契約不適合責任の免責・期間は？新築10年保証との違いと買主の注意点

難しい言葉が並ぶと、どこまで守られているのか分かりにくいですよね。

先に結論を言います。建売は売主が不動産会社なので、免責の特約や2年より短い期間の特約は無効です。

さらに新築の構造と雨漏りは、品確法で引渡しから10年が守られています。個人が売主の中古とは、決まりがまったく違います。

ただし期間の数え方を知らないままだと、

不具合に気づいてから1年以上たってから伝えて、直してもらう権利を失うことになりかねません。

避け方は、不具合に気づいたら、日付が残る形ですぐ売主に伝えることです。

この記事では、民法・宅建業法・品確法・消費者契約法の条文で、免責と期間の決まりを整理します。

契約不適合責任とは契約と違う家を引き渡したときの売主の責任

契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）は、引き渡された家が契約の中身と違うときに、売主が負う責任です。

民法562条は、家が種類・品質・数量について契約の内容に合わないときに、買主が直してもらえると定めています。2020年4月1日に施行された民法の改正で、それまでの「瑕疵担保責任」が契約不適合責任に変わりました。

買主が求められること	中身	条文
追完（ついかん）	直してもらう・足りない分を渡してもらう	民法562条
代金減額	直らないときに不適合の程度に応じて値段を下げる	民法563条
損害賠償	不適合で生じた損を払ってもらう	民法564条・415条
解除	契約をやめる	民法564条・541条・542条

まず直すよう求め、期間を決めて催告しても直らなければ代金の減額という順番が基本です。直すことができない場合などは、催告をせずにすぐ減額を求められます（563条2項）。

契約不適合責任になるのは契約書に書いた中身と違うとき

大事なのは、「契約の内容に合っているか」で判断することです。契約書や重要事項説明書、図面に書いた中身が基準になります。

そのため、契約書に「ひびがある」と書いて納得して買った部分は、あとから不適合とは言いにくくなります。何が書かれているかを契約の前に読むことが、そのまま自分を守ることになります。

契約不適合責任の期間は知ってから1年以内に通知する

次に期間です。期間には、性格の違う3つがあります。

期間	長さ	起点	条文
通知の期間	1年以内	買主が不適合を知った時	民法566条
時効（知った時から）	5年	権利を使えると知った時	民法166条1項1号
時効（最長）	10年	権利を使える時（引渡し）	民法166条1項2号

民法566条は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、直してもらう権利などを失うと定めています。1年以内にするのは「通知」で、裁判を起こすことまでは求められていません。

ただし通知をしたあとも、時効は進みます。通知したまま何年も放っておくと、時効で請求できなくなることがあります。

契約不適合責任の通知は裁判ではなく売主に伝えるだけでよい

566条が求めているのは、不適合があることを売主に伝える「通知」で、裁判を起こすことではないという点です。不具合の種類と場所が分かる程度に伝えれば足りると考えられています。

売主が知っていた不具合は1年の通知の決まりがかからない

566条のただし書きは、売主が引渡しの時に不適合を知っていたか、重大な過失で知らなかったときは、1年の決まりがかからないとしています。それでも時効は残るので、気づいたら早めに伝えるのが安全です。

契約不適合責任の免責の特約が無効になる4つの場面

「契約不適合責任を負わない」という特約を、免責（めんせき）の特約といいます。民法の決まりは原則として特約で変えられますが、4つの場面では免責の特約が効かないことがあります。

場面	中身	条文
売主が知っていた	知りながら告げなかった事実は免責されない	民法572条
売主が宅建業者	引渡しから2年より短い期間や免責の特約は無効	宅建業法40条
新築住宅の構造と雨漏り	引渡しから10年の責任を短くする特約は無効	品確法95条
事業者と消費者の契約	損害賠償の責任を全部免除する条項は無効（直す・減額の責任を残す場合などは例外）	消費者契約法8条

建売は、売主が宅建業者で、家が新築住宅で、買主が消費者という形です。そのため4つのうち3つが重なり、免責の特約はほぼ使えない取引になります。

知りながら告げなかった不具合はどんな特約でも免責されない

民法572条は、免責の特約をしていても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないと定めています。これは個人が売主の中古でも同じです。

不具合を知っていたかどうかは、後で争いになりやすい点です。契約の前に、売主から雨漏りや傾きの有無を書面で答えてもらうと、証拠が残ります。

建売の契約不適合責任は宅建業法40条で引渡しから2年より短くできない

建売の売主は、ふつう宅地建物取引業者です。宅建業法40条は、宅建業者が自ら売主の売買では、通知の期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利な特約をしてはならないと定めています。

特約の中身	扱い
通知の期間を引渡しから2年以上とする	有効
通知の期間を引渡しから1年とする	無効
契約不適合責任を一切負わない（免責）	無効
追完だけにして代金減額を認めない	民法より不利なので無効になりうる

40条2項は、この決まりに反する特約は無効としています。無効になった部分は、民法の「知ってから1年以内に通知」の決まりに戻ると考えられています。

建売の契約書で契約不適合責任の期間が「引渡しから2年」と書かれていることがあるのはこのためです。

契約不適合責任の特約が無効になると民法の決まりに戻る

たとえば建売の契約書に「契約不適合責任は引渡しから1年」と書かれていても、その特約は無効です。無効になった部分は民法の決まりに戻り、知った時から1年以内の通知で権利が残ると考えられています。

新築住宅の契約不適合責任は構造と雨漏りが品確法で引渡しから10年

建売を新築で買うなら、もう1つの決まりがあります。

品確法95条は、新築住宅の売主が、引き渡した時から10年間、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分の瑕疵について責任を負うと定めています。2項で、買主に不利な特約は無効です。

項目	中身
対象	基礎・柱・梁などの構造と、屋根・外壁・開口部などの雨水を防ぐ部分
期間	引渡しから10年
短くする特約	無効
長くする特約	20年以内ならできる（97条）
売主の資力	保険か供託で確保（住宅瑕疵担保履行法）

売主が倒産しても直す費用が出るよう、新築住宅の売主には保険への加入か保証金の供託が義務づけられています。

完成から1年を過ぎた家は新築住宅に当たらない

品確法2条2項は、新築住宅を「まだ人が住んだことがなく、工事の完了から1年を過ぎていないもの」と定めています。完成から1年を過ぎた未入居の家には、この10年がかかりません。

くわしくは未入居物件とは？新築と何が違うかと住宅ローン控除と保証が1年で変わる中身と築浅中古との比べ方を建売で解説で解説しています。雨漏りとひび割れの具体例は、新築の雨漏りの原因は？建売で多い6つの場所と10年保証で直せる範囲と火災保険が使えるかと新築の基礎のひび割れは何ミリから危ない？ヘアークラックと構造クラックの見分け方と保証と補修方法にまとめています。

個人が売主の中古だけは契約不適合責任の免責の特約が使える

売主が誰かで、最低限の期間は大きく変わります。

売主と物件	通知の期間の最低線	免責の特約	構造と雨漏り
不動産会社の建売（新築）	引渡しから2年以上	無効	品確法で10年
不動産会社の中古	引渡しから2年以上	無効	契約書による
個人の中古	特約で短くできる	有効（知っていた事実は除く）	契約書による

個人が売主の中古だけは、期間を短くしたり免責にしたりできるのが大きな違いです。個人の売主どうしの取引には、宅建業法40条も消費者契約法もかからないからです。

個人売主の中古で免責の特約があるときに確かめること

免責の特約がある中古でも、売主が知りながら告げなかった不具合には契約不適合責任が残るので、売主に知っていることを書面で答えてもらいます。

個人が売主の中古を買うなら、建物の状況を自分で確かめるしかありません。建物の調査の方法はホームインスペクションとは？費用相場と新築の建売で見る場所を解説で解説しています。

建売の売買契約書で契約不適合責任を確かめる4か所

宅建業法37条1項11号は、契約不適合責任の定めがあれば、その内容を契約書に書くよう求めています。重要事項説明でも、保険などの措置の概要が説明されます（35条1項13号）。

見る場所	確かめること
期間	何年か。通知の期限か、請求の期限か
数え始め	引渡しの日からか、知った時からか
対象	どの不具合が対象か。構造と雨漏りの10年と分けて書かれているか
保険	住宅瑕疵担保責任保険に入っているか、保険の会社はどこか

当社の物件データで、掲載中の関西の新築建売1,340件の「瑕疵保証」「瑕疵保険」の欄を数えると、記載があったのは1件だけでした。保証の中身は販売資料にほとんど出てこないので、契約書と重要事項説明書の案を契約の前にもらって読むのが確実です。

当社の物件データは、飯田グループ6社の物件が大半を占めています。欄が空でも保険がないという意味ではありません。

アフターサービスの保証書は契約不適合責任とは別の約束

建売には、売主の「アフターサービス基準」や保証書が付くことがあります。これは売主が自分で決めた約束で、法律の契約不適合責任とは別のものです。

保証書の期間が短くても、法律の責任が消えるわけではありません。保証書の読み方は建売の保証期間は何年？新築の瑕疵担保責任10年とアフターサービスと最長60年保証の条件で解説しています。

契約不適合責任の不具合を見つけたら日付が残る形で売主に通知する

最後に、実際に不具合に気づいたときの順番です。

順番	やること	ポイント
1 記録	写真と動画を撮り、気づいた日をメモする	場所と大きさが分かるように
2 通知	売主に書面かメールで伝える	通知した日が残る形で
3 協議	直し方と日程を決める	約束は書面にしてもらう

電話だけで済ませず、通知した日が残る形で伝えるのが大切です。1年以内に通知したかが争いになったとき、記録がなければ証明できません。

話し合いで決まらないときは、住宅の紛争処理の窓口に相談する方法もあります。相談先は欠陥住宅とは？新築の建売で多い不具合ランキングと見分け方と相談先を解説にまとめています。

引渡し前の内覧会で見つけた不具合はその場で直してもらう

いちばん楽なのは、引渡しの前の内覧会で見つけて、引渡しまでに直してもらうことです。見る場所の一覧は内覧会とは？新築の引渡し前に見るチェックリストと指摘の伝え方を解説にあります。

契約をやめるときの決まりは建売の契約はキャンセルできる？手付解除とローン特約の違いで解説しています。

契約不適合責任の免責と期間に関するよくある質問

契約不適合責任と瑕疵担保責任は何が違いますか。

2020年4月の民法の改正で、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。「契約の内容に合っているか」で判断するようになり、直してもらうことや代金の減額を求められることがはっきり書かれました。

建売の契約書に「免責」と書いてあれば有効ですか。

売主が宅建業者の建売では、通知の期間を引渡しから2年より短くする特約や免責の特約は、宅建業法40条で無効です。新築の構造と雨漏りの10年も、品確法95条で短くできません。

経年劣化は契約不適合責任の対象ですか。

通常の使い方で時間がたって傷んだものは、引き渡した時の不適合ではないので、原則として対象になりません。契約の時点で予定されていた品質に合っていたかで判断します。

売主が倒産したら直してもらえませんか。

新築住宅の売主には、住宅瑕疵担保履行法で保険への加入か保証金の供託が義務づけられています。構造と雨漏りの不具合なら、保険などから直す費用が出る仕組みです。

契約不適合責任の期間は延ばせますか。

延ばす特約は買主に有利なので有効です。新築住宅の構造と雨漏りは、品確法97条で引渡しから20年まで延ばせます。

契約不適合責任の免責と期間は建売なら法律で守られている

最後にまとめます。建売は、免責の特約が使えず、構造と雨漏りは10年が守られている買い物です。

決まりは法律で守られていても、期間と対象は契約書の言葉で決まる部分があります。契約の前に、契約書と重要事項説明書の条文を読んでおいてください。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、契約書の契約不適合責任の条文を、契約の前に一緒に確かめることもご相談ください。