建築条件付き土地とは？建売との違いとデメリットと売建で後悔しない契約の順番

土地なのに間取り図まで載っていて、建売と見分けがつきにくいですよね。

先に結論を言います。建築条件付き土地は、決められた会社で家を建てることを条件に売られる土地です。建売は「完成した家」を買いますが、建築条件付き土地は「土地」を買って、家は別の契約で建ててもらいます。

つまり契約が土地の売買と建物の請負の2本に分かれるのが一番の違いです。

そして建物の請負契約の着手金や中間金には、宅建業法の「手付は代金の2割まで」という上限がかかりません。お金の出ていき方も、住宅ローンの組み方も、建売とは別物になります。

避け方は、土地の売買契約の前に、建物の見積もりと請負契約の期限と白紙解約の条件を書面で確かめることです。

この記事では、建築条件付き土地の定義、建売との違い、メリットとデメリット、近畿の実際の金額、契約の順番までを、公正競争規約と宅建業法と住宅金融支援機構の調査で整理します。

建築条件付き土地とは決められた会社で家を建てる条件付きの土地

まず定義です。建築条件付き土地の意味は、業界の広告ルールではっきり決まっているので、そこから見ていきます。

公正競争規約の定義は「一定期間内に建築請負契約が成立すること」

不動産の表示に関する公正競争規約は、建築条件付土地を次のように定義しています。

自己の所有する土地を販売するに当たり、土地購入者との間で、自己または自己の指定する建設業者との間に、その土地に建てる建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地です。

「建築請負契約の相手方となる者を制限しない場合を含む」とも書かれています。つまり施工会社が指定されていなくても、期限内に請負契約を結ぶ条件が付いていれば建築条件付き土地です。

契約は土地の売買と建物の請負の2本

首都圏不動産公正取引協議会の相談事例は、土地は売買契約、建物は建築請負契約で、契約は2本になると説明しています。

建物は買主の注文を受けて建てるので、間取りなどの内容を決める権利は土地を買った人にあります。ここが「建売」と「注文住宅」の中間と言われる理由です。

	建築条件付き土地	建売
買うもの	土地（建物は注文して建てる）	土地と完成した建物
契約の数	2本（土地の売買＋建物の請負）	1本（土地付建物の売買）
間取りを決める人	土地を買った人	売主（すでに決まっている）
建築確認	土地の契約のあとに受ける	売買の前に受けている
実物を見られるか	見られない（図面とモデル）	完成済みなら見られる

売主が建築条件を付ける理由

売主の側から見ると、建築条件は土地と建物の両方で利益を出すための仕組みです。

土地だけを売るより、自社や指定の会社で建物も請け負えば、建物の工事でも利益が出ます。そのぶん土地の価格を周りの相場より抑えて、買主を集めやすくしているケースもあります。

逆に言うと、条件を外してほしいと頼むと、土地の価格が上がることが多いのはこのためです。土地だけの価格が相場より安く見えるときは、建物の請負代金まで含めた総額で比べてください。

建売との違いは建築確認の前に契約できるかどうか

なぜ契約が2本に分かれるのか。答えは宅建業法の「契約締結の時期の制限」にあります。

宅建業法36条は建築確認前の建物の売買契約を禁じている

宅地建物取引業法36条は、建物の建築工事の完了前は、建築基準法6条1項の確認などの処分があった後でなければ、その建物について売買の契約を結んだり媒介したりしてはならないと定めています。

建売は、建築確認を受けてから売り出すので、完成前でも「土地付きの建物」として1本の売買契約が結べます。建築条件付き土地は、建物の計画が決まっていないので建築確認を受けられず、土地だけを売り、建物は請負で建てる形になります。

建築条件付き土地の広告にも同じ制限がかかる

宅建業法33条は、広告についても同じく、建築確認などの処分の後でなければしてはならないと定めています。

だから建築条件付き土地の広告に載っている間取りは「参考プラン」です。公正競争規約6条は、参考プランを載せるなら、建築条件付土地である旨や、請負契約を結ぶ期限、条件が成就しないときの扱いを、見やすく表示するよう求めています。

大手の例では、住友不動産のシティガーデンが土地の契約から3か月以内に請負契約を結ぶ条件で、箕面の参考プランは土地と建物で9,270万円でした。実例は住友不動産の建売はある？戸建て分譲シティガーデンが関西に2物件だけの実態と総額9,270万円の中身にまとめています。

広告に表示すること	公正競争規約6条
取引の対象が建築条件付土地である旨	ア
建築請負契約を締結すべき期限	イ（設計協議に必要な相当の期間を経過した日以降）
条件が成就しないときは土地の契約が解除され、受領した金銭は全て遅滞なく返還する旨	ウ
設計プランの内容など	エ

「売建て（売り建て）」という言い方には注意する

「売建て（うりたて）」という言葉もよく使われます。建築条件付き土地とほぼ同じ意味で使われることが多いのですが、注意が必要です。

首都圏不動産公正取引協議会は、事業者の言う「売建て住宅の販売」は建築確認を受けず販売してから建築するもので、建売住宅の違法な青田売りを言い換えているにすぎないと書いています。

つまり、建物込みの総額で売っているのに建築確認を受けていない物件は、ルール違反のおそれがあります。「売建て」と言われたら、土地の売買と建物の請負が別の契約になっているかを必ず確かめてください。建売という言葉の意味は建て売りとは？読み方と分譲住宅・建築条件付きとの違いでも整理しています。

建築条件付き土地のメリットは間取りを選べて土地探しが楽なこと

メリットから見ていきます。建売より自由で、注文住宅より手間が少ないのが建築条件付き土地の立ち位置です。

建築条件付き土地は間取りや仕様を自分で決められる

建物は請負契約で建てるので、間取りや設備を打ち合わせて決められます。建売では変えられない部屋の数や収納の位置を、自分の暮らしに合わせられるのが一番のメリットです。

ただし、施工会社が決まっているので、工法や標準仕様の範囲はその会社の商品になります。「完全な自由設計」ではない、と考えておくのが現実的です。

土地と施工会社をまとめて探せる

注文住宅では、土地を探しながら別にハウスメーカーや工務店を選ぶ必要があります。建築条件付き土地なら、土地と施工会社がセットなので、探す手間が半分になります。

分譲地の一区画として売られていることも多く、道路や上下水道の整備が済んでいる区画を選びやすいのも利点です。

建築条件付き土地なら建築中の現場を見に行ける

請負で建てるので、着工から完成まで工事の様子を見に行けます。建売の場合、完成済みの物件では基礎や構造を見ることはできません。

完成した家を見てから決めたい人には、この「見られない」点が一番の不安になります。同じ施工会社が近くで建てた建物や、モデルハウスを見せてもらえるかを、土地の契約の前に聞いておきましょう。

仲介手数料は土地の分だけになる

仲介会社を通して建築条件付き土地を買う場合、仲介手数料の対象は土地の売買です。建物の請負契約は売買ではないので、仲介手数料はかかりません。

買い方	仲介手数料の対象	上限の例（税込）
建築条件付き土地（土地1,826.0万円）	土地の売買だけ	約66.86万円
建売（3,826.5万円）	土地と建物の売買	約132.87万円

数字だけ見ると建築条件付き土地のほうが手数料は安く見えます。ただし総額は建売より1,366.2万円高いので、手数料の差だけで決めるのは早計です。当社は新築建売の仲介手数料を0円にしているので、建売なら手数料そのものがかかりません。

建築条件付き土地のデメリットは期限とお金の出ていき方

次にデメリットです。打ち合わせの期限、施工会社を選べないこと、お金を払う回数の多さの3つが代表です。

請負契約までの期限が短いことがある

建築条件付き土地には、建築請負契約を結ぶ期限があります。公正競争規約は、この期限を「土地購入者が自己の希望する建物の設計協議をするために必要な相当の期間を経過した日以降」に設定するよう求めています。

それでも、期限に追われて間取りを決めきれないまま請負契約を結んでしまうのが典型的な失敗です。土地の契約の前に、期限が何日後かと、それまでに何回打ち合わせができるかを確かめてください。

建築条件付き土地は施工会社を選べないので相見積もりができない

建物の施工会社は決まっているので、他社と見積もりを比べることができません。参考プランの価格と、自分の希望を入れた後の価格は別物です。オプションや仕様の変更が重なると、最初に見た総額から数百万円上がることもあります。

参考プランと実際の見積もりがずれる理由

広告の参考プランの価格は、標準仕様のままで建てた場合の金額です。実際の見積もりでは、次のような費用が別に出てくることがよくあります。

別に出てきやすい費用	理由
地盤改良	土地の地盤調査の結果で必要かどうかが決まる
外構（駐車場・フェンス・門柱）	参考プランに含まれていないことが多い
照明・カーテン・エアコン	標準仕様に含まれないことが多い
仕様の変更	床材や設備のグレードを上げた分
確認申請や設計の費用	請負代金と別に書かれることがある

見積もりを受け取ったら、「この金額で住める状態になるのか」を必ず聞いてください。建売は外構や照明まで含めて売られていることが多いので、比べるときはそろえる必要があります。

請負の着手金と中間金には手付の上限がない

お金の面で一番気をつけたいのがここです。宅建業法39条は、宅建業者が自ら売主になる売買について、手付を代金の2割までに制限しています。

しかし、建物の請負契約は売買ではありません。着手金や中間金の額や、途中で解約したときの扱いには、宅建業法の手付の上限がかからないということです。請負契約書で、支払いの時期と金額、解約したときの精算の方法を必ず確かめてください。

お金	建築条件付き土地	建売
土地の手付金	代金の2割まで（39条）	土地と建物の代金の2割まで（39条）
建物の着手金・中間金	請負契約で決まる・宅建業法の上限なし	なし
住宅ローンの実行	土地と建物で分かれることが多い	引渡しの1回
つなぎ融資	必要になることが多い	不要

つなぎ融資の仕組みはつなぎ融資とは？費用の仕組みと建売なら要らない理由で詳しく書いています。

建築条件が成就しなければ土地の契約は白紙に戻る

期限までに請負契約がまとまらなかった場合です。土地の契約は解除され、払ったお金は全額戻るのが原則です。

公正競争規約6条は受領した金銭の全額返還を表示させている

規約6条は、広告に「建築条件が成就しない場合においては、土地売買契約は、解除され、かつ、土地購入者から受領した金銭は、名目のいかんにかかわらず、全て遅滞なく返還する旨」を表示するよう求めています。

「名目のいかんにかかわらず」なので、手付金だけでなく、申込金や設計の費用などの名目で払ったお金も含まれる、という書き方です。

土地の契約から完成までの流れ

順番	やること	契約・お金
1	土地の売買契約	土地の手付金（2割まで）
2	間取りと仕様の打ち合わせ	期限内に何回できるかが大事
3	建築請負契約	ここで建築条件が成就する
4	建築確認・土地の決済	土地の残代金・住宅ローンの1回目
5	着工・上棟	着手金・中間金
6	完成・完了検査・引渡し	最終金・住宅ローンの実行

建売なら、この1から6が「売買契約」と「引渡し」の2回で終わります。お金を払う回数と、決めることの多さが建売との一番の差です。

白紙に戻らないケースに注意する

ただし、契約書の書き方によっては揉めることがあります。典型的なのは次の2つです。

ケース	起きること	防ぎ方
請負契約を結んだあとに気が変わった	条件は成就しているので白紙にならない	請負契約は間取りと見積もりが固まってから結ぶ
設計の費用を別の契約で払っていた	返還の対象か争いになる	土地の契約書に返還の範囲を書いてもらう
期限の延長に合意した	延長後の期限が基準になる	延長は書面で日付を明記する

一番危ないのは、急かされて請負契約に判を押してしまうことです。請負契約が成立した時点で建築条件は成就し、土地の契約はもう白紙に戻りません。

建築条件付き土地の条件を外す交渉はできる

「建築条件を外してほしい」という交渉は、実際によくあります。外せるかどうかは売主しだいで、法律で決まっているわけではないという点を押さえておきます。

外せた場合は、普通の土地として買い、好きな会社で建てられます。その代わり、売主は建物で得るはずだった利益の分を土地の価格に上乗せすることが多いです。

交渉の結果	土地の価格	建てる会社
条件を外せた	上がることが多い	自由に選べる
条件は外せないが仕様を変えられた	変わらない	指定の会社
条件も仕様も変えられない	変わらない	指定の会社

条件を外す話は、土地の契約の前にしかできません。契約後に外したいと言っても、条件の成就か白紙解約かのどちらかになるだけです。

建築条件付き土地と建売の金額の差は近畿で1,366.2万円

ここからはお金の実数です。建築条件付き土地で建てる家は、統計上は「土地付注文住宅」に入るので、その数字で比べます。

フラット35利用者調査の近畿圏の所要資金

住宅金融支援機構の2024年度フラット35利用者調査で、近畿圏の数字を見ます。

項目（近畿圏）	建売住宅	土地付注文住宅
所要資金	3,826.5万円	5,192.7万円
内訳	―	建設費3,366.7万円＋土地取得費1,826.0万円
月の返済額	11.92万円	15.45万円

差は1,366.2万円です。月の返済でも約3.5万円の差になります。

土地付注文住宅には、建築条件付き土地のほかに、条件のない土地を買って好きな会社で建てる場合も含まれます。それでも、注文で建てると建売より高くなりやすい傾向ははっきりしています。

つなぎ融資と家賃の二重払いも加わる

建築条件付き土地では、土地の代金を先に払い、建物の完成までに着手金と中間金を払います。住宅ローンが建物の完成後にしか実行されない場合は、その間をつなぎ融資でまかなうことになります。

当社の試算では、土地1,500万円・中間金1,000万円の場合、つなぎ融資の利息と手数料で約57万円かかりました。さらに完成までの家賃もかかります。建売と注文住宅の金額の差は建売にすればよかったと言われる5つの理由｜注文住宅との差1366万円で詳しく計算しています。

建築条件付き土地の税金と保証は建売とほぼ同じ

税金と保証の面では、建売と大きくは変わらないと考えてよいです。ただし手続きのタイミングが違います。

もう一つ、住宅ローン控除にも違いがあります。建売は引渡しの日に入居できるので、入居の年がはっきりしています。建築条件付き土地は完成が先になるので、完成が年をまたぐと、控除の対象の年や適用される借入限度額が変わることがあるので、完成予定日を早めに確かめておきます。

土地の不動産取得税は3年以内に家を建てれば減額される

地方税法73条の24第1項1号は、土地を取得してから一定の期間内に、その上に特例適用住宅が新築された場合に、土地の不動産取得税を減額すると定めています。附則10条の3第2項により、令和13年3月31日までの土地の取得ならこの期間は3年です。

建築条件付き土地なら、土地を買ってから1年以内に家が建つのが普通なので、この条件は満たせます。ただし土地の通知が先に届くので、いったん払ってから還付を受ける流れになることがあるので注意してください。計算の方法は新築の不動産取得税はいくら？建売は9割が土地0円にまとめています。

土地の通知と建物の通知が別々に、しかも1年以上離れて届くこともあります。建売よりも書類の管理が長く続くと考えて、土地の契約書と請負契約書、建築確認の書類は一つのファイルにまとめて保管しておくと安心です。減額の申告に必要な書類も、このファイルから出せるようになります。

建物の10年の責任は請負人が負う

品確法94条は、住宅を新築する請負契約では、請負人が引き渡した時から10年間、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について責任を負うと定めています。

建売は品確法95条で売主が10年の責任を負います。建てる契約か買う契約かで条文は違っても、10年の中身は同じです。保証の詳しい中身は建売の保証期間は何年？新築の瑕疵担保責任10年とアフターサービスで書いています。

	建築条件付き土地	建売
建物の10年の責任	請負人（品確法94条）	売主（品確法95条）
土地の不動産取得税の減額	取得から3年以内に新築	新築未使用住宅と同時取得
消費税	建物の請負代金にかかる	建物の代金にかかる
登記	土地の移転と建物の保存を別の日にすることが多い	引渡しの日にまとめて

建築条件付き土地で後悔しない契約の順番

最後に実務の順番です。土地の契約の前に、建物の中身とお金の流れを固めるのが鉄則です。

土地の売買契約の前に確かめる5つのこと

この5つが書面で出てこない場合は、契約を急がないほうが安全です。

特に2つ目の見積もりは、参考プランのままの金額ではなく、地盤改良や外構、照明やカーテンまで入れた「住める状態の総額」で出してもらってください。この総額を、同じエリアの建売の価格と並べるのが一番わかりやすい比べ方です。

建売と迷ったときの3つの質問

どちらにするか迷ったら、次の3つを自分に聞いてみてください。

質問	はいが多いなら
建売の間取りでは絶対に足りない部屋や設備があるか	建築条件付き土地
入居の時期が決まっていて急いでいるか	建売
打ち合わせに何度も時間を割けるか	建築条件付き土地

子どもの入学や賃貸の更新で時期が決まっているなら、完成済みの建売のほうが確実です。建売で間取りの不満が小さいなら、オプション工事で埋められることも多いです。

建売と並べて比べてから決める

建築条件付き土地を検討している方の多くは、建売も候補に入っています。同じエリアの建売と、総額・完成時期・月の返済を並べると、どちらが自分に合うかが見えてきます。

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。建築条件付き土地と建売を同じエリアで比べたいときも、一緒に物件を探します。完成済みの建売なら、実物を見てから決められるのも大きな違いです。

建築条件付き土地に関するよくある質問

建築条件付き土地とは何ですか。

売主または売主が指定する建設業者と、一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件に売られる土地です。不動産の表示に関する公正競争規約で定義されています。

建築条件付き土地と建売の違いは何ですか。

建売は土地と完成した建物を1本の売買契約で買います。建築条件付き土地は、土地の売買契約と建物の請負契約の2本で、間取りは土地を買った人が決めます。

建築条件付き土地の条件は外せますか。

売主との交渉で外せることもありますが、売主は建物の利益を見込んで土地の価格を決めているので、土地の価格が上がることが多いです。外せるかどうかと、外したときの価格を書面で確かめてください。

期限までに請負契約を結ばなかったらどうなりますか。

建築条件が成就しないので、土地の売買契約は解除されます。公正競争規約では、受領した金銭は名目のいかんにかかわらず全て遅滞なく返還する旨の表示が求められています。

売建てと建築条件付き土地は同じですか。

同じ意味で使われることが多いですが、首都圏不動産公正取引協議会は、建築確認を受けずに建物込みで販売する「売建て住宅」は建売の違法な青田売りの言い換えにすぎないと注意しています。契約が土地の売買と建物の請負に分かれているかを確かめてください。

建築条件付き土地でも住宅ローンは使えますか。

使えます。ただし土地の代金と建物の着手金・中間金を先に払うことが多いので、分割融資やつなぎ融資が必要になることがあります。

建築条件付き土地の手付金に上限はありますか。

売主が宅建業者なら、土地の手付は宅建業法39条で代金の2割までです。建物の請負契約の着手金や中間金は売買ではないので、この上限はかかりません。

建築条件付き土地は仲介手数料がかかりますか。

売主から直接買う場合はかかりません。仲介会社を通す場合は、土地の売買について仲介手数料がかかるのが一般的です。建物の請負契約には仲介手数料はかかりません。

建築条件付き土地は期限とお金の流れを確かめてから契約する

最後にまとめます。建築条件付き土地は、建売の手軽さと注文住宅の自由さの中間にある買い方です。

契約は土地の売買と建物の請負の2本に分かれ、請負の着手金や中間金には宅建業法の手付の上限がかかりません。近畿の土地付注文住宅の所要資金は5,192.7万円で、建売の3,826.5万円より1,366.2万円高くなっています。

間取りにどうしても譲れない条件があるなら建築条件付き土地、総額と早さを重視するなら建売というのが、当社の考え方です。どちらの場合も、請負契約の期限と白紙解約の条件を、土地の契約の前に書面で確かめてください。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。建築条件付き土地と迷っている方も、同じエリアの建売と並べて比べますので、お気軽にご相談ください。