地盤改良の費用はいくら？柱状・表層改良・鋼管杭の違いと地盤保証を比較

土地の値段に加えて、見えない地面の下にまでお金がかかると聞くと不安になりますよね。

先に結論を言います。

地盤改良の費用は、延床30坪で数十万円から200万円前後まで、工法と深さで大きく変わります。

ただし建売なら地盤改良の費用は物件価格に入っていて、買主が別に払うことはありません。

怖いのは、土地を先に買う注文住宅や建築条件付き土地で、

土地の契約のあとに改良が必要と分かり、予算から100万円以上がはみ出すケースです。

避け方は、土地から買うなら契約の前に改良費が「別途」かどうかを書面で確かめること。建売なら引渡しまでに地盤の3つの書類を受け取ることです。

この記事では、3つの工法の違いと費用の決まり方、地盤保証の中身を、法令と国の資料でまとめます。

地盤改良の費用は工法で決まる｜表層改良と柱状改良と鋼管杭の目安

地盤改良とは、家の重さを支えきれない軟らかい地盤を、補強してから家を建てる工事です。

住宅でよく使われる工法は3つあります。国の瑕疵保険の設計施工基準にも、この3つが名前で書かれています。

工法	向いている地盤	しくみ	費用の目安（延床30坪）
表層改良	軟らかい層が浅い（2m程度まで）	土にセメント系の材料を混ぜて固める	数十万円〜100万円程度
柱状改良	軟らかい層が2mより深い	土の中にセメントの柱をつくる	100万〜150万円前後
鋼管杭	固い層がさらに深い・土が固まりにくい	鋼の管を固い層まで打ち込む	150万〜200万円前後

費用の目安には注意が要ります。国や自治体が戸建ての地盤改良費を統計として公表した資料は、当社が調べた範囲では見つかりませんでした。

表の金額は、施工会社や住宅情報サイトが示している幅です。目安としては表層改良が100万円未満、柱状改良が100万〜150万円前後、鋼管杭が150万円以上と覚えておくと見積を読みやすくなります。

実際の金額は、その土地の調査結果で決まります。

表層改良は浅い地盤を固めるので地盤改良の費用が安い

表層改良は、地面から浅い部分の土を掘り、セメント系の固化材を混ぜて固め直す工法です。

設計施工基準は、表層改良なら改良した地盤の下の層に有害な沈下のおそれがないことを確かめるよう求めています。その下まで軟らかいと使えません。

柱状改良は2mより深い軟弱層に柱を立てる

柱状改良は、土の中に直径数十cmのセメントの柱を何本もつくり、家を支えます。

千葉県の技術資料は、軟らかい層が地表から2mより深くまで続くと、柱状改良などの杭状の工法が多く使われるとしています。

柱の太さと長さと本数は、支持力と沈下量を計算して決めるのが基準のルールです。

鋼管杭は固い層が深いときの地盤改良で費用が高い

鋼管杭は、細い鋼の管を固い層まで打ち込む工法です。

同じ資料は、支持層が深い場合や、腐植土などで固まりにくい場合は鋼管杭が多いと書いています。セメントの柱が固まらない土では、柱状改良が使えないためです。

地盤改良の費用が高くなる4つの条件

同じ広さの家でも、地盤改良の費用が倍以上違うことがあります。理由は、ほぼ次の4つです。

条件	何が起きるか	費用への影響
固い層が深い	柱や杭を長くする	長さに比例して上がる
土が固まりにくい（腐植土など）	柱状改良が使えず鋼管杭になる	工法が変わって上がる
前面道路が狭い	大きな重機が入れない	小型機で日数が延びる
地中に古い基礎やがれきがある	撤去してから工事する	撤去費が別にかかる

いちばん効くのは深さです。柱状改良も鋼管杭も、費用は本数×長さでほぼ決まります。

坪単価で示される相場は分かりやすい反面、深さを無視しています。見積書では工法・本数・1本の長さ・支持層の深さの4つを並べて比べます。

地盤改良の見積を比べるときに聞く3つのこと

同じ調査結果でも、会社によって提案する工法が違うことがあります。理由まで説明できる会社なら、比べやすくなります。

地盤改良の流れと工事の日数

地盤改良は、家の配置が決まってから始まります。建物の位置と重さが分からないと、どこを測りどう固めるかが決められないからです。

順番	やること	目安
1	間取りと建物の配置を決める	—
2	配置に合わせて地盤調査をする	半日ほど
3	調査結果から工法と本数を決め、見積を出す	1〜2週間
4	地盤改良の工事をする	数日（工法と本数で変わる）

改良が必要かどうかは、調査が終わるまで分からないのが前提です。土地から買う人は、この順番を前提に資金計画を組みます。

地盤改良で起きやすい2つのトラブル

1つは近所です。重機の音や振動、セメントの粉が出るので、着工の前に近所へのあいさつが欠かせません。

もう1つは地中から出てくるものです。古い家の基礎やがれき、浄化槽が見つかると、撤去してからでないと改良ができず、費用も日数も増えます。

土地の売買契約で、地中の障害物が見つかったときの扱いを決めておくと安心です。建売なら、こうした手間もすべて売主の側で済んでいます。

地盤改良が必要かは数字で決まる｜許容応力度20と30が境目

地盤改良が要るかどうかは、担当者の勘ではなく数字で決まります。その数字が「地盤の許容応力度」です。

地面1㎡あたり、どれだけの重さに長く耐えられるかを表します。単位はkN/㎡（キロニュートン毎平方メートル）です。

地盤改良がいらない地盤の強さは国の告示で決まっている

国の告示は、許容応力度ごとに使える基礎を決めています。

地盤の許容応力度（長期）	使える基礎
20kN/㎡未満	基礎ぐいを用いた構造
20以上30kN/㎡未満	基礎ぐい、またはべた基礎
30kN/㎡以上	基礎ぐい、べた基礎、または布基礎

つまり、20kN/㎡に届かない地盤には、杭や改良なしで家を建てられないということです。

建築基準法施行令93条の表では、粘土質の地盤は20kN/㎡、ローム層は50kN/㎡とされています。軟らかい粘土の土地ほど、改良が必要になりやすい理由がここにあります。

地盤調査は4隅を含む4点以上で測る

住宅の地盤調査は、スクリューウエイト貫入試験（旧スウェーデン式サウンディング試験）が主流です。

設計施工基準は、4隅付近を含めて4点以上で測ることを原則にしています。点ごとの差が大きい土地は、場所によって沈み方が違うおそれがあります。

地盤改良が必要になりやすい4つの土地

調査をする前でも、改良が入りやすい土地にはおおよその傾向があります。

土地	理由
田んぼや沼を埋めた土地	水を含んだ軟らかい土が残りやすい
盛土で造成した土地	土が締まるまで時間がかかる
川や海に近い低い土地	川が運んだ粘土や砂がたまっている
埋立地	液状化しやすい砂が多い

どれも田んぼ・沼・川・海など、もとが水辺だった土地という点が共通しています。地形は国土地理院の地図で誰でも調べられます。調べ方は後の章で紹介します。

建売なら地盤改良の費用は払わない｜建築条件付き土地と注文住宅との違い

ここが、家を買う人にとっていちばん大事な話です。地盤改良の費用を誰が払うかは、買い方で変わります。

買い方	地盤調査の時期	改良費の負担	買主のリスク
建売（新築一戸建て）	建てる前に売主が実施	物件価格に含まれる	追加の請求はない
建築条件付き土地	土地の契約のあと	「別途」とされることが多い	契約後に金額が決まる
土地を買って注文住宅	土地の購入のあと	施主が払う	予算からはみ出しやすい

建売は、家が建った状態で売られています。だから建売の価格には、地盤調査も改良工事も含まれるのです。

一方で、土地を先に買う場合は、調査は土地を買ったあとにしかできません。他人の土地に機械を入れて調べることは、ふつうできないからです。

建築条件付き土地は「地盤改良費別途」を契約の前に確かめる

建築条件付き土地では、建物の見積に「地盤改良費別途」の一文が入っていることが多いです。

この一文があると、土地の契約のあとに100万円単位の追加が出ることがあります。契約の前に、改良が必要になったときの上限額か、誰が負担するかを書面で決めておきます。

建築条件付き土地の契約の順番は建築条件付き土地とは？建売との違いとデメリットと売建で後悔しない契約の順番で詳しく書いています。

注文住宅は改良費を予算に先に入れておく

土地から買う注文住宅は、地盤改良の費用がいくらになるか、土地を買う時点では分かりません。

そこで、改良費を最初から予算に入れておくのが現実的です。注文住宅の資金の流れはつなぎ融資とは？費用の仕組みと建売なら要らない理由でも解説しています。

地盤保証の中身｜期間と限度額と瑕疵担保責任との違い

地盤改良とセットで出てくるのが地盤保証です。家が不均等に沈む「不同沈下（ふどうちんか）」が起きたときに、直す費用を保証する仕組みです。

地盤保証は10年から20年で限度額5,000万円の例がある

保証の条件は保証会社ごとに違います。大手の保証会社の公表例では、次のようになっています。

項目	公表例の内容
保証期間	工事期間＋引渡し日から10年（20年まで延長可能）
限度額	1事故あたり最大5,000万円
調査費用・仮住まい費用	それぞれ200万円が限度（限度額に含む）
対象	不同沈下による建物の損害

公表例の限度額は1事故あたり最大5,000万円です。家を建て直すほどの被害でも足りるかを、建物の価格と見比べておきます。

見るべきは保証期間・開始日・限度額・保証会社の4つです。延長に有償の点検などの条件があるかも確かめます。

地盤保証は売主の瑕疵担保責任10年とは別の仕組み

新築住宅の売主は、法律で引渡しから10年、基礎を含む構造の欠陥に責任を負います。

売主が倒産しても直せるよう、瑕疵保険への加入などが法律で義務づけられています。これは地盤保証とは別の仕組みです。

国の告示では、1000分の6以上の傾きは構造の欠陥の可能性が高いとされています。1000分の3未満なら可能性は低いという区分です。

保証の全体像は建売の保証期間は何年？新築の瑕疵担保責任10年とアフターサービスと最長60年保証の条件でまとめています。基礎のひびの見分け方は新築の基礎のひび割れは何ミリから危ない？ヘアークラックと構造クラックの見分け方と保証と補修方法で解説しています。

建売で受け取る地盤の3つの書類｜調査報告書と施工報告書と保証書

建売の買主は改良費を払いません。その代わりに、地盤について何をしたかが分かる書類を受け取ることが大切です。

書類	見るところ	無いときは
地盤調査報告書	測った点の数（4点以上か）と、固い層の深さ	省略した理由とチェックシートを求める
地盤改良の施工報告書	工法名・本数・1本の長さ	改良が不要と判断した根拠を聞く
地盤保証書	期間・開始日・限度額・保証会社	瑕疵保険の付保証明書と合わせて確かめる

設計施工基準には、地盤調査の結果は適切に保管すると書かれています。調査をした建売なら、どこかに紙が残っています。

この3つは、将来家を売るときにも役に立ちます。次の買主に「どう調べ、どう固めたか」を説明できるからです。

地盤調査を省いた建売の見分け方は建売は地盤調査してない？関西1356件を地形で調べた液状化の割合と確かめ方で詳しく書いています。

地盤の書類は契約の前に見せてもらう

書類を受け取るのは引渡しのときですが、中身を見るのは申し込みや契約の前が理想です。

契約のあとに気になる点が見つかっても、手付金を放棄しないと引き返せないことがあるからです。

この3つは、聞けば答えてもらえる内容です。当社では、ご希望があれば申し込みの前に売主へ確認しています。

関西の建売の3割は低地の地形｜地盤改良が入りやすい土地

どんな土地で地盤改良が必要になりやすいかは、地形でおおよそ分かります。当社が掲載している関西の新築建売1,356件を、国土地理院の地形分類にかけました。

地形の分類	件数	割合
砂礫質台地	337件	24.9％
後背湿地	229件	16.9％
谷底低地	117件	8.6％
三角州・海岸低地	59件	4.4％
干拓地・旧河道・旧池沼	14件	1.0％

後背湿地・谷底低地・三角州・干拓地・旧河道を合わせると419件で、関西の建売の30.9％が川や海がつくった低い土地にありました。

こうした土地は軟らかい粘土や砂がたまりやすく、改良が入りやすい場所です。液状化しやすい地形まで含めると41.2％でした。

当社の物件データは飯田グループ6社の物件が95.0％を占めています。ほかの売主の物件では傾向が違うこともあるので、目安として見てください。

高低差のある土地なら、擁壁の決まりも一緒に見ておきます。擁壁とは？高さ2mで変わる規制と崖条例と買ってはいけない土地の見分け方にまとめています。

地盤改良の費用でよくある質問

地盤改良の費用は住宅ローンに入れられますか。

建売なら物件価格に含まれているので、そのままローンの対象です。注文住宅では建物の工事費として借りられることが多いですが、金融機関に事前に確かめてください。

地盤調査の費用は改良費とは別ですか。

別です。調査は改良が要るかを決めるための費用で、改良工事とは分けて見積もられます。建売ならどちらも価格に含まれています。

柱状改良をした土地は将来困りますか。

セメントの柱は地中に残ります。建て替えや売却のときに、撤去や説明が必要になることがあるので、施工報告書を保管しておきます。

地盤改良がされている建売は避けたほうがいいですか。

避ける理由にはなりません。調査の結果に合わせて手当てをした証拠なので、書類がそろっていればむしろ判断しやすい物件です。

表層改良と柱状改良はどちらが良いですか。

良し悪しではなく、軟らかい層の深さで決まります。浅ければ表層改良、2mより深ければ柱状改良や鋼管杭が選ばれます。

地盤改良の費用は値引きの交渉材料になりますか。

建売では改良費が価格に含まれているため、改良の有無だけで値引きを求めるのは難しいです。諸費用の全体は建売の諸費用はいくら？内訳と現金で用意するお金で確かめられます。

地盤改良の費用は買い方で決まる｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。地盤改良の費用は工法と深さで決まり、建売なら追加は0円というのが結論です。

土地から買うと、地面の下のことは買ったあとにしか分かりません。建売なら、調べて固めた結果を書類で見てから決められます。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、気になる建売の地盤の書類を売主に確かめるところからご相談ください。