都市計画区域外とは？建築の決まりと非線引き区域との違いを解説

見慣れない言葉なので、少し不安になりますよね。

先に結論を言います。都市計画区域外でも家は建てられ、接道や建ぺい率などの街の決まりがかからないのが特徴です。

ただ、決まりが少ないことは、そのまま安心につながるわけではありません。道や水道を確かめずに買うと、

車が入れない道や水の引き込みの費用で困り、売るときに買主のローンが通りにくくなることがあります。

避け方は、重要事項説明書の都市計画法の欄で区域の名前を見て、道と水と書類を先に確かめることです。

この記事では、都市計画法と建築基準法の条文と、国の都市計画の統計、当社の物件データを使って、都市計画区域外と非線引き区域の違いと、買う前の確かめ方をまとめます。

都市計画区域外とは｜都市計画法で決まる4つの区分

土地は、都市計画法でまず「都市計画区域」の中か外かに分かれます。

都市計画区域は、都道府県が「一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域」として指定する範囲です（都市計画法5条）。この範囲の外が、都市計画区域外です。

都市計画区域の中は、さらに3つに分かれます。7条で、市街化区域と市街化調整区域の線を引くかどうかを決めるからです。

区分	場所	家を建てるとき
市街化区域	都市計画区域の中	用途地域に合えば建てられる
市街化調整区域	都市計画区域の中	原則として建てられない（許可が要る）
非線引き区域	都市計画区域の中	建てられる（用途地域がない所もある）
都市計画区域外	都市計画区域の外	建てられる（街の決まりがかからない）

つまり、非線引き区域は都市計画区域の中で、都市計画区域外とは別のものです。名前が似ているので、取り違えないようにしてください。

準都市計画区域は都市計画区域外に置かれる区域

都市計画区域外でも、家や店が増えてきた場所には「準都市計画区域」が指定されることがあります（5条の2）。

準都市計画区域の中では、建築基準法の街の決まりがかかります。国の都市計画現況調査では、近畿の準都市計画区域は3区域・4,497haでした（2025年3月31日現在）。

都市計画区域外で外れる決まりと残る決まり

建築基準法には、建物そのものの安全の決まりと、街並みのための決まりがあります。後ろのほうを集団規定と呼びます。

41条の2は、集団規定を「都市計画区域及び準都市計画区域内に限り、適用する」と定めています。だから、都市計画区域外では接道・建ぺい率・容積率・用途地域の決まりがかからないのです。

決まり	都市計画区域の中	都市計画区域外
道路に2m以上接する（43条）	かかる	かからない
建ぺい率・容積率（52条・53条）	かかる	かからない
用途地域の建物の用途（48条）	かかる	かからない
構造・防火・換気など建物の安全	かかる	かかる

一方で、構造や防火、換気といった建物の安全の決まりは、区域外でもかかります。区域外だから何を建ててもよい、という意味ではありません。

都市計画区域外でも条例で決まりがかかることがある

68条の9は、知事が指定した区域では、条例で道路との関係や容積率、高さの制限を決められるとしています。

区域外の土地でも、市町村の条例や開発の指導の基準で、道の幅や敷地の広さが決まっていることがあります。買う前に、市町村の建築の担当課で確かめるのが確実です。

関西6府県で都市計画区域はどれくらいの広さか

国の都市計画現況調査（2025年3月31日現在）と、国土地理院の府県の面積から、都市計画区域の割合を計算しました。

府県	都市計画区域の面積	府県の面積に占める割合	区域内に住む人の割合
大阪府	189,585ha	99.5％	ほぼ全員
兵庫県	517,374ha	61.6％	96.8％
滋賀県	197,275ha	49.1％	98.7％
京都府	196,018ha	42.5％	96.8％
奈良県	115,862ha	31.4％	99.2％
和歌山県	92,365ha	19.5％	87.9％

面積で見ると、和歌山県は県の約8割、奈良県は約7割が都市計画区域外です。山林が多いためです。

ただ、住んでいる人で見ると話が変わります。和歌山県でも県民の87.9％、ほかの府県では9割以上が都市計画区域の中に住んでいるのです。

つまり、建売のような住宅地は、ほとんどが都市計画区域の中にあります。滋賀県の面積には琵琶湖が含まれている点にも注意してください。

大阪府はほぼ全域が都市計画区域

大阪府は、府の面積の99.5％が都市計画区域で、市街化区域と市街化調整区域の線がすべてに引かれている状態です。大阪府内で都市計画区域外や非線引き区域の建売に出会うことは、まずありません。

非線引き区域とは｜都市計画区域の中で線を引かない区域

非線引き区域は、正式には「区域区分が定められていない都市計画区域」です。都市計画区域の中ですが、市街化区域と市街化調整区域の線を引いていません。

都市計画区域の中なので、非線引き区域には接道や建ぺい率などの建築基準法の決まりがすべてかかるのが、区域外との大きな違いです。

府県	非線引き区域の面積	都市計画区域に占める割合
和歌山県	71,480ha	77.4％
兵庫県	250,530ha	48.4％
滋賀県	59,277ha	30.0％
京都府	56,558ha	28.9％
大阪府・奈良県	ほぼ0	ほぼ0

関西では、非線引き区域は和歌山県と兵庫県に広く、大阪府と奈良県にはほぼないことが分かります。

非線引き区域で用途地域がない場所の建ぺい率

非線引き区域には、用途地域が決まっている場所と、決まっていない場所があります。

用途地域がない場所では、建ぺい率と容積率は特定行政庁が都市計画審議会の議を経て決めます（建築基準法52条・53条）。販売図面の建ぺい率の欄が「指定なし」に見えても、数字が決まっていないわけではないので、役所で確かめてください。

開発許可が要る規模も違います。市街化区域は1,000㎡以上、非線引き区域は3,000㎡以上が原則です（都市計画法施行令19条）。建ぺい率の計算は建ぺい率オーバーとは？違反建築物と既存不適格の違いと住宅ローンへの影響と緩和と建売で後から超える工事を解説で解説しています。

都市計画区域外でも2階建ての家は確認申請が要る

「都市計画区域外なら確認申請が要らない」と書かれた説明を見かけることがあります。これは、2025年4月の法改正の前の話です。

いまの建築基準法6条1項2号は、二以上の階数を有し、又は延べ面積が200㎡を超える建築物に確認を求めているので、場所を問いません。

建物	都市計画区域の中	都市計画区域外
2階建て以上の家	確認申請が要る	確認申請が要る
延べ200㎡を超える平屋	確認申請が要る	確認申請が要る
延べ200㎡以下の平屋	確認申請が要る（6条1項3号）	要らない（知事の指定区域を除く）

建売の多くは2階建てなので、区域外の建売でも確認済証と検査済証があるのがふつうの姿です。書類の見方は建築確認済証とは？見方と副本と図面の受け取り方と紛失したときの代わりの書類を建売の買主向けに解説と検査済証とは？ない家のリスクと義務化はいつからか建売で確かめる方法を解説で解説しています。

関西の建売の物件データで見る区域の内訳

当社の物件データ（2026年10月22日時点・掲載中の関西の新築建売1,340件）で、備考欄の記載を数えました。

区分の記載	件数	メモ
市街化区域	1,250件	大半がこの区分
非線引き	30件	兵庫15・和歌山7・滋賀6・京都2
都市計画区域外	0件	記載のある物件はなかった

非線引きの30件で多かった市町は、兵庫県洲本市9件、滋賀県愛荘町4件、和歌山県紀の川市4件でした。そのうち19件は、用途地域が「指定なし」でした。

用途地域が「指定なし」の物件は全体で81件ありましたが、ここには市街化調整区域の物件も含まれます。「指定なし」だけで非線引きや区域外と決めつけないようにしてください。

都市計画区域外や非線引き区域の建売を買う前に確かめる4つのこと

決まりが少ない場所ほど、買主が自分で確かめることが増えます。特に見ておきたいのは次の4つです。

1．都市計画区域外では道に車と緊急車両が入れるか

区域外では接道義務がかからないので、幅の狭い道や、道に接していない土地にも家が建っていることがある点に注意してください。

消防車や救急車が近くまで入れるか、自分の車で出入りできるかを現地で見てください。道の幅の考え方はセットバックとは？42条2項道路と位置指定道路の違いとセットバック幅の計算を解説が参考になります。

2．都市計画区域外の水道の引き込みと排水の方法

都市計画区域外や非線引き区域では、下水道が来ておらず、浄化槽の家があります。水道の本管が遠いと、引き込みの費用もかさむことがあります。

排水の方法は重要事項説明書の欄で分かります。浄化槽の費用は浄化槽と下水道の違いは？デメリットと年間の費用と建売を買う前に確かめる排水の欄と持ち主の義務を解説、水道の加入金は水道の引き込み費用はいくら？加入金の関西の市の比較と13mmと20mmの違いと建売で別途になる例を解説で解説しています。

3．2階建てなら検査済証と道の承諾の書類がそろっているか

2階建ての建売なら、確認済証と検査済証があるかを確かめます。私道に面しているなら、通行と掘削の承諾があるかも見ておきます。

4．住宅ローンと売るときのこと

住宅ローンは、金融機関が担保の評価をして決めます。道や書類に不安がある物件は、評価が低くなったり融資の対象外になったりすることがあるので、申込みの前に聞いておきます。

自分が借りられても、売るときの買主が借りにくければ、売りにくくなることがあります。先々まで考えて選ぶことが大切です。

都市計画区域外に関するよくある質問

都市計画区域外に家は建てられますか。

建てられます。接道・建ぺい率・容積率・用途地域の決まりがかからないので、都市計画区域の中より自由です。ただし市町村の条例やほかの法律の決まりはかかります。

都市計画区域外なら確認申請は要りませんか。

2025年4月の改正後は、2階建て以上か延べ200㎡を超える家なら、都市計画区域外でも確認申請が要ります。要らないのは、延べ200㎡以下の平屋で、知事が指定した区域の外にある家です。

非線引き区域と都市計画区域外の違いは何ですか。

非線引き区域は都市計画区域の中で、市街化区域と市街化調整区域の線を引いていない区域です。建築基準法の街の決まりがかかる点が、都市計画区域外と違います。

都市計画税はかかりますか。

都市計画税は、原則として市街化区域内の土地と家にかかる税です（地方税法702条）。都市計画区域外ではかからず、非線引き区域では市町村が条例で決めた区域にかかります。

自分の土地がどの区域かはどこで分かりますか。

重要事項説明書の都市計画法の欄に書かれています。契約の前なら、市町村の都市計画の担当課や、都市計画のWeb地図で確かめられます。

都市計画区域外の建売はありますか。

当社の物件データ1,340件では、都市計画区域外と書かれた建売はありませんでした。住宅地のほとんどは都市計画区域の中にあります。

都市計画区域外と非線引き区域で押さえる4つのこと｜まとめ

最後にまとめます。都市計画区域外は街の決まりがかからない場所で、非線引き区域は都市計画区域の中です。

区域の名前は、重要事項説明書の都市計画法の欄で分かります。建築条件付きの土地を検討しているなら、建築条件付き土地とは？建売との違いとデメリットと売建で後悔しない契約の順番もあわせて読んでみてください。分譲地の決まりは地区計画とは？届出が必要な工事と敷地面積の最低限度と調べ方を関西1,522地区のデータで建売の買主向けに解説で解説しています。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、区域の名前や道と水の状況を、書類で一緒に確かめることもご相談ください。