基礎の高さは何cmが目安？30cm・40cmの違いと浸水リスクの確認方法

基礎の高さは、図面にも広告にもほとんど書かれていないので不安になりますよね。

先に結論を言います。建売の基礎の高さは、地面から40cmあるかが目安です。

法律の最低は30cmですが、フラット35と劣化対策等級2以上は40cm以上を求めています。

ただし、浸水の想定が0.5mを超える土地では、基礎が40cmあっても1階の床まで水が来ることがあります。

避け方は、基礎の高さを仕様書とメジャーで確かめ、ハザードマップの浸水深が0.5m未満かを並べて見ることです。

この記事では、国の告示とフラット35の基準、国の手引きの浸水深の区切り、関西の建売1,340件の当社集計を使って、基礎の高さの見方をまとめます。

基礎の高さとは｜地面から基礎の上端までの長さ

基礎の高さは、建物のまわりの地面から、基礎のいちばん上（天端）までの長さです。

フラット35の基準は、地面から基礎の上端、又は土台の下端までの高さで測ると決めています。

呼び方	測る区間	主な基準
基礎の高さ	地面から基礎の上端（土台の下端）まで	30cm（法律）・40cm（フラット35）
床の高さ	地面から1階の床の上面まで	45cm（床下が土のままの場合）
床下の高さ	床下の地面やコンクリートから床の下まで	330mm（長期優良住宅）

基礎の高さと床の高さは別の数字

基礎の上には、基礎パッキン、土台、床の下地、床の仕上げが載ります。

そのため1階の床は、基礎の高さより15cm前後高くなると当社は試算しています（くわしくは浸水の章で計算します）。

内見でメジャーを当てるときは、どこからどこまで測った数字かを分けて覚えておきましょう。

基礎の高さの決まりは法律30cmとフラット35の40cm

基礎の高さの最低限は、平成12年建設省告示第1347号に書かれています。

べた基礎も布基礎も、立上り部分の高さは地上部分で30cm以上です。

決まり	基礎の高さ	中身
建築基準法（告示1347号）	30cm以上	すべての建物の最低限
住宅瑕疵担保責任保険の基準	300mm以上	新築の10年保証の保険に入る条件
フラット35の耐久性基準	40cm以上	地面から基礎の上端か土台の下端まで
劣化対策等級2・3	400mm以上	住宅性能評価の等級の条件

つまり、30cmは法律の最低、40cmは住宅ローンや性能評価で求められる高さです。

べた基礎なら床の高さ45cmの決まりはかからない

建築基準法施行令22条は、木造の1階の床を地面から45cm以上にするよう求めています。

ただし、床下をコンクリートで覆う場合は、この決まりがかからないと同じ条文に書かれています。

床下一面がコンクリートのべた基礎は、この例外に当たります。

ベタ基礎と布基礎で違うのは根入れの深さと底盤の厚さ

布基礎は、地面の下に入る深さ（根入れ）を24cm以上、底の板の厚さを15cm以上にする決まりがあります。

ベタ基礎（べた基礎）は根入れ12cm以上と底盤12cm以上で、根入れはどちらも凍結深度より深くする必要があります。

告示は、地盤の強さが1㎡あたり30kN未満の土地ではべた基礎か杭を使うよう決めているので、布基礎は選べません。

基礎の高さを上げるメリットは湿気とシロアリと床下の点検

基礎を高くする目的は、木の土台や柱を、地面の湿気と雨のはね返りから離すことです。

建築基準法施行令49条は、地面から1m以内の柱・筋かい・土台に防腐と防蟻の措置を求めています。

メリット	理由	関わる基準
湿気から離れる	土台が地面から遠くなり乾きやすい	フラット35 耐久性基準
シロアリが届きにくい	地面から木までの距離が長くなる	施行令49条
床下を点検しやすい	人が床下を進める高さが取りやすい	長期優良住宅 330mm

床下の高さ330mmは長期優良住宅の基準

長期優良住宅は、床下の空間の有効な高さを330mm以上にし、点検口を設けることを求めています。

床下に人が入れれば、配管の水漏れやシロアリを早く見つけられます。

劣化対策等級の基準は劣化対策等級とは？等級3の基準と等級2との違いと維持管理対策等級と長期優良住宅の条件を建売で解説で、シロアリ対策は新築のシロアリ対策は必要？建売の防蟻処理が5年で切れる理由と保証と再施工の時期で解説しています。

基礎の高さと浸水｜国の手引きは0.5mを1階の床の高さとしている

国土交通省の水害ハザードマップ作成の手引きは、浸水の深さを色分けする区切りを決めています。

その中で、0.5mは1階の床の高さ、3mは2階の床の下、5mは2階が水没する深さとして区切っています。

浸水の深さ	国の手引きの意味	基礎の高さで防げるか
0.5m未満	1階の床より下	基礎40cmなら床下で止まる計算
0.5〜3m	1階の床から2階の床の下まで	1階は浸かる
3〜5m	2階の床から上	2階まで浸かる
5m以上	2階が水没	早めに立退き避難が要る

基礎40cmなら1階の床は地面から約56cm

基礎の上に載る部材の厚さを、当社は次のように置いて床の高さを試算しました。

部材	厚さ
基礎	40cm
基礎パッキン	2cm
土台	10.5cm
床の下地（構造用合板）	2.4cm
床の仕上げ（フローリング）	1.2cm
1階の床の高さ	約56cm

基礎が法律の最低の30cmなら、床の高さは約46cmになり、0.5mの浸水で床の上まで水が来る計算です。

ハザードマップの浸水深は地面からの深さなので、浸水0.5m未満の土地では、基礎の10cmの差が床上か床下かを分けることがあります。

床上浸水か地盤面から45cmを超えるかで保険の支払いが変わる

火災保険の水災の補償には、床上浸水か地盤面から45cmを超える浸水を支払いの条件にしている契約があります。

床の高さが分かれば、どの深さから保険の対象になるかも見えてきます。

補償の条件は約款で確かめましょう。火災保険の選び方は新築一戸建ての火災保険の相場は？木造の10年一括が5年になった理由と耐震等級割引で解説しています。

【当社集計】関西の建売1,340件の45％に浸水の想定があった

当社の物件データ1,340件を、国のハザード情報の洪水と高潮の浸水深で数えました。

2つの深いほうで見ると、浸水の想定がかかる建売は607件（45.3％）ありました。

想定される浸水の深さ	件数	割合
想定なし	733件	54.7％
0.5m未満	120件	9.0％
0.5〜3.0m未満	312件	23.3％
3.0〜5.0m未満	128件	9.6％
5.0〜10.0m未満	47件	3.5％

0.5m以上の想定は487件（36.3％）で、基礎の高さだけでは1階の床を守れない深さです。

府県別では京都府と和歌山県の割合が高い

府県	想定あり	件数	割合
京都府	69件	101件	68.3％
和歌山県	15件	24件	62.5％
滋賀県	77件	165件	46.7％
兵庫県	188件	405件	46.4％
大阪府	155件	368件	42.1％
奈良県	103件	277件	37.2％

京都府と和歌山県は件数が少ないので、割合は目安として見てください。

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基礎の高さを上げるデメリットは玄関の段差と高さ制限

基礎は高いほど良いわけではなく、上げたぶん家のほかの場所に影響が出ます。

影響	起きること
玄関の段差	外から玄関、玄関から床までの段差が大きくなる
高さ制限	家全体が上がるので、屋根が斜線や高さの上限に近づく
外の階段	勝手口や掃き出し窓の外に段を足す場面が増える

建物の高さは地盤面から測るので屋根も上がる

建築基準法施行令2条は、建物の高さを地盤面から測ると決めています。

基礎を10cm上げれば、屋根のいちばん上も10cm上がるので、北側斜線のかかる敷地では上げられる幅に限りがあります。

斜線の計算は北側斜線とは？計算方法と緩和と高度地区の0.6との違いと建売の屋根が斜めになる理由を関西の基準で解説で解説しています。

引渡し後に地面を上げると基礎の高さが減る

基礎の高さは、まわりの地面が上がると、そのぶん短くなります。

庭に土を足す、花壇をつくる、砂利を厚く敷くといった外構の工事で、地面から基礎の上端までが縮むことがあります。

換気口と基礎パッキンをふさがない

フラット35の基準は、床下の換気口を外周の基礎に4m以下ごとに300cm2以上、ねこ土台（基礎パッキン）なら1mあたり75cm2以上と決めています。

花壇の土や物置、エアコンの室外機の台で換気口や基礎パッキンのすき間をふさぐと、床下に湿気がこもる原因になります。

外構の費用と工事の範囲は外構の費用相場はいくら？建売で別途になる金額と駐車場コンクリートの面積と住宅ローンに入れる条件を解説にまとめています。

販売図面224枚に基礎の高さは0枚｜契約前の確かめ方

当社がレインズの販売図面224枚を数えたところ、基礎の高さを書いた図面は0枚でした。

基礎について書いてあったのは、「べた基礎」と1語ある1枚だけです。

当社の物件データ1,340件にも、基礎の種類や高さを書いた物件はありませんでした。

基礎の高さを確かめる4つの方法

現地で測るときは、玄関や道路側だけでなく、敷地の低い側でも測ると、いちばん低いところが分かります。

基礎の表面のひび割れの見分け方は新築の基礎のひび割れは何ミリから危ない？ヘアークラックと構造クラックの見分け方と保証と補修方法で、地盤の確かめ方は建売は地盤調査してない？関西1356件を地形で調べた液状化の割合と確かめ方で解説しています。

基礎の高さに関するよくある質問

建売の基礎の高さは何cmが目安ですか。

地面から基礎の上端まで40cmが目安です。フラット35の耐久性基準と劣化対策等級2以上が40cm以上を求めています。

基礎の高さ30cmは違法ですか。

違法ではありません。平成12年建設省告示第1347号の最低は、立上り部分の地上部分で30cm以上です。

床の高さ45cmの決まりは建売にもかかりますか。

建築基準法施行令22条の45cmは、床下をコンクリートで覆う場合はかかりません。べた基礎の建売は対象外です。

基礎が高ければ浸水しませんか。

国の手引きは浸水0.5mを1階の床の高さとしています。0.5m以上の浸水は基礎の高さだけでは防げません。

基礎の高さはどこで確かめられますか。

仕様書と矩計図で確かめ、内見でメジャーを当てて地面から基礎の上端までを測ります。

フラット35を使うと基礎の高さは確かめられますか。

耐火・準耐火に当たらない木造は耐久性基準の40cm以上を満たす必要があり、物件検査で確かめられます。

フラット35の検査と適合証明書はフラット35のデメリットは？団信と適合証明書と床面積50㎡の条件を解説で解説しています。

基礎の高さは40cmが目安｜浸水深と合わせて見る

最後にまとめます。

基礎の高さは40cmを目安にし、ハザードマップの浸水深と合わせて床の高さを確かめるのが買う前の見方です。

基礎の高さは数字で確かめられる数少ない性能なので、契約の前に図面と現地の両方で見ておくと安心です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。買主の側に立って、物件の良いところも気になるところもそのままお伝えします。ご希望があれば、仕様書や矩計図の取り寄せと、ハザードマップとの照らし合わせもお手伝いします。