第一種低層住居専用地域とは？高さ制限・建てられる建物と住むデメリット

漢字が並ぶ名前なので、何が厳しいのか分かりにくいですよね。

先に結論を言います。第一種低層住居専用地域は、隣に高い建物や店が建ちにくく、静かな住環境が最も守られる地域です。

その代わり、近くにコンビニやスーパーが建てられず、建て替えでも3階建てや店舗にできないという縛りが、ずっと続きます。

避け方は、買う前に毎日の買い物先までの距離と、高さの限度の数字を確かめることです。

第一種低層住居専用地域とは低層住宅の住環境を守る地域

第一種低層住居専用地域（だいいっしゅていそうじゅうきょせんようちいき）は、都市計画法が定める13種類の用途地域の1つです。

都市計画法9条1項は、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域と定義しています。

13種類の中で、建てられる建物も建物の大きさも、決まりが最も厳しいのが第一種低層住居専用地域です。

用途地域	定義の言葉	店舗
第一種低層住居専用地域	低層住宅の住環境を保護	住宅との兼用で50㎡まで
第二種低層住居専用地域	主として低層住宅の住環境を保護	150㎡まで
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅の住環境を保護	500㎡まで
第一種住居地域	住居の環境を保護	3,000㎡まで

第二種低層との違いは店を建てられるかどうか

名前の違いは「主として」の4文字だけです。ところが中身は、第二種低層なら床面積150㎡までの店や飲食店を単独で建てられ、第一種低層では建てられないという差になります。

第一種低層住居専用地域に建てられる建物

建てられる建物は、建築基準法の別表第2（い）が並べています。表に挙がっていない建物は建てられないという決まり方です。

建物	第一種低層	補足
戸建て住宅・アパート・マンション	建てられる	高さ10mか12mまで
小学校・中学校・高校・図書館	建てられる	大学と専修学校は不可
保育所・老人ホーム・診療所	建てられる	病院は不可
神社・寺院・教会	建てられる
店や教室を兼ねる住宅	建てられる	兼用部分は50㎡まで
コンビニ・スーパー・飲食店	建てられない	第二種低層なら150㎡まで可
事務所だけの建物	建てられない
ホテル・パチンコ店・倉庫	建てられない

住宅を兼ねれば50㎡までの店や教室は開ける

建築基準法施行令130条の3は、延べ面積の半分以上を住まいにし、店や事務所の部分を50㎡以下にした住宅を建てられるとしています。

日用品の店、喫茶店、美容院、学習塾、華道教室、アトリエなどが対象です。自宅で小さな教室を開きたい人は、この50㎡を目安にしてください。

第一種低層住居専用地域の高さと建ぺい率と容積率の決まり

第一種低層住居専用地域は、建物の大きさの決まりも13種類で最も厳しい組み合わせです。

決まり	第一種低層	条文
高さ	10mか12mまで（絶対高さ制限）	建築基準法55条
北側斜線	真北の距離×1.25＋5m	56条1項3号
建ぺい率	30・40・50・60％のどれか	53条1項1号
容積率	50・60・80・100・150・200％のどれか	52条1項1号
外壁の後退	定めがあれば1mか1.5m	54条
敷地面積の最低限度	定めがあれば200㎡以下の値	53条の2
日影規制	軒高7m超か3階以上が対象	56条の2・別表第4

高さの上限が10mか12mと決まっているのは、低層住居専用地域と田園住居地域だけです。北側斜線の計算は北側斜線とは？計算方法と緩和と高度地区の0.6との違いと建売の屋根が斜めになる理由を関西の基準で解説、日影規制は日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説で解説しています。

敷地面積の最低限度があると土地を分けられない

市が敷地面積の最低限度を決めている区域では、相続などで土地を2つに分けると、片方に家を建てられなくなることがあります。

最低限度は地区計画で決めている例もあります。調べ方は地区計画とは？届出が必要な工事と敷地面積の最低限度と調べ方を関西1,522地区のデータで建売の買主向けに解説を見てください。

第一種低層住居専用地域に住むメリットとデメリット

この地域に住むかどうかは、静かさと便利さを交換する判断です。

	内容
メリット	隣に高い建物が建たず、日当たりと眺めが長く続きやすい
メリット	店や工場が建たず、夜も静かで車の出入りが少ない
メリット	建ぺい率が低く、家と家の間にゆとりが出やすい
デメリット	コンビニやスーパーが近くに建たず、買い物が遠くなりやすい
デメリット	建て替えでも3階建てや店舗併用の大きな建物にしにくい
デメリット	容積率が低いと、同じ土地でも建てられる延べ面積が小さい

3つのメリットはどれも、隣に建てられる建物を高さ10mか12mまでの住宅などに法律で絞っていることから生まれるものです。いまの街並みが、将来もおおむね保たれると考えてよい地域です。

容積率が低いと建て替えで家が小さくなることがある

容積率80％の地域で土地が100㎡なら、延べ面積は80㎡までしか建てられません。前面道路の幅でさらに下がる仕組みは容積率の計算方法は？前面道路で上限が下がる式と大阪市の0.6と車庫やロフトが延床に入らない条件を建売で解説で解説しています。

関西の建売で第一種低層住居専用地域にあるのは1,340件中295件

当社の物件データで、関西の建売1,340件の用途地域を数えました（2026年10月21日時点）。

用途地域	件数	割合
第1種住居地域	411件	30.7％
第1種低層住居専用地域	295件	22.0％
第1種中高層住居専用地域	284件	21.2％
第2種中高層住居専用地域	116件	8.7％
準工業地域	53件	4.0％
近隣商業地域	27件	2.0％
第2種低層住居専用地域	15件	1.1％

第一種低層住居専用地域は全体の22.0％で、第1種住居地域に次いで2番目に多い地域です。府県別では兵庫県134件・大阪府72件・奈良県63件・京都府13件・滋賀県10件・和歌山県3件でした。

市区では奈良市34件・神戸市西区25件・神戸市北区24件・神戸市須磨区17件・枚方市15件が多く、郊外の分譲地が中心です。

大阪市内には第一種低層住居専用地域がない

大阪市は、市の用途地域に第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域の指定がないと公表しています（2024年11月1日現在の大阪市の資料）。

そのため大阪市内では、10mか12mの絶対高さ制限もかかりません。大阪府の第一種低層住居専用地域の72件は、すべて大阪市の外の市町にあります。

価格の中央値は3,580万円で全体より190万円高い

295件の価格の中央値は3,580万円で、全体の3,390万円より190万円高い結果でした。

府県	第一種低層の中央値	府県全体の中央値
大阪府	3,780万円	3,585万円
兵庫県	3,480万円	3,180万円
奈良県	3,680万円	3,480万円
京都府	3,580万円	3,380万円
滋賀県	2,980万円	3,230万円

土地面積の中央値は150.0㎡で、全体の133.7㎡より広めです。建物の面積の中央値は99.57㎡で、全体とほぼ同じでした。

建ぺい率は50％が145件、40％が85件、60％が59件です。容積率は100％が126件、80％が94件でした。

第一種低層住居専用地域で3階建てが建たない理由

当社のデータで、この地域の295件のうち3階建ては0件でした。2階建てが280件、平屋が15件です。関西の建売全体には3階建てが69件ありますが、1件もこの地域には入っていません。

決まり	3階建てへの効き方
絶対高さ10mか12m	3階建ての屋根は10m前後になることがあり、上限に近い
北側斜線（5m＋1.25）	北側の部分の高さが削られる
日影規制	3階以上の建物が規制の対象になる
容積率100％以下が多い	3階分の床面積を使い切れない

法律で3階建てが禁止されているわけではありません。ただ、4つの決まりが重なるので、建売では2階建てが基本で、建て替えのときも2階建てを前提に考えるのが現実的です。

3階建ての建売を探している方は3階建ての建売は後悔する？デメリットと狭小住宅の暑さと老後の階段を関西71件で解説も参考にしてください。

第一種低層住居専用地域の建売を買う前に確かめる4つの手順

順番	確かめること	見る場所
1	その土地と周りの用途地域・境目の位置	市の都市計画の地図
2	高さの限度・建ぺい率・容積率・外壁の後退	重要事項説明書の法令上の制限の欄
3	スーパー・コンビニ・駅までの距離と道のり	地図と現地
4	地区計画と建築協定の有無	市の窓口・重要事項説明書

用途地域の境目に近いと隣だけ別の地域のことがある

用途地域は、道路や敷地の線で区切られます。境目の近くでは、裏の土地や道の向こうだけ第一種住居地域や近隣商業地域ということがあるのです。

境目の線は、それぞれの市の都市計画の地図で見られます。神戸市なら「神戸市情報マップ」です。大阪市の「マップナビおおさか」は、市内に第一種低層住居専用地域がないので、隣の市との境の物件で使います。隣の地域の中身は近隣商業地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と建ぺい率と容積率を関西の建売の実数で解説や準工業地域とは？住宅を建てていいかと建てられない建物と工業地域との違いと騒音の上限を関西の建売の実数で解説で解説しています。

買い物の距離は車がない日を想定して測る

第一種低層住居専用地域は、徒歩圏に店が建たない地域です。車が使えない日や、年を取ってからの買い物を想定して、店までの道のりを一度歩いてみると安心です。

子どもの通う学校も、住所で決まります。調べ方は校区の調べ方は？住所の番地と号で決まる学校と境目の確かめ方と学校選択制を関西の市と建売の実数で解説を見てください。

第一種低層住居専用地域に関するよくある質問

第一種低層住居専用地域にコンビニは建てられますか。

単独のコンビニは建てられません。第二種低層住居専用地域なら、床面積150㎡までの店を建てられます。

第一種低層住居専用地域で3階建ては建てられますか。

法律で禁止されているわけではありませんが、高さ10mか12mの上限と北側斜線、日影規制が重なるため建てにくい地域です。当社の物件データでは、この地域の建売295件のうち3階建ては0件でした。

自宅で教室や小さな店を開けますか。

延べ面積の半分以上を住まいにし、教室や店の部分を50㎡以下にすれば開けます（建築基準法施行令130条の3）。

第一種低層住居専用地域の建売は高いですか。

当社の物件データでは、価格の中央値は3,580万円で、全体の3,390万円より190万円高い結果でした。土地の中央値も150.0㎡と広めです。

第一種と第二種の低層住居専用地域の違いは何ですか。

高さや建ぺい率の決まりは同じで、違うのは店の扱いです。第二種低層は150㎡までの店や飲食店を単独で建てられます。

第一種低層住居専用地域は静かさを買う地域｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。第一種低層住居専用地域は、便利さと引き換えに、将来も変わりにくい静かな住環境を買う地域です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、周りの用途地域の境目や、将来の建て替えで建てられる大きさを一緒に確かめることもご相談ください。