切土と盛土の違いは？地盤・不同沈下と大規模盛土造成地の調べ方

土地の成り立ちは、見た目では分からないので不安になりますよね。

先に結論を言います。切土は元の地盤を削った土地、盛土は土を盛って平らにした土地で、地盤の強さは盛土の締め固め方で大きく変わるので、盛土というだけで危ないとは言えません。

気をつけたいのは、切土と盛土の境目にまたがって家が建っている場合です。沈む量が場所で違うので、確かめずに買うと数年後に家が傾く不同沈下に気づくことになりかねないのです。

避け方は、造成前の地形を国の地図で調べ、売主に地盤調査報告書と造成工事の検査済証を見せてもらうことです。

切土と盛土とは｜元の地盤を削るか土を盛って平らにするかの違い

斜面や凸凹のある土地に家を建てるには、地面を平らにする造成が要ります。その方法が切土（きりど）と盛土（もりど）です。

	切土	盛土
方法	高い所の地面を削って平らにする	低い所に土を運んで盛り、平らにする
地盤	長い年月で締まった元の地盤が出る	新しく盛った土なので締め固めが必要
起きやすいこと	削った斜面（のり面）の崩れ	雨や地下水による緩み・沈下
見分ける手がかり	敷地の背後に削った崖や擁壁	敷地の前や下に高い擁壁

国土交通省も、宅地の造成は切土と盛土を組み合わせるのが一般的で、1つの分譲地に両方があると説明しています。山を削った土で谷を埋めれば、土を運び出さずに平らな分譲地が作れるからです。

切土のメリットは地盤の強さでデメリットは削った斜面の手当て

切土のいちばんのメリットは、締まった元の地盤の上に家を建てられることです。一方で、敷地の背後に削った斜面が残ると、崩れないように擁壁やのり面の保護が要ります。

盛土のメリットは水害への強さでデメリットは締め固め次第の地盤

盛土のメリットは、周りより敷地を高くできることです。建築基準法19条1項も、敷地は接する道より高く、建物の地盤面は周りの土地より高くするのが原則としています。

デメリットは、締め固めが足りないと沈むことです。盛土の地盤は、地盤調査で強さを測ってから基礎と改良を決める必要があると考えてください。

法律で宅地造成として扱う規模は5つ

盛土規制法の施行令3条は、許可や届出の対象になる宅地造成の規模を決めています。

	対象になる規模
1	盛土で高さ1m超の崖ができるもの
2	切土で高さ2m超の崖ができるもの
3	盛土と切土を同時にして高さ2m超の崖ができるもの
4	1・3に当たらない高さ2m超の盛土
5	1〜4に当たらない、面積500㎡超の盛土か切土

ここでいう崖は、30度を超える角度の斜面のことです（施行令1条）。盛土は1m、切土は2mが崖の高さの境目で、盛土のほうが厳しく扱われていると覚えておきましょう。擁壁の許可の話は擁壁とは？高さ2mで変わる規制と崖条例と買ってはいけない土地の見分け方で詳しく解説しています。

切土と盛土で地盤の強さが違う理由｜盛土は30cmごとの締め固めで決まる

切土の地盤は、長い年月をかけて自然に締まった元の地面です。一方の盛土は、運んできた土を重ねた新しい地面なので、締め固めが足りないと雨や重さで沈みます。

そのため政令は、盛土の工事のやり方を細かく決めています。

基準	中身
締め固め	おおむね30cm以下の層に分けて盛り、層ごとにローラーなどで締め固める
透水層	盛土にしみ込んだ水を速やかに抜くため、砂利などで透水層を設ける
段切り	急な斜面に盛るときは、元の斜面を階段状に削って滑り面にならないようにする

盛土の強さは、30cm以下の層に分けて締め固めたかどうかで決まるということです。ただしこの基準が直接かかるのは、許可が要る規模の造成工事です。

切土でも盛土でも家は地盤調査で強さを測ってから基礎を決める

建築基準法19条2項は、湿った土地や埋め立てた土地に建てるときは、盛土や地盤の改良などの措置を求めています。盛土の上でも、地盤調査で強さを測り、足りなければ地盤改良をしてから基礎を作るのが今の家の建て方です。

地盤改良の工法と費用は地盤改良の費用はいくら？柱状改良と表層改良と鋼管杭の違いと地盤保証を建売と注文住宅で比べるにまとめています。盛土かどうかより、調査の結果に合った基礎と改良になっているかを確かめるほうが大事です。

切土と盛土の境目にまたがる家は不同沈下に注意｜床の傾きは6/1000が目安

造成地でいちばん注意したいのが、切土と盛土の境目（切盛境・きりもりさかい）です。1つの敷地の半分が切土、半分が盛土ということは珍しくありません。

切土の側はほとんど沈まず、盛土の側だけが少し沈むと、家は盛土の側へ傾きます。建物が均等に沈まず一部だけ沈む状態を不同沈下（ふどうちんか）といい、家が傾く原因になるのです。盛土の厚さが場所で違う敷地ほど、沈む量の差も大きくなります。

床の傾きは1mあたり6mm以上だと構造の不具合の可能性が高い

住宅の紛争処理で使う国の基準（平成12年建設省告示第1653号）は、床の傾きを3段階で示しています。

床の傾き	1mあたり	構造の瑕疵がある可能性
3/1000未満	3mm未満	低い
3/1000以上6/1000未満	3mm以上6mm未満	一定程度ある
6/1000以上	6mm以上	高い

新築の売主は、基礎などの構造の欠陥について引渡しから10年は責任を負う（品確法95条）ことになっています。保証の中身は建売の保証期間は何年？新築の瑕疵担保責任10年とアフターサービスと最長60年保証の条件で、基礎のひび割れの見方は新築の基礎のひび割れは何ミリから危ない？ヘアークラックと構造クラックの見分け方と保証と補修方法で解説しています。

大規模盛土造成地とは｜谷埋め型と腹付け型で関西の市町村の74.7％にある

国は、大きな地震で崩れた造成地の実態をもとに、規模の大きい盛土を「大規模盛土造成地」と呼んでいます。

型	要件	特徴
谷埋め型	盛土の面積が3,000㎡以上	谷や沢を埋めたので水が入りやすい
腹付け型	盛土前の斜面が20度以上で、盛土の高さが5m以上	斜面に高く盛っている

国土交通省は過去の被害事例に、1995年の兵庫県南部地震で谷埋め型の盛土造成地が滑り動いた例を挙げています。盛土の内部や、盛土と元の地盤の境目を滑り面として、盛土の全体が動く被害です。

大規模盛土造成地のマップに載っていても直ちに危険という意味ではない

大規模盛土造成地のマップの公表は、2020年3月30日に全国で終わっています。国はこのマップを、安全性を確認すべき盛土を示したもので、直ちに危険な盛土造成地を示したものではないと説明しています。

国土交通省の市町村別の一覧を当社で数えると、関西6府県では次のとおりでした。

府県	大規模盛土造成地がある市町村	割合
京都府	24／26	92.3％
奈良県	32／39	82.1％
大阪府	33／43	76.7％
兵庫県	31／41	75.6％
滋賀県	11／19	57.9％
和歌山県	17／30	56.7％
合計	148／198	74.7％

関西の市町村のおよそ4分の3に、大規模盛土造成地があるということです。反対に、大阪市・守口市・門真市・尼崎市・伊丹市などは「無」となっていました。平らな低地が広がる市では、大きな盛土の造成地が少ないためと考えられます。

盛土規制法の規制区域は関西のほぼ全域｜区域内でも危ない土地の印ではない

2021年の熱海市の土石流をきっかけに、宅地造成等規制法は盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）に変わりました。関西の府県は、すでに広い範囲を規制区域に指定しています。

府県	規制区域の指定
大阪府	2024年4月1日に府域全域（政令市と中核市は各市が指定）
兵庫県	2025年4月1日に県内全域（神戸市・姫路市・尼崎市・明石市・西宮市は各市が指定）
京都府	府全域を指定し、2025年5月1日から運用（京都市は2024年6月6日に市が指定）

規制区域は「これから行う盛土の工事に許可が要る区域」で、危ない土地を選んだ印ではないのです。区域の中では、決まった規模を超える造成に知事などの許可と完了検査が要ります。

切土や盛土の規制区域の記載は関西の建売の52.3％にある

当社の物件データで、関西の新築建売1,347件の法令の欄を見ると、704件（52.3％）に宅地造成等工事規制区域か盛土規制法の記載がありました。

関西の建売の半分は、法令の欄に盛土規制法の規制区域が書かれているということです。

府県がほぼ全域を指定しているので、記載があること自体はふつうです。大事なのは、その分譲地の造成が許可を受け、完了検査の検査済証が出ているかのほうです。これらは重要事項説明の対象にもなっています（宅建業法施行令3条1項27号）。

切土と盛土の調べ方｜造成前の地形を重ねるハザードマップと土地条件図と昔の写真で見る

切土か盛土かは、造成前の地形を見ると見当がつきます。次の3つは、どれも国の地図で無料で見られます。

地図	分かること	見方
重ねるハザードマップ	大規模盛土造成地の位置	すべての情報から選択→土地の特徴・成り立ち→大規模盛土造成地
地理院地図の土地条件図	盛土地・埋立地、切土地の範囲	地図の種類で土地条件図を選ぶ
地理院地図の空中写真	造成前の山や谷、田んぼの様子	年代別の写真で古い年を選ぶ

国土地理院は土地条件図の凡例で、盛土地・埋立地を「山地、台地、低地及び水部に土を盛って造成された平坦地または傾斜地」と定めています。切土地は「切取りによる平坦地または傾斜地」です。

昔の空中写真で、いまの分譲地の場所が谷や池だったなら盛土、山の尾根だったなら切土の可能性が高いと読めます。

周辺の地盤の強さは地盤サポートマップの見方｜地耐力の4区分と液状化5段階の意味と分からないことを建売の買主向けに解説でも調べられます。土砂災害の区域もあわせて見たい場合は土砂災害特別警戒区域とは？レッドゾーンの規制と住宅ローン減税とフラット35と建売で確かめる書類を関西の実数で解説を参考にしてください。

関西の建売の造成前の地形｜丘陵と山地が18.9％で兵庫県は25.1％

当社の物件データには、建売ごとに造成前の地形の分類が入っています。関西の新築建売1,347件を数えると、次のとおりでした。

造成前の地形	件数	割合
丘陵・山地	255件	18.9％
台地	346件	25.7％
扇状地	237件	17.6％
そのほかの低地	509件	37.8％

丘陵と山地に建つ建売は、山を削って谷を埋める切土と盛土で造成された可能性が高いと考えられます。一方で低地の建売は、水はけのために土を盛ってかさ上げしていることが多い土地です。

府県	丘陵・山地の割合
兵庫県	25.1％（102件／407件）
奈良県	20.9％（58件／277件）
大阪府	16.5％（61件／370件）
滋賀県	14.5％（24件／165件）
京都府	6.8％（7件／103件）

兵庫県は、4件に1件が丘陵か山地を造成した土地に建っていたことになります。丘陵・山地の建売の標高の中央値は113.9mでした。

数字は造成前の地形の分類で切土か盛土かそのものではない

この分類は、造成される前の地形を示すもので、敷地が切土か盛土かを直接示すものではありません。液状化のしやすさの集計は建売は地盤調査してない？関西1356件を地形で調べた液状化の割合と確かめ方にまとめています。

また当社の物件データは、飯田グループ6社の物件が大半を占めます。丘陵・山地の255件でも、一建設が73件、アーネストワンが53件、飯田産業とアイディホームが45件ずつでした。ほかの売主の物件では傾向が違うこともあるので、目安として見てください。

建売で切土と盛土を確かめる書類と順番｜地盤調査報告書と造成の検査済証

建売は売主がすでに調査と工事を終えているので、書類で確かめられるのが強みです。契約の前に、次の4つを見せてもらいましょう。

書類	見るところ
地盤調査報告書	測った地点ごとの強さと、盛土と見られる層の厚さ（記載があれば）
地盤改良の施工報告書	改良した工法と深さ（改良したなら）
造成工事の検査済証	分譲地の造成が許可どおりに完了したか（盛土規制法17条・都市計画法36条）
重要事項説明書	規制区域や造成宅地防災区域の記載（宅建業法施行令3条）

建物の四隅と中央など複数の測定地点で、強さの差が小さいかを見ると、境目にまたがっていないかの手がかりになります。差が大きい地点があれば、どう対処したかを売主に聞いてください。

切土か盛土かは現地で敷地の高さと擁壁と隣の家の基礎を見る

順番	現地で見ること
1	前の道路より敷地が高いか、低いか
2	敷地の前や下に高い擁壁があるか（盛土の手がかり）
3	敷地の背後に削った崖があるか（切土の手がかり）
4	同じ分譲地の古い家の基礎や塀にひび割れがないか

内見の全体の流れは建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくもので解説しています。

切土と盛土に関するよくある質問

切土の土地は安心ですか。

元の地盤なので比較的強いと言えます。ただし敷地の一部が盛土のことや、背後の削った斜面の崩れへの備えが要ることもあるので、地盤調査報告書で確かめてください。

盛土の土地は買わないほうがいいですか。

盛土だけを理由に避ける必要はありません。盛土の強さは締め固め方で決まり、今の家は地盤調査の結果に合わせて基礎や地盤改良を決めています。

自分の土地が切土か盛土か、どうやって調べますか。

国土地理院の土地条件図や昔の空中写真で造成前の地形を見て、売主に地盤調査報告書を見せてもらいます。大きな盛土は重ねるハザードマップの大規模盛土造成地でも確かめられます。

大規模盛土造成地の中にある建売は危ないですか。

国はマップについて、直ちに危険な盛土造成地を示したものではないと説明しています。関西の市町村の74.7％にあるので、ある・ないより造成の検査と地盤の書類を確かめることが大事です。

買ったあとに家が傾いたらどうなりますか。

新築の売主は、基礎などの構造の欠陥について引渡しから10年責任を負います。床の傾きが1mあたり6mm以上なら構造の不具合の可能性が高いとされるので、早めに売主に連絡してください。

切土と盛土は境目と造成前の地形と書類で判断する｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。切土か盛土かで決めつけず、境目にまたがっていないかを地図と書類で確かめるというのが結論です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、分譲地の造成前の地形や地盤の書類を、契約の前に一緒に確かめることもご相談ください。