auじぶん銀行の住宅ローンは建売で使える？金利優遇割0.15%の条件

結論から書きます。建売なら融資は決済日の1回で終わるので、auじぶん銀行の住宅ローンはそのまま使えます。土地付きの完成した物件を買うからです。

どの銀行にするか迷っている方は住宅ローンはどこがいい？関西の建売で12行を比べた手数料と団信をご覧ください。金利以外の6項目で12行を並べています。事務手数料は借入3,500万円で55,000円から770,000円まで分かれました。

公式サイトの数字で言うと、2026年9月に借り入れる場合の変動金利は年1.134パーセントです。金利優遇割を最大まで使えば年0.984パーセントになります。

団信の中身で比べるならりそな銀行の住宅ローンは団信革命で残高0円？上乗せ0.25%の中身もご覧ください。所定の状態に該当すれば仕事に復帰しても残高が0円になり、一般団信からの中途加入もできます。

メガバンクと比べるなら三菱UFJ銀行の住宅ローンは40年でも金利上乗せなし？出産で0.2%引下げもご覧ください。借入期間40年でも金利の上乗せがなく、5年ルールと125パーセントルールの両方があります。

事務手数料が定額の銀行もあります。楽天銀行の住宅ローンは事務手数料33万円の定額？分岐は借入1500万円に、定率2.20パーセントとの損益分岐を金額で出しました。

5年ルールが無い銀行もあります。PayPay銀行の住宅ローンは5年ルールがない？金利上昇がすぐ返済額に来るに、公式の記載と金利が上がったときの返済額の試算をまとめました。

買い物の割引まで含めて比べるならイオン銀行の住宅ローンは定額型と定率型どちらが得？分岐は借入18年もご覧ください。手数料を定額型と定率型から選べる銀行で、全疾病団信は上乗せ金利0パーセントかつ免責期間がありません。

ネット銀行をもう1行比べるなら住信SBIネット銀行の住宅ローンはどうなった？2026年8月に終わった優遇もご覧ください。商号がドコモSMTBネット銀行に変わり、金利の優遇が対面相談コースだけに残っています。

ただし、関西では優遇割を全部は取れません。コミュファ光優遇割は中部5県だけの制度で、関西は対象外です。さらにエコキュートが付いている建売は、じぶんでんきに加入できません。

つまり「最大0.15パーセント引下げ」と書かれている数字は、物件と契約中のサービスによって届かないことがあるということです。ここを知らずに0.984パーセントで返済計画を立てると、後で計算が崩れます。

この記事では、auじぶん銀行の住宅ローンについて、金利の決まり方、関西でどこまで優遇割が取れるか、手数料の実額、団信の中身、そして建売の決済日に間に合わせる段取りを、公式サイトの記載だけで整理します。

auじぶん銀行の住宅ローンは建売の購入にそのまま使える

まず「使えるのか」から片づけます。使えます。資金使途に戸建の購入資金が入っています。

auじぶん銀行の資金使途に建売の購入は含まれている

公式の商品詳細には、資金使途として「戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金」が挙げられています。

新築の建売は完成した土地付き戸建を購入する取引なので、ここに当たります。

あわせて「上記に伴う諸費用」も資金使途に入っているので、仲介手数料や火災保険料を借入金額に含めることができます。

auじぶん銀行では諸費用だけを借りることはできない

注意点が1つあります。公式に「諸費用のみをお借入れいただくことはできません」と書かれています。

つまり物件の代金を他の銀行で借りて、諸費用だけauじぶん銀行で借りる使い方はできません。

諸費用を借入に含めたい場合は、物件の代金ごとauじぶん銀行で借りることになります。

auじぶん銀行の申込条件は年齢と年収の2つを先に見る

公式の商品概要から、申込条件を並べます。

項目	条件
申込時の年齢	満18歳以上 満65歳未満
最終返済時の年齢	満80歳の誕生日まで
年収	前年度の年収（自営業は申告所得）が200万円以上
口座	auじぶん銀行に円普通預金口座を持っていること
団信	auじぶん銀行指定の団体信用生命保険に加入できること
抵当権	auじぶん銀行または指定の保証会社を第一順位の抵当権者とする抵当権を設定できること
国籍	日本国籍、または永住許可を受けている外国籍

口座を持っていない場合は本審査完了までに口座開設が必要です。仮審査の時点では口座がなくても申込めます。

auじぶん銀行に年収の下限はあるが上限の基準は公表されていない

年収200万円以上という下限は公表されていますが、返済負担率の上限は公表されていません。

「auじぶん銀行の審査は厳しいのか」という質問をよくいただきますが、審査基準は公表されていないので、厳しいとも甘いとも言えません。

分かるのは、公表されている条件（年齢・年収・国籍・抵当権・団信）を満たしていなければ土台に乗らないということだけです。

団信に加入できるかどうかが分かれ目になることがあります。健康に不安がある場合は団信が不安で通院中でも住宅ローンは組める？を先に読んでください。

auじぶん銀行の住宅ローン金利は基準金利から引下幅を引いて決まる

ここが一番誤解されるところです。広告に出ている金利は、基準金利から引下幅を引いた結果です。

auじぶん銀行の変動金利は年1.134パーセント（2026年9月借入）

公式サイトの記載を分解します。物件価格の80パーセント以下で借りる場合、基準金利が年3.141パーセント、当初期間引下幅が2.007パーセントです。

3.141 − 2.007 = 年1.134パーセント。これが2026年9月に借り入れる場合の変動金利（全期間引下げプラン）です。

固定10年の当初期間引下げプランは年3.270パーセントと公表されています。いずれも、がん50パーセント保障団信の特約付きの金利です。

auじぶん銀行の引下幅は契約時に決まって以後は変わらない

大事なのは引下幅2.007パーセントは契約時に固定されるという点です。

つまり借りたあとに基準金利が上がれば、引下幅は同じまま金利が上がります。

逆に言えば、あとから条件が悪くなることもありません。引下幅の数字は、借入時点の商品性がそのまま残ります。

物件価格の80パーセントを超えて借りると0.045パーセント上乗せ

公式に物件価格の80パーセント超でお借り入れの場合、年0.045パーセントが上乗せと書かれています。

ここでいう物件価格は購入価格または工事請負価格で、諸費用は含みません。

2,500万円の建売なら2,000万円までが80パーセントです。つまり自己資金500万円を入れられるかどうかで金利が変わります。

頭金の考え方は住宅ローンの頭金はいくら必要？関西の建売は平均282万円にまとめています。

借入期間を35年1か月以上にすると0.1パーセント上乗せ

もう1つの上乗せが期間です。公式に借入期間を35年1ヶ月以上（長期返済）とする場合は年0.1パーセントの上乗せと記載されています。

つまり40年や50年で組むと、金利そのものが0.1パーセント高くなります。

期間を延ばすと毎月の返済額は下がりますが、金利が上がり、払う利息の総額はさらに増えます。両方を見て決めてください。

auじぶん銀行の金利は申込日ではなく借入日で決まる

公式の注記に金利はお申込時ではなく実際にお借り入れいただく日の金利が適用とあります。

つまり売買契約のときの金利では確定しません。決済日が翌月にずれれば、翌月の金利になります。

auじぶん銀行の変動金利は年2回だけ見直される

見直しのタイミングも公表されています。年2回（4月1日・10月1日）の基準日に見直しが行われます。

反映のタイミングはさらに後ろです。4月1日基準日で決まった新金利は同年6月の返済日の翌日から、10月1日基準日で決まった新金利は同年12月の返済日の翌日から適用されます。

ただし公式に「基準金利が大きく変動した場合は、基準日以外の日に借入金利を見直す場合もあります」と書かれています。

日本銀行の金融政策決定会合の結果は日本銀行の公表資料で確認できます。変動金利の上がり方は住宅ローン金利が上がるとどうなる？変動金利の返済額と5年ルールで整理しています。

審査結果によっては保証付金利プランになることがある

見落としやすい注記がもう1つあります。保証付金利プランになると1.134パーセントは適用されないという記載です。

つまり広告の金利が適用されない審査結果もあり得ます。本審査の承認条件をよく読んでください。

auじぶん銀行の住宅ローン金利優遇割は最大0.15パーセント

auじぶん銀行の特徴が住宅ローン金利優遇割です。携帯電話・電気・インターネット・TVの4分野を組み合わせて金利を下げます。

auじぶん銀行の優遇割を全部使うと年0.984パーセント

公式サイトには、2026年9月に借り入れる場合で最大年0.15パーセント引下げと表示されています。

物件価格の80パーセント以下なら1.134パーセントが年0.984パーセント、借り換えなら1.179パーセントが年1.029パーセントになる計算です。

auモバイル優遇割は年0.07パーセント引下げ

内訳のうち公表されている金額を並べます。「auモバイル優遇割に関する特約」第2条には借入金利から年0.07パーセントを引下げと書かれています。

条件は、auじぶん銀行口座へ登録したau IDの回線がauの家族割プラスに加入していること、そしてその回線を含め家族割プラスのカウント対象が2回線以上存在することです。

つまり自分1人がauに乗り換えるだけでは条件を満たしません。

povo2.0とUQ mobileはauモバイル優遇割の対象外

公式のカウント対象表には、povo2.0とUQ mobileはカウント対象外と明記されています。

カウント対象になるプランとして挙げられているのは、auマネ活バリューリンクプラン、auマネ活プラン＋、シニアバリュープラン、auバリューリンク マネ活2などです。

格安ブランドに変えても優遇割は付きません。ここは契約前にKDDIのサイトで必ず確認してください。

じぶんでんき優遇割は年0.03パーセント引下げ

もう1つの柱がじぶんでんき優遇割です。公式にじぶんでんき優遇割（年0.03パーセント引下げ）と記載されています。

条件は住宅ローン契約手続申込完了までに「じぶんでんき」を申込むことです。満たせばauじぶん銀行の住宅ローンの借入時から適用が始まります。

注意点は、auエネルギー＆ライフが提供する「auでんき」は対象外ということです。じぶんでんきとは別のサービスです。

J:COMとコミュファ光の優遇割は3か月後から適用

インターネットとTVの優遇割は適用のタイミングが違います。

公式にJ:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割・コミュファ光優遇割は適用条件充足後3ヶ月後から適用開始と書かれています。

つまり借入の初月から下がるわけではありません。返済開始からしばらくは、この分が乗らない金利で払います。

関西でauじぶん銀行の優遇割をどこまで取れるか

ここが本題です。公式の条件を関西の建売に当てはめて突き合わせました。当社が条件を1つずつ確認した結果です。

じぶんでんきは関西電力エリアも対象になっている

先に良い知らせです。公式のじぶんでんき優遇割のページには「提供エリアは全国（沖縄県、一部離島を除く）」と書かれています。

さらに提供エリアごとの小売電気事業者の一覧があり、関西電力エリアまたは四国電力エリアは関西電力株式会社と明記されています。

つまり大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山でも、でんき優遇割の0.03パーセントは制度上取れます。

団信の告知で気をつける点は団信は厳しい？審査するのは保険会社 告知義務違反でも無関係な原因なら保険金は出るに、保険法の条文と銀行別の加入年齢をまとめています。

がん50パーセント保障の中身はがん団信は必要？上乗せ年0.3％は35年で182万円とステージ2以上の落とし穴に、上乗せ幅を金額に直した表と各行の条件を並べています。

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エコキュートが付いた建売はじぶんでんきに加入できない

ところが、ここに関西の建売を買う人に直撃する制限があります。

公式の注記に、エコキュートが付いていると0.03パーセントは取れないと書かれています。

あわせてオール電化住宅は新規受付停止中のため加入できませんとも記載されています。

近年の建売にはエコキュートが標準で付いている物件があります。その場合でんき優遇割の0.03パーセントは最初から取れません。

コミュファ光優遇割は中部5県だけなので関西は対象外

インターネットの優遇割も分かれます。公式の注記に中部5県は愛知と三重と岐阜と静岡と長野とあります。

つまり関西でコミュファ光優遇割は使えません。

J:COM NET優遇割は戸建なら関西でも取れる

残るのがJ:COMです。公式にJ:COM NET優遇割は戸建にお住まいの方が対象と書かれています。

J:COMは大阪・兵庫・京都で広くサービスを提供しているので、建売＝戸建なら条件に合います。

ただし「J:COMエリア内であっても、住所・建物により利用不可の場合がございます」という注記があります。物件の住所で先に判定してください。

そして適用は条件を満たしてから3か月後です。

関西の建売で現実的に取れる引下げ幅を並べる

ここまでを1つの表にします。給湯器とJ:COMエリアで0.07か0.15かが決まる。

優遇割	関西の建売での可否	備考
auモバイル優遇割（年0.07%）	条件を満たせば可	家族割プラスのカウント対象が2回線以上。povo2.0とUQ mobileは対象外
じぶんでんき優遇割（年0.03%）	給湯器次第	関西電力エリアは対象。ただし電気給湯器の設置とオール電化は加入不可
J:COM NET優遇割	戸建なら可	J:COMエリア内で住所により可否。適用は条件充足後3か月後から
J:COM TV優遇割	戸建なら可	同上
コミュファ光優遇割	不可	中部5県（愛知・三重・岐阜・静岡・長野）のみ

言い換えると、エコキュート付きの建売でJ:COMも引かない場合、取れるのは0.07パーセントだけです。

その場合の金利は1.134 − 0.07 = 年1.064パーセントになります。広告の0.984パーセントとは0.08パーセントの差です。

auじぶん銀行の住宅ローンの手数料は借入金額の2.2パーセント

金利が安い銀行の費用は、事務手数料は借入金額の2.20パーセント。ここを金利とセットで見てください。

auじぶん銀行の事務手数料は借入3,000万円で66万円

公式に事務手数料 借入金額×2.20パーセント（税込）と記載されています。

借入3,000万円なら66万円、4,000万円なら88万円です。金額としては大きいので、資金計画に必ず入れてください。

事務手数料は、借入金を口座に入金したあと同じ口座から引き落とされる扱いです。

auじぶん銀行の一部繰上返済手数料は無料

返済中の手数料は軽いです。公式に一部繰上返済手数料は0円と書かれています。

全額繰上返済については固定金利特約適用中の場合は33,000円（税込）です。変動金利で借りていれば全額繰上返済も無料です。

繰上返済の考え方は住宅ローンの繰り上げ返済は得？関西3行の手数料と174万円の効果に書いています。

変動から固定への切替手数料は無料

公式の商品詳細には変動から固定への変更手数料は0円とあります。

ただし固定金利特約期間中は金利タイプの変更ができません。固定で組むと、その期間は動かせません。

固定金利特約は2年・3年・5年・10年・15年・20年・30年・35年から選べます。変動金利は全期間引下げプランのみです。

登記の費用は公式サイトが目安を出している

auじぶん銀行は登記関連費用の参考値も公表しています。建売（土地付住宅の購入）の場合を並べます。

登記の種類	登録免許税	司法書士報酬など
所有権移転登記（土地）	土地評価額×2%	〜80,000円程度
所有権保存登記（建物）	建物評価額×0.4%	30,000〜60,000円程度
抵当権設定登記	借入金額×0.4%	60,000〜100,000円程度

登録免許税には軽減措置があります。住宅用家屋の要件を満たせば抵当権設定は0.4パーセントから0.1パーセントに下がります。

諸費用の全体像は建売の諸費用はいくら？内訳と現金で用意するお金に、購入後の税金は新築の固定資産税はいくら？にまとめています。

auじぶん銀行の住宅ローンの団信は3つのプランから選ぶ

auじぶん銀行の団信はがん保障の手厚さで3段階になっています。

がん50パーセント保障団信は上乗せ金利なしで付く

公式サイトでは3つのプランが示されています。がん50パーセント保障団信、がん100パーセント保障団信、がん100パーセント保障団信プレミアムです。

このうちがん50パーセント保障団信は、上乗せ金利0円で付帯されると注記されています（単独加入の場合）。

記事の前半で出した1.134パーセントという金利は、このがん50パーセント保障団信の特約付きの金利です。公式サイトの表記では「がん50％保障団信」と書かれています。

auじぶん銀行の団信には90日の免責期間がある

ここは契約前に必ず読んでください。公式の注記に責任開始日からその日を含めて90日以内にがんと診断された場合には保障の対象となりませんとあります。

つまり借入から3か月間は、がんと診断されても残高は減りません。

さらに対象となるがんは所定の悪性新生物で、皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚がんと上皮内新生物は含まれません。

4疾病の保障は肝疾患と腎疾患の条件が違う

がん以外の保障もあります。所定の4疾病は急性心筋梗塞と脳卒中と肝疾患と腎疾患が対象です。

公式の注記では、急性心筋梗塞・脳卒中は所定の状態に該当するか所定の手術を受けた場合、肝疾患・腎疾患は継続して60日以上入院した場合が対象とされています。

条件が病気ごとに違うので、「4疾病保障つき」という言葉だけで判断しないでください。

ワイド団信は65歳以下なら申込める

一般団信に加入できない場合はワイド団信は65歳以下が対象の査定を保険会社が行います。公式に65歳以下が対象と記載されています。

ただしペアローンのどちらかがワイド団信になる場合、ペアローン連生団信には加入できません。

ペアローン連生団信は一時所得で課税される場合がある

ここはほとんど知られていない落とし穴です。

公式の注記に、ペアローン債務者のいずれか1人に保険金の支払事由が生じて2人の保険金が支払われた場合、支払事由に該当していない方の免除された債務が一時所得とみなされ所得税の課税対象となると書かれています。

つまり残債が消えても税金が発生することがあります。金額が大きいので、申込前に被保険者のしおりを読んでおいてください。

ペアローン自体の仕組みはペアローンと連帯債務の違いに整理しています。

auじぶん銀行の住宅ローンは注文住宅だと分割融資がない

ここが建売と注文住宅で決定的に違うところです。auじぶん銀行は建物完成時の1回の一括融資です。

auじぶん銀行は土地代金と着工金と中間金を貸さない

公式の注文住宅のページに完成前の3回の支払いは借入れできないと明記されています。

注文住宅では土地の決済、着工金、中間金、竣工金と支払いが4回に分かれます。完成前の3回分を自己資金かつなぎ融資でまわす必要があります。

つなぎ融資は提携先を紹介するかたちになっている

公式には、東光商事株式会社のつなぎ融資を紹介していると書かれています。auじぶん銀行自身がつなぎ融資を出すわけではありません。

申込にはauじぶん銀行の本審査結果通知が必要で、つなぎ融資の審査は別に行われます。

つなぎ融資の一般的な仕組みはつなぎ融資とは？金利と手数料と使う場面にまとめています。

つなぎ融資の利息は住宅ローン控除の対象にならない

公式に「つなぎ融資は住宅ローン控除の対象外」と書かれています。

つなぎ融資の期間に払う利息と手数料はそのまま費用として出ていきます。控除で戻ってくるお金ではありません。

控除の限度額は住宅ローン控除は2026年入居でいくら？で確認できます。

建売ならauじぶん銀行の一括融資とそのまま噛み合う

建売は完成した土地付き物件を1回の決済で買う取引です。

だからつなぎ融資も分割融資も必要ありません。auじぶん銀行の一括融資の形と、そのまま噛み合います。

注文住宅と建売のどちらにするか迷っている方は、資金の出方が違うところまで比べてください。

auじぶん銀行の住宅ローンを建売の決済日に間に合わせる段取り

最後が実務です。ネット銀行で一番多い失敗が優遇割の手続きが決済に間に合わないことです。

優遇割は契約手続申込完了までに条件を満たす必要がある

公式のFAQに、借入前の客について住宅ローン契約手続申込完了までに適用条件を満たした場合、お借入日より金利引下げと書かれています。

じぶんでんき優遇割も同じく住宅ローン契約手続申込完了までに申込むことが条件です。

つまり締切は決済日ではありません。その前の契約手続の時点です。

auじぶん銀行の手続きを建売の1か月に収める

関西の新築建売は、売買契約から決済までが1か月前後で設定されることが多いです。

その間に本審査の申込、承認、契約手続、決済が入ります。本審査の承認から契約手続までは数日しかないこともあります。

この数日でauショップに行って家族割プラスの回線を整えるのは、段取りしていないと間に合いません。

auじぶん銀行では対面での相談ができない

auじぶん銀行の手続きはスマホかパソコンで完結します。auショップで住宅ローンの相談はできません。

電話の窓口はありますが、「毎回同じ担当者が付くわけではありません」。

だから物件側の書類をそろえ、日程を管理する役割は仲介の担当者が持つことになります。

建売で必要になる物件書類を先にそろえる

本審査には物件の書類が必要です。建売の場合、本審査で使う7つの物件書類が中心になります。

これらは売主または仲介会社が用意するものです。買主が自分で集める書類ではありません。

引渡しまでの流れは建売住宅の引渡しまでの流れに書いています。

当社が建売とauじぶん銀行の組み合わせで確認すること

当社が仲介する場合に、金利優遇割まで見て確認していることを書きます。

仲介手数料の考え方は建売の仲介手数料はいくら？無料になる物件とならない物件をご覧ください。

auじぶん銀行の住宅ローンのよくある質問

auじぶん銀行の住宅ローンは建売でも使えますか。

使えます。公式の資金使途に「戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金」が含まれています。建売は完成した土地付き物件なので、決済日の一括融資で完結します。注文住宅と違ってつなぎ融資も分割融資も必要ありません。

auじぶん銀行の住宅ローンの金利はいくらですか。

2026年9月に借り入れる場合、変動金利の全期間引下げプランは年1.134パーセントです（がん50パーセント保障団信の特約付き・物件価格の80パーセント以下）。基準金利3.141パーセントから引下幅2.007パーセントを引いた数字です。金利は申込時ではなく借入日のものが適用されます。

auじぶん銀行の金利優遇割は関西でも全部使えますか。

使えません。コミュファ光優遇割は愛知・三重・岐阜・静岡・長野の中部5県が対象です。じぶんでんき優遇割は関西電力エリアも対象ですが、電気給湯器（エコキュート等）が設置されている家は加入できません。J:COM NET優遇割は戸建なら対象ですが、適用は条件を満たしてから3か月後です。

auじぶん銀行の事務手数料はいくらですか。

借入金額×2.20パーセント（税込）です。借入3,000万円なら66万円、4,000万円なら88万円になります。一部繰上返済手数料は無料で、全額繰上返済の手数料は固定金利特約適用中のみ33,000円（税込）です。

auじぶん銀行の住宅ローンの審査は厳しいですか。

審査基準は公表されていないので、厳しいとも甘いとも言えません。公表されている条件は、申込時の年齢が満18歳以上満65歳未満、最終返済時が満80歳の誕生日まで、前年度の年収が200万円以上、団信に加入できること、日本国籍または永住許可を受けていることなどです。

auじぶん銀行の変動金利はいつ見直されますか。

年2回、4月1日と10月1日の基準日に見直されます。4月1日基準日で決まった新金利は同年6月の返済日の翌日から、10月1日基準日で決まった新金利は同年12月の返済日の翌日から適用されます。基準金利が大きく変動した場合は基準日以外に見直す場合もあると公表されています。

auじぶん銀行で40年や50年のローンは組めますか。

借入期間を35年1か月以上（長期返済）とする場合は、年0.1パーセントの上乗せが発生すると公表されています。毎月の返済額は下がりますが、金利そのものが高くなるため、支払う利息の総額は大きく増えます。

auじぶん銀行の団信でがんと診断されたらすぐ残高が減りますか。

減らない期間があります。責任開始日からその日を含めて90日以内にがんと診断された場合は保障の対象になりません。また対象となるのは所定の悪性新生物で、皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚がんと上皮内新生物は含まれません。