用途地域の調べ方｜13種類の違いと市の地図・境目の土地の確認方法

用途地域は13種類もあって、名前も似ているので迷いますよね。

先に結論を言います。用途地域は、市の都市計画の地図をネットで開けば無料で調べられるものです。

ただ、地図の色だけを見て判断すると、境目の区画や隣の土地の決まりを見落とし、買ったあとに隣に大きな建物が建つことがあります。

避け方は、地図で自分の土地と隣の土地の両方を見て、重要事項説明書の法令の欄と照らし合わせることです。

用途地域を調べる方法は市の地図と窓口と書類の3つ

用途地域（ようとちいき）は、都市計画法9条にもとづいて市町村が決める土地の使い方の区分です。調べる方法は3つあります。

方法	調べられること	向いている場面
市の都市計画の地図（ネット）	用途地域・建ぺい率・容積率・防火など	内見の前に自分で見るとき
市の都市計画課の窓口	地図と同じ内容と、都市計画の図書	境目の土地や、地図で分かりにくいとき
重要事項説明書・販売図面	その物件の用途地域と指定の数字	契約の前に確かめるとき

いちばん手軽なのはネットの地図で契約前は書類で確かめる

いちばん手軽なのは市の地図です。京都市は、ネットが使えない人は都市計画課の窓口で無料で確認でき、紙に出すのは有料と案内しています。

契約の前には、宅地建物取引業法35条の重要事項説明書の法令の欄で必ず照らし合わせるのが買主の基本です。

13の用途地域の一覧とそれぞれの記事

用途地域は、住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類の13種類です。下の表から、それぞれの地域で建てられる建物と住むメリット・デメリットの記事を開けます。

系統	用途地域	ひとことで言うと	詳しい記事
住居系	第一種低層住居専用地域	高さ10mか12mまでの静かな住宅地	第一種低層住居専用地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と高さ10mと3階建ての制限を関西の建売の実数で解説
住居系	第二種低層住居専用地域	150㎡までの店も建つ低層の住宅地	第二種低層住居専用地域とは？第一種低層との違いと建てられる店150㎡と住むメリットデメリットを関西の建売の実数で解説
住居系	第一種中高層住居専用地域	中高層住宅の環境を守る地域	―
住居系	第二種中高層住居専用地域	1,500㎡までの店も建つ中高層の住宅地	第二種中高層住居専用地域とは？第一種との違いと建てられる店の広さと住むデメリットを関西の建売の実数で解説
住居系	第一種住居地域	3,000㎡までの店や事務所も建つ住宅地	第一種住居地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と第二種住居地域との違いを関西の建売の実数で解説
住居系	第二種住居地域	パチンコ店やカラオケも建つ住宅地	第二種住居地域とは？第一種住居との違いと建てられる店の広さとパチンコ店と住むデメリットを関西の建売の実数で解説
住居系	準住居地域	道路沿いの業務と住宅が両立する地域	準住居地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と第二種住居地域との違いを関西の面積の実数で解説
住居系	田園住居地域	農地と低層住宅が両立する地域	田園住居地域とは？建てられる建物と農地の300㎡の開発制限とメリットデメリットと関西で指定がない理由を建売で解説
商業系	近隣商業地域	近所の買い物のための店が集まる地域	近隣商業地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と建ぺい率と容積率を関西の建売の実数で解説
商業系	商業地域	商業の利便を増やす地域	―
工業系	準工業地域	環境を悪くしない工場と住宅が混ざる地域	準工業地域とは？住宅を建てていいかと建てられない建物と工業地域との違いと騒音の上限を関西の建売の実数で解説
工業系	工業地域	工業の利便を増やす地域	―
工業系	工業専用地域	住宅を建てられない工場の地域	―

住宅を建てられないのは工業専用地域だけ

住宅を建てられないのは工業専用地域だけで、残りの12地域には戸建ての建売が建てられます。名前に「専用」と付く地域ほど、建てられる建物が絞られます。

関西の市の都市計画の地図で用途地域を調べる

関西の主な市は、用途地域をネットの地図で公開しています。どれも市の公式サイトから開けます。

市	地図の名前	特徴
大阪市	マップナビおおさか	市内に低層住居専用地域と田園住居地域の指定はない
神戸市	神戸市情報マップ	用途地域と建ぺい率・容積率・高度地区・防火を一度に見られる
京都市	京都市都市計画情報等検索ポータルサイト	町名か地図から探す。地番では検索できない
堺市	堺市e-地図帳（都市計画情報）	住所から検索できる。市内に田園住居地域の指定はない
全国	不動産情報ライブラリ（国土交通省）	地図で都市計画情報を見られる

京都市の地図は町名か地図から探す

京都市の案内では、ポータルで「都市計画」を選び、利用条件に同意してから町名や地図で場所を探す手順です。地番では検索できないので、表示された図面で自分の土地の位置を目で確かめる必要があります。

神戸市の地図は重なる指定もまとめて見られる

神戸市の地図は、地区計画・建築協定・風致地区・景観計画区域も同じ画面で見られます。窓口でも閲覧できますが、2024年1月4日から窓口での印刷はできなくなりました。

都市計画の地図で用途地域を見る4つの手順

順番	やること	見落としやすい点
1	町名か住所で場所を探す	地番と住居表示は違うことがある
2	色を凡例と照らし合わせる	似た色の地域が並んでいることがある
3	建ぺい率と容積率の数字を見る	同じ用途地域でも数字の組み合わせが違う
4	用途地域の境目の線の位置を見る	区画の途中を線が通ることがある

色だけで決めずに、凡例と建ぺい率・容積率の数字まで見るのがこつです。同じ第一種低層住居専用地域でも、建ぺい率40％・容積率80％の区域と、50％・100％の区域があります。

堺市では、建ぺい率40％・容積率80％の第一種低層住居専用地域だけに、外壁を境界から1m以上離す決まりがあります。数字が違うと、建てられる家の大きさも変わります。

自分の土地だけでなく隣と南の土地も見る

隣と南の土地の用途地域を見ておくと、将来どんな建物が建ちうるかが読めるようになります。日当たりへの影響は日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説で詳しく解説しています。

販売図面と重要事項説明書で用途地域を確かめる

販売図面は224枚中207枚が正式名で書いていた

当社が集計した販売図面224枚のうち、用途地域の記載は221枚にあり、207枚が正式名で書いていました。「1種住居」のような略称だけの図面は3枚でした。

重要事項説明書は案を前もってもらう

重要事項説明書では、法令上の制限の欄に用途地域・建ぺい率・容積率などが書かれます（宅地建物取引業法35条）。契約の当日ではなく、前もって重要事項説明書の案をもらって地図と照らし合わせると、落ち着いて確かめられます。

建ぺい率と容積率の計算は容積率の計算方法は？前面道路で上限が下がる式と大阪市の0.6と車庫やロフトが延床に入らない条件を建売で解説と建ぺい率オーバーとは？違反建築物と既存不適格の違いと住宅ローンへの影響と緩和と建売で後から超える工事を解説にまとめています。

用途地域の境目にある土地は面積の過半で決まる

分譲地では、1つの区画が2つの用途地域にまたがることがあります。この場合の扱いは、建築基準法91条が決めています。

決まり	境目の土地での扱い	条文
建てられる建物の用途	敷地の過半を占める用途地域の決まりがかかる	建築基準法91条
建ぺい率	それぞれの地域の面積の割合で計算する	53条2項
容積率	それぞれの地域の面積の割合で計算する	52条7項

住居専用地域が6割なら住居専用地域の決まりになる

京都市の案内は、住居専用地域が敷地の6割・近隣商業地域が4割なら、敷地全体に住居専用地域の決まりがかかるという例を出しています。またがる場合は、実際に面積を測る必要があるとしています。

境目に近い区画を買うときは、売主に用途地域ごとの面積を聞き、過半がどちらの地域かを確かめると確実です。準住居地域と近い地域が並ぶ例は準住居地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と第二種住居地域との違いを関西の面積の実数で解説でも紹介しています。

関西の建売1,340件の用途地域の内訳

当社の物件データで、関西の建売1,340件の用途地域を数えました（2026年10月22日時点）。

用途地域	件数	割合
第1種住居地域	411件	30.7％
第1種低層住居専用地域	295件	22.0％
第1種中高層住居専用地域	284件	21.2％
第2種中高層住居専用地域	116件	8.7％
指定なし	74件	5.5％
準工業地域	53件	4.0％
第2種住居地域	32件	2.4％
近隣商業地域	27件	2.0％
工業地域	20件	1.5％
第2種低層住居専用地域	15件	1.1％
商業地域	6件	0.4％

第1種住居・第1種低層・第1種中高層の3つで990件、関西の建売の73.9％を占めました。準住居地域・田園住居地域・工業専用地域の記載はありませんでした。

指定なしの74件は市街化調整区域なども含む

「指定なし」の74件には、市街化調整区域や非線引き区域の物件が含まれるので、用途地域とは別の決まりを確かめます。詳しくは都市計画区域外とは？家を建てるときの決まりと確認申請と非線引き区域との違いを関西の割合と建売で解説を見てください。

用途地域とあわせて調べる4つの項目

用途地域だけでは、建てられる建物の大きさや形は決まりません。同じ土地に重なっている決まりもあわせて調べます。

項目	決まること	詳しい記事
防火の指定	窓・外壁・屋根の決まり、10㎡以内の増築の扱い	準防火地域のデメリットとは？窓と外壁の決まりと10㎡以内の増築も確認申請が要る理由と建ぺい率と保険料のメリットを建売で解説・法22条区域とは？屋根と外壁の決まりと準防火地域との違いと関西の指定と建売で物置やカーポートを足すときの注意を解説
高度地区	北側の高さの斜線（0.6など）	北側斜線とは？計算方法と緩和と高度地区の0.6との違いと建売の屋根が斜めになる理由を関西の基準で解説
地区計画・建築協定	敷地の最低限度・壁面の位置・塀	地区計画とは？届出が必要な工事と敷地面積の最低限度と調べ方を関西1,522地区のデータで建売の買主向けに解説
風致地区・景観	建ぺい率・高さ・外壁の色	風致地区とは？建ぺい率と高さの制限と景観地区との違いと建売で後悔しない確かめ方を関西の基準で解説

神戸市の地図なら、これらの指定を同じ画面で切り替えて見られるので、1回で確かめられます。ほかの市の地図でも、表示する項目の一覧に防火や地区計画があれば、切り替えて見てください。

用途地域の調べ方に関するよくある質問

用途地域を調べるのにお金はかかりますか。

市の都市計画の地図はネットで見られます。京都市は、窓口での確認は無料で、紙に出す場合だけ有料と案内しています。

地番で用途地域を調べられますか。

市によります。京都市のポータルは地番では検索できず、町名か地図から探します。堺市のe-地図帳は住所から検索できます。

ネットの地図と窓口の内容が違うことはありますか。

正式な内容は都市計画の図書で決まります。境目の土地や指定が変わった直後の土地は、市の都市計画課で確かめると確実です。

用途地域は変わることがありますか。

都市計画の変更で見直されることがあります。買う前の時点の指定を、重要事項説明書で確かめてください。

隣の土地の用途地域も調べたほうがいいですか。

調べたほうが安心です。隣や南の土地が別の用途地域なら、将来建つ建物の大きさが変わります。

用途地域は地図と書類と現地で確かめる｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。用途地域は、市の地図・重要事項説明書・現地の3つで確かめると見落としがなくなります。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、気になる物件と隣の土地の用途地域を一緒に確かめることもご相談ください。内見のときに見る順番は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものを参考にしてください。