容積率の計算方法｜前面道路による制限と車庫・ロフトの扱いを解説

数字だけ並んでいても、自分の家にとって多いのか少ないのか分かりにくいですよね。

先に結論を言います。容積率は延床面積を敷地面積で割って100を掛けた割合です。

そして上限は、都市計画で決まった数字と、前面道路の幅に係数を掛けた数字の小さいほうになります。

ここを知らずに図面の数字だけで判断すると、

将来の増築で上限を超えて違反建築物になり、売るときに買主の住宅ローンが通らないことがあります。

避け方は、重要事項説明書の指定容積率と前面道路の幅から自分で上限を計算し、検査済証の床面積と照らし合わせることです。

この記事では、建築基準法の条文と大阪市の取扱い、当社の物件データを使って、容積率の計算を建売の買主向けにまとめます。

容積率とは延床面積の上限を決める割合｜建ぺい率との違い

容積率は、建築基準法52条で決まっています。条文は「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合」と定めています。

延べ面積は、各階の床面積を足したものです。2階建てなら1階と2階の合計で、販売図面の「延床面積」がこれにあたります。

よく一緒に出てくるのが建ぺい率です。建ぺい率は1階の広がりの上限、容積率は床の合計の上限と考えると分かりやすいです。

	容積率	建ぺい率
割る数	延床面積（各階の合計）	建築面積（真上から見た広さ）
決めているもの	家の床の合計の上限	1階の広がりの上限
条文	建築基準法52条	建築基準法53条
住宅地の数字の例	100〜200％	50〜60％

この数字は、用途地域ごとに都市計画で選ばれます。第1種低層住居専用地域なら50〜200％、第1種住居地域なら100〜500％の中から決まります。

この都市計画で決まった数字を「指定容積率」と呼びます。建ぺい率の計算とカーポートの関係はカーポートに固定資産税はかかる？建ぺい率と確認申請の要否と物置とガレージの違いを建売向けに解説で解説しています。

容積率の計算方法は延床面積÷敷地面積×100

容積率の計算方法は、式が1つだけです。

関西の建売の中央値で計算してみます。当社の物件データでは、敷地面積の中央値が134.1㎡、延床面積の中央値が100.19㎡でした。

100.19㎡÷134.1㎡×100で、この建売の割合は約74.7％です。

指定容積率が200％なら、134.1㎡×200％で268.2㎡まで建てられる計算になります。実際の家は、上限の4割ほどしか使っていないことが分かります。

容積率の計算の敷地面積は道路の後退部分を除いて測る

敷地面積にも注意があります。幅4m未満の道に面した土地は、道の中心から2mまで下がった部分が道路とみなされます。

建築基準法施行令2条は、この後退部分を敷地面積に入れないと定めています。

たとえば幅3.4mの道に8m接していれば、0.3m×8mで2.4㎡が敷地面積から外れます。後退の計算はセットバックとは？42条2項道路と位置指定道路の違いとセットバック幅の計算を解説で詳しく書いています。

容積率と前面道路｜12m未満なら道路の幅で上限が下がる

計算で、いちばん見落とされやすいのがここです。建築基準法52条2項は、前面道路の幅が12m未満なら、もう1つの上限を定めています。

たとえば第1種中高層住居専用地域で、指定容積率が200％の土地があるとします。前面道路が4mなら、4×0.4×100で160％です。

指定が200％でも、4mの道路なら使える上限は160％に下がります。134.1㎡の敷地なら、上限は268.2㎡から214.6㎡になる計算です。

前面道路の幅	住居系（×0.4）	商業系など（×0.6）
4m	160％	240％
5m	200％	300％
6m	240％	360％
8m	320％	480％

前面道路が2本ある角地は広いほうの道路で計算する

条文は、前面道路が2つ以上あるときは「その幅員の最大のもの」で計算すると書いています。角地なら、広いほうの道路の幅を使えます。

角地は建ぺい率の緩和もあります。条件は角地のデメリットとは？建売で後悔しない隅切りと建蔽率緩和と固定資産税の見方にまとめています。

道路の幅が場所で違うときは敷地に2m接する点で測る

道路の幅が途中で変わることもあります。大阪市の取扱いでは、敷地から接道の長さが2m以上とれる点の幅を使うとしています。

幅15m以上の大きな道路から70m以内なら、幅を足せる特定道路の緩和もあります。加算の式は(12−道路の幅)×(70−距離)÷70です。

大阪市は住居地域の係数が0.6｜道路の幅に掛ける数字は市で違う

上の表の0.4と0.6は、全国どこでも同じではありません。条文は、第1種住居地域などの係数について、特定行政庁が指定する区域では0.6にできると定めています。

大阪市はこの指定をしています。大阪市では第1種・第2種住居地域と準住居地域の係数が0.6です。平成16年の大阪市公告第16号によるもので、風致地区だけは0.4のままです。

用途地域	原則	大阪市
第1種・第2種低層住居専用	0.4	（取扱いの表に記載なし）
第1種・第2種中高層住居専用	0.4	0.4
第1種・第2種住居・準住居	0.4	0.6（風致地区は0.4）
近隣商業・商業・準工業・工業	0.6	0.6

大阪市の3階建ての建売が広く取れるのは係数のおかげ

違いがはっきり出るのは、狭い土地の3階建てです。敷地67.84㎡、第1種住居地域、指定容積率200％、前面道路4mで計算します。

	大阪市以外（×0.4）	大阪市（×0.6）
前面道路による上限	160％	240％
使える容積率	160％	200％（指定のほう）
延床面積の上限	約108.5㎡	約135.7㎡

同じ4mの道路でも、大阪市なら延床面積の上限が約27㎡広い計算です。大阪府内に3階建ての建売が多い理由は3階建ての建売は後悔する？デメリットと狭小住宅の暑さと老後の階段を関西71件で解説でも解説しています。

容積率の緩和｜車庫やロフトなど延床面積に入らない部分

延床面積には、計算に入れなくてよい部分があります。建築基準法と施行令2条が、上限つきで決めています。

部分	延床面積に入れなくてよい上限	根拠
車庫・自転車置き場	全体の床面積の1/5まで	施行令2条3項
住宅の地下室（天井が地盤面から1m以下）	住宅部分の1/3まで	法52条3項
防災の備蓄倉庫	1/50まで	施行令2条3項
床に置く蓄電池	1/50まで	施行令2条3項
宅配ボックス	1/100まで	施行令2条3項
小屋裏物置・ロフト	天井1.4m以下などの条件で床面積に入らない	住指発第682号ほか
バルコニー	外に開いていれば幅2mまで床面積に入らない	住指発第115号

ビルトインガレージは延床面積の5分の1まで容積率に入らない

車庫の上限は、車庫を含めた全体の床面積の5分の1まで延床面積から外せるというものです。延床120㎡の家に15㎡の車庫があれば、24㎡以内なので15㎡すべてを外せます。

つまり容積率の計算に使う延床面積は105㎡です。税金の上では車庫も家屋として数える点はビルトインガレージの建売は後悔する？容積率の1/5と固定資産税と寒さと音を確かめる方法で解説しています。

ロフトと小屋裏収納は天井の高さ1.4m以下なら床面積に入らない

ロフトや小屋裏収納は、国の通達で天井の最も高い所が1.4m以下で、下の階の床面積の2分の1未満なら床面積に入らないとされています。

細かい条件は市ごとに違います。堺市は、窓を床面積の20分の1以下にすることや、テレビ端子や2つ以上のコンセントを付けないことを求めています。神戸市も取扱要領で、床面積と階数に入れない条件を項目ごとに示しています。

条件を外れると、ロフトは「階」として数えられます。あとからコンセントや照明を足すときは、この条件を思い出してください。

バルコニーは外に開いていれば幅2mまで床面積に入らない

バルコニーは、外気に開いている部分の高さが1.1m以上で、天井の高さの2分の1以上なら、先端から2mまでの部分を床面積に入れないという扱いです。

建売のバルコニーは奥行き1m前後が多いので、ふつうは床面積に入りません。ただ、あとから壁や窓で囲ってサンルームにすると床面積に入ります。

当社データで見る関西の建売の容積率と実際に使っている割合

当社の物件データで、関西の新築建売の数字を数えました。容積率と面積の記載がある1,337件です。

販売図面の容積率	件数	割合
200％	743件	55.6％
100％	129件	9.6％
160％	99件	7.4％
80％	96件	7.2％
150％	74件	5.5％
そのほか	196件	14.7％

関西の建売の半分以上は容積率200％の土地でした。

販売図面の容積率の16.8％は前面道路で下げた後の数字

目を引くのは、160％や188％、174％といった半端な数字です。都市計画の容積率は100％や200％のような決まった数字なので、半端な数字は前面道路などで下げた後の上限とみられます。

こうした数字は225件（16.8％）ありました。販売図面の数字が、指定容積率なのか、道路で下がった後の数字なのかは物件で違います。

どちらが書かれているかは、重要事項説明書で確かめます。重要事項説明書には、指定容積率と前面道路による制限が分けて書かれていることが多いからです。

2階建ての建売は容積率の上限の半分も使っていないことが多い

次に、延床面積を敷地面積で割った「実際に使っている容積率」を出しました。

府県	件数	実際に使っている容積率の中央値
大阪府	363件	88.5％
京都府	103件	82.8％
滋賀県	164件	75.4％
兵庫県	405件	73.5％
奈良県	277件	70.4％
和歌山県	25件	66.9％
全体	1,337件	76.4％

全体の中央値は76.4％で、2階建ての建売で先に効くのは容積率より建ぺい率です。

一方で3階建て69件は、中央値が162.7％でした。3階建てを買うなら、上限までの余りを確かめる価値があります。

当社の物件データは、飯田グループ6社の物件が95％を占めています。ほかの売主の物件では傾向が違うこともあるので、目安として見てください。

容積率オーバーの建売を買うと住宅ローンと売却で困る

上限を超えた建物は、建築基準法に合わない違反建築物です。建築基準法9条で、役所が是正を命じることができます。

買主にとって問題になるのは、違反建築物は金融機関が担保として評価しにくいことです。住宅ローンが通らなかったり、借りられる額が減ったりします。

新築の建売は検査済証で容積率に合っているかを確かめる

新築の建売なら、確かめる方法ははっきりしています。完了検査に合格すると、役所や検査機関が検査済証を出します。

検査済証があれば、完了検査で計画どおりの床面積かを役所側が確認済みということになります。検査済証の見方は検査済証とは？ない家のリスクと義務化はいつからか建売で確かめる方法を解説で解説しています。

販売図面の延床面積が容積率を超えて見えるときは不算入を聞く

当社の物件データでは、延床面積÷敷地面積が販売図面の容積率を上回る物件が7件（0.5％）ありました。うち3件は3階建てです。

これは違反とは限りません。車庫など容積率の計算に入れない部分を含めた延床面積が書かれている可能性があります。

数字が合わないときは、確認申請の図面で容積率の計算に使った面積を見せてもらいます。増築や部屋を足すリフォームを考えているなら、建売のリフォームはいつやる？間取り変更とリノベの建築確認と保証が切れる工事を解説もあわせて読んでください。

建売の容積率を販売図面と重要事項説明書で確かめる順番

買う前に確かめる手順を4つにまとめます。4つとも書類で終わるので、内見の前でも確かめられます。

順番	見る書類	確かめること
1	重要事項説明書	用途地域と指定容積率
2	重要事項説明書・販売図面	前面道路の幅と種類（2項道路か）
3	自分で計算	道路の幅×係数と指定容積率の小さいほう
4	確認済証・検査済証	床面積が上限の中に収まっているか

容積率の調べ方は、この表の1と2の書類を見るのがいちばん確実です。市の都市計画の地図でも用途地域と指定容積率は調べられますが、前面道路による制限までは載っていません。

とくに大事なのは3つ目の計算です。自分で上限を出しておけば、将来の増築でどれだけ足せるかも分かるからです。

隣に高い建物が建つかどうかは、容積率だけでなく日影規制でも決まります。日当たりの話は日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説にまとめています。

容積率の計算に関するよくある質問

容積率の計算方法を教えてください。

延床面積を敷地面積で割り、100を掛けます。上限は、都市計画の指定容積率と、前面道路が12m未満のときの「道路の幅×係数×100」の小さいほうです。

容積率200％で100㎡の土地なら、何㎡まで建てられますか。

前面道路が十分に広ければ延床200㎡までです。住居系の地域で道路が4mなら160％に下がり、160㎡までになります。

42条2項道路のときの道路の幅はどう数えますか。

道の中心から2mの線が道路の境界とみなされるので、幅は4mとして計算するのが一般的です。後退した部分は敷地面積に入りません。

ロフトは容積率に入りますか。

天井の最も高い所が1.4m以下で、下の階の床面積の2分の1未満などの条件を満たせば、床面積に入りません。条件は市ごとに違います。

敷地が2つの用途地域にまたがるときはどう計算しますか。

それぞれの地域の容積率に、その部分の面積の割合を掛けて足します。建築基準法52条7項の決まりです。

容積率の余りがあれば増築できますか。

容積率と建ぺい率の両方に余りがあれば可能性があります。防火地域や準防火地域では小さな増築でも確認申請が必要です。

容積率は前面道路の幅まで入れて計算する｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。容積率の上限は、指定容積率と前面道路の幅で出した数字の小さいほうです。

2階建ての建売なら、容積率で困ることは多くありません。それでも、将来の増築や売るときのために、上限と余りを一度計算しておくと安心です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、重要事項説明書の容積率と道路の欄を一緒に読み合わせることもご相談ください。