建売3000万と建売4000万の違い｜建売住宅が安い理由と関西の相場

ほとんど土地です。1,000万円の差は土地68.7㎡分に当たります。

理由は建物がほぼ同じだからです。販売図面69棟の建物面積は90〜110㎡に89.9％が収まっていました。価格帯が変わっても建物の大きさは動きません。

関西の相場も出しておきます。成約33,803件の中央値は4,000万円で、3,000万円台が36.1％と最も多い帯でした。

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つまり3,000万円台の建売は土地の単価が安い市に集まります。この記事では価格帯の分布と、市区ごとの土地代を実測で並べます。

建売3000万と建売4000万はどちらが多いのか

まず分布です。3,000万円台が36.1％で最も多い帯でした。

関西の建売の価格帯の分布

当社が国土交通省の不動産情報ライブラリの成約価格から、京都・大阪・兵庫で築0〜1年の33,803件を集計した結果です。

価格帯	構成比	0.9％35年の月々の目安
2,000万円未満	0.5％	約6万9,000円以下
2,000万円台	11.8％	約6万9,000〜8万3,000円
3,000万円台	36.1％	約8万3,000〜11万1,000円
4,000万円台	27.7％	約11万1,000〜13万9,000円
5,000万円以上	23.9％	約13万9,000円以上

4,000万円台と5,000万円以上を足すと51.6％です。半分の人は4,000万円以上の物件を買っています。中央値は4,000万円でした。

建売の相場は5年でほぼ動いていない

年ごとの中央値も出しました。

成約の年	件数	成約価格の中央値
2021年	7,930件	3,800万円
2022年	6,107件	4,000万円
2023年	6,160件	4,000万円
2024年	5,895件	4,100万円
2025年	7,711件	4,000万円

5年間の振れ幅は300万円です。相場が動くのを待つ意味はほとんどないという読み方になります。成約価格の公表値は86.8％が100万円単位に丸められているので、細かい動きは読めません。

建売4000万は返済が月11万円になる

月々の返済で比べます。金利0.9％・35年・元利均等で試算します。

物件価格	毎月の返済額	3,000万円との差
3,000万円	83,295円	—
3,500万円	97,177円	＋13,882円
4,000万円	111,060円	＋27,765円
4,500万円	124,942円	＋41,647円
5,000万円	138,825円	＋55,530円

1,000万円の差は月27,765円です。返済負担率20％以内にするには年収が167万円分上がる計算になります。きつくなる境目は住宅ローンがきついのは月々10万から？3000万と5000万の返済額と年収の目安にまとめています。

建物面積が同じでも配分で差が出る話は建売のキッチンとリビングが狭い？間取りが気に入らないときの判断と寸法にまとめています。

建売3000万と建売4000万の差は土地で決まる

ここが本題です。建物はほぼ同じなので、差は土地の単価と広さに出ます。

建物面積は90〜110㎡に89.9％が収まる

当社がレインズの販売図面224枚のうち面積が読めた分を集計した結果です。

項目	実測値
土地面積の中央値（78棟）	100.9㎡（30.5坪）
建物面積の中央値（69棟）	100.1㎡
建物が90〜110㎡の棟数	62棟＝89.9％
土地100㎡未満の建物中央値	99.4㎡
土地100㎡以上の建物中央値	102.1㎡

下の2行が効きます。土地が狭くても建物は小さくなっていません。つまり価格の差は建物ではなく土地の単価で決まります。

2,500万円未満の安い建売131件を集計すると、建物は約6㎡小さいだけで土地は約16㎡広く、近くの地価は約6割でした。詳しくは建売が安い理由は？新築一戸建てが2500万円以下で買える場所と安い物件で確かめる8つの点で解説しています。

1000万円の差は土地68.7㎡分

金額に直します。当社が関西17市区の宅地の成約3,135件を集計すると、㎡単価の中央値は14.5万円でした。

1,000万円をこの単価で割ると68.7㎡＝20.8坪です。3,000万円と4,000万円の差は、土地が20坪ちがうのと同じという計算になります。

ただし単価は市区で大きく変わります。同じ1,000万円でも、単価の高い市なら30㎡ほどしか増えません。

建売3000万が成立するのは㎡単価10万円前後の市

市区ごとの土地代を出します。販売図面の土地中央値100.9㎡に、各市の㎡単価を掛けた金額です。

市区	㎡単価	100.9㎡の土地代
兵庫県 西宮市	32.2万円	3,249万円
大阪府 吹田市	21.4万円	2,159万円
大阪府 東大阪市	17.9万円	1,806万円
大阪府 茨木市	15.3万円	1,544万円
京都府 宇治市	13.3万円	1,342万円
奈良県 奈良市	10.3万円	1,039万円
滋賀県 大津市	8.7万円	878万円
兵庫県 神戸市北区	7.1万円	716万円

読み方はこうです。3,000万円台の建売は、土地代が1,000万円前後に収まる市に多く出ます。4,000万円台は土地代1,500〜2,200万円の市の帯です。

西宮市のように土地代だけで3,000万円を超える市では、3,000万円台の建売はほぼ出てきません。エリアを1つ外側にずらすと価格帯が1つ下がるのは、この単価の差が理由です。

築年数ごとの成約価格の中央値は新築の建売が1年経過で築後未入居になる理由｜新築プレミアムと売れ残りにまとめています。

建売住宅が安いのは原価の作り方が違うから

同じ広さの注文住宅と比べると安い理由も整理します。規格をそろえて同時に発注しているからです。

建売住宅が安い5つの理由

理由	中身
規格の統一	間取りと仕様を絞って設計費を薄める
同時発注	複数棟分の建材と設備をまとめて仕入れる
土地の一括仕入れ	一団の土地を仕入れて区画に分ける
販売の外部化	自社で営業人員を抱えず仲介会社に任せる
設計の共通化	同じ図面を複数区画で使う

4つ目が仲介手数料の話につながります。売主が販売を仲介会社に任せる形なので、売主から報酬が出ます。だから買主の仲介手数料を0円にできる物件があります。仕組みは建売の仲介手数料が無料なのはなぜ？売主から報酬が出る仕組みと0円の条件にまとめました。

建売と土地付注文住宅の差は1181万円

公的な調査でも差が出ています。住宅金融支援機構の2024年度フラット35利用者調査の数字です。

区分	所要資金	住宅面積
建売住宅	3,826.1万円	100.7㎡
土地付注文住宅	5,007.1万円	111.1㎡
差	1,181万円	10.4㎡

面積差10.4㎡（3.1坪）に対して1,181万円の差です。1坪あたり約381万円の差になります。同じ調査では件数でも建売6,364件が土地付注文6,330件を上回りました。

注文住宅との比較は建売にすればよかったと言われる5つの理由｜注文住宅との差1366万円にまとめています。

建売住宅が安い理由に手抜きは入らない

価格が安いことと品質は別の話です。国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査では、分譲戸建住宅取得世帯の金利タイプは変動金利型が90.2％で、返済負担率の平均は17.6％でした。

性能は物件ごとに違うので、価格帯ではなく設計住宅性能評価書で確かめるのが正しい順番です。販売図面に性能の記載があるのは当社集計で224枚中17枚（8％）しかありませんでした。確かめ方は住宅性能評価書の見方｜建売で見る6つの等級と設計・建設の違いにまとめています。

建売3000万と建売4000万のどちらを選ぶか

判断の基準を出します。土地の広さと通勤時間のどちらを取るかで決まります。

建売3000万を選ぶときに確かめること

2つ目が効きます。価格を下げるために土地を削った区画は、外構を足す余地がなくなります。建蔽率の余りは外構を足せるかに直結します。計算は戸建ての自転車置き場の工夫と建売の外構はあとからできるか｜建蔽率の計算にまとめました。

建売4000万を選ぶときに確かめること

5つ目は金額が大きい部分です。4,000万円の物件の仲介手数料は税込138万6,000円です。0円にできれば土地をもう9.5㎡分広く買えるのと同じになります。相場は新築の仲介手数料の相場は？関西33803件の成約から出した138万6000円にまとめています。

建売の価格に関するよくある質問

建売3000万と建売4000万は何が違いますか。

ほとんど土地です。関西の宅地の㎡単価の中央値14.5万円で割ると、1,000万円は土地68.7㎡（20.8坪）分に当たります。建物面積は90〜110㎡に89.9％が収まるので、価格帯が変わっても建物の大きさは変わりません。

関西の建売の相場はいくらですか。

当社が成約価格から集計した33,803件の中央値は4,000万円でした。価格帯では3,000万円台が36.1％で最多、4,000万円台が27.7％、5,000万円以上が23.9％です。

建売3000万円台はどのあたりで探せますか。

土地代が1,000万円前後に収まる市です。当社の集計では奈良市10.3万円／㎡、大津市8.7万円／㎡、神戸市北区7.1万円／㎡などが該当します。西宮市は32.2万円／㎡なので土地代だけで3,249万円になります。

建売住宅が安いのはなぜですか。

規格をそろえて同時に発注し、土地を一団で仕入れ、販売を仲介会社に任せているからです。フラット35の2024年度利用者調査では建売3,826.1万円、土地付注文住宅5,007.1万円で差は1,181万円でした。

安い建売は品質が落ちますか。

価格帯と性能は別です。性能は物件ごとに違うので設計住宅性能評価書で確かめてください。当社がレインズの販売図面224枚を集計したところ、耐震等級の記載は17枚（8％）しかありませんでした。

3,000万円と4,000万円で月々はいくら違いますか。

金利0.9％・35年・全額借入で試算すると、3,000万円が83,295円、4,000万円が111,060円で差は27,765円です。返済負担率20％以内に収めるには年収が167万円分上がる計算になります。

建売の価格は土地代から逆算して見る

最後に手順です。

覚えておく数字は2つです。関西の中央値は4,000万円、1,000万円の差は土地68.7㎡分。この2つで探す市と広さの見当が付きます。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。4,000万円の物件なら税込138万6,000円が浮くので、同じ総額で土地を9.5㎡分広く買えるのと同じです。価格帯で迷っている段階でご相談ください。