フラット35Sとは？金利A・Bプランの違いと子育てプラスの条件を解説

同じ家でも、借り方ひとつで総返済が何十万円も変わると聞くと気になりますよね。ただ、制度の名前が多くて、どれが自分に当てはまるのか分かりにくいところです。

先に結論を言います。フラット35Sは、家の性能に応じて当初5年間の金利を年0.25〜0.75％下げる制度です。

関西の建売なら、断熱等級5と一次エネルギー消費量等級6を満たす家は金利Aプランの対象になります。3,500万円を35年で借りる当社試算では、総返済が約104万円減りました。

ただし、性能が足りていても書類がないと、

適合証明書が出ずに、通常のフラット35の金利のまま契約することがあります。

使えるかどうかは、家の性能ではなく検査機関の適合証明書で決まるからです。

避け方は、契約の前に売主へ、適合証明書が取れるかとどのプランに当たるかを聞くことです。

この記事では、住宅金融支援機構の公式の基準と、当社の物件データを使って、フラット35Sを建売で使う条件と得になる金額を整理します。

フラット35Sとは｜質の高い家で当初5年間の金利が下がる制度

フラット35Sは、フラット35を申し込む人が、省エネや耐震などの性能が高い家を買うときに金利を下げる制度です。住宅金融支援機構が技術基準を決め、検査機関の検査で確かめます。

2026年10月時点では、次の3つのプランがあります。

プラン	引下げの期間	引下げ幅
フラット35S（ZEH）	当初5年間	年0.75％
フラット35S（金利Aプラン）	当初5年間	年0.5％
フラット35S（金利Bプラン）	当初5年間	年0.25％

6年目からは、契約した時点のフラット35の金利に戻ります。家の性能で選べるのは3つのうち1つだけで、ZEHと金利Aプランを重ねることはできません。

新築の建売でも使えるが予算とレッドゾーンの制限がある

フラット35Sは、新築の建設と購入、中古の購入で使えます。建売の購入も対象です。

ただし、予算金額に達する見込みになると受付が終わります。終了日は約3週間前に公式サイトで知らされます。

また、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）内等の新築ではフラット35Sは使えません。区域の確かめ方は土砂災害特別警戒区域とは？レッドゾーンの規制と住宅ローン減税とフラット35と建売で確かめる書類を関西の実数で解説で解説しています。

借換えには使えず、中古向けのフラット35リノベとも併用できません。

フラット35Sはいつまで使えるかは予算の残りで決まる

フラット35Sに決まった終了日はありません。予算金額に達する見込みになった時点で受付が終わるしくみです。

受付が終わると、同じ家でも通常のフラット35の金利になります。引渡しまで時間がある完成前の建売ほど、申込みの時期に気をつけてください。

フラット35Sの金利引下げはポイントの合計で決まる

いまのフラット35は、引下げのメニューをポイントで足し合わせる仕組みです。公式の説明では、1ポイントあたり当初5年間年0.25％の引下げになります。

フラット35Sは、ZEHが3ポイント、金利Aプランが2ポイント、金利Bプランが1ポイントです。冒頭の引下げ幅は、このポイントを年0.25％に掛けた数字です。

新築で選べるのは4つのグループから1つずつ

グループ	メニュー	ポイント
①家族	子育てプラス（若年夫婦かこども1人／2人／3人）	1／2／3（N人ならN）
②住宅性能	フラット35S（ZEH／金利A／金利B）	3／2／1
③管理・修繕	維持保全型（長期優良住宅）	1
④エリア	地域連携型・地方移住支援型	1〜2

グループごとに選べるメニューは1つまでです。エリアのメニューは、市町村が住宅取得の補助などをしている地域に限られます。

当初5年は4ポイントまでで超えた分は6年目以降に回る

当初5年間の引下げには上限があり、4ポイント分の年1.0％までです。

合計が4ポイントを超えると、超えた分は6年目以降に繰り越されます。ただし、子育てプラスを使わない場合は4ポイントが上限です。

新築の建売が当てはまるフラット35Sの技術基準

金利Aプランと金利Bプランは、それぞれ5つの基準のうちどれか1つを満たせば対象です。

分野	金利Aプラン	金利Bプラン
省エネ	断熱等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上	一次エネ等級6以上、または断熱等級5以上
耐震	耐震等級3、または免震建築物	耐震等級2以上
バリアフリー	高齢者等配慮対策等級4以上	高齢者等配慮対策等級3以上
耐久性	長期優良住宅	劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2以上

関西の建売でよく見るZEH水準の家は、断熱等級5と一次エネルギー消費量等級6の組み合わせです。ZEH水準の建売は、省エネの基準で金利Aプランの対象になります。

等級の意味は一次エネルギー消費量等級とは？等級6の基準と2025年に新設の等級7と8と太陽光の扱いを関西の建売で解説と断熱等級6のUA値と暖かさは？等級5や4が寒いと言われる理由と光熱費の差を関西の建売で解説で解説しています。耐震等級2の家は金利Bプランの耐震の基準に当たります（耐震等級2とは？1.25倍の強さと等級3との差と長期優良住宅が等級2に戻った理由と耐震等級の調べ方を建売で解説）。

長期優良住宅は金利Aプランと維持保全型で3ポイントになる

長期優良住宅は、金利Aプランの耐久性の基準に当たります。さらに③のグループの維持保全型も使えるので、合わせて3ポイントです。

税金の優遇まで含めた長期優良住宅の損得は長期優良住宅のメリットとデメリットは？固定資産税と住宅ローン控除の差をZEH水準の建売と比べて計算で計算しています。

なお、2025年3月31日以前に着工した家は、金利Bプランの省エネの基準で別に断熱構造の基準を満たす必要があります。完成から時間がたった建売では、着工の日も確かめてください。

フラット35S（ZEH）は太陽光のない建売では届きにくい

ここでよく取り違えられるのが、ZEH水準の家とフラット35S（ZEH）の違いです。名前は似ていますが、求める中身が違います。

区分	断熱	一次エネの削減（再エネを除く）	再エネを含めた削減	使える条件
『ZEH』	等級5相当	20％以上	100％以上	なし
Nearly ZEH	等級5相当	20％以上	75％以上100％未満	寒冷地・低日射・多雪地域
ZEH Oriented	等級5相当	20％以上	再エネは不要	都市部狭小地・多雪地域

ZEH水準の家と『ZEH』は求める削減の量が違う

一戸建てで条件なしに使えるのは『ZEH』だけです。再エネを含めて100％以上の削減には太陽光発電が要るのがふつうです。

一方、ZEH水準は断熱等級5と一次エネ等級6の組み合わせで、太陽光は条件に入っていません。このため、ZEH水準の建売でもフラット35S（ZEH）の基準には届かないことがあるのです。

関西の多くの地域は寒冷地や多雪地域に当たらないので、太陽光のない建売はZEH Orientedの条件に当たるかどうかが分かれ目になります。都市部狭小地の定義はGX志向型住宅とは？4つの要件と補助金110万円を建売で受け取る条件と申請期限と関西の実数を解説で国の要件を整理しています。

つまり、太陽光のない建売は金利Aプランが入口と考えるのが現実的です。

フラット35子育てプラスと組み合わせると引下げが大きくなる

フラット35子育てプラスは、こどもの人数などでポイントが付く制度です。フラット35Sとは別のグループなので、両方を足せます。

世帯	ポイント	当初5年間の引下げ（子育てプラスのみ）
若年夫婦世帯、またはこども1人	1	年0.25％
こども2人	2	年0.5％
こども3人	3	年0.75％

こどもは、借入申込年度の4月1日に18歳未満であることが条件で、お腹の中のこどもも数えます。若年夫婦世帯は、夫婦のどちらかがその日に40歳未満の世帯です。

子育てプラスがあると4ポイントを超えた分を6年目以降に回せるので、家の性能のポイントと足したときの効果が大きくなります。

国の補助金の子育てグリーン住宅支援事業は、2026年度にみらいエコ住宅2026事業へ変わりました。こちらは補助金でフラット35とは別の制度なので、違いは子育てグリーン住宅支援事業は2026年どうなった？みらいエコ住宅2026との違いと補助額と対象世帯と建売の期限で確かめてください。

ペアローンでも使えます。夫婦の収入の合わせ方は収入合算とは？パートの妻の年収で借入可能額がいくら増えるかと合算できる人の条件と控除と団信の注意を建売で解説で、親子で借りる方法は親子リレーローンとは？デメリットと条件と団信と住宅ローン控除をフラット35と銀行で比べて建売で解説で解説しています。

フラット35Sで総返済はいくら減るか｜3,500万円の当社試算

フラット35の今月の金利は2026年10月の最頻金利で年3.83％

フラット35の金利は毎月変わり、金融機関ごとにも違います。2026年10月の最頻金利は、借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付で年3.83％でした。

20年以下は年3.51％、フラット50は年4.10％です。適用される金利は、申し込んだ月ではなく資金を受け取る月の金利なので、引渡しの月の金利を確かめます。

ポイントごとの月々の返済額と総返済の差

年3.83％を基準に、3,500万円を35年で借りた場合を試算しました。

使うメニュー	ポイント	当初5年の月々	総返済の差
フラット35のみ	0	151,423円	―
金利Bプラン	1	146,279円	約52万円
金利Aプラン	2	141,226円	約104万円
ZEH、または金利A＋維持保全型	3	136,265円	約156万円
ZEH＋長期優良、または金利A＋こども2人	4	131,399円	約208万円
ZEH＋長期優良＋こども2人	6	131,399円	約300万円

ZEH水準の建売で金利Aプランを使うと、総返済は約104万円減る計算です。こどもが2人いれば約208万円まで広がります。

固定金利と変動金利の選び方は住宅ローンを変動金利にした人は75％｜固定金利にした人との差と3万円増の答えで、銀行との比べ方は住宅ローンはどこがいい？関西の建売で12行を比べた手数料と団信で解説しています。

関西の建売でフラット35Sの金利Aプランに当たりそうな物件

当社の物件データで、関西の建売1,347件の販売資料から手がかりを数えました。

手がかり	件数	当たりそうなメニュー
省エネ性能ラベルで断熱5以上・エネルギー星3つ以上	693件	金利Aプラン（省エネ）
耐震等級3の記載	107件	金利Aプラン（耐震）
長期優良住宅の認定通知書あり	73件	金利Aプラン＋維持保全型
3つのどれかに当たる	740件（54.9％）	―

半分を超える建売に、金利Aプランの手がかりがありました。一方で、601件は販売資料に性能の記載がありませんでした。

ただし、ラベルの星は太陽光の分を含むことがあり、一次エネルギー消費量等級そのものではありません。星の読み方はBELSとは？星の数の見方と2024年4月に変わった基準とZEH水準と評価書の費用を建売向けに解説で解説しています。

性能の記載がない601件は書類で確かめる

販売資料に書かれていないのは、売主が書いていないだけのことがあります。設計住宅性能評価書か長期優良住宅の認定通知書があれば、金利Aプランに当たるかが分かるので、売主に写しを求めてください。

データは飯田グループの物件に偏っていて、耐震等級3の記載は1社だけでした。記載がなくても対象外とは限らず、使えるかは適合証明書で決まると考えてください。

建売でフラット35Sを使うときに契約の前に確かめる順番

フラット35は、家が機構の技術基準に合うことを示す適合証明書がないと借りられません。フラット35Sも同じで、Sの基準に合うことが分かる適合証明書が要るのです。

順番	やること	確かめる相手
1	適合証明書を取得済みか、これから取れるかを聞く	売主
2	ZEH・金利A・金利Bのどれに当たるかを書類で確かめる	売主・評価書
3	家族とエリアのポイントを足して合計を出す	自分・市町村
4	申込みの時期と予算の残りを確かめる	取扱金融機関

建売は、売主が建築中に検査を受けて適合証明書を用意していることがあります。用意がない物件もあります。取れるかどうかは物件ごとに違うので、契約の前に売主へ書面で確かめるのが確実です。

適合証明書の仕組みとフラット35そのものの注意点はフラット35のデメリットは？団信と適合証明書と床面積50㎡の条件を解説で、性能評価書の読み方は住宅性能評価書の見方｜建売で見る6つの等級と設計・建設の違いで解説しています。

中古住宅とフラット35リノベは別の基準になる

この記事の基準は新築のものです。中古住宅のフラット35Sは、金利Aプランが断熱等級4かつ一次エネ等級6以上でもよいなど、基準が別に決まっています。

中古を買ってリフォームする場合のフラット35リノベは、フラット35Sと併用できません。

フラット35Sに関するよくある質問

フラット35Sは建売でも使えますか。

使えます。家がZEH・金利Aプラン・金利Bプランのどれかの技術基準を満たし、適合証明書が出ることが条件です。予算に達する見込みになると受付が終わるので、申込みの時期も確かめてください。

フラット35Sの金利はいくら下がりますか。

当初5年間、ZEHが年0.75％、金利Aプランが年0.5％、金利Bプランが年0.25％です。子育てプラスなどを足すと、当初5年は最大年1.0％まで下がります。

ZEH水準の建売はフラット35S（ZEH）を使えますか。

断熱等級5と一次エネ等級6だけでは、一戸建てのZEHの基準に届かないことがあります。再エネを含めて100％以上の削減が要るためで、太陽光のない家はまず金利Aプランを確かめてください。

フラット35Sと子育てプラスは一緒に使えますか。

使えます。別のグループなのでポイントを足せます。合計が4ポイントを超えた分は、6年目以降の引下げに回ります。

2026年10月のフラット35の金利はいくらですか。

借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付の最頻金利は年3.83％です。20年以下は年3.51％、フラット50は年4.10％でした。

レッドゾーンの建売でもフラット35Sは使えますか。

土砂災害特別警戒区域内等で新築を買う場合は、フラット35Sも子育てプラスも使えません。通常のフラット35は使える場合があります。

フラット35Sは性能と家族のポイントを足して比べる｜押さえる4つのこと

フラット35Sは、建売の性能をそのまま金利に変える制度です。同じ物件でも、使えるかどうかで総返済が100万円以上変わります。

当社は、新築建売の仲介手数料を0円にしています。ご希望があれば、気になる建売の適合証明書の有無や、当たりそうなプランを売主に確かめるところからお手伝いします。