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住宅ローンの5年ルールと125%ルール、未払利息の仕組みを整理しました。金利は年2回・返済額は5年ごとの見直し、見直し後は1.25倍が上限、3,500万円・35年・当初1.0％で未払利息が出る金利の境目（約3.39％）、金利の上がり方3通りの当社試算、三菱UFJ・三井住友・みずほ・auじぶん・イオン・楽天とPayPay・ソニー・SBI新生のルールの有無をまとめています。

住宅ローンの金利は、店頭金利から引下げ幅を引いて決まります。引下げ幅は申込みの内容や審査の結果で決まると銀行の公式に書かれていて、交渉で決まるとは書かれていません。優遇と上乗せの条件、3,500万円・35年で金利0.1％が約67万円になる試算、借りる前と借りたあとにできることをまとめました。

フラット35Sは、家の性能に応じて当初5年間の金利を年0.25〜0.75％下げる制度で、1ポイント年0.25％のポイント制です。ZEH水準の建売は省エネの基準で金利Aプランの対象になり、3,500万円・35年の当社試算で総返済が約104万円減ります。子育てプラスとの組み合わせ、フラット35S（ZEH）に届きにくい理由、関西の建売の実数、契約前に確かめる順番を公式の基準で整理しました。

みずほ銀行の住宅ローンは、借入額の2.2％を払う手数料型と、初期費用0円の借入時負担ゼロ型から選びます。3,500万円・35年で計算すると、12年以内に完済するならゼロ型、13年以上借りるなら手数料型が安くなりました。借入期間は最長35年で、表示金利は審査で最大0.45％上がります。公表されている商品概要と金利一覧から、条件と金額を整理しました。

家を買うタイミングは、相場の予想ではなく年齢・家族・お金の3つで決まります。銀行の98.4％が完済時年齢を審査し、多くは80歳未満が上限なので46歳から35年ローンが組めなくなります。当社のデータでは、完成から3〜5か月の建売の48.8％が18日間で値下げされていました。

変動金利の基準になる短期プライムレートは2009年1月から15年7か月1.475％で動かず、そこから2年で4回上がって2026年8月に2.375％になりました。2001年以降で最も高い水準です。3,500万円35年なら月14,566円・35年で611万円の差です。将来の金利は予想できないので、何ポイント上がると月々がいくら増えるかを逆算して、自分の上限を決める方法を書きました。

近畿ろうきんの住宅ローンは2026年10月1日現在、変動金利型が引下げ後で年1.385％です。ただし同じ金利でも保証料が違います。会員組合員は0円、生協組合員と一般勤労者は年0.16〜0.36％が金利に乗り、3,500万円35年なら総返済が約260万円変わります。金利表・保証料表・商品説明書の公表値だけで、金利と審査条件と落とし穴を整理しました。