内水氾濫とは？外水氾濫との違いと川から遠い家でも必要なハザード確認

川から遠いと、水害の心配はないように思えますよね。

先に結論を言います。川から遠くても、下水道が雨を流しきれないと街の中に水があふれることがあります。これが内水氾濫です。読み方は「ないすいはんらん」です。

洪水の地図だけを見て安心すると、

道路より低い駐車場や半地下の車庫に雨水が流れ込み、車や設備が水につかることもあります。

避け方は、洪水とは別に内水の地図を見て、土地の高さを現地で確かめることです。

この記事では、水防法の条文と、大阪市・吹田市・京都市・神戸市などの公式の資料を使って、建売を選ぶときの内水氾濫の見方をまとめます。

内水氾濫とは｜下水道や水路から雨水があふれる氾濫

吹田市は、内水氾濫を下水道から雨水を河川に流す排水が追いつかず、水路やマンホール、側溝から水があふれる氾濫と説明しています。

これに対して外水氾濫は、川の水が増えて堤防が壊れたり、堤防を越えたりしてあふれる氾濫です。ふだん「洪水」と呼ぶのは、こちらです。

項目	内水氾濫	外水氾濫（洪水）
あふれる場所	下水道・水路・側溝・マンホール	川の堤防
起きる場所	川から離れた市街地でも起きる	川の近くの低い土地が中心
水の引き方	排水されにくく長くたまることがある	水位が下がると比較的早く引くことが多い
地図	内水ハザードマップ	洪水ハザードマップ

内水氾濫は洪水の地図には出ない

内水氾濫で大事なのは、2つが別の地図だということです。吹田市の資料は、内水の地図は川の氾濫を考慮していないと明記しています。

逆に、洪水の地図（洪水浸水想定区域）は下水道からあふれる水を含みません。洪水の地図に色がない建売でも、内水の地図では色がつくことがあるので、両方を見る必要があります。洪水の地図の見方は重ねるハザードマップの見方｜使い方と浸水深の色の意味と想定最大規模と重要事項説明の地図との違いを建売で解説で解説しています。

内水氾濫の3つの特徴｜起きやすく水が来るまでの時間が短い

橿原市の資料は、内水による浸水には次の特徴があると説明しています。

特徴	内容
頻度	洪水と比べて、浸水被害の発生頻度が高い
時間	浸水被害が起きるまでの猶予時間が短い
場所	川から離れた地区でも浸水被害が起きる

下水道の整備は10年に1回ほどの雨が目安になっている

なぜ起きやすいのかは、下水道の作り方から分かります。大阪市は概ね10年に1度発生する1時間に60ミリの雨を対象に施設を整えていると説明しています。神戸市も、10年に1回の確率の雨に対して施設を整備しています。

つまり、その目安を超える雨が降れば、下水道で流しきれない水が地面にあふれます。国立環境研究所は、1時間80mm以上の強い雨が1980年ごろと比べておおむね2倍に増えているとまとめています。

雨水出水浸水想定区域とは｜内水氾濫の想定区域を水防法14条の2で指定

内水氾濫の地図には、法律で決まった呼び名があります。水防法14条の2の「雨水出水（うすいしゅっすい）浸水想定区域」です。

条文は、想定最大規模降雨で排水施設が雨水を流せなくなったときに浸水が想定される区域を、都道府県知事や市町村長が指定すると定めています。指定するときは、区域と浸水の深さを明らかにして公表します。

2021年の改正で下水道で浸水対策をする市町村すべてが対象になった

大阪府の資料によると、2021年の水防法の改正で、下水道で浸水対策をしているすべての市町村が雨水出水浸水想定区域を指定することになったとされています。大阪府内では、2025年度末までに指定する計画でした。

指定された区域をもとに、市町村は内水ハザードマップを作ります。ただし指定の時期は市町村で違い、2021年3月時点の大阪市の内水の図は、まだ水防法の区域には当たらないと同市の資料に書かれていました。

関西の市の内水氾濫の想定｜整備の目標と1時間147mmの最大規模の雨

内水の地図の前提になる雨は、下水道の整備の目標よりはるかに大きな雨です。関西の市の公式の資料から並べます。

市	下水道の整備の目標	想定最大規模の雨
大阪市	概ね10年に1度・1時間60ミリ	1時間最大147ミリ・24時間549ミリ
摂津市	10年に1回程度・1時間48.4mm	1時間147mm・24時間185mm
吹田市	当社では確認できず	時間最大147mm
京都市	当社では確認できず	1000年確率以上・1時間147mm
神戸市	10年に1回の確率の雨	概ね1000年に1回程度の雨

近畿の想定最大規模の雨は、1時間に147mmで一律に決められていると吹田市は説明しています。平成18年8月22日の豊中豪雨を、国の基準で引き伸ばした雨です。

1時間147mmは吹田市で観測されたことのない雨

吹田市の資料には、時間最大147mmは吹田市で過去に降ったことはないと書かれています。近くで観測された最大は、豊中豪雨の時間最大110mmです。

大阪市も、想定最大規模の雨を概ね1,000年に1度の雨と説明しています。地図の色は、めったに起きない最悪の雨で、どこにどれくらい水がたまるかを示したものだと考えてください。

京都府では6つの市町が指定している

京都府のページでは、2026年10月時点で京都市・福知山市・綾部市・長岡京市・京丹後市・大山崎町が雨水出水浸水想定区域を指定しています。京都市の地図は、2023年度末の下水道の整備の状況をもとに作られています。

内水氾濫に弱い土地の条件｜周りより低い土地と地下の車庫

内水氾濫の水は、低いところに集まります。建売の土地で注意したい条件を並べます。

条件	注意する理由
周りより低い土地	あふれた水が集まってくる
前の道路より低い敷地	道路にあふれた水が敷地に流れ込む
アンダーパスの近く	道路が低く、水がたまりやすい
半地下の車庫や部屋	入口から水が入ると抜けにくい

地図の地面の高さは5m四方の平均で作られている

吹田市の資料は、地図の浸水深の計算に国土地理院の5mの区画の地面の高さを使っていると説明しています。そのため、道路より高い宅地にも色がつくことや、アンダーパスが実際より浅く出ることがあると書いています。

造成したばかりの分譲地は、地図の地面の高さが造成の前のままのこともあります。地図の色だけで決めず、敷地と道路の高さの差を現地で目で見るのが確実です。駐車場の勾配の見方は駐車場の勾配は何％がいい？水勾配の目安と車の底を擦らない角度と歩道の切り下げの決まりを建売で解説で、ビルトインガレージの注意点はビルトインガレージの建売は後悔する？容積率の1/5と固定資産税と寒さと音を確かめる方法でまとめています。

重要事項説明で使う内水氾濫の地図｜洪水と雨水出水と高潮の3つ

建売を買うときは、契約の前に宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。2020年8月28日から、水害ハザードマップでの物件の位置の説明が加わりました。

宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第3号の2は、水防法施行規則11条1号による市町村の図面に物件の位置が表示されていれば、その所在地を説明すると定めています。その図面は、洪水・雨水出水（内水）・高潮の浸水想定区域を表示した図面です。

内水の地図がない市町村では説明されないことがある

ただし、市町村が内水の地図を作っていなければ、その地図での説明はありません。説明を受けたときは、洪水・内水・高潮のどの地図を使ったかを確かめてください。

当社の物件データは、国の地図で洪水・高潮・津波の想定を判定していますが、内水の判定は持っていません。内水は、市町村の地図で1件ずつ確かめるしかないということです。

内水氾濫に備えて建売でできること｜地図と保険と雨水桝

内水氾濫の想定がかかる建売でも、備え方はあります。

時期	やること
契約前	洪水と内水の地図の両方で物件の位置を見る
契約前	敷地と道路の高さ、車庫の入口の高さを内見で見る
保険	火災保険の水災の補償をつけるかを決める
住んでから	雨水桝の落ち葉や泥を取る
大雨の前	低い入口に止水板や土のうを用意する

水災の料率は市区町村ごとに5つの区分に分かれた

損害保険料率算出機構は2023年6月に、水災の料率を市区町村ごとに1等地から5等地に分けたと公表しました。最も高い地域と低い地域の差は、約1.2倍です。

内水氾濫は川から離れた場所でも起きるので、洪水の地図に色がない建売でも、水災の補償を外すかは慎重に決めるほうが安心です。保険の選び方は新築一戸建ての火災保険の相場は？木造の10年一括が5年になった理由と耐震等級割引でまとめています。

雨水桝の掃除は家でできるいちばん身近な対策

敷地の雨水は、雨水桝を通って下水道へ流れます。桝に落ち葉や泥がたまると、敷地の中で水があふれやすくなります。桝の種類と掃除の方法は雨水桝とは？汚水桝と最終桝との違いと掃除の頻度と外の下水が臭う原因と雨水浸透桝の助成金を建売で解説で、庭をコンクリートにしたときの水の流れは庭をコンクリートにして後悔する理由は？照り返しとひび割れと水たまりと撤去の注意とカーポートがいらない人を建売で解説で解説しています。

内水氾濫のよくある質問

川から遠い建売でも内水氾濫は起きますか。

起きることがあります。下水道や水路が雨を流しきれないと、川から離れた市街地でも水があふれます。

内水の地図で色がない場所は安全ですか。

安全とは限りません。大阪市も吹田市も、雨の降り方によっては色のない場所でも浸水すると説明しています。

1時間147mmの雨は実際に降ったことがありますか。

吹田市の資料では、吹田市で降ったことはないとされています。近くの最大は豊中豪雨の時間最大110mmです。

内水の地図はどこで見られますか。

市町村のサイトの内水ハザードマップや、雨水出水浸水想定区域図のページです。京都市は防災情報マップでも見られます。

洪水の地図と内水の地図はどちらを見ればよいですか。

両方です。内水の地図は川の氾濫を含めずに計算され、洪水の地図は下水道からあふれる水を含みません。

内見で何を見ればよいですか。

敷地が前の道路より高いか、車庫や玄関の入口が低くないか、近くにアンダーパスがないかです。内見の順番は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものも参考にしてください。

内水氾濫は洪水とは別の地図で確かめる｜建売は地図と土地の高さで選ぶ

最後にまとめます。内水氾濫は洪水の地図には出ないので、内水の地図と現地の土地の高さで確かめるというのが結論です。

地図を見て気になった点は、そのまま質問にして売主や仲介に聞けば大丈夫です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、内水の地図と物件の位置を一緒に確かめることもご相談ください。