基準地価とは？公示地価との違い・調べ方と建売の土地価格の見方

価格の差が土地なのか建物なのか、外からは見えにくいですよね。

先に結論を言います。基準地価は、都道府県が毎年7月1日の土地1㎡あたりの価格を調べて9月に公表するものです。近くの地点の価格に土地の面積を掛ければ、建売の土地分の目安が出せます。

ただ、基準地価をそのまま相場と思い込むと、

形や道路の条件が違う区画に同じ単価を当てて、割高な建売を割安だと思い込むことがあります。

避け方は、基準地価で土地分の目安を出し、近くで実際に売れた値段と並べて見ることです。

この記事では、2026年9月に公表された最新の基準地価と、当社の物件データを使って、基準地価の調べ方と、建売の価格を判断するときの使い方をまとめます。

基準地価とは｜都道府県が7月1日の価格を調べて9月に公表する

基準地価は、正式には都道府県地価調査の価格といいます。国土利用計画法施行令にもとづき、各都道府県知事が調べています。

価格の時点は毎年7月1日で、公表は9月です。2026年の基準地は全国で21,466地点でした。

調べるのは、その地点の土地を更地とみなした1㎡あたりの標準的な価格です。建物の価値は入っていません。

基準地価は地価公示と半年ずれて地価の動きを補う

国が毎年1月1日の価格を調べる地価公示もあります。国土交通省は、2つの調査が調査時期と調査地点で互いに補い合う関係にあると説明しています。

1月と7月の価格がそろうので、半年ごとの地価の動きをつかめるのが基準地価の役割です。

基準地価と公示地価と路線価と固定資産税評価額の違い

土地の値段には、国や自治体が出す公的な価格が4つあります。時点と水準を表にしました。

価格	調べる人	時点・公表	水準
公示地価（地価公示）	国（土地鑑定委員会）	1月1日・3月	基準
基準地価（地価調査）	都道府県知事	7月1日・9月	公示とほぼ同じ
相続税路線価	国税庁・国税局	1月1日・7月	公示の8割程度
固定資産税評価額	市町村	1月1日・3年ごと	公示の7割程度

路線価は相続税と贈与税の計算に、固定資産税評価額は固定資産税と登記の登録免許税の計算に使います。

どちらももともと公示地価の7〜8割程度の水準に決められているので、そのまま売買の相場にはなりません。固定資産税評価額の調べ方は固定資産評価証明書とは？取り方と手数料と取れる人と公課証明書との違いを建売の登記で使う場面から解説で解説しています。

実勢価格は公的な価格とは別に実際の取引で決まる

実勢価格は、実際に土地が売れた値段のことです。売主と買主の事情で上にも下にも振れます。

公的な価格は取引の目安として使うもので、実勢価格の代わりにはなりません。両方を並べて見るのが基本です。

2026年の基準地価｜関西6府県の住宅地の変動率

2026年の基準地価で、全国の住宅地の変動率は1.0％の上昇でした。大阪圏の住宅地は2.3％で、5年連続の上昇です。

府県	2025年	2026年	地点数
大阪府	2.7％	3.0％	479
兵庫県	1.5％	1.4％	470
京都府	1.2％	1.2％	276
滋賀県	0.2％	0.6％	253
奈良県	△0.7％	△0.8％	211
和歌山県	△0.6％	△0.5％	153

大阪府の住宅地は3.0％上がり、上昇幅も広がったのが目立ちます。一方で、奈良県と和歌山県の住宅地は平均で下がっているという結果でした。

同じ関西でも、府県で動きが逆になっています。府県の平均だけで「地価が上がっているから急いで買う」と決めないことが大切です。

基準地価の推移｜大阪圏の住宅地は2022年から5年続けて上昇

年	全国の住宅地	大阪圏の住宅地
2021年	△0.5％	△0.3％
2022年	0.1％	0.4％
2023年	0.7％	1.1％
2024年	0.9％	1.7％
2025年	1.0％	2.2％
2026年	1.0％	2.3％

6年の推移を見ると、大阪圏の住宅地は2021年の下落から、毎年上昇幅を広げてきたことが分かります。全国の住宅地は2025年と2026年がどちらも1.0％で、伸びは落ち着いています。

1月1日の地価公示でも、2026年の住宅地は全国2.1％、大阪圏2.5％の上昇でした。2つの調査がそろって上がっているので、2026年の時点では大阪圏の住宅地の上昇が続いていると言えます。

主な市の住宅地の平均価格は1㎡あたり10万円から31万円

市	平均価格（円/㎡）	変動率（2026年）
大阪市	309,100	6.7％
西宮市	290,000	4.0％
豊中市	263,300	4.3％
吹田市	253,300	5.0％
京都市	238,500	2.8％
神戸市	216,600	3.3％
堺市	151,600	3.2％
東大阪市	152,400	0.8％
奈良市	99,500	0.9％
大津市	84,600	—

同じ市の中でも差は大きいです。神戸市の平均は21.7万円ですが、東灘区は41.5万円、北区は5.6万円でした。

市の平均は、高い区と安い区を足したものです。建売の値段と比べるときは、市の平均ではなく区や町の近い地点で見るようにしてください。

基準地価の調べ方｜不動産情報ライブラリで近くの地点を見る

基準地価は、国土交通省の不動産情報ライブラリで地図から調べられます。地価公示の地点も同じ地図に出ます。

手順	やること
1	不動産情報ライブラリを開き、地図で物件の住所を表示する
2	表示する情報で「地価公示・地価調査」を選ぶ
3	物件に近く、用途地域が同じ住宅地の地点を選ぶ
4	1㎡あたりの価格と、前の年からの動きを見る

地点を選ぶときは、距離よりも用途地域と道路の条件が近い地点を優先すると、目安のずれが小さくなります。

都道府県のサイトでも、市区町村ごとの一覧が公表されています。国土交通省の地価調査のページには、府県別や市別の平均の表がまとまっています。

実勢価格と基準地価の差｜関西14市区で比べると約1.07倍

では、実際に売れた値段は基準地価とどのくらい違うのか。当社で、不動産情報ライブラリの土地の成約の1㎡単価と、2026年の基準地価の平均を比べました。

市区	成約の中央値（万円/㎡）	基準地価の平均（万円/㎡）	倍率
西宮市	32.2	29.0	1.11
豊中市	27.5	26.3	1.04
伊丹市	23.1	19.6	1.18
吹田市	21.4	25.3	0.84
東大阪市	17.9	15.2	1.17
京都市山科区	17.5	14.1	1.24
京都市伏見区	17.0	15.2	1.12
茨木市	15.3	23.4	0.66
宇治市	13.3	12.2	1.09
奈良市	10.3	10.0	1.04
神戸市西区	10.0	10.6	0.94
大津市	8.7	8.5	1.03
神戸市北区	7.1	5.6	1.26

松原市（倍率0.87）を加えた14市区で、成約の単価は基準地価の平均のおよそ1.07倍（中央値）でした。

ただし幅は0.66倍から1.26倍まであります。成約は2024〜2025年、基準地価は2026年7月の値なので、時点もずれています。

建売の土地の値段を基準地価で見積もる｜関西の建売は価格の約4割

建売の価格には、土地と建物と売主の経費が入っています。土地の部分は、土地の面積×近くの基準地価の単価で大まかに見積もれます。

計算の例｜神戸市西区の建売なら土地分は約1,354万円

当社の物件データで、神戸市西区の建売36件は、土地の面積の中央値が127.36㎡でした。西区の基準地価の平均は1㎡あたり106,300円です。

127.36㎡×106,300円＝約1,354万円が土地分の目安です。価格の中央値3,465万円のうち、約4割が土地という計算になります。

市区	件数	土地面積の中央値	土地分の目安	価格に占める割合
神戸市西区	36	127.36㎡	1,354万円	39.9％
神戸市北区	27	150.00㎡	843万円	26.3％
大津市	53	128.50㎡	1,087万円	31.2％
奈良市	62	165.48㎡	1,646万円	43.1％
尼崎市	36	90.89㎡	1,940万円	46.4％
豊中市	12	95.20㎡	2,506万円	46.5％
西宮市	14	128.50㎡	3,726万円	72.5％

基準地価の平均を当てられた568件では、土地分は価格の約4割（中央値41.0％）でした。

西宮市では価格の7割が土地なのに、神戸市北区では3割に届きません。土地が安い地域ほど、価格のうち建物と売主の経費の割合が大きくなるということです。

建物の価格を消費税から逆算する方法は建売のうわもの価格はいくら？土地と建物の内訳を消費税から逆算する方法と新築の相場で、価格帯ごとの違いは建売3000万と建売4000万の違い｜建売住宅が安い理由と関西の相場で解説しています。

基準地価で建売の価格を判断するときの4つの注意

基準地価は便利な目安ですが、建売の区画にそのまま当てはまるわけではありません。ずれが出やすいところを4つ挙げます。

時点のずれ｜最大で1年前の価格を見ている

基準地価は7月1日の価格で、公表は9月です。次の9月の公表の直前に見ると、1年近く前の価格を見ていることになります。地価が大きく動いている地域ほど、いまの成約の値段とのずれが大きくなりやすいと考えてください。

形と道路のずれ｜旗竿地や私道の区画は基準地と条件が違う

基準地は、その地域で標準的な形と広さの土地が選ばれています。建売の区画は、旗竿地や狭い区画、私道に面した区画もあります。

形や道路の条件が悪い区画は、基準地価より安く見るのが自然です。区画の面積と形は地積測量図とは？見方と取り方と公図との違いと作られた年で変わる信頼度を建売の買主向けに解説で確かめ方を解説しています。

区画の広さのずれ｜標準より狭い区画は単価が同じとは限らない

建売の区画は、基準地の標準的な広さより小さいこともあります。狭い区画は総額が抑えられる一方で、1㎡あたりの単価は標準の区画と同じになるとは限らないことに注意してください。

土地分の計算は、面積が近い区画の成約の単価でも計算し直すと、ずれの大きさが分かります。2つの計算の幅を見て判断するのが安全です。

造成のずれ｜建売の土地には造成や道路の費用が入っている

分譲地の建売は、売主が土地を分け、道路や上下水道を引いてから売っています。その費用も土地の値段に乗っているので、更地の基準地価より高く見えることがあります。

値引きの交渉に使うなら、基準地価より近くの成約の値段のほうが説得力があると考えてください。交渉の実際は建売の値引きは100万円通る？成約3628件で見る交渉の実際で、中古と比べる場合は建売と中古どっちがいい？近畿の実数で比べた1265万円差と控除と手数料で解説しています。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。ご希望があれば、気になる建売の近くの基準地価と成約の値段を一緒に確かめることもご相談ください。

基準地価に関するよくある質問

基準地価はいつ公表されますか。

毎年9月に、各都道府県と国土交通省が公表します。価格は7月1日時点のものです。

最新の基準地価はいつの時点ですか。

2026年9月に公表された2026年7月1日時点の価格が最新です（令和8年都道府県地価調査）。

基準地価と公示地価はどちらを見ればいいですか。

地価公示は1月1日、基準地価は7月1日の価格です。物件に近い地点がある方を見て、両方あれば新しい方を参考にします。

基準地価を坪単価にするにはどうしますか。

1坪は約3.3058㎡なので、1㎡あたりの価格に3.3058を掛けると坪単価になります。

実勢価格はどこで調べられますか。

国土交通省の不動産情報ライブラリで、実際の取引価格を地域ごとに調べられます。

基準地価が下がっている地域の建売は買わない方がいいですか。

府県の平均が下がっていても、地点ごとの動きは違います。物件の近くの地点の動きと、住むつもりの年数で考えるのがおすすめです。

基準地価は建売の土地の値段を測るものさし｜押さえる4つのこと

最後にまとめます。基準地価は、建売の土地分を見積もるときの公的なものさしです。

固定資産税の負担も、土地の評価額で変わります。目安は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で4年目に上がるで計算しています。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。