劣化対策等級とは？等級3・2の違いと維持管理対策等級・長期優良住宅との関係

等級という言葉は、数字だけが並んでいて中身が見えにくいですよね。

先に結論を言います。劣化対策等級は、柱や土台が腐ったりシロアリに食われたりしにくい工夫を1〜3の3段階で示す等級です。

等級3は、大きな改修が要るまでの期間を3世代（1世代はおおむね25〜30年）以上にする対策が取られた家を指します。

ただ、等級の数字だけを見て安心すると、

床下や小屋裏を点検できない家を選んでしまい、水漏れやシロアリに気づくのが遅れることがあります。

等級は「傷みにくい作り」を示しますが、「傷みに気づける作り」は、別の等級と現地で確かめる必要があるからです。

避け方は、評価書の3-1と4-1の欄を読み、内見で点検口の場所と基礎の高さを確かめることです。

この記事では、国の評価方法基準の条文を使って、劣化対策等級と維持管理対策等級の中身と、建売での確かめ方をまとめます。

劣化対策等級とは｜構造が傷むまでの期間を3段階で示す等級

劣化対策等級は、品確法の住宅性能表示制度で使う等級の一つです。正式には「劣化対策等級（構造躯体等）」といいます。

評価方法基準は、評価するものを構造躯体等を構成する部材の劣化のしにくさと定めています。木造の家なら、劣化とは木の腐れとシロアリの害のことです。

等級	講じられている対策	期間の目安
等級3	限界状態に至るまでの期間が3世代以上となる対策	おおむね75〜90年
等級2	限界状態に至るまでの期間が2世代以上となる対策	おおむね50〜60年
等級1	建築基準法に定める対策	—

劣化対策等級3の3世代はおおむね75〜90年の想定

基準は「世代」を、一人の世帯主が一つの家を持つ期間とし、1世代をおおむね25〜30年としています。

国の評価書の見本にも、等級3は「3世代（おおむね75～90年）」と書かれています。ここでいう期間は、通常の手入れをしたうえで大規模な改修が要るまでの目安で、寿命を約束するものではありません。

「何年住めるか」の考え方と、30年で建て替えという話の正体は建売住宅の寿命は何年？30年説の正体と劣化対策等級で決まる住める年数と交換時期を解説で解説しています。

劣化対策等級の限界状態は修繕では戻らないか戻すと割に合わない状態

基準は、限界状態を2つ挙げています。通常の修繕や部分的な交換では住める状態に戻せない状態と、戻せても使い続けると経済的に不利になる状態です。

つまり劣化対策等級は、柱や土台の取り替えのような大きな工事を、等級3なら3世代先まで延ばすための等級と考えると分かりやすいです。

劣化対策等級3の木造の基準は8つの場所で決まる

評価方法基準は、木造の等級3の中身を8つの場所に分けて書いています。建売の木造2階建てで関係するものを、条文から抜き出しました。

場所	等級3の基準（評価方法基準3-1）
外壁の軸組等	地面から1m以内が通気構造等で、かつ薬剤処理などをしている（又はK3相当以上の防腐・防蟻処理）
土台	K3相当以上の防腐・防蟻処理か、ヒノキ・ヒバなど耐久性の高い樹種。外壁の下端に水切り
浴室・脱衣室	防水上有効な仕上げか、JISの浴室ユニット
地盤	鉄筋コンクリートのべた基礎などで覆うか、土壌の防蟻処理
基礎	地面から基礎の上端か土台の下端まで400mm以上
床下	厚さ60mm以上のコンクリートか0.1mm以上の防湿フィルムで覆い、換気口を設ける
小屋裏	換気口を2か所以上設ける（屋根断熱は除く）
構造部材等	建築基準法施行令37条・41条・49条・80条の2に適合

劣化対策等級3の外壁は通気層と薬剤処理の組み合わせが基本

いちばん大事なのが外壁の軸組です。柱や外壁の下地は、雨水が入ると腐りやすいからです。

等級3では、通気層を設けた外壁にし、そのうえで地面から1m以内の軸組を薬剤で防腐・防蟻処理するのが基本の組み合わせです。

薬剤の代わりに、太さ13.5cm以上の柱や、耐久性の高い樹種で12.0cm以上の材を使う方法も認められています。

劣化対策等級3の基礎は地面から400mm以上の高さが要る

基礎の基準は地面から基礎の上端、又は土台の下端まで400mm以上です。土台を地面の湿気や雨のはね返りから離すためです。

劣化対策等級の基準の中で、買主がメジャーで測って確かめられる数字は基礎の400mmです。

建築基準法の施行令22条にも床の高さ45cm以上という決まりがありますが、床下をコンクリートで覆えば適用されません。べた基礎の建売なら、400mmは等級を取るかどうかで決まる高さだと考えてください。

劣化対策等級3の床下は防湿と換気を両方そろえる

床下は、厚さ60mm以上のコンクリートか、厚さ0.1mm以上の防湿フィルムで地面を覆います。

そのうえで、外壁の床下部分に壁の長さ4m以下ごとに有効面積300cm2以上の換気口を設けるか、同じ性能の換気をとります。床下の全周に通気する部材を入れる方法も、これにあたります。

劣化対策等級2と3の違いは外壁の軸組の対策だけ

ここは見落とされやすい点です。条文を読むと、等級2と等級3で基準が変わるのは外壁の軸組だけです。

等級2の条文は、土台・浴室・地盤・基礎・床下・小屋裏・構造部材について「等級3の基準に適合していること」と書いています。つまり基礎の400mmも床下の防湿も、等級2と3で同じです。

外壁の軸組の対策（地面から1m以内）	等級3	等級2
通気層のある外壁	必要	どれか1つでよい
薬剤による防腐・防蟻処理	通気層と組み合わせる	どれか1つでよい
柱の太さ	13.5cm以上（通気層と組み合わせ）	12.0cm以上でよい
耐久性の高い樹種	12.0cm以上（通気層と組み合わせ）	樹種だけでよい

等級3は通気層と薬剤などの対策の両方を求め、等級2はどちらか1つで足ります。外壁に通気層を設けた家は多いので、薬剤処理の範囲が等級2と3の分かれ目になりやすいと考えられます。

劣化対策等級1は建築基準法の最低限の防腐措置

等級1は、建築基準法に定める対策です。施行令49条は、柱と筋かいと土台のうち地面から1m以内の部分に防腐措置をし、必要に応じてシロアリ対策をすると定めています。

等級1でも防腐の決まりはあります。ただし評価方法基準の中で、基礎の400mmや床下の防湿、小屋裏の換気までそろえて求めているのは等級2以上です。

長期優良住宅は劣化対策等級3に点検口と床下330mmを足す

長期優良住宅の認定基準は、国土交通省告示第209号に書かれています。劣化対策の新築の基準は、評価方法基準の等級3に適合し、さらに木造は3つの基準を満たすことです。

長期優良住宅で足される基準（木造）	中身
床下の点検口	区分された床下空間ごとに点検口を設ける
小屋裏の点検口	区分された小屋裏空間ごとに点検口を設ける
床下空間の有効高さ	330mm以上（浴室の床下などやむを得ない部分は例外）

等級3が「傷みにくい作り」なら、長期優良住宅の上乗せは人が床下にもぐって点検できる作りです。床下の高さが330mmあれば、点検の人が床下を進めます。

劣化対策等級3の家でも、床下の有効高さ330mmと点検口までそろうのは長期優良住宅の基準だと覚えておくと比べやすいです。

配管も同じで、長期優良住宅は維持管理対策等級（専用配管）の等級3が要件です。ただし専用配管のうちガス管は除かれます。

長期優良住宅の税金の差や維持保全の義務は長期優良住宅のメリットとデメリットは？固定資産税と住宅ローン控除の差をZEH水準の建売と比べて計算で、認定通知書の取り方は長期優良住宅の認定通知書はどこでもらえる？見本と再発行と控除に必要な書類で解説しています。耐震の基準が等級2に戻った経緯は耐震等級2とは？1.25倍の強さと等級3との差と長期優良住宅が等級2に戻った理由と耐震等級の調べ方を建売で解説にあります。

劣化対策等級と並ぶ維持管理対策等級とは｜配管の点検と掃除のしやすさを示す等級

維持管理対策等級（専用配管）は、劣化対策等級と並んで評価書に出てくる等級です。評価するものは配管の全面的な交換が要るまでの専用配管の維持管理の容易さです。

一戸建ての専用配管は、次の範囲を指します。

配管	範囲
排水管	敷地内の最終ますから設備機器との接続部まで
給水管	水道のメーターから給水栓や設備機器まで
給湯管	給湯設備から給湯栓や設備機器まで
ガス管	ガスのメーターからガス栓や設備機器まで

等級2は配管をコンクリートに埋めないこと

等級2の基準は4つです。配管をコンクリートの中に埋め込まないこと、地中の配管の上にコンクリートを打たないこと、排水管の内面が平らでたわみや抜けがないことなどです。

ベタ基礎の下に排水管を埋めてその上にコンクリートを打つと、漏れたときに基礎を壊さないと直せません。基準の上でも、建物の外の土間コンクリートの下は例外とされています。

等級3は掃除口と点検の開口まで求める

等級3は、等級2の基準に2つを足します。排水管に掃除口か、掃除できるトラップを設けることと、接合部や掃除口が床や壁で隠れるなら点検や掃除の開口を設けることです。

劣化対策等級と違い、維持管理対策等級は配管の交換や修理のしやすさを1〜3で示す等級です。

トイレの排水管のように、すぐ隣の排水ますにつながるものは掃除口がなくても構いません。

建売の評価書で劣化対策等級と維持管理対策等級を読む

劣化対策等級は、住宅性能評価書の3-1の欄に、維持管理対策等級は4-1の欄に書かれます。評価書には図面で審査した設計住宅性能評価書と、現場で検査した建設住宅性能評価書があります。

引渡しのときに確かめたいのは建設住宅性能評価書の3-1と4-1の等級です。設計の段階の等級が、完成した家でも確かめられたことになるからです。評価書全体の読み方は住宅性能評価書の見方｜建売で見る6つの等級と設計・建設の違いで解説しています。

国の評価書の見本では、維持管理対策等級の3は「点検口が設けられている等、維持管理を容易にすることに特に配慮した措置」、2は「配管をコンクリートに埋め込まない等、維持管理を行うための基本的な措置」と説明されています。

評価書の欄にはこの説明と等級の数字が並ぶので、3-1と4-1の欄の数字が両方とも3かどうかを最初に見てください。

関西の建売で評価書の記載があったのは1,347件中74件

当社の物件データで、関西の新築建売1,347件の特記事項を数えました。「設計住宅性能評価書」の記載があったのは74件（5.5％）でした。

売主	評価書の記載がある件数
橋本不動産	43件
飯田産業	29件
中西不動産	2件
合計	74件（1,347件中5.5％）

劣化対策等級や維持管理対策等級の数字まで書いた物件は0件でした。特記事項は売主が選んで載せる欄なので、記載がなくても評価書がないとは限りません。

当社の物件データは、飯田グループ6社の物件が大半を占めています。ほかの売主の物件では傾向が違うこともあるので、目安として見てください。

評価書がない建売で見せてもらう3つの書類

この3つがそろえば、評価を受けていなくても劣化対策の中身はほぼ分かります。保証の年数と範囲は建売の保証期間は何年？新築の瑕疵担保責任10年とアフターサービスと最長60年保証の条件も参考にしてください。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。ご希望があれば、評価書や仕様書で等級の中身を、契約の前に一緒に確かめます。

内見で劣化対策等級の中身と維持管理を確かめる5か所

書類で等級が分かっても、点検のしやすさは現地で見るのがいちばん確実です。内見のときは、メジャーと懐中電灯を持っていきます。

見る場所	確かめること
床下点検口	キッチンや洗面所の床下収納の下にあるか。人が入れる大きさか
小屋裏点検口	2階の押入れやクローゼットの天井にあるか
基礎の高さ	地面から基礎の上端までをメジャーで測り、400mmあるか
外壁の下端	土台のあたりに水切りの金物が回っているか
外の排水ます	ますのふたが見える場所にあり、開けられるか

とくに床下点検口がない家は、床下の水漏れやシロアリを外から確かめにくいです。内見の順番と持ち物は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものにまとめています。

劣化対策等級3でも防蟻処理は定期的な再処理とつながっている

劣化対策等級3でも、土台や軸組の薬剤の効き目はずっと続くわけではありません。防蟻処理には保証の期間があり、切れたら再処理を考えます。

その再処理のときに使うのが床下点検口です。処理の年数と費用は新築のシロアリ対策は必要？建売の防蟻処理が5年で切れる理由と保証と再施工の時期で、30年の手入れの費用は建売のメンテナンス費用は30年でいくら？外壁の塗り替え時期と給湯器の交換と修繕積立の考え方で解説しています。

自分で見るのが不安なら、第三者の検査を頼む方法もあります。費用と新築で見る場所はホームインスペクションとは？費用相場と新築の建売で見る場所を解説で解説しています。

劣化対策等級に関するよくある質問

劣化対策等級3は何年もちますか。

評価方法基準は、等級3を大規模な改修が要るまでの期間が3世代以上となる対策とし、1世代をおおむね25〜30年としています。国の評価書の見本ではおおむね75～90年と示されていますが、通常の手入れをした場合の目安で、寿命の保証ではありません。

劣化対策等級2と3の違いは何ですか。

外壁の軸組の対策だけです。等級3は地面から1m以内を通気層のある外壁にしたうえで薬剤処理などを求め、等級2はどちらか1つで足ります。土台・基礎・床下・小屋裏の基準は同じです。

劣化対策等級3の基礎の高さは何mmですか。

地面から基礎の上端、又は土台の下端まで400mm以上です。

ベタ基礎なら劣化対策等級3になりますか。

ベタ基礎は地盤の防蟻の基準を満たしますが、それだけでは等級3になりません。外壁・土台・基礎の高さ・床下・小屋裏の基準もすべて満たす必要があります。

維持管理対策等級とは何ですか。

給排水管・給湯管・ガス管の点検や掃除や補修のしやすさを示す等級です。等級2は配管をコンクリートに埋め込まないことなど、等級3はさらに掃除口と点検の開口を求めます。

長期優良住宅は劣化対策等級3が必要ですか。

必要です。さらに木造は、床下と小屋裏の空間ごとの点検口と、床下空間の有効高さ330mm以上が求められます。

評価書がない建売は劣化対策をしていないのですか。

評価を受けていないだけのこともあります。仕様書・防蟻処理の保証書・点検口の位置を見せてもらえば、中身はほぼ確かめられます。

劣化対策等級は評価書の3-1と現地の点検口で確かめる｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。劣化対策等級は傷みにくい作りを、維持管理対策等級は配管の手入れのしやすさを、どちらも1〜3の等級で示すというのが結論です。

等級の数字は、家を比べるときの目安になります。そのうえで点検できる作りかを現地で見ておけば、住んでからの傷みに早く気づけます。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、評価書や仕様書の読み方からご相談ください。