準工業地域に住むデメリットは？建てられる建物・騒音と工業地域との違い

「工業」と書かれていると、工場の真横を想像してしまいますよね。

先に結論を言います。準工業地域は住宅を建ててよい地域で、建売の家そのものの扱いは住居系の地域と変わりません。

ただし決まりの上では、いまは空き地や住宅の隣に、ある日工場や倉庫が建ち、敷地の境界で昼に65デシベルまでの音が出ることも起こりえます。

避け方は、いまの周りの様子ではなく、隣と向かいに何が建てられるかを、平日に現地を歩いて確かめることです。

準工業地域とは住宅と工場と店舗が一緒に建てられる用途地域

準工業地域（じゅんこうぎょうちいき）は、都市計画法で決まる13種類の用途地域の1つです。

都市計画法9条11項は、「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域」と定めています。

工場のための地域でありながら、住宅も学校も病院も建てられるのが特徴です。昔から町工場と住宅が混ざっていた場所に指定されていることがあります。

用途地域	都市計画法の定め（9条）
準工業地域（11項）	主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進する
工業地域（12項）	主として工業の利便を増進する
工業専用地域（13項）	工業の利便を増進する

「主として」の一言があるかどうかで、住宅が混ざることを前提にしているかが分かります。

準工業地域は、住宅の立場から見ると「工場が来てもよい住宅地」、工場の立場から見ると「住宅に気をつかう工業地」です。どちらの面が強く出るかは、その町の成り立ちで変わります。

準工業地域に建てられない建物は危険な工場と一部の施設だけ

どんな建物が建てられないかは、建築基準法の別表第2（る）項に書かれています。

建てられないのは、法律が列挙した危険や公害のおそれが大きい工場などです。

建てられない建物	例
危険や公害のおそれが大きい事業の工場	火薬類・危険物・マッチ・塗料・合成樹脂・肥料・製紙・セメントの製造、金属の溶融や鍛造など
危険物の貯蔵や処理の施設	政令で決めた量を超えるもの
個室付浴場など	政令で定めるもの

逆に言うと、この表にない工場や倉庫、店舗、事務所は建てられます。

建てられるものの幅が広いことが、住宅地としての準工業地域の性格を決めています。同じ町の中でも、住宅が並ぶ通りと工場が並ぶ通りが分かれていることがあります。

第1種住居地域では、原動機を使う工場は作業場の床面積50㎡以下に限られ、倉庫業の倉庫も建てられません。

準工業地域には、こうした工場の床面積の上限も倉庫の禁止もありません。

準工業地域と工業地域と工業専用地域の違いは住宅と学校の扱い

工業系の用途地域は3つあり、住まいとしての扱いが大きく違います。

	準工業地域	工業地域	工業専用地域
住宅	建てられる	建てられる	建てられない
学校・病院	建てられる	建てられない	建てられない
ホテル・旅館	建てられる	建てられない	建てられない
大きな店舗	建てられる	1万㎡まで	建てられない
建ぺい率	50・60・80％	50・60％	—

工業地域には学校と病院が建てられない

工業地域は住宅を建てられても、学校や病院やホテルは建てられません。工業地域の中には学校が建たないので、子どもが通う学校は地域の外になります。

工業専用地域には、住宅そのものが建てられません。工業系の地域で建売として売られるのは、準工業地域か工業地域までです。

準工業地域の工場の音の上限は住居系より10デシベル高い

工場の音は、騒音規制法と府の条例で、地域ごとに上限が決まっています。

大阪府と大阪市の基準では、準工業地域は第3種区域にあたります。

区域	用途地域	朝	昼	夕	夜
第2種	中高層住居専用・住居・準住居	50	55	50	45
第3種	近隣商業・商業・準工業	60	65	60	55
第4種	工業・工業専用の一部	65	70	65	60

音の上限は時間帯で4つに分かれる

時間の区切りは、朝が6時から8時、昼が8時から18時、夕が18時から21時、夜が21時から6時です。

準工業地域では、住居系の地域より昼も夜も10デシベル大きい音まで認められることになります。

準工業地域と工業地域は騒音の環境基準でも同じ類型

騒音の環境基準でも、準工業地域と工業地域は「相当数の住居と併せて商業、工業等の用に供される地域」の類型Cに入ります。昼60デシベル・夜50デシベル以下が目安です。

線路や大きな道路の音の考え方は線路沿いの家はやめたほうがいい？騒音の基準と距離と窓の遮音等級と関西の建売9.7％の実数で解説で解説しています。

準工業地域の建ぺい率と容積率と日影規制は住居系の地域とほぼ同じ

建物の大きさの決まりは、住居系の地域と大きくは変わりません。建売の2階建てなら、住居系の地域で建てる場合とほぼ同じ形の家になります。

決まり	準工業地域	工業地域
建ぺい率	50・60・80％のうち都市計画で指定	50・60％のうち都市計画で指定
容積率	100〜500％のうち都市計画で指定	都市計画で指定
日影規制	高さ10m超の建物が対象	対象外

準工業地域では、容積率を最大500％まで指定でき、マンションも建つ地域です。高さ10mを超える建物には日影規制がかかり、大阪市の準工業地域では高さ6.5mの面で影を測ります。

工業地域は日影規制の対象外

工業地域は日影規制の対象外なので、隣に高い建物が建ったときの日当たりは決まりで守られません。

日影規制の詳しい中身は日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説に、容積率の計算は容積率の計算方法は？前面道路で上限が下がる式と大阪市の0.6と車庫やロフトが延床に入らない条件を建売で解説にまとめています。

関西の建売で準工業地域は4.0％で価格は府県によって高くも安くもなる

当社の物件データで、関西の建売1,340件の用途地域を数えました（2026年10月22日時点）。

用途地域	件数	割合
第1種住居地域	411件	30.7％
第1種低層住居専用地域	295件	22.0％
第1種中高層住居専用地域	284件	21.2％
準工業地域	53件	4.0％
工業地域	20件	1.5％

準工業地域の建売は53件で、全体の4.0％でした。府県別では大阪府27件、兵庫県12件、奈良県6件です。市町では泉佐野市13件、尼崎市7件が多く出ました。

	準工業地域の中央値	その府県全体の中央値
大阪府	3,090万円（27件）	3,585万円
兵庫県	3,785万円（12件）	3,180万円
関西全体	3,190万円（53件）	3,390万円

準工業地域だから安いとは限らない

大阪府では495万円低い一方で、兵庫県では605万円高い結果でした。

準工業地域だから安いのではなく、どの市のどこにあるかで価格は決まると考えてください。兵庫県は尼崎市の物件が多いことが効いているとみられます。

工業地域の建売は兵庫県と滋賀県に多い

大阪府の準工業地域の建売は、土地の中央値が127.9㎡で、大阪府全体の108.0㎡より約20㎡広めでした。工業地域の20件は兵庫県9件・滋賀県7件・奈良県4件で、価格の中央値は2,880万円です。

土地の値段を公的な価格から見積もる方法は基準地価とは？公示地価との違いと調べ方と2026年の関西の変動率と建売の土地の値段を見積もる方法を解説で解説しています。

準工業地域の建売のメリットとデメリットは隣に何が建つかで決まる

	中身
メリット	大阪府では価格が低め・土地が広めの物件があった
メリット	住宅としての決まり（建ぺい率・固定資産税の特例）は住居系と同じ
デメリット	隣や向かいに工場・倉庫・マンションが建つ可能性がある
デメリット	工場の音の上限が住居系より10デシベル高い
デメリット	大型車の出入りが多い道路に面することがある

いまの周りの様子より、周りに何が建てられるかで判断するのがコツです。

空き地と古い工場の隣は変化が大きい

隣がすでに住宅で埋まっている区画は、変化が小さいといえます。逆に空き地や古い工場の跡、広い駐車場の隣は、将来の変化が大きい場所です。

近くの土地に地区計画がかかっていれば、建てられる建物がさらに絞られていることもあります。調べ方は地区計画とは？届出が必要な工事と敷地面積の最低限度と調べ方を関西1,522地区のデータで建売の買主向けに解説にまとめています。

準工業地域の建売を買う前に確かめる5つのこと

確かめること	方法
用途地域	販売図面と重要事項説明書の法令の欄、市の都市計画の地図
周りの工場	業種と動いている時間、音とにおい
空き地や駐車場	隣と向かいに何が建てられるか
前の道路	大型車の量と通る時間
昔の使い方	売主に聞く、重要事項説明書の記載

平日の昼と夕方に周りを歩く

平日の昼と夕方に、周りを一周歩いて音とにおいを確かめるのがいちばん確実です。週末の内見だけでは、工場が止まっていて音が分からないことがあります。

大阪市なら、マップナビおおさかで周りの用途地域まで地図で見られます。大雨のときの浸水も、重ねるハザードマップの見方｜使い方と浸水深の色の意味と想定最大規模と重要事項説明の地図との違いを建売で解説の方法で一緒に確かめておくと安心です。

隣の空き地の予定は売主と市に聞ける

隣が空き地なら、売主に「何か建つ予定を聞いていますか」とたずねてみてください。分譲地の一部なら、売主が次の建売を建てる予定のこともあります。

工事が始まっている土地には、建築基準法89条の表示板が出ています。表示板の確認の番号から、建築計画概要書で建物の用途と規模を調べられるので、番号を控えておきましょう。調べ方は建築計画概要書とは？見方と取り方と手数料と処分等概要書で完了検査を確かめる方法を建売の買主向けに解説で解説しています。

内見で見る順番は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものにまとめています。

準工業地域に関するよくある質問

準工業地域に一戸建ては建てられますか。

建てられます。準工業地域で建てられないのは、建築基準法別表第2（る）項に列挙された危険や公害のおそれが大きい工場などだけです。

工業地域に住宅は建てられますか。

建てられます。ただし工業地域には学校や病院やホテルは建てられません。住宅を建てられないのは工業専用地域です。

準工業地域だと固定資産税は高くなりますか。

用途地域で税率が変わることはありません。住宅が建っている土地には、地方税法349条の3の2の住宅用地の特例が用途地域を問わずかかります。

準工業地域でも日影規制はかかりますか。

かかります。高さ10mを超える建物が対象です。工業地域は日影規制の対象外です。

準工業地域の建売は隣に何が建てられるかで選ぶ｜押さえる5つのこと

最後にまとめます。準工業地域は住宅を建ててよい地域で、決め手は周りに何が建てられるかというのが結論です。

建ぺい率や増築の注意は建ぺい率オーバーとは？違反建築物と既存不適格の違いと住宅ローンへの影響と緩和と建売で後から超える工事を解説にまとめています。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、周りの用途地域や工場の様子を一緒に確かめることもご相談ください。