新築の不動産取得税はいくら？建売は9割が土地0円で2回きた理由と申告の手順を解説

引渡しが終わってほっとしたころに届く税金なので、金額が読めないと不安ですよね。

先に結論を言います。関西の新築建売なら、不動産取得税は0円か数万円で済むことがほとんどです。

建物は評価額から1,200万円が差し引かれます。土地は、敷地の広さが延床面積の2倍以内なら税額がゼロになる仕組みです。

当社のデータベースで関西の新築建売1,349件を調べると、90.5％がこの「土地は0円」の条件を満たしていました。

ただし軽減は申告が前提で、手続きを忘れると本来より高い税額の通知が届くことがあります。しかも土地と建物で通知の時期がずれるので、2回届いて慌てる人が多い税金です。

避け方は、引渡しのときに申告書の書類をそろえ、届く時期を先に知っておくことです。

この記事では、新築の建物と土地の計算方法、2回届く理由、建売ならではの「完成から1年」の話、申告の手順までを、地方税法と大阪府・兵庫県の公式資料で整理します。

不動産取得税は新築を買ったときに1回だけかかる府県の税金

まず税金の性格です。不動産取得税は取得したときに1回だけかかる税金で、毎年かかる固定資産税とは別物です。

納める先は市町村ではなく府県

地方税法73条の2は、不動産取得税は不動産の取得に対し、その不動産がある道府県が、取得者に課すると定めています。

つまり大阪の建売なら大阪府、神戸の建売なら兵庫県に納めます。固定資産税は市町村なので、通知を送ってくる役所が違うことを覚えておいてください。

	不動産取得税	固定資産税
かかる回数	取得したときに1回	毎年
納める先	府県	市町村
税率	3％（本則4％）	原則1.4％
新築の軽減	建物は1,200万円控除	3年度分は2分の1
通知が来る時期	取得から数か月〜1年後	毎年4〜6月ごろ

税率は本則4％で住宅と土地は3％

地方税法73条の15は、不動産取得税の標準税率を100分の4と定めています。

ただし特例で、土地と住宅は令和9年3月31日までに取得すれば3％です。大阪府の公式ページにも同じ表が載っています。

不動産取得税がかからない場合もある

大阪府のページでは、相続で取得した場合や、公共の用に供する道路の用地を取得した場合などは非課税としています。

前の道の持分（私道負担）を一緒に買う建売もありますが、道の部分がどう扱われるかは府県の判断になります。私道の税金の考え方は私道とは？公道との見分け方と私道負担・持分・トラブル・固定資産税を解説で書いています。

不動産取得税の評価額は売買価格ではない

計算のもとになるのは、買った値段ではなく府県が決める評価額です。兵庫県のFAQは、不動産取得税の評価額は新築時点の再建築価格で決めると説明しています。

固定資産税は再建築価格に経年減点補正率を掛けるので、不動産取得税の評価額のほうが固定資産税より高くなるのが普通です。

新築の建物の不動産取得税は評価額から1,200万円を引いて計算する

建物の計算式はシンプルです。（建物の評価額−1,200万円）×3％が税額になります。

1,200万円控除の根拠と条件

地方税法73条の14第1項は、住宅の建築をした場合に1戸について1,200万円を価格から控除すると定めています。この「建築」には新築された住宅でまだ人が住んだことのないものの購入が含まれます。新築の建売はこれに当たります。

条件は床面積です。大阪府の公式ページでは、令和8年4月1日以降の取得なら床面積40㎡以上240㎡以下が対象です。それより前は50㎡以上240㎡以下でした。

当社のデータベースでは、関西の新築建売1,349件で延床面積が40〜240㎡から外れる物件は0件でした。延床面積の中央値は100.19㎡です。

特例適用住宅とは床面積の条件を満たす住宅のこと

1,200万円控除の対象になる住宅を、大阪府のページでは「特例適用住宅」と呼んでいます。床面積が40㎡以上240㎡以下の住宅のことです。

もう一つ、将来に向けた注意書きがあります。令和11年4月1日以降に新築された特定区域内住宅、つまり一定の災害危険区域などに新築された住宅は、特例適用住宅ではないとされています。

いま売られている建売には関係しませんが、災害の危険がある区域に建つ家は税の軽減からも外れていく流れです。ハザードの確かめ方は建売は地盤調査してない？関西1356件を地形で調べた液状化の割合と確かめ方で書いています。

認定長期優良住宅は1,300万円控除

認定長期優良住宅なら、控除額は1,300万円に上がります。大阪府のページでは、平成21年6月4日から令和13年3月31日までに新築または新築未使用で購入した場合が対象です。

建物の評価額ごとの税額の目安

建物の評価額	一般の新築住宅	認定長期優良住宅
1,100万円	0円	0円
1,200万円	0円	0円
1,300万円	3万円	0円
1,400万円	6万円	3万円
1,500万円	9万円	6万円

総務省は、東京都の平均的な一戸建住宅（2025年）を評価額1,150万円・床面積95㎡としています。この規模なら控除の範囲に収まり、建物の税額は0円です。

延床100㎡前後の関西の建売なら、建物は0円から数万円に収まることが多いと考えてよいでしょう。

延床面積から建物の不動産取得税を見積もる

評価額は府県の調査で決まるので、買う前に正確な金額は分かりません。そこで総務省の平均的な例（評価額1,150万円・95㎡）から1㎡あたり約12.1万円として、延床面積ごとに見積もってみます。

延床面積	評価額の見積もり	一般の新築住宅	認定長期優良住宅
90㎡	約1,089万円	0円	0円
100㎡	約1,211万円	約3,200円	0円
110㎡	約1,332万円	約3万9,500円	約9,500円
120㎡	約1,453万円	約7万5,800円	約4万5,800円

延床が110㎡を超えるあたりから、一般の新築住宅でも数万円の税額が出てきます。広めの建売を選ぶなら、この金額を予備費に入れておいてください。

実際の評価額は構造や設備で上下します。この表は「どのくらいの桁か」をつかむための目安として使ってください。

新築の土地の不動産取得税は敷地が延床面積の2倍以内なら0円

土地のほうが金額は大きくなりがちですが、軽減も大きくできています。敷地が延床面積の2倍以内（200㎡まで）なら、土地の税額は0円です。

土地は宅地の評価額を半分にしてから計算する

まず宅地は、課税標準が評価額の2分の1になります（令和9年3月31日まで）。そこに3％を掛けたのが「当初の税額」です。

次に、住宅用の土地の減額があります。大阪府のページでは、次の2つのうち高いほうを当初の税額から差し引きます。

減額の計算	式
1	45,000円
2	土地1㎡あたりの価格×住宅の床面積×2（200㎡まで）×3％

敷地と延床面積の比べ方だけで0円かどうかが決まる

2つの式を見比べると、仕組みが分かります。

当初の税額は「1㎡の価格×敷地面積×3％」、減額は「1㎡の価格×延床面積×2×3％」です。どちらにも同じ1㎡の価格が入っているので、敷地面積が延床面積の2倍以下なら、減額が当初の税額を上回って0円になるわけです。

ただし2倍の面積は200㎡が上限です。敷地が200㎡を超えると、超えた部分には税額が残ります。

ケース	当初の税額	減額	納める税額
敷地120㎡・延床100㎡・評価額1,200万円	18万円	30万円	0円
敷地180㎡・延床80㎡・評価額1,800万円	27万円	24万円	3万円
大阪府の設例 敷地120㎡・延床150㎡・評価額2,400万円	36万円	60万円	0円

不動産取得税の住宅用土地の減額が使える4つの場面

土地の減額は、どんな土地でも受けられるわけではありません。大阪府のページでは、新築住宅用の土地について次の場面を挙げています。

場面	建売の買主に当てはまるか
土地を買って3年以内に自分で特例適用住宅を新築した	注文住宅の場合
新築未使用の住宅と敷地を、新築から1年以内に同じ人が取得した	完成から1年以内の建売
土地の取得後1年以内に、その上の自分が住む新築未使用住宅を取得した	土地と建物を同時に買う建売
自分が住む新築未使用住宅の取得後1年以内に、その敷地を取得した	建物を先に取得した場合

建売は土地と建物を同じ日に買うので、完成から1年以内なら2つ目、1年を過ぎても自分が住むなら3つ目に当てはまります。投資用に買って人に貸す場合は、条件が変わるので注意してください。

関西の新築建売は90.5％が土地0円の条件を満たす

当社のデータベースにある関西の新築建売1,349件で、この条件を確かめました。1,221件、90.5％が「敷地が延床面積の2倍以内かつ200㎡以内」でした。

このデータベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、1,349件のうち1,282件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

府県	土地0円の条件を満たす割合
大阪府	97.1％（376件中365件）
兵庫県	89.1％（404件中360件）
京都府	93.2％（103件中96件）
奈良県	81.3％（278件中226件）
滋賀県	92.1％（165件中152件）
和歌山県	95.7％（23件中22件）

敷地の中央値は133.28㎡、延床面積の中央値は100.19㎡でした。奈良県は敷地の広い分譲地が多いので、少し割合が下がります。

不動産取得税が2回きたのは土地と建物で通知の時期が違うから

「不動産取得税が2回きた」という相談はとても多いです。土地と建物で、納税通知書が届く時期が違うのが理由です。

建物の不動産取得税は取得からおおむね6か月から1年後

兵庫県のFAQは、土地や中古の建物と違い、新築の建物は建物調査で評価額を決めるので、取得からおおむね6か月ないし1年後に通知を送ると説明しています。

さらに、新築の木造住宅など小規模な建物は、原則として毎年4月頃の市町の縦覧帳簿の縦覧後に送るとしています。

	通知が届く時期の目安	理由
土地	取得から数か月後	評価額がすでにある
新築の建物	取得から6か月〜1年後	建物の調査で評価額を決める
新築の木造住宅	翌年4月頃の縦覧の後	市町の評価が固まってから

不動産取得税がいつ届くかを引渡しの月で見る

兵庫県のFAQの目安を、引渡しの月に当てはめるとこうなります。建物の通知は翌年になることが多いと考えておくと慌てません。

引渡しの月	土地の通知の目安	新築の建物の通知の目安
3月	夏ごろ	秋から翌年の春
6月	秋ごろ	翌年4月の縦覧の後
9月	冬から翌年の初め	翌年4月の縦覧の後
12月	翌年の春	翌年4月の縦覧の後から夏

土地と建物の両方が届いてはじめて、その物件の不動産取得税の合計が分かります。最初に届いた1通だけを見て、高い・安いを判断しないでください。

あくまで目安で、府県や物件によって前後します。「1年たっても建物の通知が来ない」こともあるので、届かないからといって非課税とは限りません。

大阪府は税額の前にお知らせが届く

大阪府の公式ページには、納税通知書を送る前に「不動産取得税の課税について（お知らせ）」などで予定税額や納期限を知らせる、とあります。

お知らせの段階で軽減が入っていない金額になっていたら、申告が済んでいないサインです。すぐに府税事務所へ連絡してください。

建売は完成から1年売れないと売主に不動産取得税がかかる

ここは建売ならではの話です。完成から1年を過ぎた建売は、売主が不動産取得税を払っていることがあります。

新築の家屋は最初に売れた日に取得したとみなされる

地方税法73条の2第2項は、家屋が新築されたときは、最初の使用または譲渡が行われた日に家屋の取得があったとみなすと定めています。

建売なら、最初の譲渡は買主への売却です。だから新築の建売の不動産取得税は買主にかかるのが原則です。

売主が宅建業者なら1年で売主に課税される

ただし同じ項のただし書で、新築から6か月たってもまだ使用も譲渡もされていない場合は、6か月を過ぎた日に所有者が取得したとみなして課税するとしています。

地方税法の附則10条の3は、家屋を新築して譲渡することを業とする者などが売り渡す新築住宅について、この「六月」を「一年」に読み替えると定めています。令和13年3月31日までに新築された住宅が対象です。

完成からの期間	建物の不動産取得税を払う人
1年以内に売れた	買主
1年たっても売れていない	売主（業者）
売主が払った後に買主が購入	その購入にも買主に課税される

つまり完成から1年が近づくと、売主は税金を払う前に売り切りたい理由が1つ増えます。値下げが入りやすい時期の話は新築から1年経過した建売はどうなる？でも書いています。

完成から1年を過ぎた未入居の建売でも買主の軽減は使える

では1年を過ぎた建売を買うと損なのかというと、そうではありません。

73条の14の1,200万円控除は「新築された住宅でまだ人が住んだことのないものの購入」が対象で、完成からの期間の制限は書かれていません。

土地の減額も、大阪府のページでは自分が住むための新築未使用の住宅を、土地の取得後1年以内に取得した場合が対象に入っています。土地と建物を同時に買う建売なら、自分で住む限りこの条件を満たします。

新築の不動産取得税の軽減は申告しないと受けられない

ここが一番大事な手続きです。1,200万円控除も土地の減額も、申告が前提です。

不動産取得税の控除は申告がある場合に限り適用される

地方税法73条の14第4項は、1,200万円控除は取得者から条例で定めるところにより申告がなされた場合に限り適用すると定めています。

大阪府のページも、軽減と徴収猶予を受けるには申告書の提出などの手続きが必要としています。新築住宅の控除と、新築住宅用の土地の減額の申告書が、それぞれ用意されています。

取得の申告は登記をすれば不要

混同しやすいのが「取得の申告」です。73条の18は、不動産を取得した人は条例で定める期間内に申告しなければならないとしています。

ただしその期間内に登記を申請した場合は、この申告は要らないとも定めています。住宅ローンで買う建売は必ず登記をするので、取得の申告は実質的に不要です。

手続き	根拠	建売の買主は
取得の申告	地方税法73条の18	登記を申請すれば不要
住宅の控除の申告	地方税法73条の14第4項	必要
土地の減額の申告	府県の条例	必要
徴収猶予の申告	府県の条例	土地の税額を先に払いたくないとき

申告書の様式と期限は府県ごとに違います。大阪府は手続案内のページから様式をダウンロードできます。

不動産取得税の免税点と払う時期の資金計画

最後にお金の段取りです。払うのは引渡しの半年から1年後なので、諸費用の現金とは別に取っておくのがコツです。

大阪府の免税点は2026年4月から上がった

評価額が一定額未満なら、そもそも課税されません。これを免税点といいます。大阪府は令和8年4月1日から免税点を引き上げました。

種類	令和8年3月31日まで	令和8年4月1日から
土地	10万円未満	16万円未満
家屋（新築・増築・改築）	1戸23万円未満	1戸66万円未満
家屋（売買・交換・贈与など）	1戸12万円未満	1戸34万円未満

新築の建売の建物は評価額が1,000万円前後になるので、免税点で0円になることはまずありません。0円になるのは、1,200万円控除のほうです。

不動産取得税は引渡しの諸費用には入らない

不動産取得税は、引渡しの日に払う諸費用には入りません。通知が届くのは引っ越して家具をそろえたあとです。

土地が0円の条件を外れる物件や、建物の評価額が高めの物件なら、数万円から10万円前後を別に取っておくと安心です。引渡しの日に払う費用は建売の諸費用はいくら？内訳と現金で用意するお金にまとめています。

毎年かかる固定資産税は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で計算しています。

新築と中古住宅で不動産取得税の控除額はこう違う

新築にするか中古にするかで迷っている方のために、中古住宅の扱いも並べておきます。中古は建てられた年によって控除額が420万円まで下がるのが大きな違いです。

中古住宅の控除額は新築された年で決まる

自分が住む中古住宅で、耐震基準に適合するものは「耐震基準適合既存住宅」として控除を受けられます。控除額は、その住宅が新築された時期の控除額です。

中古住宅が新築された時期	控除される額
昭和57年1月1日〜昭和60年6月30日	420万円
昭和60年7月1日〜平成元年3月31日	450万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日	1,000万円
平成9年4月1日以降	1,200万円

築30年を超えるような中古住宅だと、控除額が新築の3分の1程度になることがあります。ただし中古は評価額そのものも下がっているので、税額が大きくなるとは限りません。

新築は控除が最大で手続きも単純

新築の建売は、控除額が最大の1,200万円で、耐震基準の証明も要りません。税金の面では新築のほうが読みやすいと言えます。

建売と中古の総額の比べ方は建売と中古どっちがいい？近畿の実数で比べた1265万円の差にまとめています。

建売の不動産取得税を引渡しの前に確かめる手順

ここまでの内容を手順にします。販売図面の2つの面積を見るだけで、土地が0円かどうかは先に分かります。

契約前に面積と認定の有無で不動産取得税を見る

確かめること	どこで見る	判断
延床面積	販売図面	40〜240㎡なら建物の控除の対象
敷地面積	販売図面	延床の2倍以内（200㎡まで）なら土地0円
長期優良住宅の認定	認定通知書	控除が1,300万円に上がる
完成日	登記事項証明書・検査済証	1年を過ぎたら売主の事情を考える

不動産取得税の見積もりも仲介手数料0円でやります

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。不動産取得税の見積もりに追加の費用はかかりません。

販売図面の面積から土地と建物の税額の目安を出し、引渡しの日に申告用の書類まで一緒にそろえます。完成から1年が近い物件なら、価格交渉の材料にもなります。

新築の不動産取得税に関するよくある質問

新築の建売の不動産取得税はいくらですか。

建物は（評価額−1,200万円）×3％、土地は宅地の評価額の2分の1に3％を掛けた額から減額を引いて計算します。延床100㎡前後で敷地が延床の2倍以内の関西の建売なら、0円から数万円で済むことがほとんどです。

不動産取得税が2回きたのはなぜですか。

土地と建物で通知の時期が違うからです。兵庫県のFAQでは、新築の建物は取得からおおむね6か月ないし1年後、新築の木造住宅などは原則として毎年4月頃の縦覧の後に通知を送るとしています。

不動産取得税の軽減は自動で適用されますか。

自動ではありません。地方税法73条の14第4項で、1,200万円控除は申告があった場合に限り適用すると定められています。土地の減額も府県の条例で申告が必要です。

土地の不動産取得税が0円になる条件は何ですか。

自分が住む新築の住宅の敷地で、敷地面積が延床面積の2倍以下（2倍の面積は200㎡が上限）なら、減額が当初の税額を上回って0円になります。当社の集計では関西の新築建売の90.5％がこの条件を満たしていました。

完成から1年たった建売を買うと不動産取得税は高くなりますか。

買主の軽減は変わりません。1,200万円控除は新築未使用の住宅の購入が対象で、完成からの期間の制限はありません。ただし完成から1年たつと、売主のほうに不動産取得税がかかります。

不動産取得税はいつ払いますか。

府県から届く納税通知書に書かれた納期限までに払います。大阪府は通知書の前に予定税額のお知らせを送っています。引渡しの日の諸費用には入りません。

長期優良住宅だと不動産取得税はいくら安くなりますか。

建物の控除が1,200万円から1,300万円に上がるので、税率3％なら最大3万円安くなります。申告のときに認定通知書の写しが必要です。

不動産取得税と固定資産税の評価額はなぜ違うのですか。

兵庫県のFAQでは、不動産取得税は新築時点の再建築価格、固定資産税は再建築価格に経年減点補正率を掛けた額で評価するためと説明しています。

新築の不動産取得税は面積で読めて申告で決まる

最後にまとめます。新築の不動産取得税は、販売図面の2つの面積で見当がつき、申告で確定する税金です。

関西の新築建売の9割は、土地の税額が0円になる条件を満たしています。建物も延床100㎡前後なら1,200万円控除でほぼ収まります。怖いのは金額ではなく、申告の漏れと通知の時期のずれです。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。気になる物件の不動産取得税と固定資産税の目安も一緒に出しますので、お気軽にお知らせください。