準防火地域のデメリットは？窓・外壁・増築の制限と建ぺい率のメリット

聞き慣れない言葉が書類に出てくると、それだけで不安になりますよね。

先に結論を言います。準防火地域のデメリットは、窓と外壁の防火仕様と、10㎡以内の増築でも確認申請が要ることです。

建売は、売主が窓と外壁の決まりを守って建てています。そのため、買ったあとに買主が困るのは、ほとんどが「あとから物を足すとき」です。

知らずに物置やサンルームを付けると、

確認申請をしていない増築になり、売るときに買主のローン審査で指摘されることがあります。

避け方は、外構や増築の工事の前に、重要事項説明書で地域を見て確認申請が要るかを業者と確かめることです。

この記事では、建築基準法の条文と大阪市・池田市の公式資料、当社の物件データを使って、準防火地域のデメリットとメリットを建売の買主の目線でまとめます。

準防火地域とは｜防火地域と法22条区域との違い

準防火地域は、市街地の火事が燃え広がるのを防ぐために、都市計画で決める地域です。建築基準法61条が、この地域の建物に防火の決まりをかけています。

火事に備える区域は、規制の強い順に3つあります。

区域	主な決まり	指定される場所
防火地域	原則として耐火・準耐火相当の建物	駅前や幹線道路沿い
準防火地域	窓と外壁と軒裏の防火、規模で準耐火以上	防火地域の周りの住宅地
法22条区域	屋根の不燃化と外壁の延焼の防止	準防火地域の外の市街地

準防火地域は3つのうちの真ん中で、窓と外壁に決まりがかかる地域です。法22条区域は、この記事では違いを示す程度にとどめます。

大阪市は市域の約7割が準防火地域

大阪市の都市計画の資料では、準防火地域は約15,944ha、防火地域は約2,326haです。

大阪市の市域は約225km²なので、当社で計算すると大阪市の約71％が準防火地域、防火地域と合わせると約81％になります。

大阪市内で建売を探すなら、準防火地域は特別な土地ではなく、ふつうの住宅地だと考えてよいでしょう。

池田市は2025年に準防火地域を新たに指定して約253haにした

準防火地域は、あとから広がることもあります。池田市は2025年の都市計画で準防火地域を新たに指定し、区域は約253haになりました。

理由は「都市の不燃化を促進し、延焼火災に強い市街地を形成するため」と書かれています。指定の前に建った家は、あとで増築するときに新しい決まりがかかります。

準防火地域のデメリット4つ｜建売の買主に効くのはどれか

池田市が準防火地域を広げたときのパブリックコメントでは、市民から次のデメリットが挙げられました。建築費やデザインの制限、10㎡以内の小さな増改築でも確認申請が要ること、指定前の建物の増改築の制限です。

これを建売の買主の目線で並べ直すと、次の4つになります。

デメリット	中身	建売の買主への影響
窓の防火設備	延焼のおそれのある部分の窓を防火設備にする	売主が対応済み。窓の選択肢は少ない
外壁と軒裏	延焼のおそれのある部分を防火構造にする	売主が対応済み。外壁を替えるときに効く
小さな増築	10㎡以内でも確認申請が要る	カーポート・物置・サンルームで効く
3階建て	準耐火相当の構造が要る	価格に含まれている

建売では、窓と外壁と3階建ての決まりは売主が守って建てているので、買主が別に払う費用はありません。

買主に効くのは、引渡しのあとに外構や増築で物を足すときです。次の章から、1つずつ中身を見ていきます。

延焼のおそれのある部分｜1階は3m・2階は5mの窓が防火設備になる

準防火地域の決まりは、家のすべての窓にかかるわけではありません。かかるのは「延焼のおそれのある部分」だけです。

つまり、隣の境界から1階は3m以内、2階は5m以内にある窓が防火設備の対象です。道路側は、道路の境界ではなく道路の中心線から測ります。

建売は隣との距離が近いのでほとんどの窓が対象になる

建売は、隣の家との間が1m前後のことがよくあります。そのため、南側の掃き出し窓も含めて、ほとんどの窓が延焼のおそれのある部分に入るのがふつうです。

防火設備の窓は、火にさらされても20分間は室内側に炎を出さない性能が求められます（施行令136条の2第3号）。窓の大きさや種類の選択肢が少ないのは、このためです。

袖壁や塀で遮ると防火設備とみなされることがある

施行令109条2項は、開口部と境界の間を遮る外壁や袖壁、塀を防火設備とみなすとしています。建売では使われることは多くありませんが、あとから窓を替えるときの選択肢になります。

準防火地域の2階建てと3階建てで求められる構造の違い

準防火地域では、階数と延べ面積で求められる構造が変わります。施行令136条の2が、その区分を決めています。

建物の規模（準防火地域）	求められる構造	建売では
2階以下・500㎡以下の木造	外壁と軒裏の延焼部分を防火構造、窓を防火設備	ほとんどの建売
3階・1,500㎡以下	準耐火相当（延焼防止の性能が同等以上なら可）	3階建ての建売
4階以上か1,500㎡超	耐火相当	戸建ての建売にはほぼない

防火構造は、外壁と軒裏が30分間、室内側が燃える温度まで上がらない性能です（施行令108条）。建売で多いサイディングの外壁も、この性能を持つ仕様で建てられています。

3階建ての建売は準耐火相当の構造になる

準防火地域の3階建ては、準耐火建築物と同じくらいの延焼防止の性能が求められます。

当社のデータでも、備考に準防火地域とある172件のうち17件が3階建てでした。3階建ての建売の暮らしやすさは3階建ての建売は後悔する？デメリットと狭小住宅の暑さと老後の階段を関西71件で解説で解説しています。

準防火地域ではカーポートや物置も10㎡以内で確認申請が要る

建売の買主にいちばん効くデメリットがこれです。建築基準法6条2項は、次のように書いています。

逆に読むと、準防火地域の中では10㎡以内の増築でも確認申請が要るということです。池田市も、パブリックコメントの回答で同じ説明をしています。

あとから足すもの	準防火地域では	メモ
カーポート	確認申請が要る	屋根と柱があるので建築物
物置（基礎で固定）	確認申請が要る	置いただけなら建築物にならないことがある
サンルーム	確認申請が要る	家の増築として扱われる
門・塀（高さ2m以下）	61条の対象外	2mを超える塀は木造の家に附属すると制限あり

カーポートは、固定資産税の上では家屋でなくても、建築基準法では建築物です。建ぺい率の計算も含めてカーポートに固定資産税はかかる？建ぺい率と確認申請の要否と物置とガレージの違いを建売向けに解説で詳しく書いています。

確認申請なしで足すと売るときに困る

確認申請をしていない増築は、検査済証のない部分になります。売るときに、買主の住宅ローンの審査や重要事項説明で指摘されることがあります。

外構の業者や物置の販売店が、地域の指定まで確かめてくれるとは限りません。工事の前に「ここは準防火地域です」と自分から伝えるのが確実です。外構をあとから足す順番は戸建ての自転車置き場の工夫と建売の外構はあとからできるか｜建蔽率の計算にまとめています。

準防火地域のメリット｜建ぺい率が10％増えて保険料が下がる条件

準防火地域には、デメリットだけでなくメリットもあります。ただし、メリットを受けられるのは、建物を準耐火相当以上にしたときだけです。

準耐火建築物等なら建ぺい率が10％増える

建築基準法53条3項は、準防火地域の耐火建築物等・準耐火建築物等の建ぺい率を10分の1加えるとしています。国土交通省によると、この緩和は2019年6月25日に施行された改正で準防火地域にも広がりました。

角地の緩和と両方を満たせば、10分の2が加わります。角地の条件は角地のデメリットとは？建売で後悔しない隅切りと建蔽率緩和と固定資産税の見方で解説しています。

ただし、外壁を防火構造にしただけの木造2階建ては、準耐火建築物等にあたらず緩和の対象外です。建売の販売図面で建ぺい率が指定より高く見えるときは、3階建てや準耐火の建物かを確かめてください。

保険料が下がるのは準耐火や省令準耐火の建物

火災保険は建物の構造で保険料が変わります。損害保険料率算出機構の区分では、木造でも準耐火構造の建物はT構造、それ以外の木造はH構造です。

地震保険も同じで、準耐火性能のある建物はイ構造、それ以外はロ構造です。大阪府の基準料率で計算すると、保険金額1,000万円あたり年11,600円と19,500円で、差は年7,900円です。

大事なのは、準防火地域にあるだけでは保険料は下がらないことです。住宅金融支援機構が定める省令準耐火構造の仕様かどうかで区分が変わります。火災保険の相場は新築一戸建ての火災保険の相場は？木造の10年一括が5年になった理由と耐震等級割引にまとめています。

関西の建売はどのくらい準防火地域にあるか｜当社データ

当社の物件データで、関西の新築建売1,347件の備考欄を数えました。備考に準防火地域と書かれていたのは172件（12.8％）です。

府県	準防火地域の記載	掲載件数	割合
大阪府	113件	370件	30.5％
京都府	25件	103件	24.3％
兵庫県	28件	407件	6.9％
奈良県	6件	277件	2.2％
滋賀県	0件	165件	0.0％
和歌山県	0件	25件	0.0％

大阪府の建売の3割、京都府の4件に1件で、備考に準防火地域の記載がありました。ほかに法22条区域の記載が35件ありました。

数字は傾向をつかむ目安です。自分が検討している物件は、重要事項説明書で必ず確かめてください。

準防火地域の建売を買う前と買ったあとに確かめること

準防火地域かどうかは、重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法に基づく制限」の欄に書かれます。宅地建物取引業法35条で、契約の前に説明することが決まっている事項です。

場面	確かめること	見る書類
契約前	準防火地域か、ほかの地域の指定はないか	重要事項説明書
内見	窓と外壁が防火の仕様か、省令準耐火の仕様か	仕様書・設計図書
外構の前	足すものに確認申請が要るか、建ぺい率の余り	配置図・確認済証
保険の前	火災保険と地震保険の構造の区分	仕様書・売主への質問

省令準耐火の仕様かどうかは、保険の見積の前に売主に聞いておくと、保険料の比べ方がはっきりします。確認済証や図面の受け取り方は建築確認済証とは？見方と副本と図面の受け取り方と紛失したときの代わりの書類を建売の買主向けに解説で解説しています。

準防火地域の調べ方は重要事項説明書と市の都市計画の地図

契約の前なら、重要事項説明書を見れば分かります。物件を探している段階なら、市の都市計画の地図で調べられます。

大阪市ならマップナビおおさかの都市計画情報で、住所から防火地域と準防火地域の区域を確かめることができます。境目に近い物件は、敷地の一部だけが準防火地域ということもあるので、仲介会社に確かめてください。

建物の高さと面積の決まりも一緒に見る

建物の高さを縛る決まりは、準防火地域とは別にあります。日当たりに関わる決まりは日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説にまとめています。延床面積の上限は容積率の計算方法は？前面道路で上限が下がる式と大阪市の0.6と車庫やロフトが延床に入らない条件を建売で解説で計算しています。

準防火地域のデメリットに関するよくある質問

準防火地域のデメリットは何ですか。

延焼のおそれのある部分の窓を防火設備に、外壁と軒裏を防火構造にする決まりがあることと、10㎡以内の増築でも確認申請が要ることです。3階建ては準耐火相当の構造が求められます。

準防火地域の建売は、決まりの分だけ高いのですか。

建売は決まりを守った仕様で値段が付いているので、買主が別に払う費用はありません。比べるのは販売価格どうしです。

準防火地域だと火災保険は安くなりますか。

地域だけでは安くなりません。準耐火構造や省令準耐火構造の建物なら、火災保険はT構造、地震保険はイ構造になり保険料が下がります。

準防火地域でカーポートを付けるのに確認申請は要りますか。

要ります。準防火地域の中では、10㎡以内の増築でも確認申請が必要です。

準防火地域だと建ぺい率は増えますか。

準耐火建築物等にした場合は10分の1増えます。外壁を防火構造にしただけの木造2階建ては対象外です。

法22条区域とは何が違いますか。

法22条区域は屋根の不燃化と外壁の延焼の防止が中心で、準防火地域より決まりが緩い区域です。

準防火地域かどうかはどこで分かりますか。

重要事項説明書の都市計画法・建築基準法に基づく制限の欄で分かります。市の都市計画の地図でも調べられます。

準防火地域のデメリットはあとから物を足すときに出る｜まとめ

最後にまとめます。準防火地域のデメリットは、建売を買ったあとに物を足すときに出るというのが結論です。

準防火地域だから避ける、という考え方は必要ありません。決まりを知ったうえで、外構や増築の計画を立てておけば十分です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、準防火地域かどうかと、カーポートを付けられる余りがあるかを、書類で一緒に確かめることもご相談ください。