建売の諸費用はいくら？内訳と現金で用意するお金

物件価格は分かっても、そのほかにいくら必要かが見えないと、動き出せません。

結論からいうと、建売の諸費用は物件価格の6〜9%が目安です。

事務手数料が定額の銀行もあります。楽天銀行の住宅ローンは事務手数料33万円の定額？分岐は借入1500万円に、定率2.20パーセントとの損益分岐を金額で出しました。

どの銀行にするか迷っている方は住宅ローンはどこがいい？関西の建売で12行を比べた手数料と団信をご覧ください。金利以外の6項目で12行を並べています。事務手数料は借入3,500万円で55,000円から770,000円まで分かれました。

団信の中身で比べるならりそな銀行の住宅ローンは団信革命で残高0円？上乗せ0.25%の中身もご覧ください。所定の状態に該当すれば仕事に復帰しても残高が0円になり、一般団信からの中途加入もできます。

3,000万円の建売なら、180万〜270万円ほどになります。

内訳は、契約・登記・住宅ローンの3つに分かれます。

逆にいえば、現金で要るものとローンに含められるものを分ければ、資金計画は立ちます。

この記事では、内訳と、いつ何を用意するのかを解説します。

建売の諸費用の内訳と目安

諸費用のうちいちばん大きいのが仲介手数料です。これが0円になる仕組みと、対象にならない物件は仲介手数料無料のからくりは3つ｜デメリットと無料にできない物件で解説しています。

つなぎ融資そのものの仕組みと費用はつなぎ融資とは？費用の仕組みと建売なら要らない理由にまとめました。

頭金をいくら入れるかの考え方は住宅ローンの頭金はいくら必要？近畿の建売は平均282万円と9割の壁にまとめました。近畿で建売を買った人の平均は282.3万円です。

まず全体像を押さえます。

諸費用は、契約・登記・住宅ローンの3つに分かれます。

順に見ていきます。

建売の諸費用は物件価格の6〜9%が相場

3,000万円の建売なら、180万〜270万円ほどです。

幅が大きいのは、仲介手数料と住宅ローンの費用が物件や金融機関で変わるためです。

仲介手数料が無料になる物件なら、6%を下回ることもあります。

逆に、ローンの事務手数料が定率型だと、9%に近づきます。

建売の諸費用を一覧で見る

費目	目安（3,000万円の場合）	支払う時期
印紙税（売買契約書）	1万円	契約時・現金
印紙税（金銭消費貸借契約書）	2万円	金消契約時・現金
仲介手数料	0〜105万6,000円	契約時と決済時
登録免許税	15万〜30万円	決済時
司法書士報酬	10万〜15万円	決済時
ローン事務手数料	3万〜66万円	決済時
ローン保証料	0〜60万円	決済時か金利上乗せ
火災保険料	10万〜40万円	決済までに
固定資産税の日割り	3万〜10万円	決済時

このほかに、引っ越し費用と家具家電の購入費がかかります。

建売の諸費用は物件価格が同じでも変わる

差が出るのは、主に3つの要素です。

仲介手数料が無料になるかどうか。ローンの事務手数料が定率か定額か。保証料の有無。

この3つだけで、100万円以上変わることがあります。

物件を比べるときは、諸費用を含めた総額で見てください。

建売の契約に関わる費用

まず契約日に動くお金です。

ここが最も現金を必要とする場面になります。

3つ挙げます。

建売の手付金は物件価格の5〜10%

3,000万円なら、150万〜300万円です。

手付金は費用ではなく、代金の一部に充当されます。

引渡しのときに、その分だけ残代金が減る形です。

ただし契約日に現金で用意する必要があります。

金額は交渉できることがあるので、用意が難しい場合は相談してください。

建売の印紙税は契約書ごとにかかる

売買契約書に貼る印紙は、3,000万円の物件で1万円です。

1,000万円超5,000万円以下の区分で、軽減措置が適用された額です。

住宅ローンの金銭消費貸借契約書にも、別に印紙が必要です。

借入3,000万円なら2万円で、こちらには軽減措置がありません。

合わせて3万円を見込んでおいてください。

建売の仲介手数料は契約時に半額を払う

3,000万円なら上限105万6,000円で、その半額を契約時に支払います。

52万8,000円です。手付金と合わせると、契約日に200万円以上が動きます。

売主から報酬が出る物件なら、この分がゼロになります。

無料になる仕組みは建売の仲介手数料の記事で解説しています。

建売の登記に関わる費用

決済の日に、司法書士へ支払います。

登録免許税と司法書士報酬の2つです。

3つ挙げます。

建売の登録免許税は3つの登記にかかる

建売では、次の3つの登記を行います。

登記の種類	税額	備考
土地の所有権移転登記	固定資産税評価額 × 1.5%	軽減措置あり
建物の所有権保存登記	固定資産税評価額 × 0.15%	住宅用家屋の軽減
抵当権設定登記	借入額 × 0.1%	住宅用家屋の軽減

土地の評価額1,200万円、建物800万円、借入3,000万円なら、合計およそ22万円です。

評価額は市場価格より低いため、物件価格から計算すると多めに出ます。

建売の司法書士報酬は10万〜15万円

登記の申請を代理してもらう報酬です。

本人確認、書類の作成、法務局への申請までを行います。

決済の場に同席し、その足で法務局へ向かいます。

司法書士は自分で選ぶこともできます。

売主が指定することが多いですが、決まりではありません。

建売の登記費用は決済までに金額が出る

司法書士から、事前に見積書が出ます。

決済の1週間前ほどには金額が確定します。

内訳を見て、分からない項目があれば聞いてください。

登記完了後、登記識別情報が1〜2週間で届きます。

これは権利証にあたる書類なので、大切に保管してください。

再発行はできません。売るときに必要になります。

建売の住宅ローンに関わる費用

金融機関によって最も差が出る部分です。

同じ借入額でも、100万円近く変わることがあります。

銀行ごとの違いをどう見るかは、池田泉州銀行の住宅ローンは？審査で見られる項目と団信と手続きの流れで6つの比較項目に分けて解説しています。

4つ挙げます。

建売の住宅ローン事務手数料は2種類ある

定率型は、借入額の2.2%とするものです。3,000万円なら66万円。

定額型は、3万〜5万円といった固定額です。

定率型と定額型では、60万円以上の差が出ます。

ただし定額型は金利が高めに設定されていることが多く、総額では逆転することがあります。

手数料だけでなく、総返済額で比べてください。

建売の住宅ローン保証料は前払いか金利上乗せ

保証会社に支払う費用です。

前払いなら、借入3,000万円・35年で60万円前後になります。

金利上乗せなら、0.2%が加算される形が一般的です。

近年は保証料なしとする金融機関も増えています。

その場合、事務手数料が定率型になっていることが多くあります。

建売の火災保険料は10万〜40万円

補償の範囲と期間によって変わります。

保険期間は最長5年で、長く契約するほど1年あたりは下がります。

水災を付けるかどうかで、金額が大きく変わります。

ハザードマップを見て、必要かどうかを判断してください。

地震保険を付ける場合は、さらに加算されます。

建売の団体信用生命保険は金利に含まれる

民間の住宅ローンでは、団信の保険料は金利に含まれています。

別途の支払いはありません。

がんや三大疾病の特約を付けると、金利が0.1〜0.3%上乗せされます。

フラット35は団信への加入が任意で、加入しない場合は金利が下がります。

建売で現金が要るものとローンに含められるもの

ここが資金計画の要です。

総額より、いつ現金がいくら要るかを先に出してください。

3つ挙げます。

建売で現金が必要になるもの

3,000万円の物件なら、契約日だけで200万円以上です。

この現金が用意できないと、契約に進めません。

建売でローンに含められるもの

決済時に動く費用は、諸費用ローンに含められる場合があります。

登記費用、ローンの事務手数料、保証料、仲介手数料の残り。

住宅ローンに上乗せする形と、別枠で借りる形があります。

ただし別枠の諸費用ローンは、住宅ローンより金利が高くなります。

借りられるからといって、全額を借りる必要はありません。

建売を頭金なしで買えるか

物件価格の全額を借りることを、フルローンといいます。

諸費用まで含めて借りる場合は、オーバーローンと呼ばれます。

いずれも取り扱っている金融機関はありますが、審査は厳しくなります。

手付金だけは、原則として現金で用意する必要があります。

契約はローン実行の前に行うため、その時点では借りたお金が手元にないためです。

建売の引渡し後にかかるお金

諸費用の話は、引渡しで終わりません。

入居後にも、まとまった支出があります。

3つ挙げます。

建売の不動産取得税は多くの場合ゼロになる

不動産を取得したときに、一度だけかかる都道府県の税金です。

買ったあとに毎年かかる税金は新築の固定資産税はいくら？建売の年14万円と4年目に上がる理由にまとめています。延床100平方メートルの建売で年14万円前後、4年目に減額が切れて年約36,000円増えます。

ただし新築住宅には、建物の評価額から1,200万円を控除する軽減措置があります。

分譲地の外構が価格に入るかどうかはコモンステージとは？積水ハウスの分譲地の審査基準3つと関西で選べる件数に、公式の審査基準と当社集計での関西の件数をまとめています。

建物の評価額が1,200万円以下なら、建物分はゼロです。

土地についても軽減があり、多くの建売でゼロになります。

床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であることが条件です。

通知が届いても、軽減の申告をしていないだけの場合があります。慌てずに確認してください。

建売の固定資産税は翌年から

毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

引渡しの年は売主に課税されるため、日割りで精算します。

新築住宅は、当初3年間は建物分が2分の1に軽減されます。

4年目から本来の額に戻るため、そこで負担が増えます。

年間10万〜20万円が目安です。

建売の引っ越しと家具家電

諸費用の計算から漏れやすい部分です。

引っ越し費用は、時期と距離によって10万〜30万円。

カーテン、照明、エアコンは、建売に付いていないことがあります。

家具家電まで含めると、50万〜100万円を見込んでください。

付帯設備表を見れば、何が付いているかが分かります。

内覧のときに、実物を見て確認しておいてください。

建売の諸費用を抑える方法

削れる部分と、削れない部分があります。

税金は削れませんが、それ以外は動かせます。

4つ挙げます。

建売の仲介手数料が無料になる物件を選ぶ

最も金額の大きい費目です。3,000万円なら105万6,000円。

売主から報酬が出る物件なら、これがゼロになります。

ただし物件を手数料で選ぶと、選択肢が狭まります。

物件を先に決めて、そのうえで無料になるかを確かめる順番にしてください。

建売の住宅ローンを複数の金融機関で比べる

事務手数料と保証料の合わせ方で、100万円近く変わります。

定率型で保証料なしと、定額型で保証料ありでは、初期費用がまったく違います。

初期費用だけでなく、総返済額でも比べてください。

初期費用が安くても、金利が高ければ長い目では損をします。

建売の火災保険を複数社で比べる

金融機関が紹介する保険が、唯一の選択肢ではありません。

同じ補償内容でも、保険会社によって保険料が変わります。

数万円から10万円ほど差が出ることがあります。

決済までに間に合うよう、早めに動いてください。

契約が済んだ時点で、見積りを取り始めるくらいで間に合います。

建売の物件価格そのものを下げる

物件価格が下がれば、仲介手数料と登記費用も連動して下がります。

100万円下げられれば、手数料も3万3,000円下がります。

諸費用を数万円削るより、こちらのほうが効きます。

値引きの余地は建売の値引き限界の記事にまとめています。

建売の諸費用は、先に出してもらえるかで変わります

諸費用でつまずくのは、金額を知るのが遅いときです。

契約の直前に言われても、動かせません。

差が出る部分を挙げます。

物件価格しか言わない会社がある

物件を気に入ってから、諸費用の話を始める進め方があります。

そこで初めて、契約日に200万円必要だと分かることになります。

用意できなければ、契約そのものが流れます。

同じ物件でも、間に入る仲介会社の担当者がどちらを向いているかで着地点は変わります。

買主の側に立つと、資金計画から先に組める

ラクチン不動産は、買主の側に立って売主と条件を詰めます。

交渉が通るかどうかは運ではなく、売主に「この人に売りたい」と思わせる材料をどれだけ用意できるかで決まります。

ラクチン不動産は、総額から逆算してご提案します

ラクチン不動産は購入・売却の仲介を専門にしています。

他社で断られた物件でも、まずは状態をうかがったうえで進め方を整理します。

検討中の物件があれば、その資料から諸費用を試算できます。

物件価格だけを見て探すと、あとで予算が合わなくなります。

総額から逆算すれば、無理のない範囲で選べます。

大阪・兵庫・京都を中心にお手伝いしています。

買取を検討する場合も、売主の立場で複数の買取業者に査定を出して比較します。

建売の諸費用に関するよくある質問

建売の諸費用はいくらですか？

物件価格の6〜9%が目安です。3,000万円の建売なら180万〜270万円ほどになります。幅が大きいのは、仲介手数料と住宅ローンの費用が物件や金融機関で変わるためです。仲介手数料が無料になる物件なら6%を下回ることもあり、ローンの事務手数料が定率型だと9%に近づきます。

建売の契約日にはいくら必要ですか？

3,000万円の物件なら200万円以上です。内訳は、手付金150万〜300万円、仲介手数料の半額52万8,000円、印紙税1万円。これらは住宅ローンが実行される前に発生するため、現金で用意する必要があります。手付金の額は交渉できることがあるので、用意が難しい場合は相談してください。

建売の諸費用はローンに含められますか？

決済時に動く費用は、諸費用ローンに含められる場合があります。登記費用、ローンの事務手数料、保証料、仲介手数料の残りなどです。ただし別枠の諸費用ローンは住宅ローンより金利が高くなることがあります。また手付金だけは、契約がローン実行より前なので現金が必要です。

建売は頭金なしで買えますか？

買えます。物件価格の全額を借りるフルローン、諸費用まで含めるオーバーローンを取り扱う金融機関があります。ただし審査は厳しくなります。また手付金は原則として現金で用意する必要があります。契約はローン実行の前に行うため、その時点では借りたお金が手元にないためです。

建売の登記費用はいくらですか？

登録免許税と司法書士報酬を合わせて、30万〜50万円が目安です。登録免許税は、土地の所有権移転が評価額の1.5%、建物の所有権保存が0.15%、抵当権設定が借入額の0.1%。評価額1,200万円の土地、800万円の建物、借入3,000万円ならおよそ22万円です。司法書士報酬は10万〜15万円です。

建売でも不動産取得税はかかりますか？

多くの場合ゼロになります。新築住宅には建物の評価額から1,200万円を控除する軽減措置があり、評価額が1,200万円以下なら建物分はかかりません。土地についても軽減があり、多くの建売でゼロになります。床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であることが条件です。

建売の諸費用を抑えるにはどうすればよいですか？

効くのは3つです。仲介手数料が無料になる物件を選ぶこと、住宅ローンを複数の金融機関で比べること、火災保険を複数社で比べることです。ただし最も効くのは物件価格そのものを下げることで、100万円下がれば仲介手数料も3万3,000円下がります。税金の部分は削れません。

カーテンやエアコンは付いていますか？

建売では付いていないことが多くあります。照明も同様です。付帯設備表を見れば、何が付いているかが分かります。カーテン、照明、エアコン、それに家具を含めると50万〜100万円を見込んでおいてください。引っ越し費用も10万〜30万円かかります。諸費用の計算から漏れやすい部分です。

まとめ｜建売の諸費用は現金と借入に分けて考える

総額だけを見ていると、契約日に詰まります。

いつ、いくら要るのかを先に出してください。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。