土砂災害特別警戒区域とは？レッドゾーンの規制・住宅ローンと購入前の確認事項

毎日暮らす家なので、裏の斜面が崩れたらと考えると心配になりますよね。

先に結論を言います。土砂災害特別警戒区域は家を建てることが禁止された区域ではなく、建物の構造と開発に条件がつく区域です。

建売なら、その条件を満たした書類がそろっているかで判断できます。

ただ、知らずに契約すると、2028年以降の入居では住宅ローン減税が受けられず、フラット35の金利引下げも使えないことがあります。

避け方は、内見の前に国と府県の地図で区域を調べ、入っていれば許可書と検査済証と図面の3つを売主に出してもらうことです。

この記事では、土砂災害防止法の条文と国土交通省の統計、当社の物件データを使って、レッドゾーンの規制とお金への影響と確かめ方をまとめます。

土砂災害特別警戒区域とは｜警戒区域との違い

土砂災害特別警戒区域は、土砂災害防止法9条で府県の知事が指定する区域です。通称はレッドゾーンといいます。

対象になる土砂災害は3つです。傾斜度30度以上の土地が崩れる「急傾斜地の崩壊」、土石が水と一緒に流れ下る「土石流」、土地が滑る「地滑り」です。

区域	通称	指定の基準	主な決まり
土砂災害警戒区域	イエローゾーン	生命や身体に危害が生ずるおそれがある	避難の体制を整える
土砂災害特別警戒区域	レッドゾーン	建物が壊れ、生命や身体に著しい危害が生ずるおそれがある	開発の許可と建物の構造の規制

大事なのは、レッドゾーンは必ずイエローゾーンの中にあるという点です。イエローゾーンのうち、建物が壊れるほどの力がかかる場所だけがレッドになります。

イエローゾーンには建物の規制がありません。市町村が避難の情報や訓練を整える区域です。

土砂災害特別警戒区域は崖の上より崖の下に広がる

急傾斜地の崩壊の区域は、崖の上と下の両方に指定されます。ただ、崩れた土砂がぶつかるのは下側なので、レッドゾーンは崖の下側に帯のように広がるのが一般的です。

崖そのものの安全は擁壁で見ます。擁壁の確かめ方は擁壁とは？高さ2mで変わる規制と崖条例と買ってはいけない土地の見分け方で解説しています。

土砂災害特別警戒区域でかかる4つの規制

土砂災害特別警戒区域にかかる規制は4つです。どれも建売の買主に関係します。

規制	中身	条文
特定開発行為の許可	分譲住宅などのための開発は知事の許可が必要	土砂災害防止法10条
建物の構造の規制	居室のある建物は土砂の衝撃に耐える構造にする	同法24条・建築基準法施行令80条の3
建築確認	都市計画区域の外でも建築確認が必要	同法25条
移転等の勧告	危険が大きいときは知事が移転などを勧告できる	同法26条

土砂災害特別警戒区域で分譲のための開発をするには知事の許可が要る

10条は、予定している建物の用途が住宅（自分が住むものを除く）などの開発を「特定開発行為」とし、知事の許可を求めています。

つまり、建売を売るための宅地の造成は、レッドゾーンでは知事の許可が必要です。許可の申請には、土砂を防ぐ対策工事の計画を付けます。

工事が終わると知事の検査があり、検査済証が出ます（18条）。公告があるまでは住宅を建てられません（19条）。

土砂災害特別警戒区域の建売は許可の前に広告も契約もできない

宅建業法33条と36条は、開発の許可などが出る前の広告と契約を禁じています。その対象の許可に、土砂災害防止法10条1項の許可が入っています（宅建業法施行令2条の5）。

許可を受けずに広告している建売は、そもそもルールに反しているということです。

土砂災害特別警戒区域の建物は土砂の衝撃に耐える構造にする

居室のある建物は、土砂がぶつかる高さまでの外壁を、衝撃で壊れない構造にします。国の告示の図解では、鉄筋コンクリート造で厚さ15cm以上の外壁にするか、斜面との間に鉄筋コンクリートの塀を設ける方法が示されています。

構造計算で安全を確かめる方法もあります。

いずれにしても、普通の木造の建売の外壁のままでは、土砂災害特別警戒区域には建てられないということです。

関西の土砂災害特別警戒区域の数｜6府県で70,353か所

国土交通省は、都道府県ごとの指定の数を公表しています。関西6府県を並べました。

府県	警戒区域	うち特別警戒区域	割合
和歌山県	21,891	20,298	92.7％
兵庫県	21,536	12,830	59.6％
京都府	17,360	14,585	84.0％
奈良県	10,874	9,886	90.9％
大阪府	8,352	7,748	92.8％
滋賀県	6,847	5,006	73.1％
関西6府県	86,860	70,353	81.0％

関西のイエローゾーンの8割はレッドゾーンにも指定されていることになります。全国でも70万2,270か所のうち60万3,643か所で、86.0％がレッドゾーンです。

「イエローだから大丈夫」とは言い切れない、ということです。地図で色を見るときは、赤い帯がどこまで来ているかまで確かめます。

土砂災害特別警戒区域はおおむね5年ごとの調査で増えていく

府県は、おおむね5年ごとに基礎調査をして、区域を見直します（4条）。基礎調査の結果は、指定の前に公表されます。

そのため、いまは区域の外でも、おおむね5年ごとの見直しで区域に入る土地があるということです。府県が公表している基礎調査の結果や指定の予定地もあわせて見ておくと安心です。

関西の建売1,347件で調べた｜特別警戒区域にかかるのは4件

では、実際の建売はどれくらい区域にかかっているのでしょうか。当社の物件データで、関西の新築建売1,347件を国の地図で判定しました。

判定	件数	割合
警戒区域にかかる	33件	2.4％
うち特別警戒区域にかかる	4件	0.3％
どちらにもかからない	1,314件	97.6％

関西の建売で土砂災害の警戒区域にかかるのは2.4％、特別警戒区域は0.3％でした。種類は土石流が24件、急傾斜地の崩壊が9件です。

府県別では、兵庫9件・京都7件・大阪5件・和歌山5件・滋賀4件・奈良3件でした。

特別警戒区域にかかる4件は、すべて急傾斜地の崩壊の区域で、地形は丘陵でした。

当社の物件データは、飯田グループ6社の物件が95.0％を占めています。ほかの売主の物件では傾向が違うこともあるので、目安として見てください。

土砂災害特別警戒区域の建売が少ないのは対策の費用がかかるから

レッドゾーンで建売を売るには、開発の許可と対策工事、鉄筋コンクリートの外壁か塀が必要です。価格を抑えたい建売では、対策の費用が合わないので、区域を避けて土地を仕入れることが多いと考えられます。

逆に言えば、土砂災害特別警戒区域の建売に出会ったら、対策の中身を必ず確かめる価値があります。

土砂災害特別警戒区域の新築は住宅ローンと税金で不利になる

土砂災害特別警戒区域の新築を買うときに見落としやすいのが、お金への影響です。公的な資料で確かめられたものを並べます。

項目	レッドゾーンの新築の扱い	出典
フラット35	利用はできるが、S・子育てプラス・維持保全型の金利引下げは使えない	住宅金融支援機構
住宅ローン減税	入居が2028年以降なら対象外（建替え・既存住宅は対象）	国土交通省
固定資産税の新築の減額	勧告に従わず公表された開発の住宅だけが対象外	地方税法附則15条の6
火災保険	土砂災害は水災のリスクに含めて料率を決めている	損害保険料率算出機構

土砂災害特別警戒区域でもフラット35は使えるが金利引下げのSは使えない

住宅金融支援機構は、土砂災害特別警戒区域に新築住宅を建設または購入する場合、フラット35Sと子育てプラスと維持保全型の金利引下げを使えないとしています。

2021年10月以後の設計検査の申請分からの扱いです。

住宅の一部でも区域に入るとSは使えないので注意が必要です。フラット35の基本の条件はフラット35のデメリットは？団信と適合証明書と床面積50㎡の条件を解説にまとめています。

土砂災害特別警戒区域の新築は2028年以降の入居なら住宅ローン減税の対象外

国土交通省の住宅ローン減税のページには、入居日が令和10年以降の場合、土砂災害等の災害レッドゾーンの新築住宅は適用対象外と書かれています。

令和10年は2028年です。完成前の建売を買って2028年1月以降に入居する場合は、とくに注意が必要です。減税の金額の計算は住宅ローン控除は2026年入居でいくら？建売が14万円になる理由で解説しています。

土砂災害特別警戒区域で固定資産税の減額が外れるのは一部だけ

「レッドゾーンの新築は固定資産税の減額がない」と書かれることがありますが、条文はもっと狭い条件です。

地方税法附則15条の6が減額から除くのは、都市再生特別措置法の勧告に従わず、その旨を公表された事業者が建てた住宅です。区域に入っているだけで、すぐに減額がなくなるわけではありません。新築の減額のしくみは一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で4年目に上がるにまとめています。

土砂災害特別警戒区域の家は火災保険の水災の補償を外さない

損害保険料率算出機構は、水災のリスクを、川の氾濫だけでなく土砂災害も含めて評価しています。

つまり、土砂災害の被害に備えるのは火災保険の水災の補償で、保険料は水災等地の1〜5等地で変わるということです。保険料を下げるために水災を外すと、土砂の被害が補償されません。火災保険の相場は新築一戸建ての火災保険の相場は？木造の10年一括が5年になった理由と耐震等級割引で解説しています。

土砂災害特別警戒区域の建売で売主に出してもらう書類

土砂災害特別警戒区域にかかる建売を検討するなら、対策がとられているかを書類で確かめます。売主に出してもらう書類は4つです。

書類	分かること	根拠
特定開発行為の許可書	分譲のための開発が許可を受けているか	土砂災害防止法10条
対策工事の検査済証	対策工事が基準どおりに完了したか	同法18条
建築確認の図面	外壁や塀が土砂の衝撃に耐える構造か	建築基準法施行令80条の3
区域の指定の解除の公示	対策工事で区域が外れているか	同法9条8項

土砂災害特別警戒区域は対策工事のあとで解除されていることもある

9条8項は、工事などで指定の理由がなくなったと認めるときは、区域を解除すると定めています。

分譲の開発で擁壁や塀をつくり、区域が外れている建売もあります。販売図面や地図の色が古いことがあるので、いまも指定が残っているかを、解除の公示の日付と府県の最新の区域図で確かめるのが確実です。

土砂災害特別警戒区域に残っていれば建築確認の図面で外壁と塀の構造を見る

区域に残っている場合は、建物の対策を見ます。確認を受けた図面に、鉄筋コンクリートの外壁や塀、構造計算の有無が書かれています。

建築確認の書類の受け取り方は建築確認済証とは？見方と副本と図面の受け取り方と紛失したときの代わりの書類を建売の買主向けに解説で解説しています。図面の読み方が分からなければ、仲介の担当者に一緒に見てもらいましょう。

土砂災害特別警戒区域の調べ方｜内見の前に住所で調べる

土砂災害特別警戒区域かどうかは、誰でも無料で調べられます。おすすめは、国の地図で当たりをつけてから、府県の地図で確かめる順番です。

地図	運営	見られること
重ねるハザードマップ	国土地理院	全国の警戒区域と特別警戒区域を住所で検索
兵庫県CGハザードマップ	兵庫県	県内の土砂災害の区域と浸水の想定
滋賀県防災情報マップ	滋賀県	県内の土砂災害の区域
おおさか防災ネット	大阪府	府の防災情報と各種マップへの入口
基礎調査の予定箇所	和歌山県	調査を予定している箇所と指定済みの区域の案内

京都府と奈良県も、府県の砂防の担当課が区域図を公開しています。国の地図は更新に時間がかかることがあるので、最後は府県の区域図か市町村の窓口で、指定の告示の日付まで確かめると安心です。

地盤の強さや液状化も一緒に見たい場合は、地盤サポートマップの見方｜地耐力の4区分と液状化5段階の意味と分からないことを建売の買主向けに解説で調べ方を紹介しています。

土砂災害特別警戒区域は重要事項説明で必ず説明されるが契約の直前になる

宅建業法施行規則16条の4の3は、土砂災害警戒区域の中にあるときはその旨を重要事項説明で説明すると定めています。特別警戒区域の開発の制限も、法令上の制限として説明の対象です。

ただ、重要事項説明は契約の直前に行われます。その場で初めて知るのでは、落ち着いて判断できません。内見の段階で自分で調べておくのが大切です。内見で見る順番は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものにまとめています。

土砂災害特別警戒区域の建売を契約する前の4つの順番

土砂災害特別警戒区域にかかる建売を検討するときは、次の順番で進めると判断を誤りません。

順番	やること	いつ
1	国と府県の地図で区域を確かめる	内見の前
2	許可書・検査済証・図面を売主に依頼する	内見のあと
3	フラット35Sと住宅ローン減税の扱いを確かめる	事前審査の前
4	重要事項説明書の記載と書類を照らし合わせる	契約の前

土砂災害特別警戒区域の移転の補助は建売の買主には使えない

レッドゾーンの家には、がけ地近接等危険住宅移転事業という移転の補助があります。令和8年度の市の案内では、除却費は上限97万5千円、新しい家の建物助成費は上限421万円です。

ただし対象は、区域が指定される前から危険な住宅を持っている人で、指定のあとに建売を買った人は原則として対象外です。

「いざとなれば補助で移れる」と考えて買うのは危険だということです。

土砂災害特別警戒区域に関するよくある質問

土砂災害特別警戒区域に家は建てられますか。

建てられます。禁止ではありませんが、居室のある建物は土砂の衝撃に耐える構造にする必要があり、建築確認も必要です。分譲のための開発には知事の許可が要ります。

土砂災害警戒区域と特別警戒区域はどう違いますか。

警戒区域（イエロー）は避難の体制を整える区域で、建物の規制はありません。特別警戒区域（レッド）は警戒区域の中で建物が壊れるおそれのある区域で、開発の許可と構造の規制がかかります。

レッドゾーンでもフラット35は使えますか。

使えます。ただし新築住宅の場合は、フラット35Sと子育てプラスと維持保全型の金利引下げは使えません。

レッドゾーンの新築は住宅ローン減税を受けられますか。

入居が2028年（令和10年）以降の場合は対象外です。建替えや中古住宅、リフォームは対象です。

重要事項説明で説明されますか。

土砂災害警戒区域の中にあるときは、その旨を必ず説明します。ただ契約の直前なので、内見の前に地図で調べておくのがおすすめです。

いまは区域の外でも、あとで指定されることはありますか。

あります。府県はおおむね5年ごとに基礎調査を行い、区域を見直します。基礎調査の結果は指定の前に公表されます。

区域が解除されることはありますか。

あります。対策工事などで指定の理由がなくなったと知事が認めると、区域の全部または一部が解除されます。

土砂災害特別警戒区域の建売は地図と書類で判断する｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。レッドゾーンは建てられない区域ではなく、許可と構造の条件がつく区域です。

区域に入っていても、対策がとられ書類がそろっていれば、判断の材料は十分にあります。分からないまま契約することだけは避けてください。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、気になる建売が区域にかかるかどうかを、地図と書類で一緒に確かめることもご相談ください。