埋蔵文化財包蔵地とは？届出・調査費用と家を買う前の確認ポイント

遺跡と聞くと、家が建てられないのではと心配になりますよね。

先に結論を言います。埋蔵文化財包蔵地でも家は建てられ、新築の建売は売主が届出を済ませて建てているのが基本です。

ただし知らずに買うと、

入居後に外構や建て替えで土を掘ろうとして、着手の60日前までの届出が要ると後から知り、工事の予定がずれることがあります。

避け方は、契約の前に売主が出した届出と、届出のあとに出た指示の写しをもらっておくことです。

埋蔵文化財包蔵地とは遺跡があると知られている土地のこと

埋蔵文化財（まいぞうぶんかざい）は、土の中に埋まっている文化財のことです。古墳や集落の跡、城や館の跡、昔の焼き物の窯の跡などが当たります。

このうち、遺跡があると地図などで知られている土地を、文化財保護法は「周知の埋蔵文化財包蔵地」と呼んでいます（93条1項）。

文化庁は、全国の周知の埋蔵文化財包蔵地を約46万か所としています。国と地方公共団体は、その範囲を地図などで知らせるよう努める決まりです（95条）。

埋蔵文化財包蔵地でも家を建てることはできる

包蔵地だからといって、家を建ててはいけないわけではありません。

決まっているのは、土を掘る工事の前に届け出て、指示に従うという手順です。関西では、届出のあとの指示の6割が「慎重に工事をしてください」というものでした（後の章で集計）。

埋蔵文化財包蔵地で土を掘る工事は着手の60日前までに届け出る

土木工事などのために周知の埋蔵文化財包蔵地を掘るときは、工事に着手する日の60日前までに届け出る決まりです（93条1項）。

届出の窓口は、多くの場合その市町村の文化財の担当課です。奈良市は、奈良県知事あての届出書を着工の60日前までに市の文化財課へ出すよう案内しています。

市	公式の案内の要点
神戸市	地面を掘る工事は解体工事も含め、種類や規模に関わらず届出が必要
奈良市	着工の60日前までに文化財課へ。境界付近は地図の範囲の外でも届出が要る場合がある
堺市	着手の60日前まで。配置図・基礎図・浄化槽や給排水の図面などを添付
京都市	遺跡地図を年に数回改訂。改訂後に建築確認を申請するなら新しい範囲を使う

建物の基礎や浄化槽や給排水の配管も掘削に入る

堺市の届出書には、基礎図、浄化槽などの地中埋設物の図面、給排水の図面を付けるよう書かれています。

つまり家の基礎だけでなく、配管や浄化槽のために土を掘ることも届出の中身になります。

埋蔵文化財の届出のあとに出る指示は慎重工事と工事立会と発掘調査の3つ

届け出ると、工事が遺跡にどれだけ影響するかで、次のいずれかの指示が出ます。

指示	中身
慎重工事	事前の連絡なく着手できる。遺物が出たら工事を止めて連絡する
工事立会	工事のときに市の専門の職員が立ち会い、必要なら記録を取る
発掘調査	工事の前に発掘して記録を残す。終わってから工事を始める

関西の届出の6割は慎重工事で発掘調査は約1割

文化庁の統計で、令和6年度に関西6府県で出た指示を当社で集計しました。

関西の土木工事の届出等19,280件のうち、慎重工事が62.6%、工事立会が26.3%、発掘調査が10.9%でした。

府県	発掘調査	工事立会	慎重工事	計
大阪府	1,007件	1,307件	6,087件	8,407件
京都府	269件	1,888件	693件	2,850件
兵庫県	140件	736件	2,003件	2,889件
滋賀県	502件	294件	1,611件	2,411件
奈良県	138件	594件	1,323件	2,066件
和歌山県	39件	258件	352件	657件

京都府は工事立会の割合が高く、6割を超えます。同じ関西でも、府県によって指示の出方に差があることが分かります。

埋蔵文化財の試掘と発掘調査の費用は誰が払うかは市で違う

調査にかかる費用は、法律で一律に決まっているわけではなく、市の扱いで変わります。

神戸市の公式の案内を例に並べます。

調査	神戸市の扱い
試掘・確認調査	原則として市が負担（年度ごとの予算に限りあり）
本発掘調査	原則として事業者（原因者）の負担
個人が自分で住む家の発掘調査	費用の全額を補助できる（年度ごとの予算の範囲内）
工事の計画がない土地の売買のための試掘	依頼者の負担

埋蔵文化財包蔵地のデメリットは工期と書類の手間

包蔵地のデメリットは、家が建たないことではありません。届出から指示までの日数と、立会いや発掘調査のための工程が増えることです。

神戸市は、試掘をしない場合の通知までの目安を、土日祝日を除いて10日間程度としています。試掘をする場合は、調査が終わってからさらに10日間程度です。

個人住宅が負担した本発掘調査費は全国で全体の0.06%

文化庁の統計では、令和6年度に開発にともなう本発掘調査の費用は全国で約650億円でした。

そのうち個人住宅として負担した額は約3,893万円で、全体の0.06%にとどまります（当社計算）。

神戸市のように、自分で住む家の発掘調査を補助する市もあります。ただし扱いは市ごとなので、工事の前に担当課に聞いてください。

関西は埋蔵文化財の届出が全国の約28%を占める

令和6年度の93条の届出は、全国で63,027件でした。

このうち関西6府県は17,598件で、全国の27.9%です（当社計算）。

府県	93条の届出	個人住宅の工事
大阪府	7,862件	2,380件
兵庫県	2,599件	1,019件
京都府	2,566件	1,136件
滋賀県	2,298件	1,227件
奈良県	1,650件	790件
和歌山県	623件	258件

全国の土木工事の届出等のうち、個人住宅の工事は36.0%で、表の区分の中でも大きな割合です。家を建てる工事と埋蔵文化財の手続きは、珍しい組み合わせではないということです。

包蔵地かどうかは市の遺跡地図で調べられる

調べ方は、市町村の遺跡地図か、文化財の担当課への照会です。

京都市は遺跡地図提供システムを公開し、令和6年4月・10月、令和7年4月と地図を改訂しています。奈良市は境界付近は地図の範囲の外側でも届出が必要な場合があると案内しています。

関西の建売の約5%は法令の欄に埋蔵文化財や文化財保護法と書かれている

当社の物件データで、関西の建売1,340件の法令と備考の欄を数えました（2026年10月21日）。

文化財保護法や埋蔵文化財の記載があったのは72件で全体の5.4%、大阪府は9.0%でした。

府県	文化財の記載	割合
大阪府	33件／368件	9.0%
京都府	6件／101件	5.9%
奈良県	16件／277件	5.8%
和歌山県	1件／24件	4.2%
滋賀県	5件／165件	3.0%
兵庫県	11件／405件	2.7%
合計	72件／1,340件	5.4%

記載は「文化財保護法」「埋蔵文化財包蔵地内」など書き方がそろわない

法令の欄に「文化財保護法」とだけ書く売主もあれば、備考に「埋蔵文化財包蔵地内」や遺跡の名前まで書く売主もありました。

このデータは飯田グループの物件が中心で偏りがあります。また、書き方は売主ごとに違うので、記載がないから包蔵地ではない、とはいえません。

埋蔵文化財包蔵地の建売を買う前に売主に届出と指示の写しをもらう

新築の建売は、売主が届出をして、指示に従って建てています。発掘調査が要った土地なら、それも終わってから建物を建てています。

買主が気にしたいのは、買ったあとに自分で土を掘る工事をするとき、また届出が要るという点です。

買ったあとの工事	届出が要るか確かめる理由
外構（駐車場の土間・塀・カーポートの基礎）	土を掘る深さによっては届出の対象
物置や倉庫の基礎	同上
建て替え・増築	基礎を新しく掘るので届出の対象
地盤改良	柱状改良などは深く掘るので影響の確認が要る

重要事項説明書の記載だけに頼らない

重要事項説明で説明する法令は、宅地建物取引業法施行令3条に並んでいます。

当社が確かめた範囲では、文化財保護法93条の届出はこの一覧に入っていないので、説明書の書き方は会社によって違います。その他の欄や備考に書かれていることもあるので、口頭でも確かめてください。

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埋蔵文化財が工事中に出たら現状のまま届け出る

包蔵地かどうかにかかわらず、土地の持ち主や使っている人が遺跡と思われるものを見つけたら、現状を変えずに、遅れることなく届け出る決まりです（96条1項）。

重要な遺跡なら、期間と区域を決めて現状を変える行為の停止を命じられることがあります。その期間は3か月を超えられません（96条2項）。

停止の命令に従わないと、50万円以下の罰金です（197条2号）。

埋蔵文化財包蔵地とは何ですか。

遺跡があると地図などで知られている土地のことです。文化財保護法は「周知の埋蔵文化財包蔵地」と呼び、全国に約46万か所あります。

埋蔵文化財包蔵地に家は建てられますか。

建てられます。土を掘る工事の60日前までに届け出て、慎重工事・工事立会・発掘調査のいずれかの指示に従います。

発掘調査の費用は自分で払いますか。

市で扱いが違います。神戸市は試掘・確認調査を原則として市の負担とし、自分で住む家の発掘調査は全額を補助できるとしています（年度ごとの予算の範囲内）。

包蔵地かどうかはどこで調べますか。

市町村の遺跡地図か、文化財の担当課への照会で分かります。奈良市は、境界付近は地図の範囲の外側でも届出が必要な場合があると案内しています。

建売を買ったあとに外構をするときも届出は要りますか。

土を掘る工事なら届出の対象になることがあります。神戸市は、遺跡で地面を掘る工事は種類や規模に関わらず届出が必要と案内しています。

埋蔵文化財包蔵地は避ける理由ではなく工事の前の確認先｜押さえる4つのこと

最後にまとめます。埋蔵文化財包蔵地は家を建てられない土地ではなく、土を掘る前に届け出る土地です。

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当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、売主が出した届出や指示の書類を契約の前に取り寄せることもご相談ください。