3階建ての建売は後悔する？デメリットと狭小住宅の暑さと老後の階段を関西71件で解説

階段が多くて大変そう、夏は暑そう、と心配になりますよね。

先に結論を言います。3階建ての建売は、駅に近い場所に広い家を建てるための形です。後悔するかどうかは、その代わりに何をあきらめるかで決まります。

当社のデータベースで関西の新築建売1,349件を調べると、3階建ては71件でした。大阪府の中で比べると、価格の中央値は2階建てと同じ3,580万円です。敷地の中央値は67.84㎡で、2階建ての134.17㎡のほぼ半分です。それでも延床面積は110.03㎡で、2階建てより広くなっていました。

ただし階段の上り下りは毎日のことで、年を取るほど負担が大きくなります。駐車場の記載がある物件も、2階建ての6割に対して3階建ては4割弱でした。

避け方は、今の暮らしだけでなく、20年後に階段を使う生活を想像して選ぶことです。

この記事では、関西の3階建ての建売の実数、メリットとデメリット、法律で決まっている構造と防火の基準、老後の住み方と売りやすさまでを、物件データと条文で整理します。

関西の3階建ての建売は71件で大阪府に集中している

まず実数です。3階建ての建売は、当社のデータでは20件に1件ほどしかありません。

当社が集めている関西の新築建売の販売データのうち、2026年10月15日時点で掲載中の1,349件を数えました。

このデータベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、1,349件のうち1,282件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

3階建ては1,349件中71件で5.3％

階数	件数	割合
2階建て	1,230件	91.2％
3階建て	71件	5.3％
平屋	42件	3.1％
記載なし	6件	0.4％

府県別では大阪府の7件に1件が3階建て

府県	3階建て	割合
大阪府	54件／376件	14.4％
兵庫県	12件／404件	3.0％
京都府	3件／103件	2.9％
滋賀県	2件／165件	1.2％
奈良県	0件／278件	0％
和歌山県	0件／23件	0％

71件のうち54件、76％が大阪府でした。市区町村では堺市堺区の6件が最も多く、豊中市・高槻市・羽曳野市・神戸市東灘区が4件ずつで続きます。

市区	3階建ての件数
堺市堺区	6件
豊中市	4件
高槻市	4件
羽曳野市	4件
神戸市東灘区	4件
大阪市東淀川区	3件
寝屋川市	3件
松原市	3件

土地が高く、敷地を小さく割らないと売れない地域ほど3階建てが増えるということです。奈良県と和歌山県には1件もありませんでした。

3階建ての建売は敷地が半分でも延床面積は1割広い

次に2階建てとの比較です。3階建ては、狭い土地に広い床を積み上げた家だということが数字で分かります。

2階建てと3階建ての中央値の比較

項目	3階建て（71件）	2階建て（1,230件）
価格	3,790万円	3,380万円
敷地面積	67.84㎡	134.17㎡
延床面積	110.03㎡	100.01㎡
延床面積÷敷地面積	1.63倍	0.76倍
延床1坪あたりの価格	119.4万円	109.7万円
最寄り駅まで徒歩	10分	13分

関西全体で見ると、3階建ては価格が410万円高く、駅に3分近く、延床面積は10㎡広くなっています。延床1坪あたりの価格も約10万円高めです。

大阪府の中だけで比べると価格は同じだった

ただし、この差には地域の違いが混ざっています。3階建ての76％は大阪府にあり、2階建ては奈良県や滋賀県の比較的安い物件も多く含んでいるからです。

そこで大阪府の物件だけで比べ直しました。

項目（大阪府のみ）	3階建て（54件）	2階建て（314件）
価格	3,580万円	3,580万円
敷地面積	68.31㎡	111.20㎡
延床面積	110.10㎡	96.29㎡
最寄り駅まで徒歩	12分	13分

大阪府の中では、価格の中央値はどちらも3,580万円で同じでした。それでいて3階建ては延床面積が約14㎡広くなっています。

14㎡はおよそ8畳分です。同じ予算なら、敷地を小さくするかわりに部屋を1つ増やせるのが3階建てだと言えます。価格帯で見ると、3階建て71件のうち3,000万円台が37件と半分を占め、最も安い物件は2,490万円、最も高い物件は6,890万円でした。

狭小地では2階建てより3階建てのほうが床を広く取れる

なぜ狭い土地で3階建てになるのかを、計算で確かめます。敷地67.84㎡、建蔽率60％、容積率200％の土地で考えます。

	2階建て	3階建て
1階あたりの建築面積の上限	約40.7㎡（67.84㎡×60％）	約40.7㎡
階数	2	3
延床面積の上限の目安	約81.4㎡	約122.1㎡
容積率の上限（67.84㎡×200％）	約135.7㎡	約135.7㎡

2階建てでは延床が80㎡ほどで頭打ちになり、4人家族には狭くなります。3階にすれば120㎡前後まで取れるので、狭小地で家族向けの広さを出すには、3階建てにするしかないというのが売主側の事情です。実際の延床面積は、北側の斜線制限や道路の幅で決まる高さの制限でも変わります。

3階建ての8割は敷地80㎡未満の狭小地

敷地80㎡未満の物件は、3階建てでは71件中58件（81.7％）、2階建てでは1,230件中19件（1.5％）でした。

80㎡はおよそ24坪です。この広さで2階建てにすると、延床は建蔽率60％なら最大でも96㎡ほどにしかなりません。3階を積むことで、狭い土地でも4人家族が住める広さを確保しているわけです。

狭小地の家は、隣の家との距離も近くなります。窓の位置が隣家の窓と向かい合っていないか、エアコンの室外機を置く場所があるかも、図面だけでなく現地で確かめてください。敷地いっぱいに建てた家は、外壁の塗り替えのときに足場が組みにくいこともあります。

間取りは2SLDKが最も多い

3階建ての間取りは、2SLDKが30件（42.3％）で最も多く、3LDKが17件、4LDKが10件でした。2階建ては4LDKと3LDKがほぼ半々です。

2SLDKの「S」はサービスルーム（納戸）のことで、建築基準法の採光などの基準を満たさないために居室と表示できない部屋です。広さは6畳前後あることも多く、窓が小さいだけで寝室や書斎として使えることもあります。

3階建ては1階に駐車スペースや水回りを取る分、居室の数が1つ減って納戸（S）になりやすいと読めます。

3階建ての建売のメリットは駅の近さと広さ

メリットから整理します。同じ予算で、駅に近い場所に広い家が手に入るのが最大の理由です。

駅に近い場所で延床110㎡が手に入る

データでは、3階建ては駅まで徒歩10分、2階建ては13分でした。駅に近い土地は高いので、敷地を小さくしないと価格が合いません。

3階建てなら、敷地は2階建ての半分でも延床は1割広い家が建てられます。通勤や通学の時間を重視する家族には合理的な選択です。

階ごとに使い方を分けられる

1階に駐車場と水回り、2階にLDK、3階に寝室と子ども部屋、という分け方が典型です。LDKを2階に置くと日当たりと眺めがよくなることが多いです。

住宅が密集した地域でも、2階のLDKなら隣の建物の影になりにくくなります。二世帯や在宅ワークで、階で生活を分けたい家庭にも向いています。

木造3階建ては構造計算が義務になっている

意外と知られていないのが構造の話です。建築基準法20条1項3号は、木造で地階を除く階数が3以上の建物に、許容応力度などを確かめる構造計算を求めています。

一方、木造2階建ては壁の量などを確かめる仕様規定が中心で、構造計算までは義務ではありません。構造計算をしている点では、3階建てのほうが書類の裏付けがあると言えます。

	木造2階建て	木造3階建て
構造計算	義務ではない（仕様規定）	義務（20条1項3号）
2025年4月以降の審査	構造も審査される	構造も審査される
準防火地域	外壁や軒裏などの防火の基準	準耐火相当の基準

3階建ての建売のデメリットは階段と暑さと駐車場

次にデメリットです。毎日の階段、上の階の暑さ、駐車場の取りにくさの3つが代表です。

階段の上り下りは1日に何度もある

3階建てでは、1階から3階まで階段が2本分あります。洗濯物を1階の洗面所から3階のベランダまで運ぶ、という動線になる家もあります。

建築基準法施行令23条は、住宅の階段の蹴上げを23cm以下、踏面を15cm以上と定めています。これは最低限の基準で、この寸法ぎりぎりの階段は急に感じます。

内覧では、階段の1段の高さと奥行きをメジャーで測り、手すりが両側にあるかを確かめてください。同じ3階建てでも、階段の寸法で上り下りの楽さはかなり違います。

3階建ての3階は夏に暑いので断熱とエアコンで対策する

暖かい空気は上にたまるので、3階は夏に暑くなりやすいです。屋根に近い部屋は、日射の熱も受けます。

対策は、断熱性能とエアコンの配置です。断熱等級と、3階の部屋にエアコンを付けられる位置があるかを確かめておきます。断熱の見方は建売は寒い？冬に寒くなる原因と内見での確かめ方でも書いています。

駐車場の記載がある物件は4割弱

当社のデータで、駐車場の欄に「有」と書かれていた物件は、3階建てで71件中27件（38.0％）、2階建てで1,230件中748件（60.8％）でした。

空欄の物件が駐車場なしとは限りませんが、3階建ては敷地が狭い分、駐車場がないか、あっても軽自動車まで、という物件が混ざります。車を持つなら、車の幅と長さを伝えて、実際に入るかを現地で確かめるのが確実です。

デメリット	確かめる方法	対策
階段の負担	蹴上げと踏面を測る	手すりを両側に・照明の位置
3階の暑さ	断熱等級と窓の向き	3階にエアコンの専用回路
駐車場	車の寸法で実測	近くの月極駐車場の相場を調べる
音の伝わり	階段の位置と寝室の位置	寝室を階段から離す

一軒家の3階建ての住み心地は家事の動線と音で決まる

実際に住んでみてどうか、という住み心地の話です。階段がしんどいかどうかは、家事の動線しだいで大きく変わるというのが当社の実感です。

洗濯と料理の動線が階をまたぐと階段がしんどい

3階建てで一番階段を使うのは家事です。特に洗濯は、洗う・干す・しまうの3つが別々の階になりやすい作業です。

家事	階をまたぎやすい例	楽な間取りの例
洗濯	1階で洗って3階のベランダに干す	洗面所とベランダが同じ階
料理と配膳	2階のキッチンと1階の玄関で買い物を運ぶ	玄関横にパントリーか収納
掃除	掃除機を3つの階に持って上がる	各階に収納スペース
ゴミ出し	2階のキッチンから1階の玄関へ	キッチン横に一時置き場

内覧では、洗濯機の置き場と干す場所と、たたんでしまう部屋が何階にあるかを順に見てください。2階に洗面所とベランダをまとめた3階建てなら、洗濯で階段を使うのは片付けのときだけです。

上の階の足音と階段の音が響きやすい

3階建ては縦に部屋が重なるので、上の階の足音が下の階に伝わりやすくなります。子ども部屋の真下がLDKや寝室になる間取りは、生活時間がずれる家族だと気になることがあります。

階段もリビングの中や寝室の横にあると、夜の上り下りの音が響きます。寝室の真上に水回りがないか、階段の横に寝室がないかを図面で確かめておくと安心です。

3階は眺めと日当たりが良い

良い面もあります。密集した地域でも、3階の部屋は周りの家より高い位置にあるので、日当たりと風通しが良くなりやすいです。

子ども部屋や在宅ワークの部屋を3階に置くと、家族の生活音から離れて集中しやすいのも利点です。屋上やルーフバルコニーが付いた物件なら、狭小地でも外で過ごせる場所が持てます。

3階建ての建売は老後に後悔するのか

3階建てで一番多い不安が老後です。老後に後悔するかどうかは、1階か2階だけで暮らせる間取りかで決まると当社は考えています。

老後の暮らし方は、3つの選択肢に分けて考えると整理しやすくなります。

選択肢	向いている間取り	気をつけること
2階だけで暮らす	2階にLDK・トイレ・寝室に使える部屋	浴室が1階なら毎日1階分の上り下り
1階に寝室を移す	1階に洋室がある	1階が駐車場だけの家は使えない
住み替える	駅近で売りやすい物件	売る時期と次の住まいの段取り

2階で生活が完結する間取りを選ぶ

LDKと水回りと寝室が2階にそろっていれば、年を取ってからは3階をほとんど使わずに暮らせます。トイレが2階にあるか、寝室を2階に移せる部屋があるかを図面で確かめてください。

逆に、浴室が1階でLDKが2階、寝室が3階という間取りは、毎日3つの階を行き来することになります。若いうちは気にならなくても、20年後には負担になります。

3階まで上ると階段は約30段になる

階段の負担を数字にしておきます。1つの階の高さを約2.9m、階段の1段の高さを約20cmとすると、1階分で約15段です。

移動	段数の目安	1日5往復すると
1階から2階	約15段	上り下りで約150段
1階から3階	約30段	上り下りで約300段
2階建ての1階から2階	約15段	上り下りで約150段

3階まで1日5往復すると、上り下りで約300段になります。2階建ての倍です。若いうちは運動になっても、膝や腰を痛めると一気に負担になるので、2階で暮らしが完結するかがやはり大事になります。

階段昇降機やホームエレベーターは後から付けにくい

将来のために、階段昇降機やホームエレベーターを考える方もいます。ただし階段の幅や構造によっては、後から付けられないことがあります。

ホームエレベーターを付けるなら、建てる前に設置場所を確保しておく必要があります。建売で後から付けるのは現実的ではないと考えて、階段だけで暮らせる年数を逆算して選ぶほうが確実です。

3階建ては住み替えまで見込んで買うのも一つの答え

3階建ては、子育ての間は合理的で、老後は住み替えを考える、という買い方もあります。その場合に大事なのは売りやすさです。住み替えの段取りは買い先行と売り先行はどっちがいい？ダブルローンと買い替え特約で決める住み替えで整理しています。

3階建ての建売は準防火地域の基準と用途地域を確かめる

3階建てならではの法律のポイントを見ておきます。防火の基準と、建てられる地域が2階建てと違うからです。

準防火地域の3階建ては準耐火相当の基準になる

建築基準法61条は、防火地域と準防火地域の建物に、規模に応じた防火の基準を求めています。

施行令136条の2第2号は、準防火地域にある地階を除く階数が3で、延べ面積1,500㎡以下の建物について、準耐火建築物などの基準か、それと同等以上の延焼防止の性能を求めています。

2階建ての木造なら、準防火地域でも外壁や軒裏などの基準で足ります（同条第3号）。3階建ては一段上の防火の基準で建っているということです。

地域と規模	求められる基準	根拠
準防火地域・3階建て・1,500㎡以下	準耐火建築物などの基準	施行令136条の2第2号
準防火地域・2階建て・500㎡以下（木造）	外壁と軒裏の基準など	施行令136条の2第3号
防火地域・3階以上か100㎡超	耐火建築物などの基準	施行令136条の2第1号

準防火地域かどうかは、市町村の都市計画図か、重要事項説明書の「法令上の制限」の欄で分かります。駅に近い住宅地ほど、防火地域や準防火地域に指定されていることが多くなります。3階建ての建売を見るときは、まずこの欄を確かめるところから始めると、防火の仕様と火災保険の話がつながります。

準耐火の3階建ては火災保険で有利になることがある

防火の基準が上がることには、お金の面での良さもあります。火災保険の保険料は建物の構造で区分され、木造でも準耐火建築物ならT構造として扱われるのが一般的です。

T構造は、一般の木造（H構造）より保険料が低い区分です。準防火地域の3階建てなら準耐火の基準で建っていることが多いので、見積もりのときに構造の区分を必ず確かめてください。火災保険の選び方は新築一戸建ての火災保険の相場は？で書いています。

第1種低層住居専用地域に3階建ての建売はなかった

当社のデータで、3階建ての用途地域は第1種住居地域が38件、第1種中高層住居専用地域が16件、第2種中高層住居専用地域が14件でした。

第1種低層住居専用地域の3階建ては0件です。この地域は建物の高さが10mか12mまでに制限されるので、3階建ては建てにくくなります。

つまり3階建ての建売のまわりには、将来、中高層のマンションが建つ可能性があるということです。日当たりが変わることもあるので、周りの空き地や古い建物の用途地域も見ておいてください。

3階建ての固定資産税は土地の分が小さくなる

固定資産税は、土地と建物それぞれにかかります。3階建ては敷地が小さい分、土地の固定資産税は同じ地域の2階建てより低くなりやすいです。

一方で建物は延床面積が広い分、評価額がやや高くなります。新築の建物の税額は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で計算しています。

3階建ての建売を内覧で確かめる7つのポイント

ここまでを内覧のチェックにまとめます。階段・暑さ・駐車場・音・将来の暮らし方を順に見ていきます。

内覧で見る7つのポイント

見るところ	確かめること	目安
階段	蹴上げと踏面の寸法・手すり	蹴上げ20cm前後なら上りやすい
2階	トイレと寝室に使える部屋があるか	老後は2階で暮らせる
3階	エアコンの位置と窓の向き	西日の当たり方
駐車場	車の幅と長さで実測	前面道路の幅も見る
洗濯の動線	洗面所とベランダの階	同じ階か1つ違いが楽
音	寝室と階段・トイレの位置	寝室の真上に水回りがない
周り	用途地域と周辺の空き地	高い建物が建つ余地

内覧会全体のチェックは内覧会とは？新築の引渡し前に見るチェックリストにまとめています。

3階建てで追加で確かめたい3つの書類

2階建てにはない確認項目もあります。

書類	分かること	なぜ大事か
構造計算書（確認申請の図書）	構造計算をしているか	木造3階建ては義務なので必ずある
仕様書・確認申請書	準耐火の仕様か	火災保険の構造区分が変わる
住宅性能評価書	耐震等級・断熱等級	構造計算とは別の性能の比較になる

構造計算をしていることと、耐震等級が高いことは別の話です。耐震の比較は等級で行い、火災保険は準耐火かどうかで見積もりを取り直すのが確実です。

書類は売主が持っているので、仲介会社を通して写しを取り寄せるのが早道です。

3階建ての建売も仲介手数料0円でご案内します

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。3階建ての物件も同じ条件です。

大阪府の3階建ては、駅に近い分だけ価格も上がります。仲介手数料の分を浮かせれば、その差を埋めやすくなります。2階建てと3階建てを同じエリアで比べたいときも、一緒に物件を探します。

3階建ての建売に関するよくある質問

3階建ての建売は後悔しますか。

後悔する人の多くは、階段の負担と3階の暑さと駐車場を軽く見ていた人です。2階で生活が完結する間取りか、3階にエアコンを付けられるか、車が実際に入るかを確かめれば、後悔は減らせます。

3階建ての建売はどのくらいありますか。

当社のデータベースでは、関西の新築建売1,349件のうち71件（5.3％）でした。そのうち54件が大阪府で、大阪府では7件に1件が3階建てです。

3階建ての建売は2階建てより高いですか。

関西全体の中央値では3階建てが410万円高いですが、3階建ての多い大阪府の中だけで比べると、どちらも3,580万円で同じでした。同じ価格で、3階建ては延床面積が約14㎡広くなっています。

木造3階建ては地震に弱いですか。

木造3階建ては、建築基準法20条1項3号で構造計算が義務になっています。耐震性を比べたいときは、構造計算の有無ではなく耐震等級で比べてください。

3階建ては老後に住めますか。

LDKと水回りと寝室に使える部屋が2階にそろっていれば、3階を使わずに暮らせます。後からホームエレベーターを付けるのは難しいので、階段だけで暮らせる間取りかで選びます。

3階建ての狭小住宅はどのくらいの広さの土地ですか。

当社のデータでは、3階建ての敷地の中央値は67.84㎡（約20.5坪）でした。3階建ての81.7％が敷地80㎡未満の土地に建っています。

3階建ての固定資産税は高いですか。

固定資産税は延床面積と構造で決まるので、同じ延床面積なら2階建てと大きくは変わりません。敷地が狭い分、土地の固定資産税は2階建てより低くなることが多いです。

3階建ての建売は売りにくいですか。

駅に近いことは売るときの強みになります。ただ買う人が子育て世代に偏りやすいので、駅距離と学区の条件が良い物件を選ぶのが安心です。

3階建ての建売は駅の近さと階段の負担を比べて選ぶ

最後にまとめます。3階建ての建売は、駅の近さと広さを取る代わりに、階段と駐車場をあきらめる家です。

関西の3階建ての建売は71件で、その76％が大阪府でした。大阪府の中では2階建てと同じ3,580万円で、敷地は6割ほどでも延床面積は約14㎡広くなっています。通勤と子育ての時期を重視するなら、3階建ては十分に合理的な選択です。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。3階建てと2階建てを並べて比べたいときも、お気軽にご相談ください。