省エネ基準適合住宅とZEH水準省エネ住宅の違いは？どこに書いてあるかと確認方法

違いは1つだけです。等級の数字が違うだけです。

国土交通省の定義では省エネ基準適合住宅は断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上、ZEH水準省エネ住宅は断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上です。

大事なのは確かめ方です。広告に書いてある言葉ではなく、証明書の等級の数字で判断します。

証明書は2種類あります。建設住宅性能評価書と住宅省エネルギー性能証明書のどちらかです。前者は登録住宅性能評価機関だけが発行でき、後者はその住宅の設計者か工事監理者である建築士も発行できます。

この記事では国土交通省の定義と証明書の様式をもとに、2つの区分の違いと、どこに書いてあるかを順番に整理します。

省エネ基準適合住宅とZEH水準省エネ住宅の違い

まず定義から押さえます。区分を分けているのは2つの等級の組み合わせです。

省エネの区分は4つある

国土交通省の住宅ローン減税のページに住宅の区分の定義が出ています。上から並べます。

区分	省エネの要件	誰が証明するか
認定長期優良住宅	長期優良住宅法の認定を受けた住宅	所管行政庁が認定
認定低炭素住宅	都市の低炭素化の促進に関する法律の認定	所管行政庁が認定
ZEH水準省エネ住宅	断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上	評価機関または建築士
省エネ基準適合住宅	断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上	同じ
その他の住宅	上の4つに該当しない住宅	—

公式の文言ではZEH水準は「エネルギーの使用の合理化に著しく資する住宅」、省エネ基準適合住宅は「エネルギーの使用の合理化に資する住宅」と書き分けられています。「著しく」があるかどうかで上下が分かれます。

気候風土適応住宅という区分もある

もう1つ知っておくとよい区分です。断熱の基準が除外される住宅があります。

国土交通省の定義では地域の気候・風土・文化を踏まえた工夫により、優れた居住環境が確保された伝統的構法による住宅とされています。調湿機能が高い土塗壁や、通風・日射の制御・活用が例に挙げられています。

特徴は建築物省エネ法で省エネ基準のうち断熱性能に関する基準の適用を除外しているところです。土壁の家に断熱等級を当てはめても実態に合わないためです。令和8年1月1日以後の居住から住宅ローン減税の対象に加わりました。

建売を探している方には気候風土適応住宅は関係しないことがほとんどです。見るのはZEH水準か省エネ基準適合住宅かの2択になります。

広告の言葉では区分が決まらない

ここが実務で効きます。ZEH水準と書いてあっても控除の区分がZEH水準とは限りません。

広告で使われる「ZEH水準」「省エネ住宅」「高断熱」は売主が自由に書ける言葉です。住宅ローン減税の区分は証明書に書かれた等級の数字で決まります。

だから確かめる順番はこうなります。広告を読むのではなく、証明書をもらって等級の数字を見る。次の章で証明書の種類を並べます。

区分は上から順に4段階になっている

区分の並びも押さえておきます。上の区分を満たせば下の区分も満たします。

認定長期優良住宅と認定低炭素住宅がいちばん上で、その下がZEH水準省エネ住宅、さらに下が省エネ基準適合住宅です。省エネ性能だけで見ると段階になっています。

区分	断熱等性能等級	一次エネルギー消費量等級	所管行政庁の認定
認定長期優良住宅	5以上が要件に含まれる	6以上が要件に含まれる	必要
認定低炭素住宅	同じ水準が求められる	同じ	必要
ZEH水準省エネ住宅	5以上	6以上	不要
省エネ基準適合住宅	4以上	4以上	不要
その他の住宅	上を満たさない	同じ	—

4行目と3行目の違いが断熱で1段、一次エネルギーで2段です。一次エネルギーのほうが差が大きいところが特徴です。

認定長期優良住宅は所管行政庁の認定が必要なので手続きが増えます。認定の通知書の受け取り方は長期優良住宅の認定通知書はどこでもらえる？見本と再発行と控除に必要な書類にまとめています。

区分はどこに書いてあるのか

検索でよく聞かれるところです。図面ではなく証明書に書かれています。

確かめる書類は2種類のどちらか

国土交通省のチラシには省エネ基準に適合していることを証する証明書として、以下のいずれかの提出が必要と書かれています。

書類	発行できる人	特徴
建設住宅性能評価書	登録住宅性能評価機関のみ	住宅性能表示制度の書面。10分野の等級が載る
住宅省エネルギー性能証明書	登録住宅性能評価機関等のほか建築士も可	住宅ローン減税のための証明書
長期優良住宅の認定通知書	所管行政庁	認定長期優良住宅の区分で使う
低炭素建築物新築等計画の認定通知書	所管行政庁	認定低炭素住宅の区分で使う

建売で多いのは2行目です。住宅省エネルギー性能証明書は住宅ローン減税のために作られた証明書なので、控除を受ける目的ならこれが最短です。

1行目の建設住宅性能評価書は住宅性能表示制度の書面で、省エネ以外の等級も載ります。取得している物件なら、耐震等級や劣化対策等級も同じ書面で読めます。読み方は住宅性能評価書とは？設計と建設の2種類と建売で見る等級を解説にまとめています。

証明書の様式は居住開始日で変わる

実務の注意です。国土交通省の各種証明書の様式のページに減税申請者の居住開始日に対応する様式を使うことと書かれています。

さらに1つ変更がありました。居住開始日が2026年1月1日以降の様式では押印欄が廃止され、証明者の押印は不要です。

4つ目が段取りのコツです。証明書を依頼するときは入居予定日を伝えてください。様式が居住開始日で決まるためです。

住宅省エネルギー性能証明書は建築士も発行できる

発行できる人に条件があります。どの建築士でもよいわけではありません。

証明書を発行できる人の範囲

国土交通省のチラシの記載です。建築主から証明書の求めがあった場合、登録住宅性能評価機関等に証明書の発行を依頼するほか、住宅省エネルギー性能証明書については建築士事務所に属する建築士であれば、対象となる住宅の設計者・工事監理者である建築士が発行することも可能とされています。

発行者	建設住宅性能評価書	住宅省エネルギー性能証明書
登録住宅性能評価機関	発行できる	発行できる
登録建築物エネルギー消費性能判定機関等	—	発行できる
建築士（その住宅の設計者・工事監理者）	発行できない	発行できる
その他の建築士	発行できない	発行できない

3行目と4行目の違いが要点です。その住宅の設計者または工事監理者である建築士に限られます。知り合いの建築士に頼んでも出せません。

だから建売では売主に依頼するのがいちばん早いです。設計と工事監理をした建築士が分かるのは売主だからです。

証明書がもらえないと区分が下がる

結果から書きます。証明書がないと「その他の住宅」として扱われます。

住宅ローン減税では区分ごとに借入限度額が違います。証明がされたものであることが区分の条件なので、証明書が出てこないと上位の区分を主張できません。

2行目が重い話です。2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で省エネ基準に適合しないと、住宅ローン減税は受けられません。控除が0円になるので、証明書の有無は金額に直結します。

省エネ基準は外皮基準と一次エネルギー消費量基準

中身を1段だけ掘ります。省エネ基準は2つの基準からできています。

省エネ基準の2つの基準が何を見ているか

国土交通省のチラシは省エネ基準を建築物が備えるべき省エネ性能の確保のために必要な建築物の構造及び設備に関する基準であり、一次エネルギー消費量基準と外皮基準からなりますと説明しています。

基準	何を見るか	指標	対応する等級
外皮基準	建物の断熱と日射の入り方	UA値とηAC値	断熱等性能等級
一次エネルギー消費量基準	空調・給湯・照明・換気の設備の効率	BEI	一次エネルギー消費量等級

分かりやすく言うと外皮基準は建物の箱、一次エネルギー消費量基準は中の設備です。だから設備を良くすれば一次エネルギーの等級だけ上げられます。

ここが区分の判定で効きます。断熱等級5でも一次エネルギー消費量等級が6に届かなければZEH水準になりません。太陽光発電を載せると一次エネルギーの等級は上がりやすくなります。

断熱等級とUA値の関係

等級の中身も置いておきます。断熱等級はUA値の上限で決まります。

関西の主要都市が入る地域区分6では等級4がUA値0.87以下、等級5が0.60以下、等級6が0.46以下です。等級4と等級5では上限が0.27違います。

UA値と等級の詳しい関係は断熱等級とは｜建売の等級4と5の違いとUA値の目安を解説にまとめています。省エネ基準の技術的な内容は国土交通省の改正建築物省エネ法オンライン講座でも公開されています。

省エネの一次エネルギー消費量等級は設備で上げられる

区分を判定するときのコツです。一次エネルギーの等級は設備の入れ替えで動きます。

外皮基準は建物の断熱材や窓で決まるので、建ったあとに変えるのは簡単ではありません。一方で一次エネルギー消費量基準は設備の効率で決まります。

設備	一次エネルギー消費量に効くところ
給湯器	エコキュートやエコジョーズで大きく下がる
空調	エアコンの効率（APF）
照明	LEDの採用率
換気	第1種換気の熱交換
太陽光発電	創エネとして差し引ける

5行目が効きます。太陽光発電を載せると一次エネルギー消費量の計算で差し引けます。だから太陽光の有無でZEH水準に届くかどうかが変わることがあります。

建売で太陽光が付いている物件はZEH水準に届いている可能性が高いです。広告に書いていなくても、証明書を見れば等級で分かります。

2024年1月から省エネ基準への適合が必須になった

制度の背景です。建築確認の日で扱いが変わります。

省エネ基準は令和4年度税制改正で必須要件になった

国土交通省のチラシには令和4年度税制改正により、原則として2024年1月以降に建築確認を受けて新築された住宅は、省エネ基準に適合することが住宅ローン減税の必須要件となりましたと書かれています。

建築確認を受けた時期	省エネ基準に適合しない場合
2023年12月31日まで	借入限度額2,000万円の特例がある
2024年1月1日以降	住宅ローン減税を受けられない
2024年6月30日までに竣工済	特例の適用がある場合がある

1行目の特例を使うには確認済証の写しを提出して2023年12月末までに建築確認を受けた住宅であることを証する必要があります。確認済証は売主から写しをもらう書類です。

いま販売されている新築建売はほぼ2024年1月以降の建築確認です。前提として省エネ基準に適合しているので、論点は省エネ基準適合住宅かZEH水準かのどちらかになります。

省エネの区分によって控除の額が変わる

金額の話は簡単に触れます。区分が1つ上がると控除の枠が増えます。

令和8年・9年入居の控除限度額は認定長期優良住宅・認定低炭素住宅が13年で31.5万円、ZEH水準省エネ住宅が24.5万円、省エネ基準適合住宅が14万円です。省エネ基準適合住宅は令和6年・7年の21万円から下がりました。

金額の内訳と要件は住宅ローン控除は2026年入居でいくら？建売が14万円になる理由にまとめています。国税庁のタックスアンサーNo.1211-1にも区分ごとの限度額が出ています。

省エネ基準への適合は2025年4月から全建築物に義務化された

税制とは別の話も押さえます。住宅の省エネ基準適合そのものが義務になりました。

建築物省エネ法の改正により、2025年4月から原則すべての新築建築物に省エネ基準への適合が義務づけられました。これは税制の要件とは別で、建築確認の要件です。

5つ目が読み方です。いま販売されている新築建売は省エネ基準に適合しているのが前提です。だから確かめるのはZEH水準に届いているかどうかになります。

省エネ基準の技術的な内容は国土交通省の改正建築物省エネ法オンライン講座で公開されています。

令和8年度税制改正で変わったこと

制度が動いています。2026年6月に国土交通省のページが更新されました。

住宅ローン減税の5年延長と床面積40平方メートルへの緩和

国土交通省のページに令和8年度税制改正の内容が出ています。

変わったこと	中身
適用期限	5年間延長（入居日が令和8年1月1日から令和12年12月31日まで）
床面積要件	新築住宅・既存住宅ともに40平方メートル以上に緩和
床面積の例外	合計所得金額1,000万円超の者、子育て世帯等への上乗せ措置利用者は50平方メートル以上
既存住宅	省エネ性能の高い既存住宅について借入限度額を引き上げ・控除期間を13年に拡充
償還期間	借入金の償還期間が10年以上であること

2行目は買える物件の幅が広がる変更です。床面積の下限が40平方メートルになりました。ただし3行目の例外があるので、所得が1,000万円を超える方は50平方メートル以上が必要です。

省エネ基準適合住宅には期限がついた

ここは注意が必要です。省エネ基準適合住宅だけ期限が設けられました。

国土交通省のページには建築確認が令和10年以降の省エネ基準適合住宅は適用対象外（登記簿上の建築日が令和10年6月30日までは適用対象）と書かれています。

4つ目が読み方です。省エネ基準適合住宅は段階的に対象から外れていく方向です。いま買うなら区分が1つ上かどうかを確かめる意味が大きくなります。

5つ目も新しい制限です。入居日が令和10年以降の場合、土砂災害等の災害レッドゾーンの新築住宅は適用対象外になります。建替え・既存住宅・リフォームは対象です。土砂災害の区域の見方は擁壁とは？高さ2mで変わる規制と崖条例と買ってはいけない土地の見分け方にまとめています。

建売では図面に書かれていないので売主に聞く

探す側の実務です。図面を見比べても区分は分かりません。

当社の集計では省エネの等級の記載は3パーセント

当社は2026年8月に関西のレインズから新築戸建の販売図面を取得し、テキストを抽出して重複を除いた224枚を1枚ずつ数えました。

図面に書かれていた項目	枚数	比率
耐震等級	17枚	8％
長期優良住宅	14枚	6％
性能評価	10枚	4％
ZEH	9枚	4％
断熱等級	6枚	3％
フラット35	4枚	2％

断熱等級が書かれていたのは224枚のうち6枚（3パーセント）でした。一次エネルギー消費量等級を書いた図面は1枚もありません。

記載がないことは等級を取っていないことと同じではありません。書いていないだけの物件がほとんどです。だから図面を比べるのではなく売主に聞きます。

売主に聞く4つの質問

聞き方を決めておくと早く進みます。

1つ目と2つ目を両方聞くのが要点です。片方だけでは区分が決まりません。4と4なら省エネ基準適合住宅、5と6ならZEH水準です。

4つ目は特例の判定に使います。2023年12月末までの建築確認なら借入限度額2,000万円の特例があります。完成在庫で売れ残っている物件では、この確認が意味を持つことがあります。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています

当社は書面で確かめてからご案内しています。関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。

内見の前に登記事項証明書・確認済証・検査済証・設計住宅性能評価書をまとめて取り寄せます。省エネの証明書も同じタイミングで売主に請求します。

区分が分かれば控除の金額も計算できます。物件ごとの控除額を並べた表もお出ししますので、広告の言葉で迷っている段階でご相談ください。

省エネの等級は光熱費でも差が出る

等級の差を体感で見ておきます。等級が上がると冷暖房に使うエネルギーが減ります。

断熱等性能等級はUA値の上限で決まります。地域区分6なら等級4が0.87以下、等級5が0.60以下です。UA値は建物から逃げる熱の量を表す数字なので、小さいほど冷暖房に使うエネルギーが少なくなります。

ただし注意があります。UA値は建物全体の平均で、部屋ごとの差は表しません。玄関や廊下、脱衣室は暖房を入れないので、等級が高くても寒く感じます。

等級と体感の関係は建売住宅は寒い？断熱等級と窓で決まる理由と内見での確かめ方にまとめています。等級は光熱費の目安で、体感は窓と間取りで決まります。

省エネ基準適合住宅とZEH水準に関するよくある質問

省エネ基準適合住宅とZEH水準省エネ住宅の違いは何ですか。

等級の数字が違うだけです。国土交通省の定義では、省エネ基準適合住宅は断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上、ZEH水準省エネ住宅は断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上です。公式の文言ではZEH水準が「著しく資する住宅」、省エネ基準適合住宅が「資する住宅」と書き分けられています。

省エネの区分はどこに書いてありますか。

販売図面ではなく証明書に書かれています。建設住宅性能評価書か住宅省エネルギー性能証明書のどちらかです。認定長期優良住宅なら長期優良住宅の認定通知書、認定低炭素住宅なら低炭素建築物新築等計画の認定通知書を使います。

ZEH水準省エネ住宅の読み方は何ですか。

ZEHは「ゼッチ」と読みます。Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略です。ただし住宅ローン減税の「ZEH水準省エネ住宅」は等級で決まる区分の名前なので、ZEHそのものである必要はありません。

確認方法を教えてください。

売主に断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級の2つを聞いてください。そのうえで建設住宅性能評価書か住宅省エネルギー性能証明書を出してもらいます。4と4なら省エネ基準適合住宅、5と6ならZEH水準省エネ住宅です。

住宅省エネルギー性能証明書は誰が出せますか。

登録住宅性能評価機関等のほか、建築士も発行できます。ただし建築士事務所に属する建築士で、対象となる住宅の設計者または工事監理者である建築士に限られます。知り合いの建築士に頼んでも出せないので、売主に依頼するのが確実です。

広告にZEH水準と書いてあれば控除の区分もZEH水準ですか。

限りません。広告の言葉は売主が自由に書けるもので、住宅ローン減税の区分は証明書に書かれた等級の数字で決まります。断熱等級5でも一次エネルギー消費量等級が5だとZEH水準になりません。2つの等級を両方確かめてください。

証明書がもらえない場合はどうなりますか。

その他の住宅として扱われます。2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で省エネ基準に適合しない場合は住宅ローン減税を受けられません。2023年12月末までに建築確認を受けた住宅なら、確認済証の写しで借入限度額2,000万円の特例があります。

省エネ基準適合住宅はいつまで対象ですか。

国土交通省のページには、建築確認が令和10年以降の省エネ基準適合住宅は適用対象外と書かれています。登記簿上の建築日が令和10年6月30日までは適用対象です。ZEH水準省エネ住宅や認定長期優良住宅にはこの制限がないので、将来は区分が1つ上かどうかの意味が大きくなります。

省エネの区分は言葉ではなく等級で判断する

最後に手順です。見るのは2つの等級の数字だけです。

覚えておく数字は3つです。省エネ基準適合住宅は4と4、ZEH水準は5と6、図面に断熱等級が書かれているのは3パーセント。この3つで判断の手順が決まります。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。省エネの証明書も内見の前に売主から取り寄せますので、広告の言葉ではなく等級で比べたい方はご相談ください。

制度は毎年変わります。ここに書いた内容は2026年9月29日時点の国土交通省と国税庁の記載によるものです。控除の金額や要件は入居する年の制度で決まるので、申告の前に必ず最新の情報を確かめてください。