内覧会とは？新築の引渡し前に見るチェックリストと指摘の伝え方を解説

内覧会は、契約した住宅の引渡しを受ける前に、買主が建物の仕上がりを確認する場です。施主検査、竣工検査、立会いなどと呼ばれることもあります。

ここでいちばん大事なことをお伝えします。内覧会は、不具合を直してもらえる最後の機会です。引渡しを受けたあとに見つけても、いつ付いた傷なのかを証明できません。

いちばん多い失敗は、案内されるまま30分ほどで一周して「きれいですね」と終わってしまい、住み始めてから浴槽のキズや建具の当たりに気づくケースです。見るべき場所を知らないまま行くと、まず見つかりません。

この記事では、内覧会で必ず見る場所と回る順番、指摘が確実に直る伝え方、持っていくもの、そして補修が終わったあとの再確認まで、実際に補修対応につながった例をもとに解説します。印刷して当日持っていけるチェックリストの形にしています。

買ったあとに毎年かかる税金は新築の固定資産税はいくら？建売の年14万円と4年目に上がる理由にまとめています。延床100平方メートルの建売で年14万円前後、4年目に減額が切れて年約36,000円増えます。

内覧会とは？内見との違い

言葉が似ているので混同されがちですが、内覧会と内見はまったく別の場面です。

	内見（内覧）	内覧会（施主検査）
時期	契約する前	契約後、引渡しの前
目的	この物件を買うかどうか判断する	仕上がりを確認して、不具合を指摘する
立場	まだ買主ではない	売買契約を済ませた買主
できること	断る、値引きを交渉する	引渡しまでに直してもらう

つまり内覧会は「買うかどうか」ではなく「このまま受け取っていいか」を判断する場です。新築の建売でも分譲マンションでも、引渡し前に必ず設定されます。

内覧会は何分くらいかかるのか（1〜2時間が目安）

案内する側は30分程度を想定していることが多いのですが、しっかり見るなら1〜2時間は見ておいてください。30分で終わらせようとすると、見るべき場所を確実に飛ばします。

予約の連絡が来た段階で「2時間くらいかけて見たいです」と伝えておくと、担当者もそのつもりで時間を空けてくれます。

内覧会は直してもらえる最後の機会です

ここが記事の核心です。同じ不具合でも、見つけるタイミングで対応がまったく変わります。

タイミング	不具合を伝えたときの扱い
内覧会（引渡し前）	引渡しまでに補修されるのが通常
引渡し直後	対応してもらえることが多いが、やや説明が必要
入居してしばらく後	「入居後についた傷では」と言われ、証明が難しい

とくに浴槽のキズ、建具の当たり、クロスの浮きといった内装の不具合は、住み始めてからだと生活でついたものと区別がつきません。

内覧会のチェックリスト｜必ず見る6か所

見えるところより、見えないところから先に見てください。順番を間違えると時間が足りなくなります。

① 浴槽の内側を手でなでる

これがいちばん見つかりにくく、いちばん後悔する箇所です。工事期間中、ユニットバスが資材置き場として使われてしまうことがあり、底や側面に縦方向のキズが入っている例があります。

照明の下からだと反射で見えません。スマホのライトを斜めから当てて、必ず手で触ってください。入居して湯を張ってから気づくと、もう証明できません。

② トイレのドア上部を、中に入って見る

廊下側から見ても分かりません。トイレの中に入って、ドアの枠の上を見上げてください。枠の納まりに隙間ができていることがあります。

大工の納め方の癖の範囲であることも多いのですが、気になるなら伝えておく価値があります。毎日目に入る場所なので、後から気づくとずっと引っかかります。トイレは面積が小さいぶん、壁と天井の取り合いや巾木の納まりの粗さが目立ちやすい場所でもあります。便器の裏側や給水管まわりも、しゃがんで一度覗いておいてください。

③ 小屋裏点検口を開ける

役所の完了検査の対象外なので、誰も見ていません。スマホのライトで照らして、次の3点を見てください。

• 断熱材が全面に敷き詰まっているか（隙間や入れ忘れがないか）
• 雨染みや水が垂れた形跡がないか
• 木材に濡れた跡や変色がないか

断熱等級5の家でも、施工に抜けがあれば性能は出ません。そして壁と天井が閉じてしまえば、外からは絶対に分かりません。

④ 床下点検口も開ける

こちらも完了検査の対象外です。洗面室やキッチンの床にある点検口を開けて確認します。

• 配管の周りが濡れていないか（新築でも接続不良はあります）
• 基礎に大きなひび割れがないか（髪の毛程度の細いひびは問題ありません）
• 断熱材が垂れ下がっていないか
• 木くずやゴミが大量に残っていないか

⑤ 建具をすべて開け閉めする

ドア、引戸、収納の扉、窓。数は多いですが、一つずつ動かしてください。

• 引っかかりや異音がないか
• 閉めたときに隙間が均等か
• 開けたときに壁や設備にぶつからないか
• 引戸がどちら向きに開くか（洗面室と浴室は特に確認）

実際に多い指摘が洗面室の開き戸です。中に人が立っていると、ドアを開けたときにぶつかる配置になっていることがあります。設計上の問題なので直せませんが、知っておくと家具の配置で対処できます。

⑥ スリッパを脱いで床を歩く

ふわふわのスリッパを履いていると、床のきしみや微妙な沈みに気づけません。住宅診断をする専門家も、基本的にスリッパを履かずに歩きます。

部屋の端から端まで、ゆっくり体重をかけながら歩いてください。きしむ場所があれば、その場でマスキングテープを貼っておきます。

新築でも床鳴りは起こります。木材が乾燥で収縮したり、下地の固定が甘かったりするのが原因で、多くは調整で直ります。住み始めてから毎日踏む場所なので、気づいた時点で必ず伝えてください。

内覧会での指摘は、この順番で伝える

見つけただけでは直りません。口頭で伝えただけの指摘は、担当者が異動すると消えます。

① その場でマスキングテープを貼る

気になった箇所に、その場で印をつけます。数百円で買えて、剥がしても跡が残りません。後から「どこでしたっけ」とならないための、いちばん確実な方法です。

② 写真を撮る

全体が分かる引きの写真と、不具合が分かる近景の写真を両方撮ってください。スマホなら日付が自動で記録されるので、「いつ時点の状態か」の証拠になります。

③ 指摘リストを書面にする

多くの現場では、指摘事項を記入する用紙が用意されています。用意がなければ、こちらでメモを作って、担当者に控えを渡してください。

書く項目	例
場所	2階洋室（南側）の入口ドア
内容	閉めたときに下部に3mm程度の隙間
対応	調整をお願いします
補修完了の予定日	引渡し日の3日前まで

内覧会に持っていくもの

持ち物	使う場面
マスキングテープ	気になる箇所にその場で印をつける
スマホのライト	浴槽、床下、小屋裏の確認
メジャー	家具や家電が入るかの実寸確認
スリッパ	脱いで歩くため。会場で借りられることもありますが持参が安心
水平器アプリ	床の傾きをざっくり見る（正確な測定は専門家の器具が必要）
図面のコピー	仕様と違う箇所をその場で照合する
筆記用具とメモ	指摘リストを作る

あわせて平日の明るい時間帯に設定してもらうことをおすすめします。夕方や曇りの日だと、キズや汚れが見えにくくなります。

内覧会で家具と家電のサイズを測っておくと二度手間になりません

内覧会は、実際の部屋に入れる数少ない機会です。冷蔵庫、洗濯機、ベッド、ソファのサイズを控えていけば、入るかどうかをその場で確認できます。

• 冷蔵庫置き場の幅と奥行き、扉の開く向き
• 洗濯機置き場のサイズ（防水パンの内寸）
• エアコンの設置位置とコンセント、配管穴の位置
• カーテンレールの有無と窓の寸法
• コンセントの位置と数（後から増やすのは費用がかかります）

内覧会で指摘して補修対応になった不具合の例

どの程度のことなら言っていいのか、迷う方が多いので実例を挙げます。次のような不具合は、指摘すれば補修対応になるのが通常です。

見つかった不具合	対応
小屋裏の断熱材の入れ忘れ・脱落	補修
天井クロスの膨らみ	部分補修が難しく、面ごと張り替えになることも
建具の建て付け（閉まりが悪い、隙間）	調整
フローリングの傷、へこみ	補修または部分交換
クロスの継ぎ目の隙間、めくれ	補修
床鳴り	調整
設備の動作不良（換気扇、給湯器、インターホン）	交換または調整

内覧会のあと、エアコンの穴まわりも見ておいてください

エアコンを別途工事で設置する場合、壁に穴を開けます（コア抜き）。その穴をウレタンフォームで塞ぐのですが、後日ふくらんで外に飛び出してくることがあります。

施工直後は分かりません。数日たってから確認して、はみ出していれば施工業者に連絡してください。これは建物の問題ではなくエアコン工事側の話ですが、知らないと驚きます。

内覧会のあとの流れ｜再確認の日を決めておく

段階	内容
① 内覧会（施主検査）	不具合を指摘し、書面で記録する
② 補修工事	引渡し日までに実施される
③ 再内覧	補修が終わったかを確認する。ここを飛ばさないでください
④ 引渡し（決済）	残金を支払い、鍵を受け取る

③の再内覧を設定しないまま引渡し日を迎えるのは避けてください。当日は決済や書類の手続きで慌ただしく、じっくり確認する時間がありません。

再内覧の日程は、引渡し日の数日前に設定してもらうのが理想です。万一まだ直っていなかった場合に、対応する時間が残ります。

内覧会のあと、引渡し日にも最終確認はします

再内覧をしていても、引渡し当日にもう一度ざっと見ます。補修跡がきれいに仕上がっているか、他に新しい傷がついていないかを確認してください。

内覧会当日の回り方｜時間配分の目安

限られた時間で見落としを減らすには、回る順番を決めておくのが確実です。直せないものから先に、直せるものは後に見るのが基本です。

順番	見るもの	目安の時間
① 床下・小屋裏	点検口を開ける。断熱材、配管、雨染み	20分
② 水回り	浴槽の内側、洗面、トイレ、キッチンの設備
③ 建具	すべてのドア・引戸・窓を開け閉め	20分
④ 床と壁	スリッパを脱いで歩く。クロスの継ぎ目	15分
⑤ 外まわり	外壁、基礎、ベランダの勾配、外構	15分
⑥ 採寸と設備説明	家具のサイズ確認、設備の使い方を聞く	20分

合計で1時間半から2時間ほどになります。最初に床下と小屋裏を見るのがポイントです。最後に回すと時間が足りず、いちばん大事な場所を飛ばすことになります。

雨の日は、むしろチャンスです

日程が雨になっても、変更しなくて構いません。雨の日にしか分からないことがあります。

• ベランダに水が溜まっていないか（勾配が正しく取れているか）
• 外構の水はけ。駐車場や庭に水たまりができないか
• 窓まわりから雨が吹き込んでいないか
• 雨樋から水があふれていないか

逆に晴れの日は、日当たりと明るさ、そして各部屋に光がどこまで入るかを確認できます。どちらの天気にも見どころがあります。

内覧会で言いにくいときの伝え方

「細かいことを言って感じが悪いと思われないか」と気にする方がとても多いです。ただ内覧会は指摘するための場なので、遠慮する必要はまったくありません。

相手を責めずに、事実だけを伝える

言い方	受け取られ方
「ここ、雑ですよね」	相手が身構える
「ここに隙間があるのですが、こういうものですか」	事実の確認として伝わる
「直してもらえますか」	そのまま依頼として通る

こういうものですか、と聞く形が、いちばん角が立たずに話が進みます。仕様上そうなっている場合はその説明が返ってきますし、不具合であれば補修の話になります。

その場で判断がつかないときは持ち帰ってもらう

担当者が判断できない内容もあります。そのときは無理にその場で結論を出さず、確認して連絡をもらう形にしてください。ただし「いつまでに返答をもらえるか」だけは、その場で決めておきます。

マンションの内覧会は戸建てと何が違うか

新築分譲マンションでも内覧会は行われます。基本の考え方は同じですが、見る場所が少し変わります。

	戸建ての内覧会	マンションの内覧会
床下・小屋裏	点検口を開けて確認する	住戸によっては点検口がない
外まわり	外壁、基礎、ベランダ、外構まで見る	専有部が中心。共用部は管理組合の範囲
水平・傾き	木造なので多少のたわみはある	コンクリート造なので基準が厳しめ
特有の確認点	—	バルコニーの排水、玄関ドアの建て付け、二重床の音

マンションの場合、共用部の不具合は管理組合を通して対応することになります。内覧会で見るのは基本的に専有部（自分の住戸の中）と、専用使用部分であるバルコニーです。

また、内覧会の時点でまだ共用部の工事が終わっていないこともあります。エントランスや駐車場の仕上がりは、引渡し前に別途確認させてもらってください。

内覧会のときに聞いておきたいこと

不具合を探すだけが内覧会ではありません。住み始めてから困らないための情報を、この場でまとめて聞いておくと後が楽になります。

設備の使い方と型番

• 給湯器・浴室乾燥・食洗機・換気システムの操作方法
• 各設備の型番（後から部品を取り寄せるときに必要になります）
• 取扱説明書と保証書がすべて揃っているか
• メーカー保証の期間（設備は1〜2年が一般的です）

保証と点検のスケジュール

• 定期点検はいつ来るのか（6か月、2年、5年、10年などメーカーごとに違います）
• 不具合が出たときの連絡先とその受付時間
• 長期保証を延長する条件（有償メンテナンスが必要かどうか）
• 防蟻保証の期間と、更新の時期

生活に直結する細かいこと

• ゴミ置き場の場所と収集日
• 町内会の有無と、加入の手続き
• 水道・電気・ガスの開栓手続きと、必要な立会い
• インターネット回線が引き込まれているか
• 駐車場のサイズ（車種によっては入らないことがあります）

内覧会に立ち会えないときはどうするか

仕事や遠方で立ち会えない方もいます。いくつか方法があります。

• 日程を調整してもらう／内覧会の日時は、たいてい相談に応じてもらえます。まず希望を伝えてください
• 家族に代理で行ってもらう／見るポイントをこの記事のチェックリストで共有しておきます
• 仲介会社に同行してもらう／買主側の立場で見る目があると、指摘の精度が上がります
• ホームインスペクション（住宅診断）を入れる／専門家に有料で立ち会ってもらう方法です。新築の基本調査で4万〜7万円が相場です

内覧会で見つかりやすい不具合トップ5

実際の内覧会で指摘に上がりやすいものを、頻度の高い順に挙げます。事前に知っておくと、探すときの目の付けどころが変わります。

1位｜クロス（壁紙）の不具合

継ぎ目の隙間、めくれ、浮き、しわ、施工時についた汚れ。面積が広いぶん、どうしても出やすい部分です。照明を消して、窓からの自然光で斜めから見ると浮きが分かりやすくなります。

2位｜建具の建て付け

ドアが閉まりきらない、隙間が均等でない、引戸が重い、開けたときに壁に当たる。調整で直ることがほとんどなので、遠慮なく伝えてください。

3位｜フローリングの傷とへこみ

工事中に工具や資材を落としてついたものです。引渡し後に見つけると、生活でついた傷と区別できません。床にしゃがんで、光の反射を見ながら確認します。

4位｜設備の動作不良

換気扇が回らない、給湯器のリモコンが反応しない、インターホンの映像が出ない、食洗機が動かない。設備はすべて実際に動かしてください。見ただけでは分かりません。

5位｜サッシと網戸の建て付け

窓の開閉が重い、鍵がかかりにくい、網戸が外れやすい、レールにゴミが残っている。すべての窓を開け閉めするのは手間ですが、住み始めてから毎日使う部分です。

内覧会には、私たちが同行します

内覧会は、売主側の担当者が案内します。悪意があるわけではありませんが、案内する側から「ここも見てください」と不具合を差し出すことは、まずありません。

売主にとっては、予定どおり引渡しを終えることが仕事です。それが悪いのではなく、立場がそうなっているだけです。買主側にも見る目がある状態で臨むと、結果が変わります。

物件の購入自体がこれからという方は、買付証明書の書き方もあわせてご覧ください。条件の出し方から一緒に組み立てます。

内覧会についてよくある質問

内覧会とは何ですか

契約した住宅の引渡しを受ける前に、買主が建物の仕上がりを確認する場です。施主検査、竣工検査、立会いとも呼ばれます。購入前の内見とは別のもので、内覧会では「買うかどうか」ではなく「このまま受け取っていいか」を判断します。不具合を指摘すれば、引渡しまでに補修されるのが通常です。

内覧会はどれくらい時間がかかりますか

案内する側は30分程度を想定していることが多いのですが、しっかり見るなら1〜2時間は見ておいてください。床下と小屋裏の点検口を開け、建具をすべて開け閉めし、浴槽を手で確認していくと、それくらいかかります。予約の段階で「2時間くらいかけたい」と伝えておくと段取りしてもらえます。

内覧会で何を指摘していいのか分かりません

気になったことは基本的にすべて伝えて構いません。小屋裏の断熱材の入れ忘れ、クロスの膨らみ、建具の建て付け、フローリングの傷、床鳴り、設備の動作不良などは、指摘すれば補修対応になるのが通常です。遠慮して黙っているほうが、後で困ります。

引渡し後に不具合を見つけたらどうなりますか

対応してもらえる場合もありますが、時間が経つほど「入居後についたものでは」と言われやすくなります。とくに浴槽のキズや建具の傷は、生活でついたものと区別がつきません。なお新築住宅の10年保証の対象は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分だけで、床鳴りやクロスの仕上げは対象外です。

床下と小屋裏は本当に開けていいのですか

開けてください。買主として当然の確認です。役所の完了検査にはこの2か所に人が入って確認する工程がないため、検査済証が出ていても誰も見ていない状態です。開けさせてもらえるかどうかは、担当者の姿勢を測る材料にもなります。

内覧会に持っていくものは何ですか

マスキングテープ（気になる箇所に印をつける）、スマホのライト（浴槽・床下・小屋裏）、メジャー（家具の実寸確認）、スリッパ、図面のコピー、筆記用具です。どれも数百円で揃います。あわせて家具や家電のサイズを控えていくと、入るかどうかをその場で確認できます。

内覧会に立ち会えない場合はどうすればいいですか

まず日程の調整を相談してください。たいていは応じてもらえます。それでも難しい場合は、家族に代理で行ってもらう、仲介会社に同行してもらう、ホームインスペクションを入れて専門家に立ち会ってもらう、といった方法があります。立ち会わずに引渡しを受けるのだけは避けてください。

補修が終わったかは、どう確認すればいいですか

引渡し日とは別に、再内覧の日を設定してもらってください。引渡し日の数日前が理想です。引渡し当日は決済や書類の手続きで慌ただしく、じっくり確認する時間がありません。万一まだ直っていなかった場合に対応する時間も残せます。

内覧会は誰が立ち会うのですか

買主と、売主側の担当者（分譲会社の営業や工事担当）が立ち会うのが基本です。仲介会社を通して購入した場合は、仲介の担当者も同席します。買主側は家族全員で行っても構いません。人数が多いほど見つかる不具合も増えます。

内覧会で見つけた不具合が直らないまま引渡し日になったらどうなりますか

まず引渡しを延期できないか相談してください。ただし住宅ローンの実行日が決まっている場合、延期は簡単ではありません。現実的には、未補修の項目と補修の期限を書面に残したうえで引渡しを受ける形になります。このとき「いつまでに、どう直すか」を必ず文書化してください。口頭の約束は残りません。

内覧会は何回できますか

通常は1回ですが、不具合の指摘があれば補修後の再内覧が設定されます。実質2回と考えてください。再内覧を省略して引渡し日にまとめようとする流れになることがありますが、引渡し当日は決済と書類手続きで慌ただしいので、別日で設定してもらうことをおすすめします。

雨の日の内覧会は延期したほうがいいですか

延期しなくて構いません。むしろ雨の日にしか分からないことがあります。ベランダに水が溜まらないか、外構の水はけはどうか、窓まわりから雨が吹き込まないか、雨樋から水があふれないか。これらは晴れの日には確認できません。

指摘したことが本当に直るか不安です

口頭だけで伝えると、担当者の異動などで消えることがあります。マスキングテープで印をつけ、写真を撮り、指摘リストを書面にして控えを渡してください。何を・どこまで・いつまでに直すのかを書面で確認しておけば、認識のずれも防げます。

まとめ｜内覧会は見る場所を決めてから行く

• 内覧会は契約後・引渡し前に行う施主検査。購入前の内見とは別のもの
• 不具合を直してもらえる最後の機会。引渡し後は「いつ付いたか」の証明ができない
• 10年保証の対象は構造と雨漏りだけ。床鳴りやクロスは対象外なので内覧会で見つけるしかない
• 必ず見るのは、浴槽の内側・トイレのドア上部・小屋裏・床下・建具すべて・床のきしみ
• 床下と小屋裏は役所の完了検査の対象外。誰も見ていない
• スリッパを脱いで歩く。ふわふわのスリッパでは床鳴りに気づけない
• 指摘はマスキングテープ→写真→書面の順で残す。口約束は消える
• 所要時間は1〜2時間。平日の明るい時間帯が理想
• 補修後の再内覧を、引渡し日の数日前に必ず設定する

内覧会は、見る場所を決めてから行くかどうかで結果がまったく変わります。案内されるまま一周して終わると、住み始めてから気づくことになります。このチェックリストを印刷して持っていくだけでも、見つかる数が変わるはずです。