不整形地のデメリットは？三角地の間取り・価格と購入前の確認ポイント

形が変わっている土地は、安いぶん何か理由があるのではと不安になりますよね。

先に結論を言います。不整形地は長方形でも正方形でもない土地で、買ってはいけない土地ではありません。

ただ、同じ広さでも長方形の土地より置ける家が小さくなります。

形を確かめずに買うと、駐車場や庭に使えない角が残り、売るときも買い手が減って値段が伸びにくくなります。

避け方は、区画図で辺の長さと道に接する幅を読み、建ぺい率の上限と置ける家の広さを先に計算しておくことです。

不整形地とは長方形でも正方形でもない土地｜三角地も台形もL字も含まれる

不整形地という言葉は、法律で家を建てる決まりとして出てくるものではありません。よく使われるのは、土地の価格を評価するときです。

国税庁の財産評価基本通達20は、不整形地（三角地を含む）を、かげ地割合と地積に応じて最大4割まで評価を下げる土地としています。

つまり国も、形が整っていない土地は同じ広さでも価値が下がると見ているということです。

形	特徴	例
三角地	辺が3つで角が鋭い	道路の交わる角や、斜めに区切った区画
台形	向かい合う辺が平行でない	奥に行くほど幅が狭くなる区画
L字	途中で折れ曲がっている	隣の区画の角に食い込んだ形
旗竿地	細い通路で道とつながる	奥の区画（詳しくは旗竿地の記事）

旗竿地も不整形地の一つです。通路の幅の決まりや後悔しやすい点は旗竿地とは？デメリットと恥ずかしいと言われる理由と後悔しない条件を解説で解説しています。

角地も、隅切りで角が欠けた形なら厳密には長方形ではありません。ただ角地は道に2面で接するので、話は別になります。角地のデメリットとは？建売で後悔しない隅切りと建蔽率緩和と固定資産税の見方を見てください。

不整形地のデメリットは3つ｜建てにくい・角が余る・売りにくい

不整形地の弱みは、形そのものより、使い方が限られることにあります。

家の形が限られて建てにくい

家はふつう長方形を組み合わせて建てます。柱や壁は直角に組むので、斜めの土地に合わせるほど設計が難しくなります。土地が斜めだと、長方形の家を置いたときに周りに三角のすき間ができます。

民法234条は、建物を境界線から50cm以上離すよう定めています。鋭い角の近くは、この距離を取ると家を置ける幅がほとんど残りません。

角が余って駐車場や庭に使いにくくなる

家を置いたあとの三角のすき間は、駐車場や庭にするには狭いことがあります。

余る角を何に使うかを決められない土地は、払った面積のぶんを使い切れないと考えておきます。

売るときに買い手が減り値段が伸びにくくなる

同じ値段なら長方形の土地のほうが選ばれやすいと考えられ、不整形地は比べられて値段が伸びにくくなります。

そのかわり、買うときの価格も整形地より下がりやすいです。安さと使いにくさを見比べて決めるのが基本です。

不整形地は同じ120㎡でも置ける家が小さい｜長方形72㎡と三角形60㎡の計算

どれくらい違うのか、同じ広さの土地で計算してみます。

敷地120㎡・建ぺい率60％なら、1階の広さの上限は72㎡です（建築基準法53条）。長方形の土地（間口10m×奥行12m）なら、72㎡の長方形の家をそのまま置けます。

次に、道に面する辺が15m・奥行16mの直角三角形の土地（120㎡）を考えます。直角三角形の中に置ける長方形は、三角形の半分の60㎡が最大です。

土地の形	面積	建ぺい率の上限	置ける長方形の家（最大）
長方形（10m×12m）	120㎡	72㎡	72㎡
直角三角形（15m×16m）	120㎡	72㎡	60㎡（7.5m×8m）

三角形の土地では、建ぺい率の上限より先に形で家の広さが決まることがあります。境界から離す距離を足すと、置ける家はさらに小さくなります。

建ぺい率の計算と、あとから物置やカーポートを足すときの注意は建ぺい率オーバーとは？違反建築物と既存不適格の違いと住宅ローンへの影響と緩和と建売で後から超える工事を解説で解説しています。

不整形地の評価は補正率で下がる｜かげ地割合50％で0.79

相続税や贈与税で土地を評価するとき、不整形地は補正率を掛けて安く評価します。国税庁の財産評価基本通達20と付表5が決まりです。

さきほどの直角三角形なら、想定整形地は15m×16m＝240㎡です。かげ地割合は（240−120）÷240＝50％になります。

かげ地割合	普通住宅地区・500㎡未満の補正率
10％以上	0.98
20％以上	0.94
30％以上	0.90
40％以上	0.85
50％以上	0.79
60％以上	0.70
65％以上	0.60

当社の物件データでは、関西の建売1,340件の土地の中央値は133.7㎡で、500㎡以上は0件でした。普通住宅地区なら地積区分Aの列を見ます。間口が狭い場合の補正と掛け合わせても、補正率の下限は0.60です。

相続税の評価は想定整形地を基に計算する

想定整形地は、正面の道に面した辺を基準に、土地の全体を囲む長方形をとります。道に面した辺が長いほど、想定整形地も大きくなるのが特徴です。

付表5の補正率は、かげ地割合10％以上から始まり、普通住宅地区・500㎡未満でも10％台なら0.98です。少しの欠けなら評価はほぼ変わりません。

固定資産税の評価では補正しない場合もある

固定資産税の評価でも、不整形地は補正率を掛けるのが基本です。

ただ大阪市の固定資産評価実施要領は、家の建築が通常どおりできる形なら不整形地の補正を適用しないと定めています。建売として家が建っている土地では、補正がないこともあります。

評価額は固定資産評価証明書で確かめられます。取り方は固定資産評価証明書とは？取り方と手数料と取れる人と公課証明書との違いを建売の登記で使う場面から解説にまとめています。

関西の建売1,340件で不整形地と書かれたのは17件｜価格の中央値は2,580万円

当社の物件データで、関西の新築建売1,340件の備考や特記を数えました（2026年10月22日時点）。

記載	件数	割合	価格の中央値
不整形地	17件	1.3％	2,580万円
路地状部分を含む・旗竿	49件	3.7％	2,890万円
三角・台形・変形	0件	0％	－
全体	1,340件	100％	3,390万円

「不整形地」と書かれた17件は、価格の中央値が全体より810万円低い結果でした。ただし地域も広さもそろえていない比較です。

間口4m未満の建売は6.7％で駐車場の幅が限られる

道に接する長さが分かる608件では、中央値は8.5mでした。4m未満は41件（6.7％）、4〜6mは52件（8.6％）です。

間口が狭い土地は、駐車場の幅や家の正面の形が限られます。道路の幅と向きの見方は西道路と東道路どっちがいい？日当たりの時間帯と夏の西日の対策と北向きリビングを関西の建売の実数で解説もあわせて見てください。

不整形地の区画図の読み方｜辺の長さと間口と角度を見る

土地の形は、販売図面の区画図と地積測量図で確かめます。

見る所	確かめること
辺の長さ	すべての辺に長さが書かれているか
間口	道に接する辺が何mか
角の角度	鋭い角（90度より小さい角）がないか
面積	区画図と地積測量図の面積が同じか

区画図と地積測量図の面積が同じかを照らし合わせる

不動産登記規則77条は、地積測量図に土地の形と辺の長さを書くよう定めています。図面の読み方は地積測量図とは？見方と取り方と公図との違いと作られた年で変わる信頼度を建売の買主向けに解説で解説しています。

角が90度より小さい区画は、家を置けない三角のすき間が出やすいので、角の数と角度を先に見ます。

現地では境界杭の位置で、図面の形と実際の形が合っているかを見ます。杭の見方は境界杭とは？見方と種類とない場合の境界確定費用とブロック塀の境界を建売の買主向けに解説にまとめています。

不整形地の建売を内見で確かめる3つのこと｜角の余り・駐車場・窓の向き

不整形地の建売は、図面だけでなく現地で使い勝手を確かめます。

見る所	確かめること
角の余り	家を置いたあとの三角のすき間を何に使えるか
駐車場	車を入れるときの切り返しができるか
窓の向き	斜めの境界で隣の家の窓と向き合っていないか

余った角の広さを測り、庭・自転車置き場・物置のどれに使うかを買う前に1つ決めておくと後悔が減ります。

駐車場は車の入れ方を実際に試すと分かる

不整形地では、駐車場の形も斜めになりがちです。図面で台数が書かれていても、切り返しの回数が多いと毎日の出し入れが負担になります。

大阪市が大きな建物の駐車場の基準にしている寸法は、1台あたり幅2.3m×奥行5.0mです。住宅の決まりではありませんが、内見のときにこの広さが四角く取れるかを測る目安になります。

窓の向きは斜めの境界で隣と向き合いやすい

境界が斜めだと、家も斜めに向くか、境界と平行にならない配置になります。その結果、隣の家の窓と正面から向き合うことがあります。

2階の窓から隣の窓が見えないか、カーテンを開けて確かめておきます。

外構の費用の見積もり方は外構の費用相場はいくら？建売で別途になる金額と駐車場コンクリートの面積と住宅ローンに入れる条件を解説を見てください。

不整形地のよくある質問

不整形地だと固定資産税は安くなりますか。

補正で評価が下がることがあります。ただし大阪市の要領のように、家の建築が通常どおりできる形なら補正しない扱いもあります。

三角地は風水でよくないと聞きました。

風水は法律や評価の決まりではありません。気になる場合は、家の形と使い道で判断するのが確実です。

相続のときはどう評価されますか。

財産評価基本通達20により、かげ地割合と地積に応じた補正率を掛けて評価します。普通住宅地区・500㎡未満なら、かげ地50％で0.79です。

不整形地の建売は住宅ローンが通りにくいですか。

形だけで借りられないという決まりはありません。担保の評価は金融機関ごとに違うので、申し込む前に聞いておきます。

まとめ｜不整形地は形を測り置ける家を計算してから安さと比べる

不整形地の安さは、使いにくさの分です。置ける家の広さと余る土地の使い道が決まれば、安さを味方にできます。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、区画図と地積測量図を一緒に見て、置ける家の広さを計算することもご相談ください。