建売にすればよかったと言われる5つの理由｜注文住宅との差1366万円

金額で比べると差は大きいです。近畿の実数で1,366.2万円の差が出ています。

関西では分譲の在庫が無く注文住宅のほうが現実的なブランドの例は桧家住宅に建売はある？分譲が関西に無い理由とZ空調と60年保証の条件にまとめています。

注文住宅が主体のハウスメーカーが分譲住宅も売っている例は一条工務店に建売はある？イイコトテラスの関西28件と30年保証の条件にまとめています。

2024年度フラット35利用者調査の近畿圏です。土地付注文住宅は建設費3,366.7万円と土地取得費1,826.0万円の合計で5,192.7万円、建売住宅は3,826.5万円でした。

ただし「建売にすればよかった」と言われる理由は価格だけではありません。つなぎ融資と家賃の二重払いを足すと約1,491万円になります。

つなぎ融資は土地1,500万円を8か月借りると利息だけで25.0万円です。事務手数料と印紙税を入れると約57万円になります。建売は決済が1回なので、この仕組みそのものが要りません。

家賃も効きます。注文住宅は土地を決済してから引渡しまで8か月から12か月です。家賃8万円なら10か月で80万円、完成済みの建売なら1.5か月で12万円です。

住み替えで引渡し日が確定している物件が有利な理由は買い先行と売り先行はどっちがいい？ダブルローンと買い替え特約で決める住み替えにまとめています。

この記事では、建売にすればよかったと言われる5つの理由を金額に直したうえで、逆に注文住宅にすればよかったと言われることも並べて判断できる形にします。

建売にすればよかったと言われる理由は5つ

まず理由を整理します。5つのうち4つは金額に直せるという点が要点です。

建売にすればよかったと言われる5つの内訳

理由	中身	金額にできるか
価格差	近畿で1,366.2万円	できる
つなぎ融資	土地と中間金の利息と手数料	できる（約57万円）
家賃の二重払い	工期の分だけ家賃が続く	できる（約68万円）
追加工事	打合せで仕様が上がっていく	物件ごとに違う
工事中の倒産リスク	前払いした分が戻らない	金額にできない

4つ目の追加工事は金額の幅が大きいので試算には入れません。ただし上乗せの方向にしか動きません。打合せで仕様を下げる人はほとんどいないからです。

建売にすればよかったは注文住宅を否定する言葉ではない

先に立場を書いておきます。注文住宅が悪いという話ではないという点は先に書いておきます。

自由設計には金額に表れない値打ちがあります。間取りを自分で決められることや、設備を選べることは建売では手に入りません。

この記事でやることは1つです。その値打ちにいくら払っているのかを数字にすることです。1,491万円で何を買っているのかが分かれば判断できると考えています。

建売にすればよかったと検索する人は2種類いる

検索している人の立場は2つに分かれます。もう建てた人と、まだ決めていない人です。

立場	知りたいこと	この記事で使える部分
もう注文住宅で建てた	自分の判断が正しかったか	価格差と金額の内訳
注文住宅で打合せ中	引き返すべきか	つなぎ融資57万円と追加工事の見通し
まだ決めていない	どちらを選ぶか	合計金額と判断軸
土地を持っている	条件が変わるか	土地取得費の分だけ差が縮む

2つ目の立場なら土地の決済前なら引き返せます。土地を決済してしまうと、そこからは建てるしかありません。判断の分かれ目は土地の決済日です。

4つ目は条件が大きく変わります。近畿の土地取得費は平均1,826.0万円なので、土地を持っているなら価格差はその分だけ縮みます。

建売と注文住宅の価格差は近畿で1366万円

金額の本体です。土地付注文住宅の所要資金は2行を足して出す必要があります。

土地付注文住宅は建設費と土地取得費の合計

フラット35利用者調査では、土地付注文住宅の金額が建設費と土地取得費の2行に分かれています。この2つを足したものが所要資金です。

項目	建売住宅	土地付注文住宅	差
建設費	—	3,366.7万円	—
土地取得費	—	1,826.0万円	—
所要資金	3,826.5万円	5,192.7万円	1,366.2万円
年収倍率	6.8倍	7.8倍	1.0倍
月々の返済	119.2千円	154.5千円	35.3千円
調査件数	881件	1,168件	—

月々の返済は35,300円の差です。35年で計算すると14,826,000円になります。返済額だけで約1,483万円の差です。

地域別に見ても1000万円を超える

地域	建売住宅	土地付注文住宅	差
全国	3,826.1万円	5,007.1万円	1,181.0万円
首都圏	4,363.1万円	5,790.6万円	1,427.5万円
近畿圏	3,826.5万円	5,192.7万円	1,366.2万円

近畿は首都圏に次いで差が大きい地域です。近畿の土地取得費1,826.0万円が効いています。全国平均の1,495.1万円より330.9万円高い水準です。

価格の内訳の読み方は建売は恥ずかしい？安っぽいと言われる理由となぜ安いのかを解説にまとめています。

注文住宅は年収倍率が7.8倍まで上がる

金額の重さは年収倍率でも見えます。近畿では建売6.8倍・注文住宅7.8倍でした。

項目	建売住宅	土地付注文住宅
世帯年収	622.1万円	同程度
年収倍率	6.8倍	7.8倍
月々の返済	119.2千円	154.5千円
総返済負担率	25.1％	約30％前後

年収倍率が1.0倍違うということは、同じ年収で1年分多く借りているということです。返済期間が同じなら、その分だけ毎月の負担が重くなります。

年収から借入額を逆算する考え方は住宅ローンの年収目安｜年収別にいくら借りれる？無理なく返せる額との差にまとめています。

建売にはつなぎ融資が要らない

価格差の次に効くのがここです。注文住宅は支払いが4回に分かれるので、つなぎ融資が必要になります。

つなぎ融資の利息は借りた日数で決まる

注文住宅は土地の決済、着工金、上棟金、残金と支払いが分かれます。住宅ローンは完成後に実行されるので、それまでの支払いをつなぐための融資が必要になります。

借りるもの	金額	期間	金利2.5％の利息
土地代	1,500万円	8か月	25.0万円
中間金	1,000万円	4か月	8.3万円
利息の合計	—	—	33.3万円
事務手数料	11万円×2回	—	22万円
印紙税	—	—	約2万円
合計	—	—	約57万円

建売は土地と建物を決済の日に1回で払うので、この57万円がかかりません。つなぎ融資の57万円がまるごと不要になる仕組みです。

つなぎ融資の仕組みはつなぎ融資とは？費用の仕組みと建売なら要らない理由にまとめています。

工期が延びるとつなぎ融資の利息も増える

利息は日数で決まるので、工期が2か月延びれば利息も2か月分増える。

資材や人手の都合で工期が延びることは珍しくありません。つなぎ融資の費用は契約時に確定しない費用だという点を押さえてください。

建売なら決済が1回なので、契約時に総額が確定します。この確実さが「建売にすればよかった」と言われる理由の1つです。

建売は家賃の二重払いが短い

3つ目の金額です。工期の差8.5か月がそのまま家賃の差になるという話です。

注文住宅は土地決済から引渡しまで8か月から12か月

注文住宅は土地を決済してから設計を固め、建築確認を取って着工します。引渡しまでに8か月から12か月かかるのが普通です。

その間も今の住まいの家賃は払い続けます。一方で完成済みの建売は契約から引渡しまで1か月から2か月です。

項目	建売（完成済み）	注文住宅	差
引渡しまでの期間	1〜2か月	8〜12か月	約8.5か月
家賃8万円の場合	12万円	80万円	約68万円
家賃10万円の場合	15万円	100万円	約85万円
家賃12万円の場合	18万円	120万円	約102万円

家賃が高い方ほど差が広がります。家賃12万円なら約102万円です。この金額は戻ってこない支出です。

工期が延びると家賃も増える

つなぎ融資と同じ構造です。工期が2か月延びれば家賃も2か月分増えます。

注文住宅で入居時期が決まっているとき、家賃と工期の2つが動くリスクを抱えることになります。子どもの入学に合わせたい場合などは、この点が判断に効きます。

建売には工事中の倒産リスクがない

金額にできない5つ目です。注文住宅という買い方に前払いの構造があるという話です。

2025年の建設業の倒産は2021件

帝国データバンクの集計では、2025年の建設業の倒産は2,021件で前年比6.9パーセント増でした。木造建築工事業については、戸建ての着工戸数の減少と工期の長期化による資金繰りの悪化が指摘されています。

これは会社の規模の話ではありません。資材費と人件費の上昇は業界全体に効く条件ので、大手でも中小でも同じ環境にあります。

注文住宅は着工時と上棟時に前払いがある

構造の違いを並べます。

支払いのタイミング	建売	注文住宅
契約時	手付金	契約金
着工時	—	着工金｜引渡しの数か月前に払う
上棟時	—	上棟金｜引渡しの数か月前に払う
引渡し時	残金（所有権移転と同時）	残金
工事中に倒産したら	該当しない	前払い分が戻らないおそれ

建売は決済と所有権移転が同時です。建物がすでにある状態で払うので、工事中の倒産という場面が存在しません。

住宅完成保証制度は登録していないと使えない

注文住宅側にも守る制度があります。住宅完成保証制度です。工事中に施工会社が倒産したとき、払い過ぎた前払金と、引き継ぐ会社に払う増嵩工事費用を保証します。

ただし条件があります。施工会社がこの制度に登録していないと使えません。

注文住宅を検討するなら契約前に3つ聞いてください。完成保証に登録しているか、瑕疵担保は保険か供託か、着工時と上棟時の支払い割合です。

引渡し後の10年保証は建売にも注文住宅にも付きます。違うのは工事中の部分だけです。

建売は引渡しと同時に所有権が移る

もう1つの違いです。建売は決済の日に登記まで終わるので、権利があいまいな期間がありません。

注文住宅は土地を先に買って、その上に建物を建てます。建物が完成するまでは土地は自分のもので建物はまだ存在しないという状態です。

この違いが効くのは工事が止まったときです。工事が止まったときに2つの差が出ることになります。土地は自分のものでも、途中まで建った建物の扱いは契約と施工会社の状況で変わります。

建売にすればよかったの合計は約1491万円

金額を足します。近畿の平均で約1,491万円という結果です。

金額にできる3つを合計する

項目	金額	根拠
価格差	1,366.2万円	フラット35利用者調査（近畿圏）
つなぎ融資	約57万円	当社試算（土地1,500万円・8か月・年2.5％）
家賃の二重払い	約68万円	当社試算（月8万円・8.5か月分）
合計	約1,491万円	—
追加工事	含めていない	物件ごとに違う
倒産リスク	金額にできない	—

追加工事を含めていないので、実際の差はこれより広がる方向です。打合せで仕様を下げる人はほとんどいません。

1491万円を別の使い方に回すとどうなるか

この金額を返済に回すと何が変わるか計算します。金利3.460パーセント・35年で借入3,826.5万円の場合、月々の返済は157,247円です。

借入を1,366.2万円減らして2,460.3万円にすると、月々は101,122円になります。月56,125円が手元に残る計算です。

借入額	月々の返済	差
3,826.5万円（注文住宅の水準）	157,247円	—
2,460.3万円（1,366.2万円減らした場合）	101,122円	56,125円

月56,125円は年間67万3,500円です。教育費や老後の積立に回せる金額になります。繰上返済に回す考え方は住宅ローンの繰り上げ返済は得？関西3行の手数料と174万円の効果にまとめています。

追加工事はどのくらい上がるのか

金額に入れなかった4つ目です。追加工事は打合せの回数だけ積み上がるという性質があります。

建売はこれらが価格に入っているか、入っていないかが最初から決まっています。契約時点で総額が動かないのが構造上の違いです。

建売のオプション費用は建売のオプション費用はいくら？引渡し前にやるべき工事と外構の相場にまとめています。注文住宅の追加工事と比べるときの目安になります。

逆に注文住宅にすればよかったと言われること

公平に建売の弱点も並べます。建売で不満が出るのは5か所に集まります。

建売で不満が出るのは間取りと敷地の5か所

不満	中身	対処できるか
間取りを変えられない	完成済みなら変更は不可	契約前に選ぶしかない
設備の色が選べない	仕様が決まっている	建築中なら選べる物件がある
敷地が小さい	近畿の建売は117.0平方メートル	対処できない
同じ外観が並ぶ	分譲地で統一される	外構と植栽で変えられる
断熱等級が物件ごとに違う	書面で確認しないと分からない	性能評価書で確認する

3つ目が構造的な差です。近畿の建売の敷地面積は117.0平方メートルで、注文住宅は土地取得費1,826.0万円を払って土地を選んでいます。

広さと自由設計を優先するなら注文住宅です。1,491万円はその2つに払う金額だと考えてください。

建築中の建売なら選べるものがある

完成済みだけが建売ではありません。建築中の物件なら色や設備を選べる場合がある。

ただし選べる範囲は売主ごとに決まっています。壁紙の色だけの会社もあれば、6か所から選べる会社もあります。そこは物件ごとに確かめます。

後悔しやすい場所は建売で後悔する9つの場所｜販売図面224枚を実測して分かった原因にまとめています。

建売なら引渡し日を先に決められる

建売の強みをもう1つ書きます。完成済みなら引渡し日を自分で選べるという点です。

状態	引渡しまでの期間	日付の確実さ
完成済みの建売	1〜2か月	ほぼ確定できる
建築中の建売	完成予定日＋1か月	完成予定日次第
注文住宅	8〜12か月	工期が延びると動く

子どもの入学や転勤の時期に合わせたい場合、日付が動かないことそのものが価値になります。注文住宅は資材や人手の都合で完成が後ろにずれることがあります。

ずれると家賃の二重払いが延び、つなぎ融資の利息も増えます。日付が動くリスクは2つの費用に同時に効くので、そこを避けたい方には建売が向きます。

建売は現物を見てから決められる

最後に見落とされやすい違いです。完成済みの建売は5か所を実物で確かめられるという点です。

注文住宅は図面と模型で判断します。完成してから思っていたのと違うと気づくことがあります。現物を見て決められるのは建売だけの条件です。

内見で見る場所は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものにまとめています。

建売と注文住宅どっちを選ぶか｜メリットで比べる

建売と注文住宅どっちを選ぶか、判断の形にします。1,491万円で自由設計と広さを買うかどうかという問いになります。

建売が向くのは総額と日付を確定させたい人

建売のメリットと注文住宅のメリットを並べたうえで、自分の優先順位に当てるのがいちばん早い方法です。金額はここまでで出しました。あとは何を優先するかだけです。

1つ目と3つ目は注文住宅では手に入りません。総額の確定と前払いなしは建売の構造上の利点です。

注文住宅が向くのは間取りと広さを取りたい人

4つ目は見落としやすい点です。土地を持っていれば1,826.0万円ぶん差が縮むという違いです。近畿なら1,826.0万円ぶんです。

建売なら仲介手数料0円で約135万円が浮く

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。3,826.5万円の物件なら手数料は約135万円になるところが0円です。

この分も約135万円が建売と注文住宅の差に加わることになります。手数料の仕組みは建売の仲介手数料はいくら？無料になる物件とならない物件にまとめています。

建売の外構とカーテンに回せる金額

浮いた金額の使い方も書いておきます。手数料0円の約135万円は外構とカーテンに回せる金額です。

使いみち	目安の金額	効果
外構（駐車場の土間と門まわり）	50〜100万円	見た目と使いやすさが変わる
カーテンとブラインド	15〜30万円	全室分で必要になる
照明器具	10〜20万円	建売は付いていない部屋がある
網戸とテレビアンテナ	10〜20万円	価格に入っていない物件がある
エアコン	20〜40万円	台数分かかる

この5つは建売でも注文住宅でも別途かかることが多い費用です。注文住宅の見積に入っていない場合は、そこも足して比べてください。

建売の場合は手数料0円で浮いた約135万円をここに充てられるようになります。詳しい内訳は建売のオプション費用はいくら？引渡し前にやるべき工事と外構の相場にまとめています。

建売と注文住宅の比較でよくある質問

建売と注文住宅の価格差はいくらですか。

2024年度フラット35利用者調査の近畿圏では、建売住宅3,826.5万円に対して土地付注文住宅は建設費3,366.7万円と土地取得費1,826.0万円の合計で5,192.7万円でした。差は1,366.2万円です。全国では1,181.0万円、首都圏では1,427.5万円の差です。

つなぎ融資はいくらかかりますか。

土地1,500万円を8か月、中間金1,000万円を4か月、金利年2.5％と仮定すると利息は33.3万円です。事務手数料22万円と印紙税2万円を入れると約57万円になります。建売は決済が1回なのでつなぎ融資そのものが要りません。

家賃の二重払いはどのくらいですか。

注文住宅は土地決済から引渡しまで8か月から12か月かかります。家賃8万円で10か月なら80万円です。完成済みの建売は1.5か月で12万円なので差は約68万円になります。家賃12万円なら約102万円の差です。

建売と注文住宅で合計いくら違いますか。

価格差1,366.2万円、つなぎ融資約57万円、家賃の二重払い約68万円を足すと約1,491万円です。追加工事は物件ごとに違うので含めていません。

注文住宅で工事中に施工会社が倒産したらどうなりますか。

住宅完成保証制度に登録している会社なら、払い過ぎた前払金と引き継ぐ会社に払う増嵩工事費用が保証されます。ただし登録していない会社では使えません。契約前に登録の有無を確認してください。

建設業の倒産はどのくらいありますか。

帝国データバンクの集計では2025年の建設業の倒産は2,021件で前年比6.9％増でした。木造建築工事業については戸建ての着工戸数の減少と工期の長期化による資金繰りの悪化が指摘されています。

引渡し後の保証はどちらが有利ですか。

同じです。住宅瑕疵担保履行法により、新築住宅には10年の瑕疵担保責任と保険または供託が義務づけられています。建売の売主は品確法95条で引渡しから10年の責任を負い、買主に不利な特約は無効です。

土地を持っている場合はどうなりますか。

価格差が土地取得費の分だけ縮みます。近畿圏の土地取得費は平均1,826.0万円なので、土地を持っているなら建売との差は大きく縮みます。つなぎ融資の土地代分も不要になります。

建売の総額に入っているものを確かめる

比べる前提として押さえておきたい点です。建売の価格に何が入っているかは売主ごとに違うからです。

項目	価格に入っていることが多い	別途になることが多い
外構（駐車場の土間・境界）	入っている売主が多い	一部の売主は別途
地盤改良	入っている	—
上下水道の引込み	入っている	—
網戸・カーテンレール	売主によって分かれる	入っていない売主もある
照明器具	一部の部屋だけ	残りは別途
テレビアンテナ	別途が多い	10万円前後

注文住宅の見積は逆に外構と地盤改良が本体工事に入っていないことが多いです。同じ土俵で比べるには、両方に同じ項目を並べる必要があります。

当社は建売のご案内時に価格に入っているものと別途の6項目を一覧にするようにしています。注文住宅の見積をお持ちであれば、同じ項目に並べ替えて比べます。

建売にすればよかったは4つを金額にすれば消える

最後に手順です。迷っている段階なら4つを金額にするだけで判断できます。

覚えておく数字は3つです。近畿の価格差1,366.2万円、つなぎ融資約57万円、家賃の差約68万円。合計約1,491万円で最初の判断ができるようになります。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。注文住宅と並べた総額の表もお出ししますので、迷っている段階でご相談ください。

比べ方を間違えると、建売のほうが高く見えることがあります。注文住宅の見積に外構と地盤改良と諸費用が入っていないだけ、という場合です。当社は同じ項目を並べた表にしてからお渡しします。