建売の仲介手数料はいくら？無料になる物件とならない物件

100万円を超える金額です。無料と書かれた広告を見れば、何か裏があるのではないかと思うのが自然です。

結論からいうと、建売の仲介手数料が無料にできるかは、物件ごとに決まります。

売主が分譲会社で、売主から報酬が出る物件なら無料にできます。

個人が売主の物件では、無料にはなりません。

逆にいえば、物件の資料を見れば、無料にできるかどうかは事前に判定できます。

この記事では、計算方法と、無料になる仕組みを解説します。

建売の仲介手数料の計算方法

まず金額の出し方から押さえます。

400万円を超える物件なら、式は1本だけです。

順に説明します。

建売の仲介手数料の上限額を計算する

計算式は、物件価格に3%を掛けて6万円を足し、消費税を掛けたものです。

3,000万円の建売なら、90万円に6万円を足して96万円。

消費税を加えると105万6,000円になります。

これが宅地建物取引業法で定められた上限額です。

本来は価格帯ごとに3段階に分かれていますが、400万円超なら1本の式にまとまります。

200万円以下は5%、200万円超400万円以下は4%＋2万円という区分です。

建売でこの価格帯に入ることはまずないため、覚える必要はありません。

建売の仲介手数料を価格別に見る

物件価格	税抜の上限	税込の上限
2,000万円	66万円	72万6,000円
2,500万円	81万円	89万1,000円
3,000万円	96万円	105万6,000円
3,500万円	111万円	122万1,000円
4,000万円	126万円	138万6,000円
5,000万円	156万円	171万6,000円

価格が500万円上がるごとに、税込でおよそ16万5,000円増えます。

物件価格を100万円下げられれば、手数料も3万3,000円下がる計算です。

値引き交渉は、手数料にも効いてくるということです。

建売の仲介手数料は税抜価格で計算する

新築の建売は、建物部分に消費税がかかっています。

土地には消費税がかかりません。

仲介手数料は、消費税を除いた価格で計算します。

広告に3,000万円と書かれていても、そのうち建物分の消費税を差し引いた額が計算の基礎です。

たとえば3,000万円のうち建物が1,500万円なら、消費税は約136万円です。

この場合の計算の基礎は、3,000万円ではなく約2,864万円になります。

手数料にすると、3万円ほど変わります。

売買契約書に、土地と建物と消費税の内訳が書かれています。

建売の仲介手数料は上限であって定価ではない

宅地建物取引業法が定めているのは、受け取れる上限です。

これより低く設定することは、法律上まったく問題ありません。

半額にする会社も、無料にする会社もあります。

上限額を請求されたら、それは会社がそう決めているというだけです。

一般的な考え方は仲介手数料の記事にまとめています。

建売の仲介手数料に消費税がかかる理由

仲介手数料は、不動産会社が提供するサービスの対価です。

物件の売買そのものとは別に、役務の提供として消費税の対象になります。

土地に消費税がかからないのとは、扱いが違います。

計算式の最後に1.1を掛けるのは、このためです。

消費税率が変われば、この部分も変わります。

建売の仲介手数料が無料になる仕組み

仕組みだけでなく、デメリットと無料にできない物件まで含めた全体像は仲介手数料無料のからくりは3つ｜デメリットと無料にできない物件にまとめました。別名目の費用がかかる会社の見分け方も書いています。

売主か仲介かで手数料が変わる実例として、関西大手の近鉄不動産を近鉄不動産はやばい？評判の中身と売主か仲介かで変わる手数料で取り上げています。販売図面の取引態様の見方も書きました。

ここが本題です。

無料にできるかは、誰から報酬が出るかで決まります。

3つに分けて説明します。

建売を売主から直接買えば仲介手数料はかからない

分譲会社が自分で販売している物件を、直接買う場合です。

間に仲介会社が入らないため、そもそも仲介手数料が発生しません。

これを売主物件、または売主直販といいます。

モデルハウスに直接行って買う場合が、これにあたります。

売主の担当者は、売主の立場で話を進めます。

物件の弱い部分を、こちらから聞かなければ出てこないことがあります。

ただし、この場合は買主の側に立つ人が誰もいません。

建売の売主から報酬が出れば買主は無料にできる

仲介会社は、売主と買主の双方から報酬を受け取れます。

売主から報酬が出る物件であれば、買主分を無料にしても成り立ちます。

分譲会社は販売を急ぐため、仲介会社に報酬を出すことがあります。

つまり、買主の手数料は売主が負担している形です。

パワービルダーの建売には、この扱いの物件が多くあります。

飯田グループやケイアイスターの物件が、これにあたることがあります。

各社の特徴は飯田グループの建売ランキングの記事にまとめています。

建売の売主が個人なら仲介手数料は無料にならない

売主が個人の場合、その方が仲介会社に報酬を出すことは通常ありません。

売主には売主側の仲介会社が付いており、そちらが報酬を受け取ります。

買主側の仲介会社は、買主から受け取るしかありません。

この場合、無料にすると仲介会社の収入がゼロになります。

中古住宅や、個人が売りに出した築浅の戸建てが、これにあたります。

この場合、無料をうたう会社に行っても、上限額を提示されることになります。

建売の仲介手数料が無料になるかは物件ごとに違う

同じ不動産会社でも、物件によって扱いが変わります。

A社の建売は無料、B社の建売は有料ということが起こります。

会社ごとではなく、物件ごとに判定されると考えてください。

気になっている物件があれば、その資料を見れば判定できます。

広告に無料と書かれていても、対象は限られていることがあります。

一部の物件を除くと小さく書かれていることもあります。

気になる物件を先に決めて、それが対象かを聞くのが確実です。

建売の仲介手数料が無料のときに起きること

無料そのものは、悪いことではありません。

ただし、何が変わるのかは知っておいてください。

4つ挙げます。

建売で無料にすると仲介会社は売主から報酬を得る

買主から受け取らないなら、売主から受け取ることになります。

報酬を出しているのが売主なら、仲介会社は売主の意向を優先しがちです。

値引き交渉を強く進めない、という形で出ることがあります。

無料であることと、買主の味方であることは別です。

建売で無料の対象になる物件が限られる

無料を売りにしている会社は、報酬が出る物件を中心に扱います。

報酬が出ない物件は、そもそも紹介されないことがあります。

本当に良い物件が、無料の対象外だったという事態が起こります。

手数料を優先すると、物件の選択肢が減るという関係です。

105万円のために、住む場所を妥協することになりかねません。

物件は数十年住むもので、手数料は一度きりの支出です。

建売で無料の代わりに別の費用を請求されることがある

仲介手数料は無料でも、別の名目で費用が出ることがあります。

事務手数料、書類作成費、コンサルティング料といった名目です。

宅地建物取引業法では、仲介業務に関する費用を別途請求することは原則できません。

無料と言われたら、総額でいくらかかるのかを書面で確認してください。

見積書を出してもらえば、はっきりします。

出せないと言われたら、その時点で判断がつきます。

建売で無料にできるなら、それに越したことはない

条件が同じなら、手数料は安いほうがよいに決まっています。

105万円が浮けば、家具や家電に回せます。

問題は、手数料の有無だけで会社を選んでしまうことです。

物件を選び、そのうえで手数料が無料になるなら最善という順番です。

順番を逆にすると、物件のほうで損をします。

建売で無料の会社を選ぶ前に確認すること

第一に、いま検討している物件が無料の対象かどうか。

第二に、無料の場合に総額でいくらかかるのか。

第三に、対象外の物件も紹介してもらえるのかどうか。

3つ目に答えられない会社は、扱える物件が限られています。

良い物件が対象外だったとき、紹介してもらえないことになります。

物件を先に決めてから、手数料の話をする順番にしてください。

建売の仲介手数料の相場と会社による違い

相場という言い方をされますが、実態は少し違います。

上限額がそのまま相場になっているのが実際です。

4つ挙げます。

建売の仲介手数料の相場は上限額と同じ

多くの不動産会社が、上限額をそのまま請求しています。

3,000万円の建売なら105万6,000円、4,000万円なら138万6,000円。

これが相場として語られている金額です。

ただし上限であって相場ではない、というのが正確な言い方です。

下げてはいけないという決まりは、どこにもありません。

上限を超えて受け取ることだけが、法律で禁じられています。

建売の仲介手数料を半額にしている会社がある

上限の半額、または一律の定額としている会社があります。

3,000万円なら52万8,000円、あるいは30万円台といった設定です。

取引の件数を増やすことで成り立たせる考え方です。

そのぶん、1件あたりにかける時間は短くなります。

どこまでやってもらえるのかを、契約前に確かめてください。

半額でも十分な調査をする会社はあります。金額だけでは判断できません。

建売の仲介手数料と両手取引の関係

1社が売主と買主の双方から報酬を受け取ることを、両手取引といいます。

売主から3%、買主から3%で、合わせて6%を受け取る形です。

買主分を無料にしても、売主分が残るため成り立ちます。

一方で、売主と買主の利益は本来ぶつかります。

高く売りたい売主と、安く買いたい買主。その両方の代理を1社が務める形です。

値引き交渉が進みにくくなるのは、この構造によります。

買主の側だけに立つ会社を選べば、この問題は起きません。

建売の仲介手数料は売買代金を基準に計算する

計算の基礎になるのは、売買代金です。

物件そのものの価格であって、諸費用や設備の追加分は含みません。

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オプション工事を別契約にした場合、その分は計算に入りません。

カーテンやエアコンを別途購入した費用も、対象外です。

売買契約書に書かれた金額が基準になる、と考えてください。

建売の仲介手数料は値引き交渉できるか

上限額であって定価ではないので、下げること自体は可能です。

ただし、値引きを求めるより先に見るべきものがあります。

その金額の中で、何をしてもらえるのかという中身です。

手数料を下げた分、調査や交渉にかける手間が減ることがあります。

前面道路、境界、擁壁、周辺の計画。調べる範囲が狭くなれば、あとで問題が出ます。

物件価格を100万円下げてもらうほうが、手数料を数万円下げるより効きます。

しかも物件価格が下がれば、手数料も連動して下がります。

新築一戸建ての仲介手数料と中古住宅の違い

同じ戸建てでも、扱いが変わります。

違いは、売主が会社か個人かです。

3つ挙げます。

新築一戸建ての仲介手数料は無料にできることがある

新築一戸建ての売主は、分譲会社であるのが通常です。

会社が売主なので、仲介会社に報酬を出す形が成立します。

そのため新築一戸建ては、無料の対象になりやすいという関係です。

建売、分譲住宅、新築一戸建て。呼び方は違っても、扱いは同じです。

ただし物件ごとに条件が違うので、個別の確認は必要です。

中古住宅の仲介手数料は上限額がかかる

中古住宅は、個人が売主であることがほとんどです。

個人の売主が、買主側の仲介会社に報酬を出すことはありません。

そのため、買主が上限額を負担することになります。

3,000万円の中古なら、105万6,000円です。

中古を検討する場合は、この分を資金計画に入れておいてください。

中古は物件価格が下がるぶん、手数料の負担感は相対的に大きくなります。

新築一戸建てでも売主が個人なら扱いが変わる

新築でも、個人が売りに出しているケースがあります。

建てたあとに事情が変わって、住まないまま売る場合です。

未入居物件と呼ばれ、新築と同じように見えます。

ただし売主が個人なので、仲介手数料は上限額がかかります。

広告だけでは分からないため、売主が誰かを確認してください。

重要事項説明書か登記事項証明書を見れば、はっきりします。

建売の仲介手数料を払うタイミング

いつ払うのかも、資金計画に関わります。

契約時に半額、決済時に半額が一般的です。

3つ挙げます。

建売の仲介手数料は契約時と決済時に分けて払う

売買契約を結んだ日に、半額を支払うのが通常です。

残りの半額は、決済のときに支払います。

3,000万円の物件なら、それぞれ52万8,000円です。

会社によっては、決済時に全額という扱いのこともあります。

媒介契約書に、支払いの時期と金額が書かれています。

契約前に、支払いの時期を確認してください。

建売の仲介手数料は現金で用意することが多い

契約時の半額は、住宅ローンが実行される前に発生します。

そのため、手付金とは別に現金で用意することになります。

手付金150万円と手数料52万8,000円で、契約日に200万円以上が動きます。

諸費用ローンに含められる場合もあるので、事前に確認してください。

ただし諸費用ローンは、住宅ローンより金利が高くなることがあります。

借りられるからといって、全額を借りる必要はありません。

建売の仲介手数料は契約が成立しなければ発生しない

仲介手数料は、売買契約が成立したときの成功報酬です。

内覧に何度行っても、契約に至らなければ支払いはありません。

交通費や資料代を請求されることも、原則としてありません。

見に行くだけなら、費用はかからないということです。

契約後にローン特約で解除になった場合の扱いは、媒介契約によります。

契約時に半額を支払っていた場合、返還されるかどうかを事前に確認してください。

建売の仲介手数料の領収書は保管しておく

支払ったら、必ず領収書を受け取ってください。

将来この家を売るとき、取得費として使えるためです。

売却益にかかる税金は、売却価格から取得費を引いて計算します。

買ったあとに毎年かかる税金は新築の固定資産税はいくら？建売の年14万円と4年目に上がる理由にまとめています。延床100平方メートルの建売で年14万円前後、4年目に減額が切れて年約36,000円増えます。

仲介手数料も取得費に含められるので、税金が減ります。

登記費用や印紙税も同じです。まとめて保管してください。

数十年後の話ですが、そのときに探しても出てきません。

売買契約書と一緒に、1つの封筒にまとめておくのが確実です。

建売の仲介手数料以外にかかる費用

手数料だけを見ていると、資金計画がずれます。

諸費用の合計は、物件価格の6〜9%が目安です。

3つに分けます。

建売の契約に関わる費用

印紙税は、3,000万円の物件なら1万円です。

売買契約書に貼る収入印紙として支払います。

手付金は物件価格の5〜10%で、これは代金の一部に充当されます。

費用ではありませんが、契約日に用意が必要です。

建売の登記に関わる費用

所有権移転登記と抵当権設定登記が必要になります。

登録免許税と司法書士報酬を合わせて、30万〜50万円が目安です。

新築の建物は、所有権保存登記という形になります。

土地は売主から引き継ぐため、所有権移転登記になります。

登記費用は建物の評価額と借入額で変わります。

建売の住宅ローンに関わる費用

事務手数料は、借入額の2.2%とする金融機関が多くあります。

3,000万円なら66万円です。定額で数万円という金融機関もあります。

保証料は、金利に上乗せする形か、前払いかを選べます。

火災保険料は、補償の内容と期間によって10万〜40万円ほどです。

地震保険を付けるかどうかでも、金額が変わります。

建売の仲介手数料は住宅ローン控除の対象にならない

住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高に対して計算されます。

仲介手数料を支払ったこと自体が、控除になるわけではありません。

諸費用ローンに含めて借りた場合も、その部分は控除の対象外です。

控除の対象は、住宅の取得に直接かかる借入に限られます。

確定申告のときに、金融機関から届く残高証明書で判断されます。

建売の仲介手数料は複数社で比べられる

同じ物件を、複数の不動産会社から買うことができます。

レインズに登録されている物件なら、どの会社でも扱えるためです。

つまり手数料の条件を、会社ごとに比べられます。

A社では上限額、B社では無料ということが起こります。

ただし、すでに内覧を案内してもらった会社を外して別の会社で契約するのは、筋が通りません。

比べるなら、最初の問い合わせの段階で条件を聞いてください。

先に聞いておけば、あとで気まずい思いをせずに済みます。

諸費用の全体像は建売の諸費用の記事にまとめています。

建売の仲介手数料は、何をしてもらうかで見てください

同じ金額でも、やってもらえることが違います。

手数料は、物件の紹介料ではありません。

差が出る部分を挙げます。

案内するだけの会社と、調べる会社がある

物件を案内して、契約書を作って終わりという進め方があります。

一方で、前面道路、境界、擁壁、ハザードマップ、周辺の計画まで調べる進め方もあります。

手数料の額は同じでも、あとから出てくる問題の数が変わります。

同じ物件でも、間に入る仲介会社の担当者がどちらを向いているかで着地点は変わります。

買主の側に立つと、手数料の中身が変わる

ラクチン不動産は、買主の側に立って売主と条件を詰めます。

交渉が通るかどうかは運ではなく、売主に「この人に売りたい」と思わせる材料をどれだけ用意できるかで決まります。

ラクチン不動産は、無料にできる物件はそうお伝えします

ラクチン不動産は購入・売却の仲介を専門にしています。

他社で断られた物件でも、まずは状態をうかがったうえで進め方を整理します。

検討中の物件があれば、その資料から手数料の扱いを判定できます。

無料にできない物件であれば、その理由もご説明します。

手数料を先に言わずに進めることはしません。

大阪・兵庫・京都を中心にお手伝いしています。

買取を検討する場合も、売主の立場で複数の買取業者に査定を出して比較します。

建売の仲介手数料に関するよくある質問

建売の仲介手数料はいくらですか？

物件価格に3%を掛けて6万円を足し、消費税を掛けた額が上限です。3,000万円の建売なら105万6,000円になります。ただしこれは法律が定めた上限であって定価ではないため、これより低く設定することは問題ありません。また新築は建物に消費税がかかっているため、実際には消費税を除いた価格で計算します。

建売の仲介手数料が無料になるのはなぜですか？

売主から報酬が出る物件だからです。仲介会社は売主と買主の双方から報酬を受け取れるため、売主が報酬を出す物件であれば、買主分を無料にしても成り立ちます。パワービルダーの建売には、この扱いの物件が多くあります。つまり買主の手数料を、売主が負担している形です。

仲介手数料無料の会社を選べばよいですか？

物件を選んだうえで、無料にできるなら最善です。順番が逆になると損をします。無料を売りにしている会社は報酬が出る物件を中心に扱うため、報酬が出ない物件は紹介されないことがあります。本当に良い物件が対象外だった、という事態が起こり得ます。

どんな建売なら仲介手数料が無料になりませんか？

売主が個人の物件です。その方が仲介会社に報酬を出すことは通常なく、買主側の仲介会社は買主から受け取るしかありません。無料にすると収入がゼロになるためです。中古住宅や、個人が売りに出した築浅の戸建てが、これにあたります。同じ会社でも物件ごとに扱いが変わります。

仲介手数料が無料でも、ほかに費用がかかりますか？

事務手数料や書類作成費といった名目で請求される例があります。宅地建物取引業法では、仲介業務に関する費用を別途請求することは原則できません。無料と言われたら、総額でいくらかかるのかを見積書で確認してください。書面で出してもらえば、はっきりします。

建売の仲介手数料はいつ払いますか？

売買契約を結んだ日に半額、決済のときに残り半額というのが一般的です。3,000万円の物件ならそれぞれ52万8,000円です。契約時の半額は住宅ローンが実行される前に発生するため、手付金とは別に現金で用意することになります。契約日に200万円以上が動く計算です。

仲介手数料は値引きできますか？

法律が定めているのは上限額なので、下げること自体は可能です。ただし手数料を下げた分、調査や交渉にかける手間が減る場合があります。金額だけでなく、その中で何をしてもらえるのかを確かめてください。前面道路、境界、擁壁、ハザードマップまで調べるかどうかで、あとから出てくる問題の数が変わります。

内覧しただけで費用はかかりますか？

かかりません。仲介手数料は売買契約が成立したときの成功報酬です。何度内覧しても、契約に至らなければ支払いは発生しません。交通費や資料代を請求されることも、原則としてありません。

まとめ｜建売の仲介手数料は物件ごとに判定する

無料かどうかは、会社ではなく物件で決まります。

資料を見れば、事前に判定できます。

フランチャイズの仲介会社では、店舗ごとに手数料の扱いが変わります。くわしくは次の記事にまとめました。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。