楽天銀行の住宅ローンは事務手数料33万円の定額？分岐は借入1500万円

楽天銀行の住宅ローンは融資事務手数料が定額330,000円（税込）です。ペアローンは495,000円（1件あたり247,500円）です。

どの銀行にするか迷っている方は住宅ローンはどこがいい？関西の建売で12行を比べた手数料と団信をご覧ください。金利以外の6項目で12行を並べています。事務手数料は借入3,500万円で55,000円から770,000円まで分かれました。

団信の中身で比べるならりそな銀行の住宅ローンは団信革命で残高0円？上乗せ0.25%の中身もご覧ください。所定の状態に該当すれば仕事に復帰しても残高が0円になり、一般団信からの中途加入もできます。

他のネット銀行は借入金額の2.20パーセントをとるところが多いので、借入が大きいほど楽天銀行が有利になります。

メガバンクと比べるなら三菱UFJ銀行の住宅ローンは40年でも金利上乗せなし？出産で0.2%引下げもご覧ください。借入期間40年でも金利の上乗せがなく、5年ルールと125パーセントルールの両方があります。

当社が計算すると、分岐は借入1,500万円でした。330,000円を2.20パーセントで割った金額です。

借入3,000万円なら33万円、4,000万円なら55万円楽天銀行のほうが安くなります。

ただし楽天銀行は紙の契約なので、印紙代が別途かかります。1,000万円超5,000万円以下で2万円です。電子契約で印紙代0円の銀行と比べるときは、この2万円を足して見てください。

この記事では、楽天銀行の住宅ローンについて、事務手数料の損益分岐、2種類ある商品の違い、団信の上乗せ、フラット35の手数料が返済口座で変わること、そしてつなぎローンの実額を、公式サイトの数字と当社の計算で整理します。

楽天銀行の住宅ローンの事務手数料は定額330,000円

まず金額です。公式のご契約諸費用のページに書かれている数字を並べます。

楽天銀行の融資事務手数料は借入額で変わらない

公式の表には単独申込、連帯債務：330,000円（税込）とあります。

ペアローンは495,000円（税込）※1件あたり247,500円（税込）です。

つまり借入が2,000万円でも4,000万円でも金額は同じです。ここが定率型の銀行との最大の違いになります。

注記に「融資事務手数料率はキャンペーン、商品、お申込経路により異なる場合があります」とあるので、申込む時点で必ず確認してください。

楽天銀行の金利選択型は保証料が0円になっている

金利選択型の住宅ローンには保証料がありません。保証会社を使わない設計です。

ただし後で書くとおり、50年住宅ローンは全国保証の保証が必要で、保証料が金利に含まれます。同じ楽天銀行でも商品が違います。

楽天銀行は印紙代が別途かかる

見落としやすいのがこれです。公式のご契約諸費用に収入印紙代の欄があります。

住宅ローン契約書（金銭消費貸借契約書）に貼る印紙で、郵便局等でお買い求めくださいと書かれています。

つまり楽天銀行の住宅ローン契約は紙で結びます。電子契約なら印紙は不要ですが、楽天銀行はその方式ではありません。

お借入金額	収入印紙代
100万円超〜500万円以下	2,000円
500万円超〜1,000万円以下	1万円
1,000万円超〜5,000万円以下	2万円
5,000万円超〜1億円以下	6万円
1億円超〜3億円以下	10万円

建売の借入はほとんどが1,000万円超5,000万円以下なので、2万円を見ておけば足ります。印紙税の税額は国税庁のタックスアンサーにあります。

楽天銀行の登記費用と火災保険料の目安

公式は登記の目安も出しています。抵当権設定登記の登録免許税はお借入額の0.4パーセントで、減税の要件を満たす住宅家屋なら0.1パーセントに下がります。

司法書士報酬は5〜7万円程度と書かれています。事前調査費・日当交通費・消費税等は含まれていません。

火災保険料は融資実行3営業日前までに支払う必要があります。軽減税率の要件は国税庁 登録免許税の税額表で確認できます。

楽天銀行の手数料を他のネット銀行と並べる

定額なのは楽天銀行の特徴です。他のネット銀行は借入金額の2.20パーセントが主流です。

auじぶん銀行は事務手数料が借入金額の2.20パーセント（税込）、ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）は融資金額の2.2パーセント、PayPay銀行もお借入金額に対して2.20パーセントと公表しています。

イオン銀行だけは定額型110,000円と定率型2.20パーセントから選べますが、定額型を選ぶと金利が年0.2パーセント上がります。

楽天銀行は金利の上乗せなしで定額という点が他と違います。比較記事はイオン銀行の住宅ローンは定額型と定率型どちらが得？をご覧ください。

楽天銀行の事務手数料はいくらから得になるか

ここが本題です。定額330,000円と定率2.20パーセントの分岐を計算しました。

楽天銀行の分岐は借入1,500万円

330,000円を2.20パーセントで割ると1,500万円です。

つまり借入1,500万円がちょうど同額で、それを超えると楽天銀行の定額のほうが安くなります。

借入金額	定率2.20%の銀行	楽天銀行（定額）	差
1,000万円	220,000円	330,000円	定率が110,000円安い
1,500万円	330,000円	330,000円	同額
2,000万円	440,000円	330,000円	楽天が110,000円安い
3,000万円	660,000円	330,000円	楽天が330,000円安い
4,000万円	880,000円	330,000円	楽天が550,000円安い
5,000万円	1,100,000円	330,000円	楽天が770,000円安い

楽天銀行のペアローンの分岐は合計2,250万円

ペアローンは495,000円なので、2人の借入の合計が2,250万円が分岐です。

合計3,000万円なら定率が66万円、楽天が49.5万円で16.5万円楽天が安くなります。

合計4,000万円なら38.5万円の差です。ペアローンでも金額が大きいほど定額が効きます。

楽天銀行は印紙代2万円を足して比べる

公平に比べるなら印紙代を入れます。楽天銀行は330,000円＋印紙20,000円＝350,000円です。

電子契約で印紙代が0円の銀行と比べると、差は次のようになります。

借入金額	定率2.20%＋印紙0円	楽天 定額＋印紙2万円	差
2,000万円	440,000円	350,000円	楽天が90,000円安い
3,000万円	660,000円	350,000円	楽天が310,000円安い
4,000万円	880,000円	350,000円	楽天が530,000円安い

印紙代を入れても、借入2,000万円を超えれば楽天銀行が安いという結論は変わりません。

楽天銀行の住宅ローンは2種類ある

ここを混同すると条件が合いません。楽天銀行には金利選択型と50年住宅ローンの2本立てがあります。

楽天銀行の金利選択型は保証料0円

通常の商品名は変動金利（固定特約付き）で、金利一覧のページでは住宅ローン（金利選択型）と呼ばれています。

変動金利のほか、固定2年・3年・5年・7年・10年から選べます。保証会社を使わないので保証料は0円です。

楽天銀行50年住宅ローンは全国保証の保証が必要

もう1つが楽天銀行50年住宅ローン（無理なく返済プラン）です。

利用条件に全国保証の保証を受けられるかたと明記されています。

そして公式に「お借入金利は、基準金利−金利引下げ幅となりますが、楽天銀行50年住宅ローンは保証料が含まれます」と書かれています。

保証料の上乗せ幅は借入内容や審査結果によって異なるとされています。

楽天銀行の2つの商品はどちらを選ぶのか

名前が似ているので整理します。返済期間が35年までなら金利選択型、50年まで延ばしたいなら50年住宅ローンです。

金利選択型は保証会社を使わないぶん、審査は楽天銀行が単独で行います。50年住宅ローンは全国保証の審査も通る必要があります。

保証料が金利に含まれる分だけ、同じ借入額でも50年住宅ローンのほうが金利は高くなります。

どちらも融資事務手数料は330,000円の定額です。違うのは保証料と返済期間の上限と考えてください。

項目	金利選択型（変動金利・固定特約付き）	50年住宅ローン（無理なく返済プラン）
保証料	0円	お借入金利に含まれる
保証会社	なし	全国保証
金利タイプ	変動／固定2・3・5・7・10年	変動／固定2・3・5・7・10年
年収の条件	公式に記載なし	前年の年収100万円以上
返済比率	公式に記載なし	40％以下
融資金額	公式に記載なし	100万円以上2億円以内
他行を返済口座に	記載なし	年0.3％上乗せ

楽天銀行の金利はどちらも借入日で決まる

金利ページに金利は毎月見直します。お申込時ではなく、お借入時の金利が適用されますとあります。

団信の引受保険会社と加入可否の審査は団信は厳しい？審査するのは保険会社 告知義務違反でも無関係な原因なら保険金は出るに、保険法の条文と銀行別の加入年齢をまとめています。

全疾病特約の条件はがん団信は必要？上乗せ年0.3％は35年で182万円とステージ2以上の落とし穴に、上乗せ幅を金額に直した表と各行の条件を並べています。

永住権がない方の条件は永住権なしで住宅ローンは組める？外国籍の方が関西の建売を買う頭金20％と期間15年に、専用商品の条件と必要な現金を表で出しています。

つまり売買契約のときの金利では確定しません。決済日が翌月にずれれば翌月の金利になります。

変動金利の動き方は住宅ローン金利が上がるとどうなる？変動金利の返済額と5年ルールに、日本銀行の決定は日本銀行の公表資料で確認できます。

楽天銀行の住宅ローンの団信は本人の分が上乗せなし

団信の設計はシンプルです。主債務者の団信は上乗せ金利0パーセントします。

楽天銀行の主債務者の団信は必須だが金利は上がらない

公式に「住宅ローンを借りるかた（主債務者）は、必ずこの団信にご加入いただきます」とあります。

そして「この団信の保険料は楽天銀行が負担するため、お客さまの金利が上がることはありません」と明記されています。

楽天銀行のペアローン連生団信は年0.2パーセント上乗せ

ペアローンを使う場合はペアローン連生団体信用生命保険に任意で加入できます。

「ペアローンの債務者のうちどちらかに万が一のことがあった場合、住宅ローンの残高が保険で支払われる仕組み」で、加入すると年0.2パーセントの上乗せになります。

連帯債務の場合は夫婦連生型団体信用生命保険があり、こちらも任意加入で年0.2パーセントの上乗せです。

ペアローンと連帯債務の違いはペアローンと連帯債務の違いに整理しています。

楽天銀行の50年住宅ローンは団信の選択肢が違う

50年住宅ローンでは、上乗せの項目が3つ示されています。

上乗せの理由	上乗せ金利
返済口座に他行口座を指定した場合	年0.3%
ペアローン連生型・夫婦連生型団信に加入	年0.2%
100%保障がん団信（全疾病特約付）に加入	年0.2%

公式の注記では、全疾病特約は「就業不能保障特約」の販売名称で、病気・ケガによる所定の就業不能状態を保障する特約とされています。

ただし精神障害、妊娠・分娩・産じょく等、一部保障の対象とならない病気があると明記されています。

団信の選び方は団信が不安で通院中でも住宅ローンは組める？をご覧ください。

楽天銀行の50年住宅ローンは年収100万円から使える

50年住宅ローンは条件が公式にはっきり書かれているのが特徴です。

楽天銀行50年住宅ローンの利用条件

公式に並んでいる条件を書き出します。

融資金額は100万円以上2億円以内です。借り換えの場合は増改築資金にも使えると書かれています。

楽天銀行の年収100万円という下限は低いほうにある

ネット銀行の年収条件は200万円以上としている銀行が多いなかで、前年の年収100万円以上は低い設定です。

ただし年間返済額の年収に占める割合が40パーセント以下という条件が同時にあります。年収が低ければ借りられる額も小さくなります。

年収別の目安は住宅ローンの年収目安にまとめています。

楽天銀行の50年住宅ローンは返済口座の指定で0.3パーセント変わる

見落としやすいのがここです。返済口座に他行口座を指定した場合は年0.3パーセントの上乗せです。

0.3パーセントは大きい数字です。借入3,000万円・35年なら総返済額で150万円以上変わります。

つまり楽天銀行で借りるなら返済口座も楽天銀行にするのが前提の商品です。

楽天銀行で50年を選ぶときの考え方

50年ローンは毎月の返済額を下げる道具です。総額を減らす道具ではありません。

期間が長くなれば利息は増えます。完済時の年齢が何歳になるかを先に計算してください。

何歳まで組めるかは住宅ローンは何歳まで組める？に、返済額の目安は住宅ローン返済額の早見表35年にあります。

楽天銀行のフラット35は返済口座で手数料が変わる

楽天銀行はフラット35も扱っています。事務手数料の率が返済口座で変わるのが特徴です。

楽天銀行のフラット35の事務手数料は1.10パーセント

公式にお借入金額×1.10％（税込）と記載されています。最低融資事務手数料は110,000円（税込）です。

借入3,000万円なら330,000円です。金利選択型の定額330,000円と同じ金額になります。

楽天銀行以外を返済口座にすると1.43パーセント

注記に楽天銀行以外をご返済口座にご指定したお客さまはお借入金額×1.43％（税込）とあります。

借入3,000万円なら429,000円です。返済口座をどこにするかだけで約10万円変わります。

借入金額	返済口座が楽天銀行（1.10%）	返済口座が他行（1.43%）	差
2,000万円	220,000円	286,000円	66,000円
3,000万円	330,000円	429,000円	99,000円
4,000万円	440,000円	572,000円	132,000円

楽天銀行のフラット35の団信は3通り

フラット35の団信は金利選択型とは別の設計です。

デュエット（ペア連生団信）は団信ありのお借入金利に年0.18パーセント上乗せ、3大疾病付団信は年0.24パーセント上乗せです。

団信に入らない場合は団信ありのお借入金利から年0.20パーセント引下げになります。

フラット35は全期間固定なので、金利が上がっても返済額が変わりません。変動と固定の考え方は住宅ローン金利が上がるとどうなる？に書いています。

楽天銀行のつなぎローンは3回まで分割できる

注文住宅を建てる人向けの話です。楽天銀行はつなぎローンを自行で用意している数少ない銀行数少ない銀行です。

楽天銀行のつなぎローンは土地と着工金と中間金に使える

公式の説明では、建物竣工後一括融資となる変動金利（固定特約付き）やフラット35での融資までのつなぎ資金として使えます。

対象は土地取得資金、着工金、中間金で、最大3回まで分割融資が可能と書かれています。

楽天銀行のつなぎローンの手数料は一律110,000円

融資事務手数料は一律110,000円で、初回のつなぎローン実行時のみかかります。

金利は融資実行時に一括前払いで、融資金から差し引かれます。毎月利息を払う形ではありません。

楽天銀行の公式モデルケースを合計すると32.8万円

公式サイトにモデルケースが載っています。総額2,000万円を3回に分けて借り、期間は土地決済日から6か月という例です。

回	融資金	期間	実行金利	差し引かれる額
1回目（土地取得資金）	1,000万円	6か月（180日）	2.9%	253,013円（手数料110,000円＋金利143,013円）
2回目（着工金）	500万円	4か月（120日）	3.1%	50,958円（金利）
3回目（中間金）	500万円	2か月（60日）	3.0%	24,657円（金利）
合計	2,000万円	—	—	328,628円

つまりつなぎローンだけで32万8,628円が出ていきます。本体の住宅ローンの事務手数料330,000円とは別です。

楽天銀行のつなぎローンには建築確認済証が要る

手続きの条件も明記されています。ご融資前に建築確認済証が必要で、初回のつなぎ融資実行希望日の13営業日前までに提出します。

土地取得資金の融資時にも提出が必要です。建築確認が下りていないとつなぎ融資が実行できません。

建売なら楽天銀行のつなぎローンは必要ない

建売は完成した土地付き物件を1回の決済で買う取引です。

だからつなぎローンも分割融資も必要ありません。事務手数料330,000円と印紙代だけで済みます。

つなぎ融資の一般的な仕組みはつなぎ融資とは？金利と手数料と使う場面に書いています。

楽天銀行の住宅ローンを建売で使うときの段取り

最後に実務です。口座開設は借入希望日の2週間前までが鍵になります。

楽天銀行の口座は借入希望日の2週間前までに開く

公式のつなぎローンのページに、楽天銀行口座を返済口座に指定する場合はお借入希望日2週間前までに口座を開設し初期設定を完了してくださいと書かれています。

口座開設だけでなく初期設定まで終える必要があります。建売は契約から決済まで1か月前後なので、先に済ませておいてください。

楽天銀行は契約時に印紙を自分で用意する

公式に「郵便局等でお買い求めください」「住宅ローン契約時（金銭消費貸借契約）にご用意ください」とあります。

つまり印紙は自分で買って契約日に持参します。1,000万円超5,000万円以下なら2万円です。

楽天銀行は火災保険料を融資実行3営業日前に払う

ご契約諸費用の表に、火災保険料の支払時期が融資実行3営業日前と書かれています。

火災保険は返済を終了するまでの間、加入が必要です。保険料は建物によって変わるので、代理店の見積りで確認します。

決済日から逆算して、火災保険の契約と支払いを先に済ませる段取りになります。

楽天銀行の住宅ローンは評判より諸費用の表で判断する

楽天銀行の住宅ローンは、口コミや評判で「手数料が安い」と語られがちです。ただし安くなるかどうかは借入1,500万円の境目で変わる。

借入1,500万円未満なら定率2.20パーセントの銀行のほうが安く、超えれば楽天銀行が安くなります。評判ではなく自分の借入額で決まるということです。

公式の「ご契約諸費用」のページは1ページで読み切れます。融資事務手数料・収入印紙代・登記費用・火災保険料が金額と支払時期まで一覧になっています。

評判を10件読むより、この1ページを読むほうが早く答えが出ます。

当社が楽天銀行で確認していること

当社が仲介する場合に確認していることを書きます。

諸費用の全体像は建売の諸費用はいくら？内訳と現金で用意するお金に、仲介手数料は建売の仲介手数料はいくら？無料になる物件とならない物件にまとめています。

楽天銀行の住宅ローンのよくある質問

楽天銀行の住宅ローンの事務手数料はいくらですか。

単独申込と連帯債務が330,000円（税込）、ペアローンが495,000円（税込・1件あたり247,500円）の定額です。借入金額の2.20パーセントをとる銀行が多いので、借入1,500万円を超えると楽天銀行のほうが安くなります。3,000万円なら33万円、4,000万円なら55万円の差です。

楽天銀行の住宅ローンに保証料はかかりますか。

金利選択型（変動金利・固定特約付き）は保証料0円です。ただし楽天銀行50年住宅ローン（無理なく返済プラン）は全国保証の保証が必要で、お借入金利に保証料が含まれると公式に書かれています。

楽天銀行の住宅ローンは団信の上乗せ金利がありますか。

主債務者の団信は加入必須ですが、保険料を楽天銀行が負担するため金利は上がりません。ペアローン連生団体信用生命保険と夫婦連生型団体信用生命保険は任意加入で、加入すると年0.2パーセントの上乗せになります。

楽天銀行の50年住宅ローンは年収いくらから使えますか。

前年の年収（自営業は申告所得）が100万円以上で、年間返済額の年収に占める割合が40パーセント以下であることが条件です。正社員は1年以上、契約社員・嘱託社員・派遣社員は2年以上、自営業は通年決算2期以上と公表されています。

楽天銀行の住宅ローンで返済口座を他の銀行にできますか。

50年住宅ローンでは他行口座を指定すると年0.3パーセントの上乗せになります。フラット35では融資事務手数料が1.10パーセントから1.43パーセントに上がります。いずれも楽天銀行口座を返済口座にするほうが安くなる設計です。

楽天銀行の住宅ローンは電子契約ですか。

収入印紙代の欄に「郵便局等でお買い求めください」「住宅ローン契約時にご用意ください」と書かれているので、紙の契約です。借入1,000万円超5,000万円以下なら印紙代は2万円かかります。

楽天銀行のつなぎローンはいくらかかりますか。

融資事務手数料は一律110,000円（初回実行時のみ）で、金利は融資実行時に一括前払いです。公式のモデルケース（総額2,000万円・3回・6か月）では手数料と金利の合計が328,628円になります。建売は決済が1回なので必要ありません。

楽天銀行の住宅ローンはいつの金利が適用されますか。

公式に「金利は毎月見直します。お申込時ではなく、お借入時の金利が適用されます」と記載されています。売買契約のときの金利では確定せず、決済日が翌月にずれれば翌月の金利になります。