新築の家屋調査は何を見る？所要時間・準備と固定資産税への影響を解説

税金の調査と聞くと、身構えてしまいますよね。

先に結論を言います。新築の家屋調査は、固定資産税の評価額を決めるために市が行う調査です。

税務署の調査ではなく、あら探しでもありません。屋根や外壁、内装、設備にどんな資材が使われているかを確かめます。

ただ、仕組みを知らないまま放っておくと、

長期優良住宅の減額の申告を出し忘れて、5年度分のはずの減額が3年度分で終わることがあります。

家屋調査の連絡が来る時期と、減額の申告の期限が近いからです。

避け方は、連絡の文書が来たら、日程と図面と申告の3つを同時に片づけることです。

この記事では、地方税法の条文と、大阪市・堺市・京都市・神戸市の公式の案内をもとにまとめます。

新築の家屋調査とは固定資産税の評価額を決める市の調査

家屋調査は、家を新築した人の家に、市町村の職員が来て行う調査です。目的は、固定資産税の計算のもとになる家の評価額を決めることです。

根拠は地方税法です。408条は、市町村長が固定資産の状況を毎年少なくとも1回、実地に調査させなければならないと定めています。

403条2項は、評価を担当する職員に、納税者とともにする実地調査や質問など、あらゆる方法で公正に評価するよう求めています。

家屋調査の評価額は買った値段ではなく建て直す費用で決まる

家の評価額は、建売の購入価格とは関係がありません。

神戸市は公式の案内で、同じ家をその場所に新築するとした場合の建築費から評価額を出すと説明しています。これを再建築価格方式と呼びます。

だから職員は、屋根・基礎・柱・外壁・内装・設備に、どの資材がどれだけ使われているかを確かめます。神戸市は、実際に要した建築費用とは異なるとはっきり書いています。

評価額から税額を出す計算と、新築3,000万円の建売で年いくらになるかは一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で4年目に上がるで解説しています。

新築の家屋調査は税務署ではなく市町村が行う

固定資産税は市町村の税金です。家屋調査に来るのも、市の職員か、市から委託を受けた人です。

よく混同されるもの	誰が行うか	目的
家屋調査	市町村（固定資産税の担当）	家の評価額を決める
税務調査	税務署	所得税などの申告を確かめる
近隣の家屋調査	工事の施工会社	工事で隣の家が傷まないかを記録する

新築の家に市から届く「家屋調査」は、固定資産税のための調査です。住宅ローン控除の確定申告とも関係ありません。

家屋調査で何を見る？屋根と外壁と内装と設備と時間

家屋調査で見るのは、家に使われている資材と、その量です。神戸市が挙げている項目を、建売に当てはめると次のようになります。

見る場所	建売で確かめられる例
屋根	スレート・ガルバリウム鋼板・瓦などの種類
基礎と柱	ベタ基礎か布基礎か、木造の構造
外部の仕上げ	外壁のサイディングの種類
内部の仕上げ	床・壁・天井の仕上げ材、建具の数
建築設備	キッチン・浴室・トイレ・給湯器・浴室乾燥機・照明

評価に使うのは建物そのものの資材で、置いてある家具は関係ありません。家に付いていない設備は、もともと評価の対象外です。

堺市では一般的な一戸建ての家屋調査は30分ほど

堺市は公式の案内で、一般的な一戸建住宅で30分程度と書いています。

調査に来る職員は、固定資産評価補助員証を持っています。不審に思ったときは、提示を求めてかまいません。

家屋調査の立ち会いは日程の調整のときに決める

訪問の調査では、家に入ってもらうために立ち会いが要ります。訪問は市の職員の勤務時間になるので、日程の調整のときに、立ち会える日と人を伝えます。

立ち会う人が所有者本人でなくてよいか、共働きで平日に休めないときにどうするかは、市によって扱いが違います。届いた文書の担当に電話して、図面の郵送や書類だけの方法で済むかも一緒に聞くと早く片づきます。

大阪市は家の内部を含めて家屋調査をする場合がある

大阪市は、資材や施工量を確かめる必要があるため、家屋の内部を含めた調査を実施する場合があると案内しています。

外から見るだけで済むのか、中まで入るのかは、市によって違います。くわしくは後の章で、関西の4市の違いを比べます。

家屋調査の流れ｜連絡が来てから納税通知書が届くまで

家屋調査は、市が新築の家を知ったところから始まります。神戸市は、登記の申請、建築確認申請や航空写真などで新築を把握していると説明しています。

順番	やること	時期の目安
1 連絡	市から家屋調査や書類提出のお願いの文書が届く	登記のあと
2 日程の調整	電話や返信はがきで調査の日を決める	文書が届いてから
3 調査	職員が来て外と中を確かめる（市によっては書類だけ）	約30分（堺市）
4 価格の決定	市が評価額を決めて台帳に載せる	毎年3月31日まで
5 納税通知書	最初の固定資産税の通知が届く	完成した翌年度の4月頃から

京都市は、法務局の登記情報をもとに、市税事務所から書類の提出をお願いする文書を送ると書いています。建売の場合、登記をすると市に情報が届き、それをきっかけに連絡が来る流れです。

家屋調査で準備するのは平面図と立面図の写し

準備するものは、市から届く文書に書かれています。多いのは、間取りが分かる平面図と、外観が分かる立面図の写しです。

準備するもの	建売での手に入れ方
平面図・立面図などの図面	引渡しのときに売主から受け取る確認申請の図面
市から届いた文書や調査票	記入して当日に渡すか、郵送する
長期優良住宅の認定通知書	該当する場合だけ。売主から受け取る

建売の図面は、売主から受け取った確認済証と一緒の束に入っていることが多いです。受け取る書類の一覧は建築確認済証とは？見方と副本と図面の受け取り方と紛失したときの代わりの書類を建売の買主向けに解説にまとめています。

図面が見つからないときは、まず売主に写しをもらえるか聞きます。売主が建築確認の申請の図面を保管していれば、引渡しのあとでも出してもらえることがあります。

それでも手に入らないときは、そのまま市の担当に伝えます。図面がないなら訪問の調査で確かめるなど、市のほうで方法を案内してくれます。

家屋調査は断れる？断る前に図面の郵送で代えられるかを聞く

「家の中に入られたくない」という人は少なくありません。結論から言うと、中に入る調査の代わりに、図面の提出で済ませられる市があるので、まずそれを相談します。

地方税法には質問と検査の権限と罰則がある

法律の上では、市の職員には調査の権限があります。

地方税法353条は、職員が固定資産税の調査のために、納税義務者に質問し、帳簿書類その他の物件を検査できると定めています。

354条は、検査を拒んだり、質問に答えなかったり、うその答えをしたりした場合に、1年以下の拘禁刑又は50万円以下の罰金と定めています。

353条1項3号には、納税者に家を引き渡した人も、質問の相手として挙がっています。建売なら売主のことです。

堺市は家屋調査を図面の郵送で済ませる方法を案内している

堺市は、家屋の実地調査か、郵送で出してもらった建築図面などで確かめると書いています。京都市は、一般的な住宅なら調査票の提出だけで、内部調査はしないとしています。

つまり、図面と調査票をきちんと出せば、中に入らずに済む市もあるということです。連絡を放っておくのがいちばんよくありません。

調査を断ると、市は外から見た様子や手元の資料で評価することになります。どのように評価するかは市の判断で、こちらから資材や設備を説明する機会がなくなります。

関西の市の家屋調査のやり方の違い｜大阪市・堺市・京都市・神戸市

家屋調査のやり方は、法律で細かく決まっているわけではありません。関西の4市の公式の案内を並べると、次のように違います。

市	調査のやり方	公式の案内に書かれていること
大阪市	内部を含めた調査をする場合がある	資材・施工量を確認する必要があるため
堺市	実地調査か図面の郵送	一般的な一戸建てで30分程度・補助員証を携帯
京都市	一般的な住宅は調査票の提出	この場合、内部調査は行わない
神戸市	現地調査や建築図面など	登記・建築確認・航空写真で新築を把握

京都市は標準的な家との違いを調査票で集める方式で、中に入る調査を前提にしていません。大阪市と堺市は、中に入る調査をする場合があると書いています。

ほかの市町村も同じように、方式はそれぞれです。届いた文書に書かれた方法に合わせるのがいちばん早道です。

登記をしないと市に届出が必要になる

建売は、引渡しのときに登記をするのがふつうです。登記をすれば、法務局から市に情報が届きます。

堺市は、新築などから30日以内に届出書を出すよう求め、ただし登記を申請した場合は届出は不要としています。登記の費用と流れは新築建売の登記費用はいくら？保存登記と表題登記と抵当権の登録免許税を試算で解説しています。

新築の固定資産税はいつから？1月1日に家があるかで決まる

家屋調査と並んでよく聞かれるのが、「固定資産税はいつから払うのか」です。

地方税法359条は、固定資産税の賦課期日をその年度が始まる年の1月1日と定めています。1月1日に家が建っていれば、その年度から課税されます。

完成した日	課税が始まる年度	最初の納税通知書
2026年1月2日〜12月31日	2027年度	2027年4月頃
2027年1月1日	2027年度	2027年4月頃
2027年1月2日〜12月31日	2028年度	2028年4月頃

1月2日に完成した家は、課税が1年遅れて翌々年度からになります。京都市も公式のよくある質問で、完成した翌年度から課税されると説明しています。

納期は、地方税法362条で4月・7月・12月・2月の中で市町村の条例で決めることになっています。年4回に分けて払うか、まとめて払います。

引渡しの年の固定資産税は売主と日割りで精算する

固定資産税は、1月1日の持ち主に1年分がかかります。年の途中で建売を買った場合、その年度の分は売主に請求が行きます。

そのため建売では、引渡しの日を境に、売主と買主で固定資産税を日割りで精算するのがふつうです。精算のくわしい計算は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で4年目に上がるで解説しています。

建売は完成した時期で新築の減額の残り年数が変わる

ここが、家屋調査の記事ではあまり書かれていない点です。

新築の家の固定資産税は、地方税法附則15条の6で2分の1に減額されます。一般の住宅は3年度分、3階建て以上の耐火・準耐火の住宅は5年度分です。

問題は数え方です。条文は、新たに固定資産税が課されることとなった年度から3年度分としています。

つまり、減額の年数は、買った年からではなく、家が完成して課税が始まった年度から数えるということです。

関西の新築建売の85％は2026年中に完成する

当社の物件データで、掲載中の関西の新築建売1,347件の完成（予定）の年を数えました。

完成（予定）の年	件数	割合	課税が始まる年度
2025年	38件	2.8％	2026年度（もう始まっている）
2026年	1,144件	84.9％	2027年度
2027年以降	160件	11.9％	2028年度以降
不明	5件	0.4％	—

2025年に完成した建売は、減額の1年度目がもう始まっているということです。今から買うと、買主が受けられる減額は残りの年度分になります。

2026年中に完成する建売なら、課税は2027年度からなので、減額の3年度分をまるごと受けられます。

当社の物件データは、飯田グループ6社の物件が95.0％を占めています。ほかの売主では傾向が違うこともあるので、目安として見てください。

完成から1年たった建売の扱いは新築の建売が1年経過で築後未入居になる理由｜新築プレミアムと売れ残りで解説しています。

長期優良住宅は1月31日までの申告がないと減額が延びない

認定長期優良住宅は、減額が5年度分に延びます。ただし附則15条の7は、期限までに申告書を出した場合に限り適用すると定めています。

期限は、課税が始まる年度の直前の1月31日までです。大阪市は「新築された翌年の1月31日まで」、神戸市も「新築された年の翌年の1月31日まで」と案内しています。

神戸市は、一般の新築住宅の減額は原則として申告がなくても適用されると書いています。申告が要るのは長期優良住宅の延長の分です。

長期優良住宅で税金がどれだけ変わるかは長期優良住宅のメリットとデメリットは？固定資産税と住宅ローン控除の差をZEH水準の建売と比べて計算で、認定通知書の受け取り方は長期優良住宅の認定通知書はどこでもらえる？見本と再発行と控除に必要な書類で解説しています。

建売の引渡し後に家屋調査と固定資産税でやる4つのこと

最後に、建売の買主が引渡しのあとにやることを、順番に並べます。

順番	やること	ポイント
1	売主から受け取った図面をまとめて保管する	平面図と立面図は家屋調査で使う
2	市から文書が来たら日程か郵送の方法を決める	放っておかず担当に連絡する
3	長期優良住宅なら1月31日までに申告する	売主が出したかも確かめる
4	最初の納税通知書で減額が載っているかを見る	課税明細書の減額の欄

納税通知書に付く課税明細書には、家の床面積と評価額が書かれているので、図面の面積と合っているかも見ておきます。地方税法364条3項は、市町村が課税明細書を出すことを定めています。

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新築の家屋調査に関するよくある質問

家屋調査にはどれくらい時間がかかりますか。

堺市は、一般的な一戸建住宅で30分程度と案内しています。市によっては書類の提出だけで済み、家に来ないこともあります。

家屋調査に費用はかかりますか。

かかりません。固定資産税の評価のために市が行う調査です。

家屋調査は断れますか。

地方税法353条と354条に、質問と検査の権限と罰則があります。中に入られたくないときは、図面の郵送など、ほかの方法で済むかを担当に相談してください。

家屋調査に来た人が本物の職員か分かりません。

職員は固定資産評価補助員証を持っています。提示を求めてかまいません。届いた文書の担当の電話番号に確かめるのも確実です。

新築の固定資産税はいつから払いますか。

1月1日に家があれば、その年度から課税されます。2026年中に完成した家は2027年度からで、最初の納税通知書は2027年4月頃に届きます。

新築の減額は申告しないと受けられませんか。

神戸市は、一般の新築住宅の減額は原則として申告がなくても適用されると案内しています。長期優良住宅の延長の分は、1月31日までの申告が必要です。

家屋調査で評価額が決まるのはいつですか。

地方税法410条で、市町村長は毎年3月31日までに価格を決めます。その年度の納税通知書に、決まった評価額が載ります。

家屋調査は図面と申告の期限を先にそろえる｜押さえる5つのこと

最後にまとめます。家屋調査は家の評価額を決めるための調査で、税務署の調査ではないことを、まず押さえてください。

建売を選ぶときは、価格だけでなく、完成した時期と長期優良住宅の申告まで見ておくと、入居後の税金で慌てずに済みます。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、気になる建売の完成時期と、固定資産税の減額が何年度分残るかを、一緒に確かめることもご相談ください。