ZEH（ゼッチ）とは？条件・メリットとZEH水準の建売との違いを解説

省エネの言葉は似たものが多く、どれが大事なのか迷いますよね。広告にZEHと書いていない家を選んでいいのか、不安になる方は多いです。

先に結論を言います。ZEHは、家で使うエネルギーを太陽光などで創るエネルギーで差し引きゼロ以下にする家です。断熱と省エネに加えて、太陽光発電などの創エネが条件に入ります。

そして、関西の建売でよく見る「ZEH水準」の家は、断熱等級5と一次エネ等級6だけで名乗れる別の区分です。名前が似ているので、同じものだと思って契約する方がいます。

取り違えたまま契約すると、

フラット35S（ZEH）の金利引下げを当てにしていたのに、引渡しの直前に使えないと分かることがあります。

避け方は、再エネを含めて100％以上削減しているかを、契約の前に評価書や証明書で確かめることです。

この記事では、資源エネルギー庁の定義と公表資料、当社の物件データをもとに、ZEHの意味と種類、2027年からの新しい定義、建売で確かめる順番をまとめます。

ZEHとは｜使うエネルギーと創るエネルギーの差し引きをゼロ以下にする家

ZEHは「ゼッチ」と読みます。ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（Net Zero Energy House）の頭文字です。

資源エネルギー庁は、ZEHを外皮の断熱性能を大きく高め、高効率な設備で省エネをしたうえで、再生可能エネルギーを入れて、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロにすることを目指した住宅と説明しています。

ひとことで言えば、使う量を20％以上減らし、太陽光で創る分も含めて100％以上減らす家です。

ZEHの3つの条件は断熱・省エネ・創エネ

『ZEH』と名乗るには、次の条件をすべて満たす必要があります。

条件	中身	関西の目安
断熱（強化外皮基準）	外皮平均熱貫流率（UA値）が地域の基準以下	UA値0.60以下（5〜7地域）
省エネ	再エネを除いて一次エネルギー消費量を20％以上削減	一次エネ等級6に当たる
創エネ	再エネを含めて一次エネルギー消費量を100％以上削減	太陽光発電がほぼ必須
再エネの導入	太陽光発電などを載せる（全量売電は除く）	余った電気を売る形

一次エネルギー消費量とは、冷暖房・換気・給湯・照明で使うエネルギーを、発電所で使う元の燃料の量に直したものです。詳しくは一次エネルギー消費量等級とは？等級6の基準と2025年に新設の等級7と8と太陽光の扱いを関西の建売で解説で解説しています。

関西の多くは5〜7地域でUA値0.60が基準

断熱の基準は、国が決めた地域の区分ごとに違います。大阪市・京都市・神戸市など関西の主要都市は6地域で、強化外皮基準はUA値0.60以下です。

UA値0.60は、断熱等性能等級5と同じ値です。UA値の意味と等級の差は断熱等級とは｜建売の等級4と5の違いとUA値の目安を解説にまとめています。

ZEHの種類｜『ZEH』とNearly ZEHとZEH OrientedとZEH＋の違い

ZEHにはいくつかの種類があります。違いは、再エネを含めた削減率と、使える地域や敷地です。

種類	断熱	再エネを除く削減	再エネを含む削減	使える場所
『ZEH』	UA0.60以下	20％以上	100％以上	全国
Nearly ZEH	UA0.60以下	20％以上	75％以上100％未満	寒冷地・低日射地域・多雪地域
ZEH Oriented	UA0.60以下	20％以上	求めない	都市部狭小地等・多雪地域
『ZEH＋』	UA0.46以下（等級6）	30％以上	100％以上	全国（追加の設備が要る）

Nearly ZEHは関西の多くで使えない

Nearly ZEHは、再エネを含めて75％以上で、日照が少ない地域や雪の多い地域だけの区分です。関西の都市部の多くは寒冷地にも多雪地域にも当たらないので、ふつうは使えません。

ZEH Orientedは狭い敷地なら太陽光がなくても当たる

ZEH Orientedは、屋根に太陽光を載せにくい家のための区分です。都市部狭小地等の条件は次のとおりです。

この条件に当たる建売なら、太陽光がなくても断熱と20％の省エネでZEH Orientedになることがあります。

ZEH＋は断熱等級6と30％の省エネが必要

『ZEH＋』（ZEH+）は、ZEHより一段上の区分です。令和7年度からは、断熱等性能等級6以上と、再エネを除いた30％以上の削減が必須になりました。

さらに、蓄電池（5kWh以上）や昼間に沸き上げる給湯器などの「自家消費の拡大」か、HEMSのどちらかが要ります。断熱等級6の暖かさは断熱等級6のUA値と暖かさは？等級5や4が寒いと言われる理由と光熱費の差を関西の建売で解説で解説しています。

ZEHとZEH水準の違い｜太陽光のない建売はZEHではない

いちばん取り違えが多いのが、ZEHとZEH水準です。ZEH水準は、太陽光を条件に入れていない省エネの区分です。

項目	『ZEH』	ZEH水準省エネ住宅
決めているところ	資源エネルギー庁（ZEHの定義）	国土交通省（税制・補助金の区分）
断熱	UA値0.60以下（5〜7地域）	断熱等性能等級5以上（UA値0.60以下）
省エネ（再エネを除く）	20％以上削減	一次エネ等級6以上（20％以上削減）
再エネを含む削減	100％以上	求めない
太陽光発電	必要	不要
主に使う場面	フラット35S（ZEH）・ZEHの補助事業	住宅ローン控除・みらいエコ住宅2026事業

断熱と省エネの数字は同じです。違うのは、太陽光などで再エネを含めて100％以上削減しているかだけです。

つまり、太陽光なしの建売は、ZEH水準であってもZEHではないということです。ZEH Orientedの狭い敷地に当たる場合だけが例外です。

「ZEH水準」と「ZEH基準の水準」も同じ意味

国の資料には「ZEH基準の水準」という言い方も出てきます。資源エネルギー庁の資料は、これを強化外皮基準と、再エネを除く20％以上の削減と説明しています。

ZEH水準と同じ中身で、太陽光は入っていません。ZEH水準と省エネ基準適合住宅の見分け方は省エネ基準適合住宅とZEH水準省エネ住宅の違いは？どこに書いてあるかと確認方法にまとめています。

ZEHかどうかで変わるお金｜住宅ローン控除と補助金とフラット35S

「ZEHでないと損をするのか」は、制度ごとに答えが違います。2026年に建売を買う場合で並べると、次のとおりです。

制度	ZEH水準の建売	『ZEH』の建売	ZEHでないと損か
住宅ローン控除（2026年入居）	各年24.5万円まで（13年）	各年24.5万円まで（13年）	損はしない
みらいエコ住宅2026事業（関西）	35万円（子育て・若者夫婦）	35万円（太陽光だけでは上がらない）	損はしない
フラット35S（当初5年）	金利Aプランで年0.5％引下げ	ZEHで年0.75％引下げ	約52万円の差

住宅ローン控除は『ZEH』でもZEH水準と同じ額

住宅ローン控除には「ZEH」という区分はありません。太陽光を載せた『ZEH』でも、控除はZEH水準と同じ各年24.5万円が上限です。

2026年入居なら、控除限度額は各年24.5万円で、借入限度額に直すと3,500万円です。省エネ基準適合住宅の14万円との差は住宅ローン控除は2026年入居でいくら？建売が14万円になる理由で計算しています。

区分が上がるのは、長期優良住宅や低炭素住宅の認定を受けたときです。比べ方は長期優良住宅のメリットとデメリットは？固定資産税と住宅ローン控除の差をZEH水準の建売と比べて計算にまとめています。

補助金はZEH水準35万円とGX志向型110万円

2026年に建売で使える国の補助金は、みらいエコ住宅2026事業です。関西の新築分譲住宅なら、ZEH水準住宅は35万円で、子育て世帯か若者夫婦世帯が対象です。

太陽光を載せただけでは区分は上がりません。上の区分のGX志向型住宅（110万円）は、断熱等級6・再エネを除く35％の削減・再エネ・HEMSの4つが要ります。詳しくはGX志向型住宅とは？4つの要件と補助金110万円を建売で受け取る条件と申請期限と関西の実数を解説と建売の補助金はいくら？もらえない6つの理由と2026年の条件を解説で解説しています。

ZEHでないと差が出るのはフラット35Sだけ

はっきり差が出るのは、フラット35Sです。フラット35S（ZEH）は当初5年間の金利が年0.75％下がり、ZEH水準で使う金利Aプランは年0.5％です。

3,500万円を35年で借りる当社試算では、総返済の減り方は金利Aプランが約104万円、ZEHが約156万円でした。ZEHと金利Aプランの差は約52万円です。

この試算は2026年10月の最頻金利（年3.83％）で計算しています。金利や返済額の内訳はフラット35Sとは？金利Aプランと金利Bプランの基準と子育てプラスのポイントで総返済がいくら減るかを建売で解説で確かめられます。

2027年4月からはGX ZEH｜断熱等級6と蓄電池とHEMSが必要になる

ZEHの定義は、2027年4月から新しくなる予定です。資源エネルギー庁は2025年9月に、新しい定義として「GX ZEH」を定めました。

2026年9月に公表されたZEH・ZEH－M委員会の資料では、2027年4月から適用開始の予定と書かれています。

新しい定義（戸建て）	再エネを含む削減	いまの近い区分
GX ZEH＋	115％以上	（新設）
GX ZEH	100％以上	『ZEH』
Nearly GX ZEH	75％以上	Nearly ZEH
GX ZEH Oriented	求めない（省エネのみ35％以上）	ZEH Oriented

GX ZEHは断熱等級6と35％の省エネが条件になる

いまのZEHと比べて、断熱は等級6以上、省エネは再エネを除いて35％以上に上がります。

断熱等級6と35％の削減は、補助金のGX志向型住宅と同じ水準です。

いまのZEHの家が2027年にZEHでなくなるわけではない

新しい定義は、これから建てる家に使われるものです。すでに建ったZEHの家が、2027年4月にZEHでなくなるわけではありません。

ただ、10年後に家を売るとき、買う人が見るのは新しい基準です。その時点では、いまのZEH水準の家は「標準より少し下」に見えることがあります。

長く住む前提なら、断熱等級や省エネの数字を契約の前に控えておくと、将来の比べ方がはっきりします。

建売のZEH化率は全国で9％｜注文住宅より大きく低い

では、実際の建売はどれくらいZEHなのでしょうか。資源エネルギー庁の委員会が、2024年度の新築戸建てのZEH化率を公表しています。

区分	ハウスメーカー	全体
新築戸建て全体	78％	31％
注文住宅	77％	4割強
建売住宅	93％	9％

建売全体のZEH化率は9％で、注文住宅の4割強を大きく下回っています。ZEH化率は『ZEH』・Nearly ZEH・ZEH Orientedのどれかを満たす家の割合です。

資料は、ハウスメーカー以外の「大手・中堅ビルダー」と「ビルダー・工務店」の建売でZEH化が進んでいないと書いています。ハウスメーカーの建売は93％なので、売主の種類で大きく分かれるということです。

建売にZEHが少ない3つの理由

建売でZEHが少ないのには、理由があります。

太陽光が建売で元を取れるかは新築の太陽光はいらない？建売で後悔する人と元が取れる年数とオール電化と蓄電池の電気代で計算しています。

【独自調査】関西の建売1,340件でZEHと書かれた物件は0件

当社の物件データで、関西の新築建売の販売資料を数えました。

数えたもの	件数	割合
関西の新築建売	1,340件	100％
販売資料に「ZEH」の記載	0件	0％
設備欄に太陽光発電システム	78件	5.8％
設備欄に蓄電池	32件	2.4％
省エネ性能ラベルの記載	694件	51.8％
ラベルの星6つ（再エネを含め50％以上）	15件	1.1％
住居専用地域で土地85㎡未満	47件	3.5％

販売資料にZEHと書かれた建売は、1,340件の中に1件もありませんでした。太陽光の記載がある建売も78件で、全体の5.8％です。

太陽光の建売は滋賀県に多い

太陽光の記載がある78件のうち、46件が滋賀県の物件でした。同じ1社の物件が42件を占めていて、売主によって標準の装備が違うことが分かります。

ラベルの星6つは、再エネを含めて50％以上の削減です。15件のうち8件は太陽光の記載がある物件でした。ただ、星6つでも100％以上の削減かどうかはラベルからは分からないので、ZEHかは別に確かめます。

狭い敷地の47件はZEH Orientedに近い

住居専用地域にあって土地が85㎡未満の建売は47件で、39件が大阪府でした。このうちラベルの記載がある29件は、すべて断熱等級5以上かつ星3つ以上です。

数字の上では、ZEH Orientedの条件に届いている可能性があるということです。ただし北側斜線の条例の地域や平屋は判定に入れていないので、当てはまるかは書類で確かめます。

建売がZEHかどうかを確かめる書類と順番｜契約の前に4つ見る

広告の言葉だけでは、ZEHかZEH水準かは分かりません。判断するのは、評価書に書かれた断熱等級5以上と再エネ込み100％以上の削減率です。

1.省エネ性能ラベルの星と家マークを見る

最初に見るのは、省エネ性能ラベルです。家マーク（断熱）が5つ以上で星（省エネ）が3つ以上なら、ZEH水準の数字に届いています。

ラベルにはZEH水準のチェック欄もあります。星と家マークの見方はBELSとは？星の数の見方と2024年4月に変わった基準とZEH水準と評価書の費用を建売向けに解説で解説しています。

2.BELSのネット・ゼロ・エネルギーのチェックを見る

『ZEH』かどうかの手がかりは、ラベルの「ネット・ゼロ・エネルギー」のチェックです。太陽光の売電分まで含めて、年間の収支がゼロ以下になるとチェックが付きます。

この項目は、評価機関が審査するBELS（第三者評価）のときだけ表示されます。自己評価のラベルでは分からないので、BELSの評価書があるかを聞きます。

3.太陽光の容量と屋根の向きを見る

太陽光が載っている建売なら、パネルの容量（kW）と屋根の向きを確かめます。同じ容量でも、南向きと北向きでは発電量が大きく変わります。

オール電化かガス併用かでも、ZEHに届くかが変わります。給湯の違いはオール電化のデメリットは？後悔する人と停電でガス給湯器も止まる違いと関西の建売29.2％の実数で解説で比べています。

4.売主に証明書の写しを契約の前にもらう

最後に、使いたい制度に合わせて書類の写しをもらいます。

使いたい制度	確かめる書類	聞く相手
住宅ローン控除（ZEH水準）	住宅省エネルギー性能証明書か建設住宅性能評価書	売主
みらいエコ住宅2026事業	性能の証明書と事業者の登録	売主
フラット35S（ZEH）	適合証明書が取れるか（BELSの評価書など）	売主と金融機関
ZEH Oriented	用途地域と敷地面積・北側斜線の有無	売主と仲介会社

ZEHのよくある質問｜読み方・義務化・光熱費

ZEHの読み方は何ですか。

「ゼッチ」と読みます。ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（Net Zero Energy House）の略です。

ZEHは義務ですか。

義務ではありません。新築の義務は2025年4月からの省エネ基準（断熱等級4・一次エネ等級4）です。国は2030年度以降の新築でZEH基準の水準の省エネ性能を確保することを目指しています。

ZEHなら光熱費は0円になりますか。

なりません。ZEHは年間のエネルギーの収支がゼロ以下になる家で、電気代がゼロになる家ではありません。夜の電気代や電気の基本料金は払い続けます。

ZEHとZEH水準の違いは何ですか。

断熱と省エネの数字は同じです。ZEHは太陽光などで再エネを含めて100％以上の削減が必要で、ZEH水準は太陽光を求めません。

太陽光のない建売はZEHになりますか。

ふつうはなりません。都市部の狭い敷地でZEH Orientedの条件に当たる場合だけ、太陽光がなくてもZEHの区分に入ります。

ZEHだと住宅ローン控除は増えますか。

増えません。住宅ローン控除の区分はZEH水準省エネ住宅のままで、2026年入居なら各年24.5万円が上限です。

GX ZEHとは何ですか。

2027年4月から適用される予定の新しいZEHの定義です。断熱等級6以上、再エネを除く35％以上の削減、HEMSなどが求められます。

ZEHとGX志向型住宅は同じですか。

別のものです。GX志向型住宅は、みらいエコ住宅2026事業の補助金の区分です。断熱等級6や35％の削減など、GX ZEHに近い条件が使われています。

ZEHの建売は必要か｜控除と補助金はZEH水準と同じで太陽光で選び分ける

最後にまとめます。ZEHは太陽光などで差し引きをゼロ以下にする家で、太陽光のない建売はZEH水準です。

ZEHの建売が向く人とZEH水準で十分な人

こんな人	向く家
昼に家にいる時間が長く、太陽光の電気を自分で使える	ZEHの建売
フラット35で借りて、当初5年の金利を下げたい	ZEHの建売
控除と補助金を受けられれば十分で、価格を抑えたい	ZEH水準の建売
屋根が北向きで、太陽光の発電が見込みにくい	ZEH水準の建売

ZEHかどうかよりも、どの制度を使うつもりで、そのための書類が出るかのほうが大事です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、気になる建売の評価書や証明書を一緒に確かめることもご相談ください。