新築建売の登記費用はいくら？保存登記と表題登記と抵当権の登録免許税を試算

登記費用は内訳が分かりにくいので、高いのか安いのか判断しづらいですよね。

先に結論を言います。登記費用の中身は「税金」と「専門家への報酬」の2つだけです。

税金にあたる登録免許税は、法律で税率が決まっていて、誰に頼んでも同じ金額になります。延床100㎡の木造の建売を3,500万円の住宅ローンで買う場合、当社の試算で登録免許税は24万5,400円でした。

ただし住宅用家屋証明書を出し忘れると、同じ登記の登録免許税が44万1,200円に増えます。差は19万5,800円です。

避け方は、見積書で「登録免許税」と「報酬」を分けて書いてもらい、税率が軽減後になっているかを見ることです。

登記費用の見積書は、引渡しの直前に届くことが多く、確かめる時間が短いのも悩みの種です。

この記事では、新築の建売でする3つの登記と、それぞれの登録免許税の計算、建物の評価額の決まり方、表題登記と保存登記の違いまでを、法律と法務局の基準表で整理します。

新築の建売でする登記は3つで登記費用は税金と報酬に分かれる

まず全体像です。新築の建売を住宅ローンで買うと、登記は基本的に3つです。

建物の保存登記と土地の移転登記と抵当権の設定登記

登記	何をする登記か	登録免許税の課税標準
建物の所有権保存登記	新しい建物の最初の持ち主を登記する	建物の価額
土地の所有権移転登記	土地の持ち主を売主から買主に移す	土地の価額
抵当権設定登記	住宅ローンの担保を登記する	借入額（債権金額）

このほかに、建物の表題登記があります。建物の場所や構造、床面積を最初に登記するもので、こちらには登録免許税がかかりません。

登記費用は登録免許税と司法書士と土地家屋調査士の報酬

登記費用は、次の3つに分かれます。

費用	払う先	金額の決まり方
登録免許税	国	法律で税率が決まっている
司法書士の報酬	司法書士	事務所ごとに自由に決める
土地家屋調査士の報酬	土地家屋調査士	事務所ごとに自由に決める

登録免許税は誰に頼んでも同じです。見積もりの差が出るのは報酬の部分だけなので、まずこの2つを分けて見ることが大切です。

登記費用は引渡しの日に現金で払うことが多い

登記費用は、残代金を払って鍵を受け取る引渡しの日に、司法書士へまとめて払うのが一般的です。登録免許税も報酬もこの日に必要なので、現金の準備を忘れないでください。

私道に面した建売なら、引渡しまでに登記簿の地役権の欄も確かめておくと安心です。見方は地役権とは？通行地役権の登記の見方と承役地と要役地と消滅時効を建売の買主向けに解説で解説しています。

諸費用全体の中での位置づけは建売の諸費用はいくら？内訳と現金で用意するお金にまとめています。

新築の登記費用の中心は登録免許税で税率は法律で決まっている

登録免許税の税率は、登録免許税法の別表第一が本則です。住宅用の家屋と土地の売買には、租税特別措置法の軽減があるので、実際はそちらで計算します。

登記費用の税率は軽減後で建物0.15％と土地1.5％

登記	本則	軽減後	軽減の根拠と期限
建物の所有権保存	0.4％	0.15％	措置法72条の2・令和9年3月31日まで
建物の所有権移転（売買）	2.0％	0.3％	措置法73条・令和9年3月31日まで
土地の所有権移転（売買）	2.0％	1.5％	措置法72条・令和11年3月31日まで
抵当権の設定	0.4％	0.1％	措置法75条・令和9年3月31日まで

土地の売買の軽減は、令和8年度の税制改正で3年延長されました。国税庁のお知らせでは、適用期限が令和11年3月31日までになっています。

住宅用の家屋の軽減と抵当権の軽減は、令和9年3月31日までです。2027年4月以降に登記する場合は、延長されたかを必ず確かめてください。

長期優良住宅と低炭素住宅は登記費用がさらに下がる

認定長期優良住宅は、措置法74条で保存登記が0.1％になります。一戸建ての移転登記は0.2％です。

認定低炭素住宅は74条の2で、保存も移転も0.1％です。認定通知書の扱いは長期優良住宅の認定通知書はどこでもらえる？で書いています。

住宅	保存登記	移転登記（一戸建て）
一般の住宅用家屋	0.15％	0.3％
認定長期優良住宅	0.1％	0.2％
認定低炭素住宅	0.1％	0.1％

登記費用の税額の端数は千円未満と百円未満を切り捨てる

計算のときの端数にも決まりがあります。国税通則法118条で課税標準の千円未満を切り捨て、119条で税額の百円未満を切り捨てます。

たとえば建物の価額が1,030万円なら、0.15％で1万5,450円になり、百円未満を切り捨てて1万5,400円です。

新築の建物の登記の価額は法務局の基準表で決まる

ここが新築ならではのポイントです。新築の建物にはまだ固定資産税の評価額がないので、法務局の基準表で価額を決めます。

大阪法務局の基準は木造の居宅で1㎡10万3,000円

大阪法務局は「新築建物課税標準価格認定基準表」を公表しています。令和6年4月1日から、この表で算出した価格が課税標準になります。

建物の構造	居宅の1㎡あたりの価格
木造	103,000円
軽量鉄骨造	114,000円
鉄骨造	127,000円
鉄筋コンクリート造	159,000円

表の注記には、新築から1年未満の建物はこの基準表の価格で決定するとあります。1年以上たった建物は、経年減価補正率を掛けて計算します。

関西の法務局ごとの木造の居宅の単価

法務局	木造の居宅（1㎡）	延床100㎡の価額
大阪法務局	103,000円	1,030万円
神戸地方法務局	103,000円	1,030万円
京都地方法務局	109,000円	1,090万円

当社のデータベースでは、関西の新築建売1,349件のうち1,343件が木造でした。延床面積の中央値は100.19㎡です。木造100㎡なら、建物の価額は1,030万円前後と見てよいでしょう。

このデータベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、1,349件のうち1,282件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

完成から1年以上たった建売は経年減価補正率を掛ける

大阪法務局の経年減価補正率表では、木造の建物は経過年数1年で0.80、2年で0.75です。

経過年数（木造）	補正率	延床100㎡の価額	保存登記の税額（0.15％）
1年未満	－	1,030万円	15,400円
1年	0.80	824万円	12,300円
2年	0.75	772.5万円	11,500円

ただしこれは、固定資産税の評価額がまだない建物の場合です。完成から時間がたって市町村の評価額がついていれば、その評価額で計算します。

建物の登記費用は売買価格とは関係ない

3,390万円の建売でも、建物の価額は基準表の単価×床面積で決まります。売買契約書の建物価格がいくらでも、登録免許税は変わりません。

延床100㎡の新築建売で登記費用の登録免許税を試算する

ここまでの数字で、関西の典型的な建売を計算します。登録免許税は合計24万5,400円になりました。

登記費用の試算は延床100㎡と土地130㎡で行う

建物は延床100㎡の木造で、大阪法務局の基準で価額1,030万円としました。土地は130㎡で、固定資産税の評価額を1㎡10万円、合計1,300万円と仮定しています。

土地の評価額は場所でまったく違うので、実際は評価証明書の数字で計算し直してください。住宅ローンの借入額は3,500万円としました。

軽減があると登記費用の税金は19万5,800円下がる

登記	課税標準	軽減後の税額	本則の税額
建物の所有権保存	1,030万円	15,400円（0.15％）	41,200円（0.4％）
土地の所有権移転	1,300万円	195,000円（1.5％）	260,000円（2.0％）
抵当権の設定	3,500万円	35,000円（0.1％）	140,000円（0.4％）
合計		245,400円	441,200円

軽減があるかないかで19万5,800円の差です。認定長期優良住宅なら保存登記が1万300円になり、合計は24万300円です。

金額が一番大きいのは土地の移転登記です。土地の評価額が高い大阪市内などでは、ここが数十万円単位で増えます。

土地の登記費用は評価額で大きく変わる

土地の移転登記は、評価額に1.5％を掛けるだけです。評価額が1,000万円上がると、登記費用の税金は15万円上がる計算になります。

土地の固定資産税評価額	軽減後（1.5％）	本則（2.0％）
1,000万円	150,000円	200,000円
1,300万円	195,000円	260,000円
2,000万円	300,000円	400,000円
3,000万円	450,000円	600,000円

土地の評価額は、市区町村の固定資産評価証明書で分かります。新しく分筆された分譲地で評価額がまだない場合は、近くの土地の評価額から計算されることがあるので、司法書士に計算の根拠を聞いてください。

抵当権の登記費用は借入額の0.1％

住宅ローンの借入額	軽減後（0.1％）	本則（0.4％）
2,500万円	25,000円	100,000円
3,000万円	30,000円	120,000円
3,500万円	35,000円	140,000円
4,000万円	40,000円	160,000円

ペアローンで2本の住宅ローンを組むと、抵当権の登記も2つになります。税額は2本の借入額の合計で考えればほぼ同じですが、司法書士の報酬は登記の数だけかかることが多いです。

住宅用家屋証明書がないと新築の登記費用の軽減は受けられない

軽減の条件で一番大事なのがこの書類です。市区町村が発行する住宅用家屋証明書を登記の申請に添付することが、軽減を受ける条件になっています。

住宅用家屋証明書の発行要件

大阪市のページでは、次のような要件が並んでいます。

要件	内容
使い方	個人が自分の住まいとして新築または取得した
住宅の割合	住宅部分が床面積の90％を超える
登記の時期	新築または取得後1年以内に登記する
床面積	登記簿上50㎡以上
保存登記の場合	建築後使用されていない

手数料は大阪市で1通1,300円です。大阪市では区役所ではなく市税事務所で発行しています。

不動産取得税は40㎡からでも登録免許税は50㎡から

見落としやすいのが床面積の線です。不動産取得税の軽減は令和8年4月から40㎡以上になりましたが、登録免許税の住宅用家屋証明は登記簿上50㎡以上のままです。

当社のデータベースでは、延床50㎡未満の新築建売は1,349件中6件でした。狭小地の3階建てなどで、この線をまたぐ物件があります。不動産取得税の計算は新築の不動産取得税はいくら？で書いています。

建売は家屋未使用証明書も要る

建売は「建築後未使用家屋」として申請します。大阪市の必要書類には、建築確認済証または検査済証、取得の日が分かる売買契約書などのほかに、家屋未使用証明書が入っています。

家屋未使用証明書は売主が出す書類です。実務では司法書士が売主から受け取って、住宅用家屋証明書の申請までまとめて行うことがほとんどです。

新築から1年を過ぎた登記は登記費用の軽減が使えない

租税特別措置法72条の2・73条・75条は、どれも新築または取得後1年以内に登記を受けるものに限り軽減すると定めています。

建売は引渡しの日に登記を申請するので、普通はこの条件を満たします。注意したいのは、完成から時間がたった建売を「建築後未使用」として買う場合です。保存登記の1年は取得から数えるので、引渡しの日に登記すれば問題ありません。

新築の表題登記と保存登記の違いと誰が費用を払うか

新築の建売で混乱しやすいのが、この2つの登記です。表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士の仕事です。

表題登記は取得から1か月以内の義務

不動産登記法47条は、新築した建物の所有権を取得した者は、取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならないと定めています。

怠ると164条で10万円以下の過料の対象です。表題登記には登録免許税がかかりませんが、土地家屋調査士の報酬がかかります。

表題登記の報酬の全国平均は9万1,740円

日本土地家屋調査士会連合会は、3年に一度、会員に報酬のアンケートをとって公表しています。2025年度のアンケートによる報酬ガイドに、木造2階建ての居宅の建物表題登記の例が載っています。

項目	金額（税抜）
全国の平均	91,740円
全国の中央値	89,200円
条件	木造スレートぶき2階建・床面積 1階103.51㎡ 2階44.71㎡

全国の平均なので、関西の事務所の金額とは前後します。このほかに交通費や証明書代などの実費がかかります。

表題登記に使う書類は売主から受け取る

報酬ガイドの例では、土地家屋調査士が預かる書類として、住民票、建築確認済証、工事完了引渡証明書、法人の印鑑証明書が挙げられています。

建売では、工事完了引渡証明書や法人の印鑑証明書は売主側の書類です。引渡しの日に登記まで終わらせるには、売主の書類が先にそろっている必要があるので、日程は仲介会社が調整します。

建売では誰の名前で表題登記を入れるかで登記費用が変わる

不動産登記法74条1項は、所有権の保存登記ができるのは表題部所有者などに限るとしています。つまり表題登記を誰の名前で入れるかで、その後の登記が変わります。

表題登記の名義	その後の登記	延床100㎡木造の建物の税額
買主の名義	買主が所有権保存登記（0.15％）	15,400円
売主の名義で保存済み	売主から買主へ所有権移転登記（0.3％）	30,900円

建売では、未登記のまま引き渡して買主の名義で表題登記を入れることが多いです。その場合、表題登記の報酬を買主が負担する取り決めになっていることがあります。売買契約書の費用負担の欄で確かめてください。

新築の登記費用の見積書で確かめる4つの点

最後に、司法書士から届く登記費用の見積書の見方です。税金の欄が軽減後の税率で計算されているかから見ます。

司法書士の報酬は自由化されていて公的な平均はない

司法書士の報酬は、事務所ごとに決められます。確認できた範囲では、司法書士の報酬について公的な平均額は公表されていませんでした。

そのため他社の見積書と並べて、報酬の欄だけを比べるのが一番確実です。税金の欄は誰に頼んでも同じ金額になるはずです。

登記費用の見積書は4つの点で確かめる

見る点	確かめること	要注意
登録免許税	軽減後の税率になっているか	本則の0.4％や2.0％で計算されている
建物の価額	法務局の基準表の単価×床面積か	売買価格の建物分で計算されている
報酬	登記ごとの報酬が分かれているか	「一式」だけで内訳がない
実費	住宅用家屋証明書・登記事項証明書の代金	実費と報酬が混ざっている

住宅ローンを使う場合、抵当権の登記は銀行が指定する司法書士に頼むことが多いです。土地と建物の登記も同じ司法書士にまとめると、立会いが1回で済みます。

登記費用は誰が払うかの分担

登記費用は、その登記で得をする人が払うのが基本の考え方です。新築の建売では、次の分担になっていることが多いです。

登記	誰が払うことが多いか	理由
建物の表題登記	売主または買主（契約で決める）	契約書の費用負担の欄を見る
建物の所有権保存登記	買主	買主の名義を登記する
土地の所有権移転登記	買主	買主の名義に移す
抵当権設定登記	買主	買主の住宅ローンの担保
売主の抵当権の抹消登記	売主	売主の借入の担保を外す

土地に売主の借入の抵当権がついている場合、その抹消は売主の負担です。見積書に抹消登記の費用が入っていたら、買主の負担になっていないかを確かめてください。

登記を自分でして登記費用を下げることはできるか

不動産登記は、司法書士に頼まず本人が申請することもできます。ただし住宅ローンを使う場合は、銀行が司法書士による登記を条件にしていることが多いです。

お金を払う瞬間と登記の申請を同じ日にそろえる必要があるため、住宅ローンで買う建売は司法書士に頼むのが現実的です。下げられるのは報酬の部分だけなので、見積もりを比べるほうが効果があります。

建売の登記費用を引渡しの前に確かめる手順

登記の段取りは、契約から引渡しまでの流れの中で進みます。全体の流れは建売住宅の引渡しまでの流れ｜契約から鍵を受け取るまでの期間にまとめています。

契約前に面積と認定と表題登記の負担を見る

登記費用は諸費用の中で金額を動かしにくい費用

諸費用の中で、登記費用の税金の部分は法律で決まっているので値引きの対象になりません。動かせるのは司法書士と土地家屋調査士の報酬だけです。

一方で仲介手数料は、物件価格3,390万円なら上限で118万4,700円（税込）にもなる大きな費用です。登記費用の報酬を数万円下げるより、仲介手数料のほうが金額の桁が違うということです。

建売の登記費用は、物件価格がいくらでも税金の部分の計算方法は同じです。新築の登記費用がいくらになるかは、建物の床面積と土地の評価額と借入額の3つで決まります。

登記費用は「正しく軽減されているか」を確かめる費用、仲介手数料は「払わずに済む方法があるか」を考える費用と分けて考えてください。

登記費用の見積もりチェックも仲介手数料0円で

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。登記費用の見積もりの確認に追加の費用はかかりません。

司法書士の見積書が届いたら、登録免許税の税率と建物の価額の計算をこちらで確かめます。表題登記の負担が契約書でどうなっているかも、契約の前にお伝えします。

新築の登記費用に関するよくある質問

新築の建売の登記費用はいくらですか。

登録免許税は、延床100㎡の木造・土地評価額1,300万円・借入3,500万円の当社試算で24万5,400円でした。これに司法書士の報酬と、表題登記を負担する場合は土地家屋調査士の報酬が加わります。

所有権保存登記の費用はいくらですか。

登録免許税は建物の価額の0.15％です。延床100㎡の木造で大阪法務局の基準なら価額1,030万円で、税額は1万5,400円です。認定長期優良住宅なら0.1％で1万300円です。

新築の建物の評価額はどう決まるのですか。

まだ固定資産税の評価額がないので、法務局の新築建物課税標準価格認定基準表で決まります。大阪法務局と神戸地方法務局は木造の居宅で1㎡10万3,000円、京都地方法務局は10万9,000円です。

登録免許税の軽減はいつまでですか。

国税庁のお知らせ（令和8年4月）では、住宅用家屋の保存・移転と抵当権の軽減は令和9年3月31日まで、土地の売買による移転登記の軽減は令和11年3月31日までです。

住宅用家屋証明書はどこでもらえますか。

物件のある市区町村で発行します。大阪市では市税事務所が窓口で、手数料は1通1,300円です。建売の場合は家屋未使用証明書などが必要で、司法書士がまとめて手続きすることが多いです。

表題登記の費用は誰が払いますか。

売買契約の取り決めによります。建売では未登記のまま引き渡して買主の名義で表題登記を入れ、その報酬を買主が負担することがあります。売買契約書の費用負担の欄で確かめてください。

表題登記の報酬の相場はいくらですか。

日本土地家屋調査士会連合会の2025年度アンケートでは、木造2階建ての居宅で全国平均91,740円、中央値89,200円（税抜）でした。実費は別にかかります。

登記費用は住宅ローンに含められますか。

諸費用まで借りられる住宅ローンなら含められます。ただし引渡しの日に現金で払う段取りになっていることが多いので、事前に銀行と司法書士に確かめてください。

新築の登記費用は税率と価額の計算を確かめれば読める

最後にまとめます。登記費用のうち登録免許税は計算で出せて、差がつくのは報酬だけです。

延床100㎡の木造の建売を3,500万円の住宅ローンで買うと、登録免許税は軽減後で24万5,400円、軽減がないと44万1,200円です。住宅用家屋証明書を添付して、新築から1年以内に登記することが軽減の条件です。

登記費用で迷ったら、まず税金と報酬を分けること、次に税金の欄が軽減後の税率かを見ることです。この2つだけで、登記費用の見積書の大半は読めるようになります。

建物の価額は法務局の基準表で決まり、大阪は木造で1㎡10万3,000円です。見積書の税金の欄がこの計算と合っていれば、あとは報酬を比べるだけです。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。登記費用を含めた諸費用の見積もりもお出ししますので、気になる物件があればお知らせください。