第二種住居地域とは？建てられる建物と第一種との違い・住むデメリット

「住居」と付くので、住宅だけの地域に思えますよね。

先に結論を言います。第二種住居地域は住宅が中心の地域ですが、床面積1万㎡までの店やパチンコ店も建てられるのが特徴です。

そのため、隣の空き地に大きな店や遊技場ができ、夜まで車と人の出入りが続くことは法律の上で起こりえます。

避け方は、隣と向かいの土地の広さと今の使い方を見て、建ちうる建物を先に考えることです。

第二種住居地域とは住宅が中心で大きな店も建つ地域

第二種住居地域（だいにしゅじゅうきょちいき）は、都市計画法が定める13種類の用途地域の1つです。

都市計画法9条6項は、主として住居の環境を保護するため定める地域と定義しています。

第一種住居地域の定義（9条5項）との違いは、ここでも「主として」の4文字だけです。

この分だけ、住宅以外の店や遊技場を広く受け入れる地域と考えると分かりやすくなります。

用途地域	主な目的	店舗の上限
第2種中高層住居専用地域	主として中高層住宅の環境を守る	1,500㎡まで・2階以下
第1種住居地域	住居の環境を守る	3,000㎡まで
第2種住居地域	主として住居の環境を守る	10,000㎡まで
準住居地域	道路の沿道の業務と住居の調和	10,000㎡まで

準住居地域と違って道路の沿道とは書かれていない

準住居地域は、法律で「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい」と書かれています（9条7項）。

第二種住居地域の定義には、沿道という言葉は入っていないので、どこに指定されているかは市の都市計画の地図で見て確かめます。

第二種住居地域に建てられる建物と建てられない建物

建てられない建物は、建築基準法48条6項と別表第2の（へ）項が決めています。表に挙がっていない建物は建てられるという決まり方です。

建物	第2種住居	第1種住居
戸建て住宅・マンション	建てられる	建てられる
店舗・飲食店	10,000㎡まで	3,000㎡まで
事務所	面積の上限なし	3,000㎡まで
ホテル・旅館	面積の上限なし	3,000㎡まで
パチンコ店・マージャン屋	建てられる	建てられない
カラオケボックス	建てられる	建てられない
劇場・映画館・ナイトクラブ	建てられない	建てられない
原動機を使う工場（作業場50㎡超）	建てられない	建てられない
倉庫業を営む倉庫	建てられない	建てられない

第一種住居地域との違いは遊技場と店の広さ

第一種住居地域では、パチンコ店とカラオケボックスが建てられず、店や事務所、ホテルは3,000㎡までです。

第二種住居地域では、パチンコ店やカラオケボックスが建ち、店は10,000㎡まで、事務所とホテルは面積の上限なく建てられるのが違いです。

一方で、劇場や映画館、ナイトクラブは第二種住居地域でも建てられません。これらも建つ近隣商業地域との違いは近隣商業地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と建ぺい率と容積率を関西の建売の実数で解説と比べると分かります。

第二種住居地域の建ぺい率と容積率と高さの決まり

建物の大きさの決まりは、第一種住居地域と同じです。どの数字になるかは、市町村が都市計画で選んで指定します。

決まり	第2種住居	条文
建ぺい率	50・60・80％のどれか	建築基準法53条1項2号
容積率	100〜500％の6段階	52条1項2号
道路斜線	勾配1.25	56条1項1号・別表第3
隣地斜線	20mを超える部分から勾配1.25	56条1項2号イ
北側斜線	かからない	56条1項3号
日影規制	高さ10m超の建物が対象	56条の2・別表第4

北側斜線は低層・中高層の住居専用地域と田園住居地域だけの決まりで、第二種住居地域にはかからないのが大きな違いです。そのぶん、中高層住居専用地域より高い建物を建てやすい地域です。道路斜線の計算は道路斜線とは？計算方法と後退距離の緩和と隣地斜線と絶対高さ制限との違いを建売の3階建てで解説で解説しています。

日影規制は高さ10mを超える建物だけにかかる

第二種住居地域の日影規制は、高さ10mを超える建物だけが対象です。規制の時間は「4時間・2.5時間」か「5時間・3時間」のどちらかで、府や市が条例で選びます（別表第4）。中高層住居専用地域で選べる3時間・2時間の区分はなく、その分だけ緩い決まりです。

2階建ての建売はほぼ対象外ですが、隣に建つマンションや大きな店の影は、この時間の範囲で受け入れることになると考えてください。確かめ方は日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説にまとめています。

容積率200％なら100㎡の土地に延べ200㎡まで建てられる

容積率200％の地域なら、100㎡の土地に延べ200㎡の建物を建てられる計算です。前面道路の幅で容積率が下がる仕組みは容積率の計算方法は？前面道路で上限が下がる式と大阪市の0.6と車庫やロフトが延床に入らない条件を建売で解説を見てください。

第二種住居地域に住むメリットとデメリット

第二種住居地域に住むかどうかは、暮らしの便利さと、周りの変化の大きさのバランスで考えます。

	内容
メリット	スーパーや医院、飲食店などが近くに建ちやすく、買い物に困りにくい
メリット	戸建ての建売も普通に建てられ、北側斜線がない
メリット	住宅地として、工場・倉庫業の倉庫・映画館は建てられない
デメリット	パチンコ店やカラオケボックスが近くに建つことがある
デメリット	大きな店ができると、車と人の出入りが夜まで続くことがある
デメリット	隣に高いマンションやホテルが建ち、日当たりや眺めが変わることがある

デメリットのうちいちばん大きいのは、周りに来うる建物の幅が広いことです。いまが戸建ての並ぶ住宅地でも、空き地や駐車場が建て替わると、街の様子が変わります。

第二種住居地域でも準防火地域が重ねて指定されていることがある

当社のデータでは、第二種住居地域の建売32件のうち14件に準防火地域の記載がありました。準防火地域では、窓や外壁の決まりや、10㎡以内の増築でも確認申請が要るといった違いが出ます。

詳しくは準防火地域のデメリットとは？窓と外壁の決まりと10㎡以内の増築も確認申請が要る理由と建ぺい率と保険料のメリットを建売で解説で解説しています。

関西の建売で第二種住居地域にあるのは1,340件中32件

当社の物件データで、関西の建売1,340件の用途地域を数えました（2026年10月22日時点）。

用途地域	件数	割合
第1種住居地域	411件	30.7％
第1種低層住居専用地域	295件	22.0％
第1種中高層住居専用地域	284件	21.2％
第2種中高層住居専用地域	116件	8.7％
準工業地域	53件	4.0％
第2種住居地域	32件	2.4％
近隣商業地域	27件	2.0％

第二種住居地域の建売は32件（2.4％）で、第一種住居地域の411件の1割に届かない数でした。府県別では大阪府11件・京都府10件・和歌山県4件・兵庫県3件・奈良県3件・滋賀県1件です。

市町村では久世郡久御山町9件・摂津市5件・和歌山市4件が多く、同じ売主の物件がまとまって売られている所に件数が寄っています。

価格の中央値は3,505万円で全体とほぼ同じ

32件の価格の中央値は3,505万円で、全体の3,390万円とほぼ同じでした。府県別の件数が少ないので、第二種住居地域だから安い、高いとは言えないのが実数です。

建ぺい率は32件中31件が60％で、容積率は200％が21件でした。3階建ては2件、土地の中央値は112.4㎡でした。第一種住居地域の411件（中央値3,380万円・土地の中央値130.1㎡）と比べると、土地はやや狭めです。

第二種住居地域の建売で隣に建つかもしれない建物を考える

第二種住居地域の建売で大事なのは、いまある建物より、これから建ちうる建物を考えることです。

隣の土地の今	建つかもしれない建物	暮らしへの影響
広い月極駐車場	大きな店・ドラッグストア	車の出入り・夜の明かり
空き地	ホテル・マンション	日当たり・眺め・人の出入り
古い店舗	パチンコ店・カラオケボックス	夜の音・人の出入り
戸建て住宅	建て替えで3階建て	日当たり・窓の向かい合い

工場や倉庫業の倉庫が来ない分だけ準工業地域より変化は小さめ

準工業地域と比べると、第二種住居地域には作業場50㎡を超える工場や倉庫業の倉庫は来ないので、トラックの出入りは少なめです。準工業地域の場合は準工業地域とは？住宅を建てていいかと建てられない建物と工業地域との違いと騒音の上限を関西の建売の実数で解説で比べられます。

店の少ない静かな住宅地を選ぶなら、第二種中高層住居専用地域や第一種低層住居専用地域も比べてみてください。第二種中高層住居専用地域とは？第一種との違いと建てられる店の広さと住むデメリットを関西の建売の実数で解説と第一種低層住居専用地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と高さ10mと3階建ての制限を関西の建売の実数で解説でそれぞれ解説しています。

地区計画で建物の用途がさらに絞られている区域もあります。調べ方は地区計画とは？届出が必要な工事と敷地面積の最低限度と調べ方を関西1,522地区のデータで建売の買主向けに解説で解説しています。

第二種住居地域の建売を買う前に確かめる4つの手順

順番	確かめること	見る場所
1	その土地と隣の土地の用途地域・境目の位置	市の都市計画の地図
2	日影規制の指定と容積率・防火の指定	重要事項説明書の法令上の制限の欄
3	南と東西・向かいの空き地・駐車場・古い建物	現地と航空写真
4	夜と週末の人通り・車の出入り・音	平日の夜と土日の現地

用途地域は重要事項説明書と市の地図で確かめられる

重要事項説明書には、用途地域や建ぺい率・容積率を書く欄があります（宅地建物取引業法35条）。

隣の土地の用途地域は、大阪市なら「マップナビおおさか」、神戸市なら「神戸市情報マップ」で調べられます。第一種住居地域と第二種住居地域の境目に近い物件は、境目の線をはさんでパチンコ店が建てられるかどうかが変わるので、地図で境目の線を見てください。

夜と週末にも現地を歩いて音と車の出入りを確かめる

店や遊技場の影響が出るのは、夜と週末です。平日の昼だけでなく、夜と土日にも一度現地を歩いて、音と車の出入りを確かめると、買ったあとの後悔を減らせます。内見で見る順番は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものを参考にしてください。

第二種住居地域に関するよくある質問

第二種住居地域にコンビニは建てられますか。

建てられます。店舗は床面積1万㎡までなら建てられるので、コンビニやスーパー、ドラッグストアは建てられます。

第二種住居地域にパチンコ店は建てられますか。

建てられます。第一種住居地域では建てられませんが、第二種住居地域では別表第2の（ほ）2号の制限がかからないので建てられます。床面積が1万㎡を超えるものは建てられません。

第一種住居地域と第二種住居地域の違いは何ですか。

第一種住居地域は店や事務所、ホテルが3,000㎡までで、パチンコ店とカラオケボックスは建てられません。第二種住居地域は店が1万㎡まで、事務所とホテルは面積の上限がなく、パチンコ店とカラオケボックスも建てられます。建ぺい率・容積率・高さの決まりは同じです。

第二種住居地域に北側斜線はかかりますか。

かかりません。北側斜線は低層・中高層の住居専用地域と田園住居地域だけの決まりです。日影規制は、府や市の条例で指定されていれば高さ10m超の建物にかかります。

第二種住居地域の建売は安いですか。

当社の物件データでは、第二種住居地域の32件の価格の中央値は3,505万円で、全体の3,390万円とほぼ同じでした。件数が少ないので、駅からの距離や土地の広さとあわせて比べてください。

第二種住居地域は便利さと周りの変化で選ぶ｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。第二種住居地域は住宅が中心の地域で、大きな店や遊技場も受け入れる地域です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、隣の土地の用途地域や将来建ちうる建物の見方を一緒に確かめることもご相談ください。