BELSとは？星の数・省エネ性能ラベルの見方とZEH水準との違い

星の数で比べられるなら、分かりやすくて助かりますよね。ただ、その比べ方には一つ落とし穴があります。

先に結論を言います。BELSは省エネ性能を評価機関が審査して、最大6つの星の数で示す制度です。そして2024年4月から星の数え方が変わり、旧BELSの星5つは新しいラベルの星3つと同じ水準です。

評価日を見ずに星の数だけで比べると、

星が多いだけで省エネ性能は同じ家を、高い値段で選んでしまうことがあります。

避け方は、星の数を見る前に評価日と家マーク（断熱等級）を確かめることです。

この記事では、国土交通省の資料と当社の物件データをもとに、BELSの見方と、建売で確かめる順番をまとめます。

BELSとは｜省エネ性能を評価機関が審査して星で示す制度

BELSは「ベルス」と読みます。正式な名前は建築物省エネルギー性能表示制度です。

家の省エネ性能を、登録された評価機関が図面と計算で審査します。結果はエネルギー消費性能を星0〜6つ、断熱性能を家マーク1〜7で表します。

運営しているのは、一般社団法人 住宅性能評価・表示協会です。国土交通省の資料では、評価の実績は2022年度までの累計で約35万件とされています。

BELSと自己評価ラベルの違いは誰が評価したか

2024年4月から、新築の家を売る会社は、広告に省エネ性能ラベルを載せるよう求められています。このラベルには2つの出し方があります。

出し方	評価する人	ラベルの表示
自己評価	売主の会社が自分で計算	「自己評価」と表示
第三者評価（BELS）	登録された評価機関が審査	「第三者評価 BELS」と表示

どちらも同じ形のラベルですが、BELSは評価機関が審査し、ZEHマークも表示できる点が違います。BELSのときだけ表示できる項目もあります。

2024年4月から広告への省エネ性能の表示が努力義務になった

国土交通省は、販売の広告で省エネ性能を表示することを努力義務としています。対象は、新聞や雑誌、チラシ、パンフレット、インターネットの広告です。

表示しない会社には、国が勧告や公表をすることができます。ただし対象は2024年4月以降に建築確認を申請した新築で、注文住宅は対象外です。

BELSは2016年に住宅へ広がり2024年に国の表示制度の柱になった

BELSはもともと、ビルなどの省エネ性能を示す仕組みとして始まりました。2016年4月から住宅にも広がり、建売や分譲マンションの広告で星を見かけるようになります。

背景にあるのは、家庭やビルのエネルギー消費を減らすという国の方針です。国は2030年以降の新築でZEH水準、2050年には既存の家も含めてZEH水準を目指すとしています。

2024年4月の表示制度で、BELSは「第三者評価」の受け皿になりました。そのときに星の基準も新しい物差しに作り直されたのです。

BELSのラベルの見方｜見るのは6か所

ラベルに書かれている項目は決まっています。建売の買主が見るのは、次の6か所です。

項目	何を示すか	必ず書かれるか
エネルギー消費性能（星）	省エネ基準からどれだけ消費エネルギーを減らせたか	必須
断熱性能（家マーク）	熱の逃げにくさと日射熱の入りにくさ	必須
目安光熱費	1年間の光熱費の目安	任意
ZEH水準	星3つ・断熱5以上でチェック	条件を満たせば表示
再エネ設備あり/なし	太陽光発電などの有無	設備があれば表示
評価日	いつ時点の評価か	必須

いちばん大事なのは星と家マークと評価日の3つで、これはどのラベルにも必ず書かれることです。

BELSの目安光熱費は全国一律の単価で計算した目安

目安光熱費は、家の性能から計算した電気やガスの使用量に、全国統一の燃料の単価を掛けた金額です。実際に住む人数や契約している電力会社は反映されません。

つまり目安光熱費は家どうしを比べるための数字で、請求額の予想ではないということです。太陽光の売電による収入も含まれていません。

ネット・ゼロ・エネルギーのチェックはBELSのときだけ付く

ZEH水準を満たしたうえで、太陽光の売電分まで含めて年間のエネルギー収支がゼロ以下になると、チェックが付きます。この項目は第三者評価のBELSのときだけ表示されます。

太陽光が載った建売なら、ここを見ると売電まで含めた性能が分かります。太陽光の元が取れる年数は新築の太陽光はいらない？建売で後悔する人と元が取れる年数とオール電化と蓄電池の電気代で計算しています。

BELSの星の数と家マークの基準｜星1つが省エネ基準

星の数は、BEIという指標で決まります。BEIは、その家の一次エネルギー消費量を、国の基準の消費量で割った値です。

一次エネルギー消費量には、冷暖房だけでなく換気・給湯・照明も含まれます。BEIが1.0なら基準どおり、0.8なら基準より20％少ない、という意味です。

再エネなしの建売は星4つが上限で太陽光ありなら星6つまで

削減率（BEI）	星の数	意味
0％未満（1.0超）	星0	省エネ基準に届かない
0〜10％（1.0以下）	星1つ	省エネ基準
10〜20％（0.9以下）	星2つ	—
20〜30％（0.8以下）	星3つ	誘導基準（ZEH水準の条件）
30％以上（0.7以下）	星4つ	再エネなしの上限
40〜50％	星5つ	再エネありのみ
50％以上	星6つ	再エネありのみ

再エネ設備のない家は5段階で、太陽光のない建売は星4つが上限です。太陽光などがある家は7段階になり、星6つまで付きます。

太陽光の自家消費で増えた分の星は、色を変えた「点灯星」で表示されます。星の数が多くても、点灯星を除いた星が建物そのものの性能です。

家マークの数は断熱等級と同じで大阪は等級5がUA値0.60

家マークは、断熱等級と同じ数字です。UA値とηAC値（日射熱の入りやすさ）のそれぞれで等級を出し、低いほうの等級を表示します。

家マーク（断熱等級）	6地域（大阪など）のUA値	位置づけ
4	0.87以下	省エネ基準
5	0.60以下	誘導基準（ZEH水準）
6	0.46以下	—
7	0.26以下	最高等級

関西の平野部の多くは6地域です。断熱等級ごとの寒さの違いは断熱等級とは｜建売の等級4と5の違いとUA値の目安を解説で詳しく書いています。

ZEH水準のチェックは星3つと家マーク5の両方が条件

ラベルのZEH水準のチェックは、星3つ以上と家マーク5以上の両方を満たしたときだけ付くものです。星が4つでも、家マークが4ならチェックは付きません。

国の資料では、仕様基準で建てた家は「星1つ・家マーク4」として表示します。誘導仕様基準なら「星3つ・家マーク5」です。

建売ならBELSの星は何個あればよいか｜目安は星3つと家マーク5

2025年4月から、新築の家には省エネ基準への適合が義務になりました。つまり2025年4月以降に着工した新築は、少なくとも星1つ・家マーク4ということです。

そのうえで目安になるのが、ZEH水準の「星3つ・家マーク5」です。国は2030年以降の新築でこの水準を目指すとしています。

星と家マーク	住宅ローン控除の区分	建売としての位置づけ
星1つ・家マーク4	省エネ基準適合住宅	新築の最低ライン
星3つ・家マーク5	ZEH水準省エネ住宅	今の建売の上位
星4つ以上・家マーク6以上	ZEH水準以上	高断熱をうたう建売

ZEH水準なら、省エネ基準の家より住宅ローン控除の借入限度額が大きいので、星の差がそのままお金の差になります。

2024年3月以前の旧BELSは星の数え方が違う

ここが、ほかではあまり書かれていない注意点です。住宅のBELSは2016年から使われてきましたが、2024年4月に星の基準そのものが変わったのです。

BEI	旧BELS（〜2024年3月）	新ラベル（2024年4月〜）
1.0以下	星2つ（省エネ基準）	星1つ（省エネ基準）
0.9以下	星3つ	星2つ
0.85以下	星4つ	星2つ
0.8以下	星5つ（誘導基準相当）	星3つ（誘導基準）
0.7以下	星5つ	星4つ

旧BELSは星5つが上限でBEI0.8以下でした。つまり旧BELSの星5つは、新しいラベルの星3つと同じBEI0.8以下です。

しかも旧BELSには家マークがなく、断熱性能は別の欄に書かれていました。

評価日を見れば旧BELSか新しいラベルかが分かる

見分け方は簡単で、ラベルや評価書の評価日（交付日）を見ます。2024年3月以前なら旧BELSの星です。

完成から年数がたった建売や、築浅の中古では、旧BELSの評価書が付いていることがあります。新築の建売どうしでも、星5つと星3つが実は同じ性能ということが起こり得ます。

BELS評価書と住宅性能評価書とZEHと長期優良住宅の違い

名前が似た書類や制度が多いので、何を証明するものかで整理します。

制度・書類	何を証明するか	耐震は
BELS評価書	省エネ性能（一次エネと断熱）	分からない
住宅性能評価書	耐震・劣化・断熱など最大10分野	分かる
ZEH	エネルギー収支がゼロになる住宅の水準	分からない
長期優良住宅	長く住める家として国が認定	耐震等級2以上が条件

国土交通省の資料も、BELSの評価書は住宅性能評価書とは別物なので混同しないよう注意しています。

耐震等級を知りたいなら、住宅性能評価書を見ます。見方は住宅性能評価書の見方｜建売で見る6つの等級と設計・建設の違いで解説しています。

ZEHは住宅の水準でBELSはそれを証明するラベル

ZEHは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、家の省エネの水準を指す言葉です。BELSは、その水準を満たしているかを評価機関が確かめて表示する仕組みです。

ラベルにZEHマークを表示できるのは第三者評価のBELSだけです。広告に「ZEH」とだけ書かれていたら、どの書類で確かめたのかを聞いてみてください。

長期優良住宅の建売はBELSがなくても省エネを満たしている

長期優良住宅は、認定の条件に断熱等級5と一次エネルギー消費量等級6が含まれています。BELSのラベルがなくても、認定通知書で省エネの水準が確かめられます。

認定通知書の受け取り方は長期優良住宅の認定通知書はどこでもらえる？見本と再発行と控除に必要な書類にまとめています。

BELSの買主にとってのメリットと取得費用

BELSを取るのは売主です。買主にとっては、取得済みの建売を選ぶことでどんな得があるかがポイントです。

BELSがあると棟ごとの省エネ性能を同じ物差しで比べられる

同じ分譲地でも、窓の数や向きで性能は棟ごとに少しずつ違います。BELSは1棟ごとに評価するので、隣どうしの建売でも数字で比べられるのが強みです。

ただし先に書いたとおり、評価日が違うラベルどうしは物差しが違います。

BELS評価書があると住宅ローン控除の証明書が出しやすくなる

住宅ローン控除で省エネ基準適合住宅やZEH水準として申告するには、住宅省エネルギー性能証明書などが必要です。BELS評価書そのものは控除の証明書ではないので注意してください。

一方で国土交通省の通知は、証明書を出す建築士や機関に対し、BELS評価書が出されたときは図面の照合を省略するなど合理化に努めるよう求めています。つまりBELSがあると控除の証明書を出すときの確認が軽くなるということです。

省エネの区分で控除の額がどう変わるかは住宅ローン控除は2026年入居でいくら？建売が14万円になる理由で計算しています。区分ごとの証明書は省エネ基準適合住宅とZEH水準省エネ住宅の違いは？どこに書いてあるかと確認方法で解説しています。

補助金を使った新築の建売は省エネ性能ラベルを受け取れる

2026年の国の補助事業では、補助を受けた新築の住宅は、省エネ性能ラベルを発行して渡すことになっています。補助金の対象になる建売なら、ラベルと評価書を引渡しのときに受け取れるかを聞いておきます。

建売の補助金の条件は建売の補助金はいくら？もらえない6つの理由と2026年の条件を解説にまとめています。

BELSのデメリットと注意点は3つ

BELSにも弱いところがあります。買主として知っておきたいのは、次の3つです。

とくに気密は、BELSの星が多くても、施工のすき間までは分からない点に注意が必要です。気密を数字で示すC値は、売主が測っているかを別に聞きます。

また、取得するかは売主の判断なので、同じ売主でも分譲地によって取ったり取らなかったりすることがあります。

BELSの取得費用は一戸建てで約1.3万〜6.6万円で売主が払う

費用は評価機関の料金規程で決まっています。当社が確認した登録評価機関の料金は、一戸建てで次のとおりでした。

評価の種類	料金（税込）	注記
通常の評価	35,200円〜66,000円	機関と構造で異なる
住宅性能評価や建築確認と同時に受ける評価	13,200円〜44,000円	審査を共用できる場合

これとは別に、省エネ計算を設計事務所に頼む費用がかかることもあります。建売ではBELSの費用（一戸建てで約1.3万〜6.6万円）は売主が負担し、価格に含まれているのが普通です。

【独自調査】関西の建売でBELSの記載があるのは2.8％

では、関西の新築の建売で、BELSはどのくらい取られているのでしょうか。当社の物件データで数えました。

項目	件数	割合
掲載中の新築建売	1,353件	100％
設備・特記に「BELS」の記載あり	38件	2.8％
うち橋本不動産の物件	35件	記載38件の92.1％

BELSの記載がある関西の建売は1,353件中38件（2.8％）でした。しかもそのうち35件が滋賀県の橋本不動産で、同社の43件のうち8割にBELSの記載がありました。

府県で見ると、滋賀県が30件で、大阪府・兵庫県は各1件だけでした。橋本不動産の仕様と物件の実測は橋本不動産の口コミと評判は？滋賀の建売43件を実測した標準装備と価格差の理由で詳しく書いています。

レインズの販売図面でもBELSの記載は224枚中7枚

当社が2026年8月に集めたレインズの販売図面224枚でも、BELSの記載は7枚（3％）でした。断熱等級の記載は6枚、ZEHは9枚です。

つまり関西の建売では、省エネ性能は図面や広告ではほとんど比べられないということです。

記載がないことは取得していないことを意味しない

ここで大事な但し書きがあります。物件データの設備欄は選択式のタグで、記載がなくても、BELSを取っていないとは限らないのです。

また、当社の物件データは飯田グループの6社の物件が大半を占めています。ほかの売主の物件では傾向が違うこともあるので、目安として見てください。

2024年4月以降に建築確認を申請した建売なら、省エネ性能ラベルを出している売主もあります。だからこそ、売主に直接聞くのがいちばん早いのです。

建売でBELSと省エネ性能を確かめる4つの順番

ここからは、内見から契約までに買主がやることです。順番に進めれば、ラベルがない建売でも省エネ性能を比べられます。

① 広告のラベルを見て星と家マークを控える

ポータルサイトやチラシに省エネ性能ラベルがあれば、星と家マークの数を控えます。自己評価か第三者評価（BELS）かも見ておきます。

② 評価日を見て旧BELSか新しいラベルかを確かめる

評価日が2024年3月以前なら、旧BELSの星です。比べる物件どうしの評価日をそろえてから星の数を並べると、取り違えがありません。

③ 評価書の写しをもらってBEIと等級を見る

ラベルは画像なので、細かい数字は評価書を見ます。国の考え方でも、ラベルは重要事項説明や契約書への記載が必須ではないので、写しは自分から頼みます。

評価書には、BEIの数字と、断熱性能の等級が載っています。BEIが0.8以下で断熱等級5以上なら、ZEH水準です。

④ ラベルがなければ断熱等級と一次エネルギー消費量等級を聞く

ラベルも評価書もない建売では、売主に断熱等級と一次エネルギー消費量等級の2つを聞きます。住宅性能評価書や長期優良住宅の認定通知書があれば、そこに書かれています。

とくに3つめは、控除の額に直結します。証明書が出ないと、省エネ基準を満たした家でも控除の区分が下がることがあります。

冬の寒さが気になる方は、内見での確かめ方を建売は寒い？冬に寒くなる原因と内見での確かめ方と寒さ対策を解説にまとめています。

BELSに関するよくある質問

BELSの読み方は何ですか。

「ベルス」と読みます。建築物省エネルギー性能表示制度の英語名の頭文字です。

BELSは義務ですか。

義務ではありません。2024年4月から、新築を売る会社には広告で省エネ性能を表示する努力義務がありますが、その表示は自己評価でもよく、第三者評価のBELSは任意です。

BELSの星はいくつが最高ですか。

2024年4月以降のラベルでは、再エネ設備のない住宅は星4つ、太陽光などがある住宅は星6つが上限です。2024年3月以前の旧BELSは星5つが上限でした。

BELSの星1つは性能が低いのですか。

新しいラベルの星1つは、国の省エネ基準を満たしているという意味です。2025年4月からは新築に省エネ基準への適合が義務になったので、新築の最低ラインにあたります。

BELS評価書で住宅ローン控除は受けられますか。

BELS評価書そのものは控除の証明書ではありません。住宅省エネルギー性能証明書などを出してもらうときに、BELS評価書があると確認が軽くなります。

BELSの費用は誰が払いますか。

建売では売主が取得し、費用は価格に含まれているのが普通です。一戸建ての評価料金は、登録評価機関の料金規程で1万円台から6万円台でした。

中古の家でもBELSは取れますか。

評価機関に申し込めば、既存の住宅でも評価を受けられます。ただし省エネ計算に図面や仕様書が必要なので、新築のときの書類が残っていることが前提です。

BELSの目安光熱費はその金額になりますか。

なりません。全国一律の燃料の単価で計算した比較用の目安で、住む人数や契約先によって実際の金額は変わります。

BELSの星は評価日と家マークとセットで読む｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。BELSの星は、評価日と家マーク（断熱等級）とセットで読むのが結論です。

星の数は分かりやすい反面、物差しが変わったことを知らないと読み違えます。ラベルがない建売でも、等級を書面で確かめれば同じように比べられます。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、BELSや性能評価の書類を売主に確かめて、候補の物件を同じ物差しで比べることもご相談ください。