私道とは？公道との見分け方と私道負担・持分・トラブル・固定資産税を解説

不安になりますよね。私道と聞くと、通れなくなるのではないかと心配になる方が多いです。

先に結論を言います。私道に面していること自体は欠点ではありません。

当社の物件データベースで関西の新築建売を数えると、接道の記載がある671件のうち97件、約7件に1件が私道に接していました。めずらしい物件ではありません。

ただし私道の持分がないと、水道管やガス管を引き直すたびに他人の承諾を求められることがあります。承諾料を請求されて揉める、というのが一番多いトラブルです。

避け方は簡単です。契約の前に、持分の有無と通行・掘削の取り決めを書面で確かめることです。

この記事では、私道とは何か、公道との見分け方、私道負担と持分、よくあるトラブルと法律の答え、固定資産税までを条文と行政の資料で整理します。

私道とは個人や会社が持っている道のこと

まず言葉の意味です。私道は道の持ち主が国や自治体ではない道のことです。

公道は国道・府道・市道のように、道路法にもとづいて国や自治体が管理している道です。私道は、その土地を個人や会社が持っています。

私道と公道の違いは持ち主と管理する人

	公道	私道
持ち主	国・府県・市町村	個人・会社
管理する人	道路管理者（役所）	持ち主自身
補修の費用	税金でまかなう	持ち主が負担する
固定資産税	かからない	要件を満たせば非課税
工事の承諾	道路占用の許可	持ち主の承諾や通知

違いは「誰が持っていて、誰が直すのか」に尽きます。私道は穴が空いても役所は直してくれません。持ち主どうしで直すことになります。

私道でも建築基準法の道路になる

ここが一番の誤解です。私道か公道かと、家が建てられる道かどうかは別の話です。

建築基準法43条1項は、建物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。この「道路」には私道も入ります。

代表が42条1項5号の位置指定道路です。特定行政庁が位置を指定した私道で、分譲地の中の道の多くがこれに当たります。道路の種別はセットバックとは？42条2項道路と位置指定道路の違いで詳しく書いています。

建築基準法の道路ではない私道もある

注意したいのは、ただの通路になっている私道です。建築基準法の道路に当たらない私道だけに接する土地は、原則として建て替えができません。

例外は建築基準法43条2項です。幅員4メートル以上の道に2メートル以上接していて特定行政庁が認めた場合（1号）か、敷地の周りに広い空地があるなどで建築審査会の同意を得て許可された場合（2号）に限られます。

新築の建売は建築確認を受けて建っているので、接している道は何らかの形で認められています。ただし43条2項の許可で建った家は、次の建て替えでもう一度許可が要ることがあります。販売図面の接道欄に「43条2項」と書かれていたら、その意味を必ず確かめてください。

私道と公道の見分け方は4つの書類で分かる

見た目では区別できません。アスファルトでも側溝があっても私道のことがあるからです。

確かめるのは4つの書類です。

役所の道路台帳で認定道路かを見る

最初に見るのは市町村の道路台帳です。市道や府道に認定されていれば公道です。

多くの市はインターネットで道路認定図を公開しています。前の道に路線番号が付いていなければ、私道の可能性が高いです。

登記事項証明書で道の持ち主を見る

道の部分にも地番があります。公図で地番を調べ、登記事項証明書を取ると道を誰が持っているかが名前で分かるようになっています。

持ち主が市なら公道、個人や会社なら私道です。地目が「公衆用道路」でも、持ち主が個人なら私道です。

販売図面の接道欄に公道か私道かが書いてある

建売の販売図面には接道の欄があります。当社のデータベースでは「南4.5m 私道 接面7.6m 位置指定あり」のような書き方でした。

書類	どこで取る	分かること
道路台帳・認定図	市町村の道路管理課	認定道路（公道）かどうか
公図	法務局	道の部分の地番
登記事項証明書	法務局	道の持ち主と持分
販売図面	売主・仲介会社	公道・私道の別と幅員

関西の新築建売は約7件に1件が私道に接している

ここからは当社の実測です。私道の建売はめずらしくないことを数字で確かめました。

当社が集めている関西の新築建売の販売データのうち、2026年10月15日時点で掲載中の1,349件を対象にしました。接道欄に記載があり、公道か私道かが読めた671件で数えています。

このデータベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、1,349件のうち1,282件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

私道に接する建売は14.5%

接している道	件数	割合
公道だけ	574件	85.5%
私道だけ	82件	12.2%
公道と私道の両方	15件	2.2%
合計	671件	100%

私道だけ、または公道と私道の両方に接する建売は97件で14.5%でした。ほぼ7件に1件です。

府県別では和歌山と滋賀と京都が多い

府県	私道に接する件数	割合
大阪府	29件／194件	14.9%
兵庫県	27件／234件	11.5%
京都府	10件／54件	18.5%
奈良県	9件／88件	10.2%
滋賀県	15件／78件	19.2%
和歌山県	7件／23件	30.4%

件数が少ない府県もあるので、割合は目安として見てください。郊外の分譲地は道ごと造って売るので、私道が多くなります。

私道の7割は位置指定道路だった

私道に接している104本の道を見ると、74本（71.2%）に「位置指定あり」と書かれていました。

幅員の中央値は4.7メートルでした。4メートル未満の私道は10本（9.6%）で、こちらは42条2項道路としてセットバックが必要になる道です。

私道に面した建売のメリットとデメリット

私道は悪い面ばかり語られがちです。しかし住み心地の面では私道のほうが良いことも多いです。

私道のメリットは車と人の通り抜けが少ないこと

分譲地の中の私道は、そこに住む人と来客しか通りません。通り抜けの車がほとんど来ないので、子どもが家の前で遊んでいても安心感があります。

行き止まりの私道なら、なおさら静かです。分譲のときに同じ時期に入居する家族が多く、近所づきあいが始めやすいという声もよく聞きます。

私道のデメリットはお金と話し合いが自分たちにかかること

反対に、デメリットはすべて「持ち主が自分たちである」ことから来ています。補修の費用と、工事のたびの話し合いが自分たちにかかるということです。

	メリット	デメリット
交通	通り抜けの車が少ない	道で車の切り返しがしにくいことがある
暮らし	家の前が静かで子どもが遊びやすい	駐車や物置きでご近所と揉めやすい
お金	道の補修を自分たちの判断で決められる	舗装の補修費用を持ち主で負担する
手続き	持分があれば工事は自分の権利	持分がないと承諾が要ることがある
税金	非課税や評価額10分の1になる場合がある	申告しないと課税されたまま

デメリットのうち、買う前に打てる手があるのは「持分」と「承諾書」です。ここを押さえれば、残るのは補修費用だけになります。

補修費用は、市町村によっては私道の舗装や排水設備に助成制度があります。物件のある市の道路課で、私道整備の助成があるかを聞いておくと安心です。

私道の持ち方は共同所有型と相互持合型の2種類

私道を買うときに必ず確かめたいのが持ち方です。同じ私道でも持ち方で権利の形がまったく違うからです。

法務省の「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」は、私道を2つに分けて整理しています。

共同所有型は1筆の道をみんなで共有する

道全体が1つの地番で、沿道の家の持ち主が持分で共有している形です。持分は「4分の1」「7分の1」のように登記されます。

ガイドラインはデベロッパーが分譲するときに通路部分の共有持分を宅地と一緒に売ることが多いと書いています。建売の分譲地はこの形が多いです。

相互持合型は道を分筆してそれぞれが持つ

道を何筆かに分けて、沿道の家の持ち主が1筆ずつ持つ形です。自分の家の前の部分を自分が持っている、というイメージです。

この場合、他の人の部分は共有ではありません。他人の土地を通るために地役権が設定されていると考えるのが基本です。ガイドラインも、特に合意がなければ通行のための地役権が相互に黙示的に設定されていることが多い、としています。

	共同所有型	相互持合型
道の地番	1筆	人数分の筆
登記	共有持分	1筆ずつ単独所有
他人の部分を通る根拠	持分（共有者の使用権）	通行地役権
工事の決め方	民法の共有の規定	地役権の内容

持分がない私道がいちばん注意

3つめの形があります。道の持分をまったく持っていないケースです。

この場合、通る権利も工事の権利も、他人の土地を使わせてもらう立場になります。位置指定道路なら勝手に閉められることはありませんが、補修や掘削のたびに持ち主と話し合う必要が出てきます。

私道負担とは道の部分を一緒に買うこと

販売図面や重要事項説明書で目にするのが「私道負担」です。私道負担は道の部分の持分を一緒に買うことを指します。

私道負担は重要事項説明で必ず説明される

宅地建物取引業法35条1項3号は、売買の重要事項として「私道に関する負担に関する事項」の説明を義務づけています。

つまり私道負担があるかどうかは、契約の前に宅地建物取引士が書面で説明する事項です。負担の有無、面積、負担金があるかが書かれます。

私道負担の面積は敷地面積とは別に書かれる

私道負担の部分は道路なので、家を建てる敷地には入りません。土地の面積が大きく見えても道の分が含まれていることがあるので注意です。

表示	意味	建蔽率・容積率の計算
敷地面積 100㎡	家を建てる土地	使える
私道負担 15㎡	道の持分の面積	使えない
土地面積 合計115㎡	登記の面積を足したもの	100㎡ぶんだけ

坪単価で比べるときは、私道負担を除いた敷地面積で割ってください。道の分まで入れると、割安に見えてしまいます。

私道負担はあったほうがいい

負担と聞くとマイナスに聞こえますが、逆です。道の持分を持っているほうが、通行も工事も自分の権利として主張できます。

固定資産税がかかる場合もありますが、金額はわずかです。税金の話は後でまとめます。

私道のトラブルは5つで法律の答えがある

私道のトラブルは、だいたい決まった形をしています。どれも民法か建築基準法に答えが書いてあるので、順に見ていきます。

通行を止められる心配はほぼない

一番多い心配が「通れなくされる」です。位置指定道路なら建築基準法45条が守っています。

私道の変更や廃止によって、接する敷地が接道義務を満たせなくなる場合は、特定行政庁がその変更や廃止を禁止・制限できると定められています。

位置指定道路でない私道でも、民法210条があります。他の土地に囲まれて公道に通じない土地の持ち主は、公道に出るために囲んでいる土地を通行できる、という規定です。

水道管やガス管の掘削は2023年から通知で足りる形になった

次が掘削の承諾です。2023年4月1日に施行された民法213条の2で、ルールが変わりました。

他の土地に設備を置かなければ電気・ガス・水道の供給を受けられないときは、必要な範囲で他の土地に設備を設置できると定められました。

使う側はあらかじめ目的・場所・方法を土地の持ち主に通知する必要があります。承諾をもらう、ではなく通知する、という書き方です。

法務省の解説資料は、この「継続的給付」に電話やインターネットなどの電気通信も含まれるとしています。光回線の引き込みも同じ扱いです。

さらに法務省のガイドライン（第2版）は、設備設置権が成り立つ場合には隣地の持ち主の承諾書がなくても民法上は設置できることと、不当な承諾料を求められても応じる義務はないことを明記しています。

ただし実務では、今も承諾書を取ってから工事することが多いです。「通知で足りるから承諾は要らない」と押し通すと揉めます。法律は話し合いの土台と考えてください。

舗装の補修は穴埋めなら1人でできる

舗装の傷みも定番のトラブルです。法務省のガイドラインが、共同所有型の私道について工事ごとに答えを出しています。

工事	民法上の区分	必要な同意
陥没した穴を元どおりに埋める	保存行為	1人でできる
傷んでいない部分も含めた全面再舗装	管理	持分の過半数
砂利道を新しくアスファルトにする	軽微な変更	持分の過半数
ガス管を新しく埋める	管理	持分の過半数
形や使い道が大きく変わる変更	変更	共有者全員

ポイントは2023年の民法改正で、全員の同意が要る場面が大きく減ったことです。以前は砂利道の舗装も全員の同意が必要と考えられていました。

共有者が行方不明でも裁判で進められる

古い私道では、持分を持つ人が亡くなって相続登記がされていないことがあります。民法252条2項で、所在が分からない共有者を除いた残りの過半数で決められる裁判の仕組みができました。

私道への駐車や物置きは揉める

最後が使い方のトラブルです。自分の持分があっても、私道に車を置いたり物を置いたりすると他の人の通行を妨げます。

民法249条は、共有者は持分に応じて共有物の全部を使えるとしています。全部を使えるのは通る・埋設するという使い方で、独占する使い方ではありません。

私道の固定資産税は要件を満たせば非課税になる

私道にも固定資産税はかかります。ただし公共の用に供する道路なら非課税になります。

根拠は地方税法348条2項5号です。公共の用に供する道路には固定資産税を課することができない、と定めています。

大阪市の非課税の要件は8つ

何が「公共の用に供する道路」に当たるかは市町村が判断します。大阪市は事務処理要領で8つの要件を公開しています。

番号	要件
1	有料で貸したり利用料を取ったりしていない
2	時間で通行を禁止・制限していない
3	通行を禁止する表示物がない
4	門扉や柵など通行の障害物がない
5	特定の人が車両置場などに使っていない
6	袋小路やコの字型の道ではない
7	幅員がおおむね1.8m以上ある
8	不特定多数の人が実際に使っている

行き止まりの私道は非課税にならないことが多い

建売の分譲地で効いてくるのが6番目です。袋小路は原則として「公共の用に供する道路」に当たらないとされています。

ただし、それで全額課税されるとは限りません。大阪市の要領は公共用道路に準ずる道路は評価額0、その他の道路は評価額10分の1になる場合がある、としています。

区分	固定資産税の扱い	分譲地の私道で多い形
公共の用に供する道路	非課税	公道から公道へ抜ける道
公共用道路に準ずる道路	評価額0	個別に判断
その他の道路	評価額10分の1	行き止まりの道

非課税は自分で申告しないと適用されない

大阪市では、非課税の適用を受けるのに「土地非課税適用（取消）申告書」を出す必要があります。申告しないと、道の部分にも宅地と同じように税金がかかったままになります。

建売の場合、売主の時代に申告が済んでいることもあります。固定資産税の課税明細で、道の地番が非課税になっているかを確かめてください。建物の税額は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円にまとめています。

通行地役権とは他人の土地を通る権利のこと

私道とセットで出てくるのが地役権です。地役権は自分の土地のために他人の土地を使う権利です。

登記簿で地役権を見つけたときの読み方や、承役地と要役地の違い、消滅時効は地役権とは？通行地役権の登記の見方と承役地と要役地と消滅時効を建売の買主向けに解説で詳しく書いています。

民法280条は、地役権者は設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する、と定めています。

通行地役権は土地と一緒に移る

通行のための地役権を通行地役権と呼びます。大事なのは民法281条です。

地役権は要役地（得をする側の土地）の所有権と一緒に移ると定められています。つまり建売を買えば、前の持ち主が持っていた通行地役権も一緒に引き継ぎます。

地役権は登記しておかないと主張しにくい

ただし、地役権を第三者に主張するには登記が必要です。道の持ち主が代わったとき、登記のない地役権は争いになりやすいです。

民法283条は、継続的に行使され、かつ外形上認識できる地役権は時効で取得できるとしています。それでも、裁判で争う前提の権利を頼りに家を買うのはおすすめしません。

確かめること	書類	安心できる状態
地役権の登記	承役地の登記事項証明書	乙区に地役権設定
通行の承諾	通行承諾書	売主が取得済み
掘削の承諾	掘削承諾書	承継する旨の記載
承諾料	覚書	金額か無償かが明記

相互持合型の私道では、地役権が黙示的に設定されていると考えるのが基本です。それでも書面があるほうが強いので、売主に書面の有無を確かめましょう。

持分なしの私道は通行権を書面で残しておく

持分なしの私道に面した建売では、通る根拠が3つ考えられます。地役権、通行の承諾、そして民法210条の通行権です。

通行の根拠	強さ	弱いところ
登記された通行地役権	最も強い	設定に持ち主の協力が要る
通行承諾書	書面で証明できる	持ち主が代わると争いになることがある
民法210条の通行権	囲まれた土地なら法律で認められる	通れる幅や場所は必要最小限
位置指定道路の指定	建築基準法45条で廃止が制限される	通行の権利そのものではない

民法210条の通行権は、通行の場所と方法が他の土地のために損害が最も少ないものに限られると211条で定められています。車で通れるかどうかまでは保証されません。

だからこそ車の通行も含めた承諾書を、引渡しまでに売主から受け取るのが安全です。承諾書は、買主にも引き継がれる書き方になっているかまで確かめてください。

建売で私道を確かめる5か所

ここからは実務の手順です。図面と登記と役所と現地の4つを突き合わせると、私道の不安はほぼ消えます。

契約前に5つの項目を書類で確かめる

確かめる場所	見るもの	要注意の状態
販売図面の接道欄	公道・私道の別と位置指定の有無	「私道」とだけ書いてある
道の登記事項証明書	持分があるか	持分がない
承諾書	通行と掘削の承諾	承諾書がない
重要事項説明書	私道負担の面積と負担金	負担金の記載がある
現地	道の幅と駐車場の向き	車の切り返しができない

持分がないなら承諾書を条件にする

持分がない私道なら、通行と掘削の承諾書を引渡しまでに用意してもらうことを契約の条件にするのが一番確実です。

新築の建売は、売主が工事のときに承諾を取っていることがほとんどです。その承諾が買主にも引き継がれる書き方になっているかを見ます。

私道の調査も仲介手数料0円でやります

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。私道の調査に追加の費用はかかりません。

取り寄せるのは道の登記事項証明書と公図、道路台帳の写し、位置指定道路の指定図、承諾書です。持分と承諾の有無を全部こちらで確かめてから内見に行きます。

道の幅が4メートル未満なら、セットバックの計算も同時にします。通路の奥にある土地なら旗竿地とは？デメリットと後悔しない条件も参考になります。

私道に関するよくある質問

私道に面した建売は住宅ローンが通りにくいですか。

位置指定道路など建築基準法の道路に接していれば、私道でも審査で大きく不利になることはありません。持分がない場合は、金融機関から通行・掘削の承諾書を求められることがあります。

私道と公道はどうやって見分けるのですか。

市町村の道路台帳で認定道路かどうかを見て、法務局で道の部分の登記事項証明書を取ります。持ち主が個人や会社なら私道、市や府県なら公道です。

私道負担とは何ですか。

道の部分の持分を宅地と一緒に買うことです。宅地建物取引業法35条1項3号で、重要事項説明の項目になっています。道の部分は敷地面積に入らないので、建蔽率と容積率の計算には使えません。

私道の持分がないと水道工事ができませんか。

できます。2023年4月1日施行の民法213条の2で、ライフラインのために他の土地に設備を置けることが定められました。あらかじめ目的・場所・方法を通知する必要があり、損害には償金を払います。

私道の舗装が傷んだら誰が直すのですか。

持ち主が直します。共同所有型なら、穴を元どおりに埋める補修は保存行為として1人でできます。全面再舗装は持分の過半数で決めます。市町村によっては私道の舗装に助成金があります。

私道の固定資産税はかかりますか。

公共の用に供する道路なら地方税法348条2項5号で非課税です。大阪市では行き止まりの私道は原則として該当しませんが、評価額が0や10分の1になる場合があります。非課税の適用には申告が必要です。

私道を勝手に閉められることはありますか。

位置指定道路なら、建築基準法45条で特定行政庁が変更や廃止を禁止・制限できます。接道義務を満たせなくなる敷地があるなら、一方的に閉めることはできません。

通行地役権は家を買えば引き継げますか。

引き継げます。民法281条で、地役権は要役地の所有権と一緒に移ると定められています。ただし第三者に主張するには登記が必要なので、登記の有無を確かめてください。

私道は持分と承諾書を確かめれば怖くない

最後にまとめます。私道は避けるものではなく、権利の書類を確かめるものです。

関西の新築建売は約7件に1件が私道に接していて、その7割は位置指定道路です。持分があり、位置指定道路なら、公道とほとんど変わらずに暮らせます。

持分がない私道は、承諾書があれば買えます。なければ契約の条件にするか、その分を価格で見るかです。値引きの実際は建売の値引きは100万円通る？成約3628件で見る交渉の実際にまとめています。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。前の道が私道かどうか、持分があるかだけでも先に調べますので、気になる物件があればお知らせください。