方は多くいます。

世帯年収1000万円なら借入可能額は9,000万円台まで伸びる計算になりますが、そこまで借りる人はほとんどいません。

ただし世帯年収は、2人が働き続けることを前提とした数字です。

出産や介護、転職で片方の収入が減る可能性は織り込んでおく必要があります。

片方の収入が途絶えても返済を続けられるかを、先に確認してください。

世帯年収での上限ではなく、1人分の収入で返せる額を下限に置くと安全です。

住宅ローンは年収の何倍まで借りられるのか

返済負担率から逆算すると、年収の7〜9倍程度が上限になる計算です。

一方、実際に購入している人の年収倍率はこれより低い水準にとどまります。

借りられる上限と、実際に選ばれている水準には差があるということです。

倍率は目安であって、返済できるかどうかとは別の話だと理解してください。

参考：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査

審査金利で住宅ローンの借入可能額が下がることがある

ここが、事前の試算と実際の審査結果がずれる最大の理由です。

金融機関は、実際に適用する金利ではなく高めの金利で審査することがあります。

この金利を審査金利といいます。

計算に使う金利	毎月の返済上限	借入可能額の目安
実行金利1.5%で計算	約14.5万円	約4,700万円
審査金利3.5%で計算	約14.5万円	約3,500万円

では、審査金利のしくみを詳しく見ていきましょう。

審査金利は将来の金利上昇に備えるためのもの

そのときに返済が続けられるかを見るため、高めの金利で審査します。

3%台から4%台で計算する金融機関が多いとされています。

ただし審査金利は公表されていないため、事前に知ることはできません。

ネットのシミュレーションより借入可能額が低く出るのは、これが理由です。

車のローンが残っている場合は車のローンが残ってると住宅ローンは組める？月3万円で借入可能額が1028万円減るに、月額ごとに減る金額を表で出しています。

フラット35は実際の金利で審査する

借入時の金利がそのまま返済期間中続きます。

そのため、実際の金利で返済負担率を計算します。

変動金利の商品より、借入可能額が大きく出ることがあります。

借入可能額を優先するならフラット35も比較する価値があります。

返済期間を延ばすと住宅ローンの借入可能額は増える

毎月の返済額が同じでも、期間が長いほど借りられる額は増えます。

35年より長い、最長50年の商品を扱う金融機関もあります。

ただし完済時年齢の上限があり、多くは80歳未満とされています。

期間を延ばすと総返済額は増え、支払う利息も膨らみます。

借入額を増やすために期間を延ばすと、総支払額は大きく増える点に注意してください。

借りられる額と無理なく返せる額は違う

ここが、住宅ローンで最も重要な考え方です。

金融機関が示すのは「貸せる上限」であって、「返せる額」ではありません。

返済負担率は額面年収で計算するが、実際に使えるのは手取りだからです。

では、無理なく返せる額の考え方を見ていきましょう。

住宅ローンは手取りで考えると比率が変わる

年収500万円なら、手取りは380万円から400万円程度です。

返済負担率35%は額面での計算なので、年間175万円になります。

これを手取り390万円で割ると、45%前後を占めることになります。

額面では35%でも、手取りでは4割を超えることがあります。

無理なく返せる住宅ローンは手取りの25%が目安

手取り月32万円なら、返済は8万円前後になります。

金利1.5%・35年なら、借入額は2,600万円程度です。

借入可能額4,700万円との差は、2,000万円以上あります。

借りられる額の半分程度が、無理なく返せる水準になることも珍しくありません。

住宅ローン以外にかかる費用も見込んでおく

住宅を持つと、返済以外の支出が増えます。

マンションなら管理費と修繕積立金で月2〜3万円かかることがあります。

返済額だけで判断せず、月々の総支出で考える必要があります。

住宅ローンの借入可能額を増やす方法と注意点

希望する物件に届かない場合、いくつか打ち手があります。

ただし、どれも将来のリスクとセットになります。

増やす方法は、返済の責任も増やすという点を先に押さえてください。

では、それぞれの方法と注意点を見ていきましょう。

他社借入を完済すると住宅ローンの枠が空く

年間36万円の自動車ローンを完済すれば、借入可能額は800万円前後増える計算です。

カードローンは残高0円でも、契約が残っていると影響することがあります。

完済後は契約ごと解約しておくと確実です。

完済が信用情報に反映されるまで1〜2か月かかるため、申込みの時期に注意してください。

収入合算とペアローンは借入可能額が上がる

どちらも世帯の年収で計算されるため、借入可能額は上がります。

ただし、合算する方の信用情報や他社借入も審査の対象になります。

離婚や退職があった場合、返済の負担が一方に集中します。

片方が働けなくなったときに返済が続けられるかを先に確認してください。

頭金を入れると住宅ローンの負担が軽くなる

借入額そのものを下げれば、毎月の返済も総支払額も減ります。

諸費用は物件価格の6〜9%程度かかるのが一般的です。

中古住宅では仲介手数料がかかるため、新築より諸費用の割合が高くなります。

諸費用を自己資金でまかなうだけでも、借入額は抑えられます。

親から資金援助を受ける場合、住宅取得資金の贈与には非課税の特例があります。

ただし手元資金を使い切ると、想定外の支出に対応できません。

生活費の半年分は手元に残したうえで頭金を決めるのが安全です。

参考：国税庁｜No.1211-1 住宅借入金等特別控除

住宅ローン控除も含めて資金計画を考える

控除を受けられれば、実質的な負担は毎月の返済額より軽くなります。

ただし控除額は納めている所得税額が上限になります。

納税額が少ない方は、制度の上限まで使い切れないことがあります。

控除を前提に借入額を増やすのは避ける方が安全です。

控除は期間限定の制度であり、要件も改正されるためです。

大阪で物件を探すときの予算の立て方

物件価格に加えて、諸費用が6〜9%かかります。

4,000万円の物件なら、240万円から360万円が別に必要になる計算です。

大阪市内と北摂・泉州では相場が異なり、同じ予算でも選べる広さが変わります。

中古なら仲介手数料、新築なら修繕積立基金といった費用の違いもあります。

借入可能額から諸費用を引いた額が、実際に出せる物件価格になります。

大阪で住宅ローンの借入可能額についてよくあるご相談

物件探しの前に借入可能額を把握していなかったために、話が進んでから予算が合わないと分かるケースが目立ちます。

以下は大阪の不動産事情をふまえた代表的なご相談のパターンです。特定の取引を指すものではありません。

ネットの試算より借入可能額が低く出て驚いた

多くのシミュレーションは、実際に適用される金利で計算しています。

一方、金融機関は将来の金利上昇に備えて高めの審査金利で計算することがあります。

金利1.5%と3.5%では、同じ月14.5万円でも借入可能額が1,200万円前後変わります。

審査金利は公表されていないため、事前に知ることはできません。

まず複数の金融機関に事前審査を出し、実際の上限を確かめます。

フラット35は全期間固定のため審査金利の考え方がなく、上限が大きく出ることがあります。

頭金を増やすか、物件の価格帯を見直すことで調整します。

物件を探す前に事前審査を通しておくと、この行き違いは避けられます。

上限いっぱいで借りたあと、家計が回らなくなった

返済負担率は額面年収で計算しますが、家計を動かすのは手取りです。

年収550万円の手取りは430万円前後で、返済が年間180万円なら4割を超えます。

マンションは管理費と修繕積立金が別に毎月かかり、値上げされることもあります。

返済額だけで判断すると、住み始めてから収支が合わなくなります。

まず借り換えや返済期間の延長で、毎月の負担を下げられるか確認します。

返済が難しくなる前に金融機関へ相談すると、条件変更に応じてもらえることがあります。

滞納が始まってからでは、選べる選択肢が大きく減ります。

住み替えを検討する場合は、残債と売却価格の関係を先に確認します。

車を買い替えた直後で借入可能額が足りなかった

自動車ローンの返済額は、住宅ローンと合算して返済負担率が計算されます。

毎月3万円の返済なら、年間36万円が住宅ローンの枠から差し引かれます。

借入可能額にすると、800万円前後の差になります。

大阪でも北摂や泉州のように、車が前提の地域では起こりやすい状況です。

残債が少なければ、住宅ローンの前に完済しておく価値があります。

完済が信用情報に反映されるまで1〜2か月待ってから申し込みます。

完済が難しい場合は、頭金を増やすか物件の価格帯を見直します。

住宅の購入が視野にあるなら、大きな買い物の順番を住宅ローン優先にします。

夫婦で借りる場合の万一の備えは共同名義の住宅ローンと死亡の記事で解説しています。

住宅ローンの借入可能額に関するよくある質問

年収300万円で住宅ローンはいくら借りれますか？

返済負担率30%を基準にすると、年間90万円・毎月7.5万円が返済の上限です。金利1.5%・35年で計算すると2,400万円程度が目安になります。ただし他社借入があればその分下がり、審査金利で計算されるとさらに低く出ることがあります。

住宅ローンは年収の何倍まで借りられますか？

返済負担率から逆算すると年収の7〜9倍程度が上限の計算になります。ただし実際に購入している方の年収倍率はこれより低い水準です。倍率は目安であって、返済していけるかどうかとは別の指標だと考えてください。

ネットのシミュレーションと審査結果が違うのはなぜですか？

多くのシミュレーションは実際に適用される金利で計算しますが、金融機関は将来の金利上昇に備えて高めの審査金利で計算することがあります。同じ返済額でも、金利が2ポイント違えば借入可能額は1,000万円以上変わります。

無理なく返せる額はどう考えればよいですか？

手取り月収の2〜2.5割を目安にする考え方があります。手取り32万円なら返済は8万円前後です。あわせて管理費・修繕積立金・固定資産税も見込み、月々の総支出で判断してください。

共働きなら借入可能額はどれくらい増えますか？

収入合算やペアローンを使えば世帯年収で計算されるため、上限は大きく上がります。ただし合算する方の信用情報や他社借入も審査対象になります。離婚や退職で片方の返済が難しくなるリスクも踏まえて判断してください。

頭金はいくら用意すればよいですか？

一律の基準はありませんが、諸費用が物件価格の6〜9%かかるため、まずその分を自己資金でまかなえると安心です。ただし手元資金を使い切ると想定外の支出に対応できなくなるため、生活費の半年分は残しておくことをおすすめします。

大阪で家を買う場合、いくらの物件が射程に入りますか？

エリアと物件種別で大きく変わります。中古マンションや中古戸建てであれば、年収300万円台でも選択肢がある地域があります。物件価格には諸費用が加わるため、借入可能額から諸費用を差し引いた金額で探すことになります。

年収450万円や550万円だと、いくら借りれますか？

年収450万円なら毎月13.1万円・借入可能額は約4,200万円、年収550万円なら毎月16.0万円・約5,200万円が目安です（金利1.5%・35年・他社借入なしの場合）。50万円の年収差で借入可能額は500万円前後変わる計算になります。

借入可能額いっぱいで借りるとどうなりますか？

住み始めてから収支が合わなくなるリスクがあります。額面での返済負担率35%は、手取りにすると4割を超えることがあるためです。教育費の増加、マンションの修繕積立金の値上げ、戸建ての修繕費といった支出が重なると、貯蓄に回す余裕がなくなります。

返済期間を長くすれば借入可能額は増えますか？

増えます。毎月の返済額が同じでも、期間が長いほど借りられる額は大きくなります。最長50年の商品を扱う金融機関もあります。ただし完済時年齢の上限（多くは80歳未満）があり、期間が延びるほど支払う利息の総額は増えます。

転職したばかりでも借入可能額は変わりますか？

勤続年数の要件を設けている金融機関では、そもそも申込条件を満たさないことがあります。前年の年収を証明できるかどうかが判断材料になります。勤続年数の要件がないネット銀行やフラット35であれば、転職直後でも申し込めることがあります。

住宅ローンは借りられる額ではなく返せる額で決める

借入可能額は、年収に返済負担率をかけて逆算します。

ただしそれは金融機関が貸せる上限であって、返していける額ではありません。

審査の結果は金融機関の判断であり、当サイトが通過を保証するものではありません。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。