長期優良住宅のメリット・デメリット｜固定資産税・住宅ローン控除を比較

「長期優良」と書いてあると、それだけで良い家に見えますよね。ただ、どのくらい得なのかは、数字で見ないと判断できません。

先に結論を言います。ZEH水準の建売と比べた長期優良住宅の上乗せは、試算で約25万円です。

フラット35を使うなら、金利の引下げが加わって約77万円まで広がります。一方で、省エネ基準適合住宅と比べると住宅ローン控除だけで116.6万円の差になります。

ただし、書類の段取りを知らないまま買うと、

固定資産税の減額を申告し忘れて2年分を失い、点検の記録がないまま報告を求められることがあります。

長期優良住宅は、買ったあとに30年以上の維持保全を引き継ぐ制度だからです。

避け方は、契約の前に認定通知書と維持保全計画書の写しをもらい、申告の期限を確かめることです。

この記事では、法律の条文と国の公表資料、当社の物件データを使って、長期優良住宅のメリットとデメリットを金額で比べます。

長期優良住宅とは｜国が認定する長持ちする家の計画

長期優良住宅は、長く使える構造と設備を備え、建てたあとの手入れの計画まで決めた家です。長期優良住宅法にもとづいて、市や府県などの所管行政庁が計画を認定します。

認定されるのは家そのものではなく、建築と維持保全の計画です。ここがあとで説明するデメリットにつながります。

長期優良住宅の認定を受ける5つの基準

基準	中身
長期使用構造等	劣化対策・耐震・省エネ・維持管理のしやすさなど
規模	一戸建ては床面積75㎡以上（所管行政庁が別に定める場合あり）
居住環境	地区計画や景観計画などのまちなみと調和している
維持保全計画	30年以上の点検と修繕の計画がある
災害配慮	災害の危険が高い区域では配慮した計画になっている

2022年10月から断熱等級5と一次エネルギー消費量等級6が条件になった

2022年10月1日に認定基準が上がりました。省エネはZEH水準の断熱等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上が必要です。

木造の壁量で耐震性を確かめる場合は、耐震等級3が求められるようになりました。太陽光を屋根に載せる場合は、重い屋根の基準で計算します。

つまり、いま認定を受ける新築の長期優良住宅は、ZEH水準の性能を必ず持っているということです。ZEH水準の見分け方は省エネ基準適合住宅とZEH水準省エネ住宅の違いは？どこに書いてあるかと確認方法にまとめています。

省エネ性能は、星の数で示すBELSの評価書でも確かめられます。BELSの読み方はBELSとは？星の数の見方と2024年4月に変わった基準とZEH水準と評価書の費用を建売向けに解説で、さらに上の断熱等級6の暖かさは断熱等級6のUA値と暖かさは？等級5や4が寒いと言われる理由と光熱費の差を関西の建売で解説で解説しています。

長期優良住宅のメリットは税金とローンと保険の6つ

長期優良住宅のメリットは、ほぼすべてがお金の話です。国土交通省の住宅税制のページと住宅金融支援機構の公表内容を並べます。

メリット	長期優良住宅	一般の新築住宅
住宅ローン控除の借入限度額	4,500万円（子育て世帯5,000万円）	ZEH水準3,500万円・省エネ基準適合2,000万円
固定資産税の減額	5年度分	3年度分
不動産取得税の控除	1,300万円	1,200万円
登録免許税（保存登記）	0.1％	0.15％
フラット35の金利	当初5年 年0.75％引下げ	性能によって0〜0.5％
地震保険	認定通知書で30％割引	建築年割引10％

表だけ見ると、どれも長期優良住宅が上です。ただ、比べる相手がZEH水準の建売か省エネ基準適合の建売かで、差の大きさがまったく違うので注意してください。

関西の建売は、いまはZEH水準の断熱等級5の物件が多くなっています。ここからは、ZEH水準の建売と比べた差を中心に金額にしていきます。

長期優良住宅の住宅ローン控除はZEH水準と13年で7万円の差

2026年に入居した場合、住宅ローン控除は年末の残高の0.7％を13年間差し引けます。違うのは、残高の上限になる借入限度額です。

借入4,000万円なら長期優良住宅とZEH水準の差は小さい

借入4,000万円・金利0.8％・35年の元利均等で、13年間の控除の合計を計算しました。

住宅の区分	借入限度額	1年目の控除	13年の合計
認定長期優良住宅	4,500万円	27.3万円	298.6万円
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	24.5万円	291.6万円
省エネ基準適合住宅	2,000万円	14.0万円	182.0万円

長期優良住宅とZEH水準の差は13年で7.0万円です。残高は返済で減っていくので、数年で3,500万円を下回り、どちらも同じ額になるからです。

一方、省エネ基準適合住宅との差は116.6万円あります。長期優良住宅の控除のメリットは、省エネ基準適合住宅と比べたときに大きく効くということです。

子育て世帯ならZEH水準の建売と控除は同じ

子育て世帯や若者夫婦世帯は、借入限度額が上がります。ZEH水準が4,500万円、長期優良住宅が5,000万円です。

借入4,500万円までなら、子育て世帯の控除は長期優良住宅とZEH水準で同額になります。区分ごとの限度額は住宅ローン控除は2026年入居でいくら？建売が14万円になる理由で詳しく書いています。

長期優良住宅の固定資産税は減額が5年に延びて約14万円

新築住宅は、建物の固定資産税が一定の期間、半分になります。一般の一戸建ては3年度分、長期優良住宅は5年度分です。

延床100㎡の建売で試算すると、建物の評価額は約1,211万円、税額は年約16.9万円です。半分になる額は年約8.5万円です。

長期優良住宅で延びる4年目と5年目の2年分は、評価替えで評価額が下がる分も入れて約14万円の減額が上乗せされます。ここが6つのメリットのうち、ZEH水準と比べていちばん大きく効く部分です。

長期優良住宅の固定資産税の減額は申告しないと受けられない

一般の新築の減額は、市町村が家屋を調べて自動でかけてくれます。ところが長期優良住宅の減額は申告が必要です。

大阪市は、新築された翌年の1月31日までに、申告書と認定通知書の写しを出すよう定めています。申告の手順と4年目に上がる額は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で4年目に上がるで計算しています。

不動産取得税と登録免許税の差は1万円に届かない

不動産取得税は、建物の評価額から一般1,200万円、長期優良住宅1,300万円を引いて計算します。評価額約1,211万円なら、一般でも約3,200円で、長期優良住宅なら0円です。

登録免許税は、保存登記の税率が0.15％から0.1％に下がります。延床100㎡の木造なら1万5,400円が1万300円になり、差は5,100円です。

どちらも合わせて1万円に届かない差です。計算の中身は新築の不動産取得税はいくら？建売は9割が土地0円で2回きた理由と申告の手順を解説と新築建売の登記費用はいくら？保存登記と表題登記と抵当権の登録免許税を試算で確かめられます。

長期優良住宅はフラット35の金利が当初5年0.75％下がる

フラット35を使う場合、長期優良住宅は2つの金利引下げの対象になります。耐久性の基準を満たすフラット35Sの金利Aプランと、維持保全型です。

住宅性能評価・表示協会のパンフレットでは、2つを合わせて当初5年間、年0.75％の引下げと案内しています。

3,500万円を35年で借りると総返済は約156万円減る

借入3,500万円・35年・年3.83％（住宅金融支援機構が2026年10月に示している金利の例から当社が置いた値）で試算しました。

金利の引下げ	当初5年の金利	総返済の減る額
なし	年3.83％	—
維持保全型だけ（0.25％）	年3.58％	約51.8万円
金利Aプランだけ（0.5％）	年3.33％	約103.8万円
Aプランと維持保全型（0.75％）	年3.08％	約155.9万円

ZEH水準の家でも、省エネの基準でフラット35Sの対象になることがあります。そのため長期優良住宅だけが持つ上乗せは、維持保全型の約52万円と考えるのが確実です。

フラット35には予算があり、予算に達すると受付が終わります。使えるかどうかは申込みの時点で金融機関に確かめてください。フラット35の条件はフラット35のデメリットは？団信と適合証明書と床面積50㎡の条件を解説にまとめています。

長期優良住宅なら最長50年のフラット50も使える

フラット50は、長期優良住宅などを取得する場合に使える最長50年の全期間固定金利です。2026年10月の最頻金利は年4.10％で、フラット35より高めです。

返済期間を延ばすと月々は下がりますが、総返済は増えます。完済のときの年齢まで含めて比べてください。

地震保険は認定通知書だけでも30％割引になる

地震保険には、耐震等級に応じた割引があります。損害保険会社の案内では、認定通知書など長期優良住宅の書類だけを出した新築は30％割引です。

大阪府・木造・保険金額1,000万円なら、建築年割引の1万7,550円が1万3,650円になり、年3,900円の差です。住宅性能評価書で耐震等級3が分かれば、長期優良住宅でなくても50％割引になります。割引の書類は新築一戸建ての火災保険の相場は？木造の10年一括が5年になった理由と耐震等級割引で確かめられます。

長期優良住宅のデメリットは買ったあとの維持保全の義務

長期優良住宅のデメリットは、手間とお金が買ったあとに来ることです。建売の場合、認定の申請費用は売主が払い、価格に含まれています。

買主が引き継ぐのは、30年以上の維持保全計画のとおりに、点検と記録を続ける義務です。

維持保全の期間は30年以上で点検は10年以内ごと

維持保全計画には、30年以上の期間と、10年以内ごとの点検の時期が書かれています。地震や台風のあとには、臨時の点検も求められます。

長期優良住宅法11条は、建築と維持保全の状況の記録を作って保存することを義務にしています。点検の報告書や修繕の領収書は、捨てずにまとめて保管してください。

点検は売主の無料点検でまかなえる時期もありますが、有償になる時期もあります。30年の修繕の目安は建売のメンテナンス費用は30年でいくら？外壁の塗り替え時期と給湯器の交換と修繕積立の考え方で整理しています。

報告を求められて答えないと30万円以下の罰金

所管行政庁は、維持保全の状況の報告を求めることができます（12条）。報告をしない、または嘘の報告をすると、30万円以下の罰金です（21条）。

計画どおりに維持保全をしていないと、改善命令が出ることがあります（13条）。命令に違反すると、認定が取り消されることがあります（14条）。

間取りの変更や太陽光の後付けは変更の認定が要ることがある

認定を受けた計画を変えるときは、軽微な変更を除いて変更の認定を受けます（8条）。大きな間取りの変更や、屋根に重さが加わる太陽光の後付けは、先に所管行政庁へ確認してください。

建売のリフォームで確認が要る工事は建売のリフォームはいつやる？間取り変更とリノベの建築確認と保証が切れる工事を解説にまとめています。

認定の申請費用は所管行政庁の手数料と評価機関の審査料

注文住宅では、施主が申請の費用を払います。大阪府の所管区域では、一戸建ての当初の認定の手数料は1万3,000円です（評価機関の審査を受けた場合）。

このほかに評価機関の審査料がかかります。建売では売主がこれらを払っているので、買主に別に請求されることは通常ありません。

関西の建売で長期優良住宅はどれくらいあるか

国土交通省の認定実績では、令和7年度の一戸建ての認定は155,838戸で、過去最多でした。住宅性能評価・表示協会は、新築の一戸建ての約4割が認定を取っているとしています。

府県	令和7年度の一戸建ての認定戸数
大阪府	8,074戸
兵庫県	7,260戸
滋賀県	2,501戸
京都府	2,452戸
奈良県	2,318戸
和歌山県	1,526戸
関西6府県の合計	24,131戸

当社の物件データでは認定通知書ありは74件

当社が集めている関西の新築建売1,347件で、「長期優良住宅認定通知書」の欄を数えました。「あり」と書かれていたのは74件（5.5％）です。

74件のうち43件が橋本不動産、23件が東栄住宅の物件でした。府県では滋賀県が36件で最も多くなっています。

建売で長期優良住宅かを確かめて特例を受ける順番

長期優良住宅の得は、書類をそろえて初めて受けられます。建売で確かめる順番を並べます。

順番	やること	時期
1	売主に長期優良住宅の認定を取っているかを聞く	内見・申込みの前
2	認定通知書の写しをもらい、所在地と認定番号を見る	契約の前
3	維持保全計画書で点検の時期と内容を見る	契約の前
4	売主と共同で譲受人を決定した変更の認定を申請する	契約後すぐ
5	司法書士に長期優良住宅の税率で登記を頼む	引渡しの日
6	固定資産税の減額の申告書を市に出す	新築の翌年1月31日まで

4番目が建売ならではの手続きです。分譲事業者は、譲受人を決めたら、譲受人と共同で速やかに変更の認定を申請する（9条）と法律で決まっています。

変更の認定が済むと、認定を受けた人の名前が売主から自分に変わります。名前が売主のままだと、控除や減額の申告の書類がそろいません。通知書の見方は長期優良住宅の認定通知書はどこでもらえる？見本と再発行と控除に必要な書類で詳しく解説しています。

耐震等級や劣化対策等級もあわせて確かめたいときは、住宅性能評価書の見方｜建売で見る6つの等級と設計・建設の違いと建売住宅の寿命は何年？30年説の正体と劣化対策等級で決まる住める年数と交換時期を解説が参考になります。

長期優良住宅のメリットとデメリットに関するよくある質問

長期優良住宅は結局いくら得ですか。

ZEH水準の建売と比べると、借入4,000万円・延床100㎡の試算で約25万円です。フラット35を使えば約77万円、省エネ基準適合住宅と比べると住宅ローン控除だけで116.6万円の差になります。

長期優良住宅の固定資産税はいつまで安くなりますか。

建物の固定資産税の半額の減額が5年度分です（一般の一戸建ては3年度分）。申告が必要で、大阪市は新築の翌年1月31日までです。

長期優良住宅のデメリットは何ですか。

30年以上の維持保全計画にそって、10年以内ごとの点検と記録の保存を続ける義務があることです。報告を求められて答えないと30万円以下の罰金があります。

建売の長期優良住宅は申請費用を払う必要がありますか。

建売では売主が申請しているので、費用は販売価格に含まれていて、買主に別に請求されることは通常ありません。

長期優良住宅の認定はやめられますか。

認定を受けた人が取りやめを申し出ると、所管行政庁は認定を取り消すことができます（14条）。取り消すと、その後の優遇は受けられなくなります。

長期優良住宅とZEH水準の家はどちらを選ぶべきですか。

借入が4,500万円以下で子育て世帯なら、住宅ローン控除は同額です。差が出るのは固定資産税の2年分とフラット35の維持保全型なので、その金額と維持保全の手間で比べてください。

長期優良住宅のメリットは比べる相手で変わる｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。長期優良住宅の得は、ZEH水準の建売と比べると約25万円で、書類をそろえて初めて受けられるというのが結論です。

同じ価格なら、長期優良住宅のほうが得なのは確かです。ただ、価格に数十万円の差があるなら、上の金額と見比べてから決めると後悔がありません。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、認定通知書と維持保全計画書の写しを売主から取り寄せて、一緒に確かめることもご相談ください。