建売のリフォームはいつやる？間取り変更とリノベの建築確認と保証が切れる工事を解説

せっかく買う家なので、自分たちの暮らしに合わせたいですよね。

先に結論を言います。建売のリフォームは「いつ・誰に頼むか」で、保証と手続きが大きく変わります。

一番おすすめなのは、建築中のうちに売主へ変更を頼むことです。当社のデータベースでは、関西の新築建売1,349件のうち425件（31.5％）が建築中か未着工でした。こうした物件なら、工事の進み具合によって仕様の変更を相談できることがあります。

逆に引渡しの後に別の業者へ屋根や外壁の工事を頼むと、売主の保証の対象から外れることがあります。さらに2025年4月からは、2階建ての木造住宅の大規模なリフォームに建築確認が必要になりました。

避け方は、やりたい工事を契約前に書き出して、売主に頼むものと後で頼むものに分けることです。

この記事では、建売のリフォームのタイミング、建築確認が要る工事と要らない工事、間取り変更でできること、保証との関係、業者選びと補助金までを、法律と国土交通省の資料で整理します。

建売のリフォームは契約前と引渡し前と引渡し後の3つに分かれる

まず全体像です。同じ工事でも、いつやるかで頼み先と保証の扱いが変わるからです。

リフォームのタイミングごとの違い

タイミング	頼み先	保証の扱い	できること
契約前〜建築中	売主	売主の保証の範囲に入りやすい	色・設備・一部の間取りの変更
完成後〜引渡し前	売主（オプション工事）	売主の保証の範囲に入りやすい	網戸・照明・カーテンレール・外構など
引渡し後	売主の提携業者か別の業者	他社工事の部分は売主の保証の対象外になりうる	内装・設備の交換・大規模なリフォーム

3つのうち、選択肢が一番多いのは建築中です。ただし建売は「完成した家を売る」ことが前提なので、注文住宅のように何でも変えられるわけではありません。

建売のリフォームとリノベーションの違い

言葉も整理しておきます。リフォームは、傷んだところを直したり設備を交換したりして元の状態に近づける工事です。リノベーションは、間取りや性能を変えて住まいの価値を高める工事を指すことが多いです。

法律上の区別はありません。法律で大事なのは、言葉ではなく「主要構造部の過半を変えるかどうか」です。これは後で詳しく説明します。

建築中の建売なら間取り変更や仕様の変更を頼めることがある

ここが建売のリフォームで一番効くポイントです。建築中なら、壁を立てる前や仕上げる前に変更を頼める可能性があります。

関西の新築建売の31.5％は建築中か未着工

当社のデータベースで、2026年10月15日時点で掲載中の関西の新築建売1,349件の現況を数えました。

このデータベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、1,349件のうち1,282件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

現況	件数	完成予定
建築中	423件	―
未着工	2件	―
うち完成予定が2026年12月以降	159件	2か月以上先
うち完成予定が2026年11月	87件	1か月ほど先
うち完成予定が2026年10月	85件	今月

完成予定が書かれていない物件も80件あったので、実際に相談できる物件はもう少し多いと考えられます。

完成まで2か月以上ある物件が159件ありました。完成が先の物件ほど、内装や設備の変更を相談できる余地が大きいと考えてください。

建築中のリフォームでどこまで変えられるかは工事の進み具合と売主で決まる

建築中の変更は、売主が応じてくれるかどうかで決まります。一般的に、変更しやすいものと難しいものは次のように分かれます。

変更の内容	頼みやすさ	理由
壁紙・床の色	頼みやすい	仕上げの前なら材料を替えるだけ
照明・コンセントの追加	頼みやすい	配線の前なら工事が小さい
設備のグレード	売主による	発注済みだと替えられない
間仕切壁の追加・撤去	売主による	構造に関係しない壁かどうか
窓の位置・耐力壁	難しい	確認を受けた計画の変更になる

変更の費用は書面で決めて支払い時期も確かめる

建築中の変更には、追加の費用がかかるのが普通です。色の変更のように費用がかからないものもあれば、設備のグレードアップのように数十万円になるものもあります。

大事なのは、変更の内容と金額と支払い時期を、追加工事の注文書などの書面で決めることです。口約束のまま進めると、引渡しのときに「聞いていない費用」が出てくる原因になります。

追加の費用を住宅ローンに含めたいときは、金融機関によって扱いが違います。本審査の前に、変更後の金額で借りられるかを確かめておきましょう。

確認を受けた計画を変えると手続きが要る

建築基準法6条1項は、確認を受けた建物の計画を変更する場合も、国土交通省令で定める軽微な変更を除いて、改めて確認が必要と定めています。

つまり窓の位置や耐力壁を変えるような変更は、売主にとって手続きと時間がかかるということです。頼めないわけではありませんが、断られたり、費用が大きくなったりしやすい部分です。

検査済証の流れは検査済証とは？ない家のリスクと義務化はいつからか建売で確かめる方法で書いています。

引渡し前の工事は売主に頼むと保証の扱いが分かりやすい

完成した後でも、引渡しの前なら売主のオプション工事として頼めるものがあります。売主が工事をして引き渡す部分は、売主の責任の範囲に入りやすいのが利点です。

品確法の10年は売主が引き渡した住宅にかかる

品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）95条は、新築住宅の売主に、引き渡した時から10年間、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について責任を負わせています。

引渡し前に売主の工事として付けたものは、引き渡した住宅の一部として扱われます。一方、引渡し後に別の業者がした工事は、その業者との契約の問題になります。

保証の年数と範囲は建売の保証期間は何年？新築の瑕疵担保責任10年とアフターサービスで詳しく書いています。

引渡し前に他社の工事を入れるのは難しい

「安い業者に頼みたいから、引渡し前に入れてほしい」という相談もあります。しかし引渡しの前は、建物はまだ売主のものです。

所有権が移る前に、売主以外の業者が工事をするのは認められないことが多いと考えてください。他社に頼むなら、引渡しの後に日程を組むのが普通です。

工事	引渡し前に売主へ	引渡し後に他社へ
網戸・カーテンレール・照明	頼めることが多い	頼める
テレビアンテナ	頼めることが多い	屋根や外壁の穴に注意
エアコンの設置	売主による	既存のスリーブを使う
外構・カーポート	頼めることが多い	外壁への固定に注意
床のコーティング	頼めることが多い	家具を入れる前に

オプション工事の費用の考え方は建売のオプション費用はいくら？引渡し前にやるべき工事と外構の相場にまとめています。

引渡し後のリフォームで建売の保証が切れる工事に注意する

引渡しの後のリフォームで一番気をつけたいのが保証です。屋根や外壁に穴を開ける工事を他社に頼むと、雨漏りの保証に影響しうるからです。

リフォームの施工者は元の業者が16.2％だけ

国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査で、リフォームをした世帯に施工者を聞いた結果があります。

リフォームの施工者	割合（令和6年度）
別の工務店や住宅メーカー	25.7％
水道や電気などの専門工事業者	24.5％
現在の住宅を施工した工務店やメーカー	16.2％
浴槽等の販売店やメーカー	9.8％

元の住宅を建てた会社にリフォームを頼んだ世帯は16.2％でした。元の会社以外に頼んだ世帯のほうがずっと多いということです。このとき、元の売主の保証との関係を確かめないまま工事が進みがちです。

保証に影響しやすいのは防水と構造にかかわる工事

品確法の10年の対象は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分です。他社がこの部分に手を入れると、そこから起きた不具合は売主の責任とは言いにくくなります。

工事	影響しうる部分	確かめること
屋根の上の設備（アンテナ・太陽光）	屋根の防水	売主の保証規定の免責事項
外壁への穴あけ（エアコン・金物）	外壁の防水	既存の穴やスリーブを使えないか
ベランダの改造	ベランダの防水	防水層に触れる工事か
壁や柱の撤去	構造耐力上主要な部分	構造に関係する壁か

保証規定には、免責の条件が書かれています。工事の前に保証書と保証規定を読み、他社工事の扱いを売主に書面で確かめてください。

定期点検を受けてからリフォームの計画を立てる

売主の多くは、引渡しの後に定期点検を行っています。点検の前に大きな工事をすると、不具合の原因がどちらにあるのか分かりにくくなるので注意が必要です。

最初の点検で気になるところを直してもらい、そのあとでリフォームの計画を立てるのが順番です。点検の時期と内容は、保証書やアフターサービス基準に書かれています。

2025年4月から2階建ての大規模なリフォームは建築確認が必要

ここは2025年に大きく変わったところです。2階建ての木造住宅の大規模なリフォームは、工事の前に建築確認が必要になりました。

大規模な修繕・模様替は主要構造部の過半を変える工事

建築基準法2条14号は、大規模の修繕を「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」と定めています。15号の大規模の模様替も同じ形の定義です。

主要構造部は、2条5号で壁・柱・床・はり・屋根・階段と決められています。ただし構造上重要でない間仕切壁、間柱、最下階の床、局部的な小階段などは除かれます。

リフォームが過半かどうかは部位ごとに数える

国土交通省の解説事例集は、過半の判断を主要構造部ごとに行うとしています。

主要構造部	過半を数える基準
壁	総面積に占める割合
柱・はり	総本数に占める割合
床・屋根	総水平投影面積に占める割合
階段	その階ごとの総数に占める割合

2階建ての木造住宅が対象になった理由

建築基準法6条1項は、2号の建物（二以上の階数を有するか延べ面積200㎡を超える建物）の大規模の修繕・模様替に確認を求めています。2025年4月の改正で、木造2階建ての住宅がこの2号に入りました。

国土交通省の周知チラシは、2階建ての木造戸建などの大規模なリフォームで、2025年4月以降に工事に着手するものは、事前に建築確認の手続きが必要としています。平屋で延べ200㎡以下の家は、大規模なリフォームでも建築確認は不要です。

チラシは、延べ面積100㎡を超える建物で大規模なリフォームをする場合は、建築士による設計と工事監理が必要とも書いています。建築確認を受けずに工事をすると、1年以下の拘禁刑か100万円以下の罰金の対象です。

建築確認が要らないリフォームと要るリフォーム

では、よくあるリフォームはどちらに当たるのか。建売の住み始めに多いリフォームは、ほとんどが建築確認の要らない工事です。

国土交通省の資料は、キッチン・トイレ・浴室などの水回りだけのリフォームと、バリアフリーのための手すりやスロープの設置は、建築確認が不要としています。

屋根と外壁については、国土交通省の通知（令和6年2月8日 国住指第355号）があります。屋根ふき材だけの改修、既存の屋根にかぶせるカバー工法、外壁の外装材だけの改修、外壁の内側からの断熱改修は、大規模の修繕・模様替に当たらないとされています。ただし外壁の外装材だけでも、外壁のすべてを改修する場合は除かれます。

床と階段も、令和6年8月28日の通知（国住指第208号）で、床の仕上げ材だけの改修や、階段の過半に至らない改修は当たらないとされています。

リフォーム	建築確認	根拠
キッチン・トイレ・ユニットバスの交換	不要	国交省チラシ・事例集
手すり・スロープの設置	不要	国交省チラシ・事例集
構造上重要でない間仕切壁だけの改修	不要	国交省事例集
壁紙・床の仕上げ材の張り替え	不要	国住指第208号
屋根のカバー工法・ふき替え（ふき材のみ）	不要	国住指第355号
階段の過半の架け替え	必要	国交省事例集
屋根の垂木まで及ぶ過半の改修	必要	国交省事例集
床の根太まで及ぶ過半の改修	必要	国交省事例集

建築確認が要らなくても建売のリフォームは法律に合っている必要がある

見落としやすいのが、この一文です。国土交通省の事例集は、建築確認の手続きが不要な場合でも、リフォーム後の建物は建築基準法の規定に適合している必要があるとしています。

たとえば換気や採光、火気を使う部屋の内装などの規定は、手続きが要らない工事でも守る必要があります。手続きが要らないことと、何をしてもよいことは別です。

建売の間取り変更は構造に関係しない壁かどうかで決まる

「建売 間取り変更」でよく聞かれるのが、壁を取って部屋を広げられるかです。取れるのは、構造上重要でない間仕切壁です。

間仕切壁と耐力壁の見分け方

木造の家の壁には、建物を支える耐力壁と、部屋を仕切るだけの間仕切壁があります。耐力壁は主要構造部の「壁」に当たり、むやみに取ることはできません。

どの壁が耐力壁かは、見た目では分かりません。確認申請の図面（構造の図面や壁量の計算）で確かめるのが確実です。だからこそ、引渡しのときに図面一式を受け取っておくことが大事になります。

変更	壁の種類	手続きと注意
2部屋を1部屋にする	間仕切壁なら可	建築確認は不要・照明や配線の移設が要る
1部屋を2部屋に分ける	間仕切壁の新設	窓・照明・換気の位置を確かめる
耐力壁を取る	耐力壁	建築士の検討が必須・過半なら確認が必要
階段の位置を変える	階段	過半の架け替えは確認が必要

照明やコンセントの追加は電気工事士の仕事

間取りを変えると、照明やコンセント、スイッチの位置も変えることになります。電気工事士法3条2項は、一般用電気工作物の電気工事の作業は、第一種か第二種の電気工事士でなければ従事してはならないと定めています。

壁を動かす工事を頼むときは、電気の配線まで含めて資格のある業者が担当するかを確かめてください。DIYで壁の中の配線をいじるのは、法律の面でも安全の面でも避けるべきです。

子ども部屋を将来分ける間取りなら工事が小さい

建売には、広い1部屋を将来2つに分けられるように、ドアや窓や照明を2つずつ付けてある間取りがあります。将来分ける前提の部屋なら、間仕切壁を足すだけで済むことが多いです。

逆に、今は2部屋を将来1部屋にしたいなら、その壁が耐力壁でないかを買う前に確かめておきましょう。内覧のときに図面で壁の記号を見せてもらうのが確実です。

リフォームの費用と困りごとを国土交通省の調査で見る

リフォームの費用は工事によって大きく違うので、相場を一言では言えません。そこで国土交通省の調査で、実際にリフォームした世帯の数字を見ておきます。

リフォーム資金は平均154万円で中央値48万円

令和6年度の住宅市場動向調査では、リフォーム世帯の平均リフォーム資金は154万円、中央値は48万円でした。自己資金の比率は85.5％で、ほとんどが手元のお金でまかなわれています。

項目	令和6年度
リフォーム資金の平均	154万円
リフォーム資金の中央値	48万円
自己資金の比率	85.5％
リフォームの種類「模様替えなど」	86.6％
リフォームの種類「改築」	5.8％

平均と中央値の差が大きいのは、一部の大きな工事が平均を引き上げているからです。半分の世帯は48万円以下のリフォームだったということです。

リフォームの動機は傷みと長持ちと設備

同じ調査で、リフォームの動機は「住宅がいたんだり汚れたりしていた」が32.1％で最も多く、「家を長持ちさせるため」が21.7％、「台所・浴室・給湯器などの設備が不十分だった」が19.4％でした。

新築の建売では、最初の10年ほどは傷みによるリフォームは少ないはずです。住み始めに多いのは、収納や照明、設備の追加といった「足りないものを足す」工事です。

困ったことの1位は見積もりが適切か分からないこと

リフォームのときに困った経験は、「特にない」が65.1％でした。困ったことがあった世帯で多かったのは次の3つです。

困った経験	割合（令和6年度）
見積もりが適切かどうかわからなかった	14.5％
信頼できる業者が見つからなかった	7.5％
費用が当初の見積もりよりオーバーした	7.0％

見積もりの妥当性は、国土交通大臣が指定した相談窓口「住まいるダイヤル」（0570-016-100）で、リフォームの見積もりのチェックを受けられます。

建売のリフォーム業者の選び方と補助金

最後に業者と補助金です。登録団体の構成員かどうかと、瑕疵保険に入れるかが業者選びの目安になります。

住宅リフォーム事業者団体登録制度で業者を探す

国土交通省は、平成26年9月1日から住宅リフォーム事業者団体登録制度を運用しています。要件を満たす団体を国が登録・公表する仕組みです。

国土交通省のページでは、登録団体の構成員は、契約時に必要な書面を交付し、一定額以上の工事ではかし保険に加入する（注文者があらかじめ書面で不要の意思表示をした場合を除く）とされています。リフォームの保証を残したいなら、この保険に入れる業者かを確かめるのが近道です。

確かめること	どこで分かる	なぜ大事か
登録団体の構成員か	国土交通省・各団体のサイト	相談窓口と指導の仕組みがある
リフォーム瑕疵保険に入れるか	業者に直接聞く	工事の不具合に保険が使える
建築確認が要る工事か	業者・建築士	要るなら着手前に手続き
売主の保証への影響	売主の保証規定	他社工事の免責を確かめる

補助金は住宅省エネ2026キャンペーンで確かめる

国の住宅の省エネ補助金は、「住宅省エネ2026キャンペーン」の公式サイトにまとまっています。新築とリフォームを対象にした4つの補助事業があり、新築向けは「みらいエコ住宅2026事業」です。

リフォーム向けには、環境省の「先進的窓リノベ2026事業」のように、既存住宅の窓の断熱改修を支援する事業があります。補助の対象・金額・受付期間は事業ごとに違い、予算に達すると受付が終わります。工事の前に、必ず公式サイトで最新の条件を確かめてください。

新築の建売を買うときの補助金は、物件の省エネ性能によって使えるかが決まります。補助金の考え方は建売の補助金はいくら？もらえない6つの理由と2026年の条件でも整理しています。

リフォームの相談も仲介手数料0円の物件探しから

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。

将来の間取り変更やリフォームを考えている方には、建築中の物件で変更を相談できるか、構造に関係しない壁はどれかを、契約の前に売主へ確かめます。浮いた仲介手数料を、入居後のリフォームの予算に回すこともできます。

建売のリフォームに関するよくある質問

建売でも間取り変更はできますか。

建築中なら、工事の進み具合と売主しだいで相談できることがあります。引渡し後なら、構造上重要でない間仕切壁の変更は建築確認なしでできます。耐力壁や階段の過半を変える工事は、建築士の検討と建築確認が必要になることがあります。

建売を買ってすぐリフォームすると保証はどうなりますか。

他社が屋根や外壁などに手を入れた部分から起きた不具合は、売主の保証の対象外になることがあります。工事の前に保証規定の免責事項を読み、他社工事の扱いを売主に書面で確かめてください。

2025年4月からリフォームに建築確認が必要になったのはなぜですか。

建築基準法の改正で、木造2階建ての住宅が6条1項2号の建物になり、大規模の修繕・模様替に確認が必要になったためです。2025年4月以降に工事に着手するものが対象です。

キッチンやお風呂の交換に建築確認は要りますか。

要りません。国土交通省の資料で、キッチン・トイレ・浴室などの水回りだけのリフォームは建築確認が不要とされています。

屋根や外壁のリフォームに建築確認は要りますか。

屋根ふき材だけの改修やカバー工法、外壁の外装材だけの改修は、原則として大規模の修繕・模様替に当たりません。屋根の垂木まで及ぶ過半の改修などは建築確認が必要です。

リフォームの費用はどのくらいかかりますか。

国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査では、リフォーム資金の平均は154万円、中央値は48万円でした。工事の内容で大きく変わるので、見積もりを複数取って比べてください。

建売を引渡し前に他社の業者でリフォームできますか。

引渡し前は建物がまだ売主のものなので、他社の工事は認められないことが多いです。引渡し前の工事は売主のオプションとして頼み、他社に頼むなら引渡し後に日程を組みます。

リフォームの見積もりが高いか安いか分かりません。

国土交通大臣が指定した相談窓口「住まいるダイヤル」（0570-016-100）で、リフォームの見積もりのチェックを受けられます。

建売のリフォームは契約前に頼む工事と後でやる工事を分ける

最後にまとめます。建売のリフォームは、やりたい工事を契約前に書き出して、頼む相手と時期を決めるのが正解です。

関西の新築建売の31.5％は建築中か未着工でした。こうした物件なら、住み始めてからのリフォームの一部を、建築中の変更で先に済ませられることがあります。引渡し後に他社で直すより、保証の扱いも分かりやすくなります。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。将来のリフォームまで見据えた物件選びをお手伝いしますので、気になる物件があればお知らせください。