準住居地域とは？住むメリット・デメリットと第二種住居地域との違い

ほかの住居の地域と何が違うのか、名前だけでは分かりにくいですよね。

先に結論を言います。準住居地域にも戸建て住宅は建てられ、建ぺい率50・60・80％などの決まりは第一種住居地域と同じです。

ただ、ほかの住居系の地域と違って、隣に広さの制限のない自動車車庫や倉庫業の倉庫が建てられ、車やトラックの出入りが増えることが法律の上で起こりえます。

避け方は、道路沿いの土地に何が建ちうるかと、自分の区画が道路からどれだけ離れているかで判断することです。

準住居地域とは道路沿いの業務と住まいを両立させる地域

準住居地域（じゅんじゅうきょちいき）は、都市計画法が定める13種類の用途地域の1つです。住居系の8つの地域に入ります。

都市計画法9条7項は、道路の沿道にふさわしい業務の利便を増やしながら、それと調和した住居の環境を守る地域と定義しています。

つまり、幹線道路の沿道に、車で使う店や施設と住まいが並ぶ姿を想定した地域です。幹線道路に沿って、道路から一定の幅だけ細長く指定されることがあるのも特徴です。

用途地域	都市計画法の目的	主な違い
第一種住居地域	住居の環境を保護する	店やホテルは3,000㎡まで
第二種住居地域	主として住居の環境を保護する	店や遊技場は1万㎡まで
準住居地域	沿道の業務の利便と住居の環境の調和	車庫や倉庫の施設が建てられる
近隣商業地域	近くの住民の日用品の買い物	商業系で建ぺい率は80％まで

準と付くのは住居系のなかで最も業務に寄った地域だから

第一種、第二種、準と進むほど、住まい以外の建物が建てられる幅が広がると考えると分かりやすいでしょう。

準住居地域の次に業務寄りなのが、商業系の近隣商業地域です。違いは近隣商業地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と建ぺい率と容積率を関西の建売の実数で解説で解説しています。

準住居地域に建てられる建物と建てられない建物

建てられない建物は、建築基準法48条7項と別表第2の（と）が決めています。近い地域の第二種住居地域は48条6項と別表第2の（へ）です。

2つを並べると、準住居地域だけで建てられるのは、車庫と倉庫と客席200㎡未満の劇場と作業場150㎡以下の修理工場だと分かります。

建物	第二種住居地域	準住居地域
戸建て住宅・マンション	建てられる	建てられる
店・飲食店・パチンコ店	1万㎡まで	1万㎡まで
ホテル・旅館	建てられる	建てられる
自動車車庫（附属以外）	300㎡以下で2階以下	広さと階の制限なし
倉庫業の倉庫	建てられない	建てられる
劇場・映画館	建てられない	客席200㎡未満なら建てられる
自動車修理工場	作業場50㎡まで	作業場150㎡まで
キャバレー・個室付浴場	建てられない	建てられない

どれも車の出入りや音につながる施設です。幹線道路の沿道に、こうした施設を集められるようにした地域だと読み取れます。

第一種住居地域との違いはパチンコ店と店の広さ

第一種住居地域では、パチンコ店は建てられず、店やホテルは3,000㎡までです。

準住居地域では、パチンコ店もカラオケボックスも1万㎡までなら建てられます。ホテルにも広さの上限はありません。

準住居地域の建ぺい率と容積率と高さの決まり

建物の大きさの決まりは、第一種・第二種住居地域と同じです。どの数字になるかは、市町村が都市計画で選んで指定します。

決まり	準住居地域	条文
建ぺい率	50％・60％・80％のどれか	建築基準法53条1項2号
容積率	100％から500％の6段階	52条1項2号
道路斜線	勾配1.25	56条1項1号・別表第3
隣地斜線	20mを超える部分から勾配1.25	56条1項2号イ
北側斜線	かからない	56条1項3号は住居専用の地域だけ
日影規制	条例で指定されれば高さ10m超にかかる	56条の2・別表第4

道路斜線の勾配は住居系の1.25で、近隣商業地域の1.5より厳しいのが、商業系との違いです。道路斜線は道路斜線とは？計算方法と後退距離の緩和と隣地斜線と絶対高さ制限との違いを建売の3階建てで解説、北側斜線は北側斜線とは？計算方法と緩和と高度地区の0.6との違いと建売の屋根が斜めになる理由を関西の基準で解説で解説しています。

日影規制は府や市の条例で決まる

準住居地域は、日影規制の対象区域に指定できる地域です。指定されていれば、高さ10mを超える建物に影の時間の上限がかかります。

指定の有無と時間は府や市の条例しだいです。確かめ方は日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説にまとめています。

準住居地域に住むメリットとデメリット

準住居地域に住むかどうかは、道路の便利さと、車の音や施設の近さを交換する判断です。

	内容
メリット	幹線道路に近く、車で出かけやすい
メリット	沿道の店や飲食店が近い
メリット	建ぺい率と容積率は住居系と同じで、家の建て方の自由度は変わらない
デメリット	道路沿いの区画は車の音と振動、排気ガスが届きやすい
デメリット	隣に立体駐車場や倉庫が建つと、車やトラックの出入りが増える
デメリット	夜も営業する沿道の店の明かりや人の出入りがある

3つのデメリットのうち2つは、道路からの距離で小さくなるものです。道路に面した区画と、一本入った区画では暮らしが変わります。

道路の音は窓の性能と間取りでも変わる

幹線道路の音は、窓のガラスとサッシの性能、寝室の位置で感じ方が変わります。音の考え方は線路沿いの家はやめたほうがいい？騒音の基準と距離と窓の遮音等級と関西の建売9.7％の実数で解説の窓の遮音等級の章が参考になります。

関西の準住居地域は用途地域の1.15％しかない

国土交通省の都市計画現況調査（2025年3月31日現在）から、関西6府県の準住居地域の面積を当社で集計しました。

府県	準住居地域	用途地域に占める割合
滋賀県	59.7ha	0.24％
京都府	378.9ha	1.16％
大阪府	1,008.1ha	1.06％
兵庫県	1,024.8ha	1.36％
奈良県	161.9ha	0.76％
和歌山県	404.9ha	2.61％
関西6府県	3,038.3ha	1.15％
全国	29,707.6ha	1.58％

関西の準住居地域は3,038.3haで、用途地域全体の1.15％です。全国の1.58％より少なめでした。

同じ関西の第一種住居地域は55,424.3ha（20.95％）あります。準住居地域は第一種住居地域の約18分の1という小さな地域です。

当社の物件データでは用途地域の欄に準住居地域の記載がなかった

当社の物件データで、関西の建売1,340件の用途地域を数えました（2026年10月22日時点）。

1,340件の用途地域の欄に、準住居地域の記載はありませんでした。近い地域では、第一種住居地域が411件、第二種住居地域が32件です。

一方、特記事項に「土地の一部に準住居地域を含む」と書かれた建売が東大阪市に1件ありました。用途地域の欄は第一種中高層住居専用地域で、土地の一部が準住居地域にかかっていた物件です。

準住居地域の建売で隣に建つかもしれない建物を考える

準住居地域の建売で大事なのは、いまの街並みより、道路沿いの土地に何が建ちうるかを考えることです。

隣の土地の今	建つかもしれない建物	暮らしへの影響
月極駐車場・空き地	立体駐車場・マンション	車の出入り・日当たり
古い店舗・倉庫	倉庫業の倉庫・物流施設	トラックの出入り・早朝の音
ガソリンスタンド跡	自動車修理工場・販売店	作業の音・においと車の出入り
広い敷地の店	パチンコ店・ホテル	夜の明かりと人の出入り

敷地が2つの用途地域にまたがると過半の地域で決まる

準住居地域は道路沿いに細長く指定されるので、敷地の一部だけが準住居地域ということがあるのです。

建てられる建物の用途は、建築基準法91条で敷地の過半が属する地域の決まりに従います。建ぺい率と容積率は、それぞれの地域の面積の割合で計算します（52条7項・53条2項）。

当社のデータの東大阪市の物件も、土地の一部が準住居地域にかかる例でした。建ぺい率と容積率の数字の読み方は容積率の計算方法は？前面道路で上限が下がる式と大阪市の0.6と車庫やロフトが延床に入らない条件を建売で解説と建ぺい率オーバーとは？違反建築物と既存不適格の違いと住宅ローンへの影響と緩和と建売で後から超える工事を解説を見てください。

準住居地域の建売を買う前に確かめる4つの手順

順番	確かめること	見る場所
1	その土地と隣の土地の用途地域・境目の線	市の都市計画の地図
2	敷地が2つの地域にまたがるか・過半はどちらか	重要事項説明書の法令上の制限の欄
3	道路沿いの空き地・駐車場・古い店舗	現地と航空写真
4	朝夕の交通量・トラックの通る時間	平日の朝夕と土日の現地

用途地域は重要事項説明書と市の地図で確かめられる

重要事項説明書には、用途地域や建ぺい率・容積率を書く欄があります（宅地建物取引業法35条）。

隣の土地の用途地域は、大阪市なら「マップナビおおさか」、神戸市なら「神戸市情報マップ」で調べられます。道路から何mまでが準住居地域かという線を地図で見ると、自分の区画の位置が分かります。

地区計画で建物の用途がさらに絞られている区域もあります。調べ方は地区計画とは？届出が必要な工事と敷地面積の最低限度と調べ方を関西1,522地区のデータで建売の買主向けに解説で解説しています。

朝夕の交通量は時間を変えて見に行く

準住居地域の幹線道路は、朝夕と平日・休日で交通量が大きく変わることがあります。平日の朝夕と土日の昼に一度ずつ現地に立つと、住んだあとの様子がつかめます。内見で見る順番は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものを参考にしてください。

準住居地域に関するよくある質問

準住居地域に家を建てて住めますか。

住めます。準住居地域は住居系の地域で、戸建て住宅は建てられます。建てられないのはキャバレーや個室付浴場、作業場50㎡を超える工場などです。

準住居地域にパチンコ店は建てられますか。

建てられます。店や遊技場は床面積の合計が1万㎡までなら建てられます。第一種住居地域ではパチンコ店は建てられません。

準住居地域に北側斜線はかかりますか。

かかりません。北側斜線は低層・中高層住居専用地域と田園住居地域だけの決まりです。日影規制は、府や市の条例で指定されていればかかります。

敷地の一部だけが準住居地域のときはどうなりますか。

建てられる建物の用途は、敷地の過半が属する地域の決まりに従います（建築基準法91条）。建ぺい率と容積率は、それぞれの地域の面積の割合で計算します。

準住居地域と第二種住居地域の違いは何ですか。

準住居地域では、広さの制限のない自動車車庫、倉庫業の倉庫、客席200㎡未満の劇場、作業場150㎡以下の自動車修理工場が建てられます。第二種住居地域ではこれらは建てられないか、広さが限られます。

準住居地域は道路沿いの土地で選ぶ｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。準住居地域は住みにくい地域ではなく、道路の便利さと引き換えに車の施設の近さを受け入れる地域です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、用途地域の境目や隣の土地に建ちうる建物の見方を一緒に確かめることもご相談ください。工業系の地域との違いは準工業地域とは？住宅を建てていいかと建てられない建物と工業地域との違いと騒音の上限を関西の建売の実数で解説、住居専用の地域は第二種中高層住居専用地域とは？第一種との違いと建てられる店の広さと住むデメリットを関西の建売の実数で解説も参考になります。