仮換地とは？登記・清算金と保留地の住宅ローンで注意したいこと

見慣れない言葉が図面に出てくると、それだけで不安になりますよね。

先に結論を言います。仮換地は、区画整理の工事中に元の土地の代わりとして使ってよいと決められた土地で、家を建てて住むことができます。

ただし、登記簿は元の土地のままで、換地処分のあとに清算金の請求が来ることがあります。

買う前に仮換地証明書と仮換地図をもらい、清算金をどちらが持つかを契約の特約で決めておくと、あとで困りません。

仮換地とは区画整理の工事中に元の土地の代わりに使う土地

仮換地（かりかんち）は、土地区画整理事業の途中で決まる土地です。

土地区画整理事業は、道路や公園を整えながら、土地の形と区画をつくり直す事業です（土地区画整理法2条）。工事が終わるまで何年もかかるので、その間に使う土地を先に決めます。

土地区画整理法98条は、施行者は換地処分を行う前に、工事のため必要があれば仮換地を指定できると定めています。

仮換地が決まると元の土地は使えなくなり仮換地を使う

99条1項は、仮換地が指定されると、元の土地と同じ使い方を仮換地ですることができ、元の土地は使えなくなると定めています。この状態は、換地処分の公告がある日まで続きます。

つまり、仮換地の上に建つ建売は、法律で認められた使い方として家を建て、住むことができるということです。

土地区画整理事業の流れと仮換地の期間

区画整理は、大きく4つの段階で進みます。

段階	起きること	条文
事業の認可の公告	施行地区内の建築や造成に許可が要るようになる	土地区画整理法76条
仮換地の指定	使う土地が仮換地に変わる	98条・99条
換地処分の公告	換地が元の土地とみなされ、登記が変わる	103条・104条・107条
清算金の徴収と交付	土地の価値の差をお金で精算する	110条

104条1項は、換地処分の公告があった日の翌日から、換地が元の土地とみなされると定めています。ここで初めて、登記簿の土地と実際に使う土地が一致します。

減歩で道路や公園と保留地の土地を生み出す

区画整理では、地区の土地の持ち主が土地を少しずつ出し合うことで道路や公園をつくります。これを減歩（げんぶ）と呼びます。

名古屋市の解説は、道路や公園に充てる分を公共減歩、売って事業費に充てる分を保留地減歩と分けて説明しています。このため、元の土地より換地のほうが面積は小さくなることがあるものの、道路に面した使いやすい形になります。

施行地区の中で家を建てるには許可が要る

76条1項は、事業の認可の公告から換地処分の公告までの間、施行の障害になるおそれがある建物の新築や増築には都道府県知事等の許可が要ると定めています。

建売は売主が許可を受けて建てていますが、買ったあとの増築やカーポートなどの工事でも許可が要る場合があるので、工事の前に施行者へ相談します。確認済証との関係は建築確認済証とは？見方と副本と図面の受け取り方と紛失したときの代わりの書類を建売の買主向けに解説で解説しています。

仮換地の建売は登記簿の地番と実際の土地が違う

仮換地の期間に、いちばん戸惑うのがここです。

登記簿に載っているのは元の土地の地番と面積で、実際に家が建っているのは仮換地です。換地処分が終わるまで、この2つは別の土地として扱われます。

項目	仮換地の期間	換地処分のあと
登記簿の地番	元の土地の地番	換地の新しい地番
登記簿の面積	元の土地の面積	換地の面積
実際に使う土地	仮換地	換地
住所の表示	元の地番や街区で表すことがある	新しい住所に変わることがある

売買契約では、登記上の元の土地と、使う仮換地の街区・画地の番号を両方書いてもらうと、どの土地の話かがはっきりします。登記簿の取り方と読み方は登記事項証明書の取り方は？窓口とオンラインの手数料と地番の調べ方と登記簿謄本の見方を建売の買主向けに解説で解説しています。

換地処分の公告のあと登記が終わるまでほかの登記ができない

107条3項は、換地処分の公告のあと、施行者が行う換地の登記が終わるまで、ほかの登記をすることができないと定めています（例外あり）。

引渡しや住宅ローンの抵当権の登記の日程がこの時期に重なると、決済の日を動かす必要が出ることがあるので、換地処分の予定の時期を先に聞いておきます。

仮換地の清算金は換地処分の時の持ち主に請求される

清算金（せいさんきん）は、元の土地と換地の価値の差をお金でならすものです。

110条1項は、施行者は換地処分の公告のあと、確定した清算金を徴収し、または交付しなければならないと定めています。分割で払う方法も認められています（2項）。

仮換地を買う前の差でも買主に請求されることがある

129条は、権利を持つ人が変わった場合、前の人に対してした処分は新しい人に対してしたものとみなすと定めています。

そのため、清算金は換地処分の時点の持ち主、つまり家を買った人に請求されたり交付されたりすることになります。

契約で決めること	例
清算金を誰が払うか・受け取るか	売主が負担する／買主が引き継ぐ
金額が未定のときの扱い	確定したら売主と買主で精算する
仮清算金を払っていたか	売主が支払い済みかを確かめる
賦課金などほかのお金	組合の賦課金の有無を確かめる

金額が分からないまま契約すると、数年後に思わぬ請求が届くことがあります。特約に「誰が持つか」を書いてもらうことが、いちばんの備えです。

仮換地と保留地の違いと保留地の住宅ローン

仮換地とよく並んで出てくるのが保留地（ほりゅうち）です。

96条1項は、事業の費用に充てるため、換地として定めずに施行者が売るために残す土地を保留地として定められるとしています。

	仮換地	保留地
もとの持ち主	元の土地の持ち主がいる	いない（施行者が売る）
登記簿	元の土地の登記がある	換地処分まで登記簿がない
買う相手	持ち主（建売なら売主）	施行者や、施行者から買った人
住宅ローン	元の土地を担保にできる	扱う金融機関や方式が限られる

保留地は住宅ローンが使えるかを先に金融機関に聞く

保留地には換地処分まで登記簿がないので、土地に抵当権をすぐに付けられないという問題があります。

フラット35の保留地の扱いの例では、換地処分の前は建物だけに抵当権を付け、換地処分のあとに土地にも付ける方式が示されています。金融機関と自治体が協定を結んで融資する例もありますが、扱いは事業や金融機関で違います。

保留地の建売を検討するなら、申込みの前に、その保留地で住宅ローンが使えるかを金融機関に確かめてください。

大阪府で事業中の土地区画整理事業は17地区

大阪府の公式の事業地区一覧で、事業中の地区を数えました（2026年10月22日取得）。

地区名	施行者	面積
彩都東部地区C区域	組合	49.16ha
岸和田丘陵	組合	43.96ha
南目垣・東野々宮	組合	28.18ha
星田駅北	組合	26.37ha
高向・上原	組合	21.50ha
佐井寺西	吹田市	20.32ha
JR島本駅西	組合	12.93ha
服部天神駅周辺	個人	0.60ha

一覧の中で事業中と表示された地区は17地区で、完了は228地区でした。駅前の再整備や、丘陵の新しい住宅地が並んでいるのが分かります。

区画整理の地区の建売を購入するメリット

新潟県の解説は、区画整理の効果としてすべての宅地が道路に面した整形の土地になり、公園や上下水道、ガスも一体で整うことを挙げています。

町名や地番も整理されて分かりやすくなります。道と区画がそろった新しい街に住めることが、区画整理の地区で建売を購入する利点です。

一覧には換地処分の日が入っていても事業中と表示された地区があります。表の更新の時点がはっきりしないので、最新の状態は府や市の担当の窓口で確かめてください。

関西の建売1,340件で仮換地の記載は3件だった

当社の物件データで、関西の建売1,340件の備考と特記の欄を数えました（2026年10月22日時点）。

記載	件数	内容
区画整理	4件（0.3％）	すべて兵庫県
仮換地	3件（0.2％）	姫路市の2つの区画整理事業
清算金	3件	3件とも「清算金詳細未定」
保留地	0件	－

仮換地の3件は、どれも「仮換地：○街区○画地、換地予定時期及び清算金詳細未定」と書かれていました。まさに、換地処分の時期と清算金が分からないまま売られている例です。

仮換地の建売を買う前に確かめる4つの書類

書類	分かること	もらう先
仮換地証明書	どの元の土地にどの仮換地が当たるか	施行者
仮換地図	仮換地の位置と形と面積	施行者
換地処分の予定	登記が変わる時期のめやす	施行者に聞く
清算金の見込み	払うか受け取るかと金額の見込み	施行者に聞く

宅地建物取引業法35条の重要事項説明では、法令上の制限が説明されます。同法施行令3条は、土地区画整理法76条1項・99条1項などを重要事項説明の対象に入れています。契約の前に、重要事項説明書の欄と上の書類を照らし合わせてください。

仮換地の建売を購入するときの段取り

購入の流れは普通の建売と同じですが、申込みの前に施行者の書類を取り寄せる段取りが加わります。売主が書類を持っていることもあるので、まず売主か仲介に頼みます。

元の土地の登記は不動産登記法にしたがって買主に移ります。換地処分のあとの換地の登記は施行者が行うので、買主が自分で申請する必要はないのが原則です（土地区画整理法107条）。

境界と面積は換地処分のあとに確定する

仮換地の面積は、換地処分のあとの換地の面積とずれることがあります。境界杭の見方は境界杭とは？見方と種類とない場合の境界確定費用とブロック塀の境界を建売の買主向けに解説で、地積測量図は地積測量図とは？見方と取り方と公図との違いと作られた年で変わる信頼度を建売の買主向けに解説で解説しています。

元の土地の地目が田や畑のままのこともあります。扱いは地目変更とは？期限と費用と宅地に変える手続きと地目が田や畑のままの建売で確かめることを解説を見てください。区画整理の地区に地区計画が重なることもあり、地区計画とは？届出が必要な工事と敷地面積の最低限度と調べ方を関西1,522地区のデータで建売の買主向けに解説で調べ方をまとめています。

仮換地に関するよくある質問

保留地は購入できますか。

購入できます。施行者が事業費に充てるために売る土地です。換地処分まで登記簿がないので、住宅ローンの扱いを先に確かめます。

仮換地に家を建てて住めますか。

住めます。仮換地は元の土地と同じ使い方ができる土地です。建てるときは、施行地区内の建築の許可を受けます。

仮換地の建売を買ったら、登記は誰の名前になりますか。

元の土地の登記が、買主の名前に移ります。換地処分のあと、施行者が換地の登記をします。

清算金はいつ請求されますか。

換地処分の公告のあとです。換地処分の時点の持ち主に請求されるので、売主と買主のどちらが持つかを契約で決めておきます。

仮換地の建売でも住宅ローンは使えますか。

元の土地の登記に抵当権を付けて借りる形になります。扱いは金融機関で違うので、保留地も含めて申込みの前に確かめてください。

換地処分で住所は変わりますか。

変わることがあります。換地処分にあわせて町名や地番が変わる場合があるので、施行者に予定を聞いておきます。

仮換地は工事中に使える代わりの土地｜押さえる4つのこと

最後にまとめます。仮換地は、区画整理が終わるまでの間に元の土地の代わりとして使ってよい土地です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、仮換地証明書の取り寄せや清算金の扱いの確認もご相談ください。