建売の保証期間は何年？新築の瑕疵担保責任10年とアフターサービスと最長60年保証の条件

年数がばらばらだと、どこを信じればいいのか迷いますよね。

先に結論を言います。建売の保証期間は、法律で引渡しから10年と決まっています。

品確法95条が、新築住宅の売主に構造と雨漏りについて10年間の責任を負わせています。この10年は、どの売主から買っても同じです。

一方で「30年」「60年」という長い保証は、ほとんどが有償のメンテナンス工事を受けることが条件です。何もしなければ10年で終わります。

もう一つ見落とされがちなのが、設備や内装は10年の対象外という点です。キッチンや給湯器、クロスの不具合は、もっと短い期間で区切られます。

避け方は、契約前に保証書と保証規定を取り寄せ、部位ごとの年数と延長の条件を確かめることです。

この記事では、法律の10年、設備の2年、売主が倒産したときの保険、長期保証の条件、不具合を見つけたときの手順までを、条文と各社の公表内容で整理します。

建売の保証期間は法律で引渡しから10年と決まっている

まず土台になる法律です。新築住宅の売主は、引き渡した時から10年間の責任を負うと品確法に書かれています。

品確法95条が新築住宅の売主に10年の責任を負わせている

品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）95条1項は、新築住宅の売買契約では、売主は買主に引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について担保の責任を負うと定めています。

同じ条の2項はこの規定に反する特約で買主に不利なものは無効としています。つまり「保証は5年です」という契約を結んでも、10年に戻ります。

項目	内容	根拠
期間	引き渡した時から10年間	品確法95条1項
対象	構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分	品確法95条1項・施行令5条
短くする特約	買主に不利なものは無効	品確法95条2項
長くする特約	20年以内まで伸ばせる	品確法97条

10年の対象は基礎や柱や屋根など政令で決まった部分

10年の対象は家全体ではありません。品確法施行令5条が、対象の部分を具体的に決めています。

区分	対象になる部分
構造耐力上主要な部分	基礎・基礎ぐい・壁・柱・小屋組・土台・斜材（筋かいなど）・床版・屋根版・横架材（はり・けたなど）
雨水の浸入を防止する部分	屋根・外壁・窓やドアの建具、屋根や外壁の内部と屋内にある雨水の排水管

つまり家が傾く・柱が割れる・雨漏りするといった、住まいの根本に関わる部分です。ここは売主がどこでも、法律で10年守られています。

売主が負う責任の中身は修補と代金減額と損害賠償

「担保の責任」と言っても、具体的に何をしてもらえるのかが大事です。品確法95条は民法の条文を引いていて、買主は次のことを求められます。

買主が求められること	民法の条文
直してもらう（修補）	562条
直してくれないときに代金を減らしてもらう	563条
損害を賠償してもらう	564条・415条
契約を解除する	564条・541条・542条

設備や内装の保証期間は2年以上が下限

10年の対象外の部分はどうなるのか。設備や内装は、民法の契約不適合責任と宅建業法40条で守られるのが基本です。

契約不適合は知った時から1年以内に通知する

民法566条は、売主が種類や品質で契約に合わないものを引き渡した場合、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主に通知しないと、修補などを求められなくなると定めています。

「知った時から」なので、気づいたらすぐに伝えるのが原則です。通知は書面か、記録が残る方法で行ってください。

売主が業者なら期間は引渡しから2年以上

ただし建売の売主は宅建業者です。宅建業法40条は、売主業者は566条の期間について引渡しの日から2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約をしてはならないと定めています。

反する特約は無効です。つまり「引渡しから1年」や「責任を負わない」という特約は使えません。

実務では、建売の契約書で「引渡しから2年」と定めることが多いです。これが設備や内装の保証期間の目安になります。

部位	保証の根拠	期間の目安
基礎・柱・屋根・外壁・窓	品確法95条	引渡しから10年
内装・建具・設備の不具合	民法566条＋宅建業法40条	引渡しから2年以上
キッチン・給湯器などの機器	メーカー保証	メーカーごとに決まる（延長保証あり）
シロアリ	防蟻処理の保証	売主の保証（アーネストワンは5年）

売主が知っていた不具合は期間を過ぎても責任を問える

民法566条にはただし書があります。売主が引渡しの時にその不適合を知っていたか、重大な過失で知らなかったときは、1年以内の通知という期間の制限がかからないとされています。

つまり売主が隠していた不具合なら、通知が遅れても責任を問える余地があります。ただし「知っていた」ことを示すのは簡単ではないので、気づいたらすぐ通知するのが基本であることは変わりません。

品確法の「瑕疵」は契約の内容に適合しない状態

品確法2条5項は「瑕疵」を、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態、と定義しています。

民法の「契約不適合」と同じ考え方です。契約書や図面、仕様書に書かれた内容と違っていれば瑕疵にあたる、という整理になります。だから仕様書や図面は引渡し後も保管しておくことが、保証を使うときの証拠になります。

アーネストワンの公表内容で見る部位ごとの年数

実際の売主の公表内容で確かめます。アーネストワンは、保証を部位ごとに分けて公表しています。

区分	期間	対象
長期保証	10年	基礎・構造部材・屋根・外壁など主要部分
短期保証	2年	内部仕上げ・建具・設備など
防蟻保証	5年	シロアリ対策
住宅設備延長保証	最長10年	申込制のサービス

法律の10年と2年に、防蟻と設備の延長が乗っている形です。建売の保証は、多くがこの組み立てになっています。詳しくはアーネストワンはやばい？建売の寿命と安い理由と恥ずかしいと言われる中身に書いています。

完成から1年を過ぎた建売は品確法の10年保証の対象外になる

ここは建売を買う人が一番知らない点です。完成から1年を過ぎた未入居の建売は、品確法の「新築住宅」ではなくなるのです。

品確法の新築住宅は完成から1年以内が条件

品確法2条2項は「新築住宅」を、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの、と定めています。

ただしかっこ書きで建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除くとされています。

95条の10年の責任は「新築住宅の売買契約」に適用されます。つまり完成から1年を過ぎた建売は、人が住んだことがなくても、法律上の10年の義務の対象から外れるということです。

建売の状態	品確法の新築住宅か	10年の責任
完成から1年以内・未入居	あたる	法律で10年（短縮不可）
完成から1年超・未入居	あたらない	契約で約束しているかで決まる
人が住んだことがある	あたらない	中古住宅としての契約による

1年を過ぎた建売は契約書で10年の約束を確かめる

住宅瑕疵担保履行法の「新築住宅」も、品確法と同じ定義を使っています（同法2条1項）。そのため、完成から1年を過ぎた建売は、瑕疵保険や供託の義務の対象からも外れます。

実際には、1年を過ぎた物件でも売主が契約で10年の保証を付けていることは多いです。それでも「法律の10年」なのか「売主の約束の10年」なのかは、契約書と保証書で必ず確かめてください。

完成から1年を過ぎた建売には値下げの余地もあります。値引きと保証の両方の見方は新築から1年経過した建売はどうなる？で書いています。

売主が倒産しても保証は瑕疵保険か供託で守られる

10年のうちに売主が倒産したらどうなるのか。2009年10月1日以降に引き渡された新築住宅は、保険か供託で守られるようになっています。

住宅瑕疵担保履行法で保険か供託が義務になった

国土交通省は、平成21年10月1日から住宅瑕疵担保履行法が全面施行され、新築住宅を引き渡す宅建業者は「保険加入」か「保証金の供託」のどちらかが必要になったと説明しています。

これを資力確保措置と言います。10年の責任を果たすお金を、あらかじめ確保させる仕組みです。

瑕疵保険は保険金額2,000万円以上で10年以上有効

保険のほうの条件は、住宅瑕疵担保履行法2条7項に書かれています。

条件	内容
保険料を払う人	宅建業者（売主）
保険金額	2,000万円以上
有効期間	買主への引渡しから10年以上
売主が直さないとき	買主の請求で、瑕疵による損害を塡補する
変更・解除	国土交通大臣の承認がなければできない

大事なのは4つ目です。売主が相当の期間を過ぎても責任を果たさないとき、買主が保険法人に直接請求できる形になっています。倒産したときの守りはここです。

瑕疵保険を引き受ける保険法人

瑕疵保険を引き受けるのは、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人です。国土交通省のページには、住宅あんしん保証・住宅保証機構・日本住宅保証検査機構・ハウスジーメン・ハウスプラス住宅保証などが並んでいます。

引渡しのときに渡される保険の書面に、どの保険法人かが書かれています。売主に連絡がつかなくなったときの連絡先になるので、保証書と一緒に保管してください。

供託なら契約前に供託所の説明を受ける

供託を選んだ売主は、契約を結ぶまでに、保証金を供託している供託所の所在地などを書面で説明しなければなりません（同法15条）。

国土交通省の公表では、制度開始から1年の届出で、宅建業者が引き渡した新築住宅のうち保証金の供託が46.8％、保険への加入が53.2％でした（平成22年9月30日基準日）。どちらの方法かは、重要事項説明のときに分かります。

最長30年や60年の保証は有償メンテナンスが条件

広告でよく見る長期保証の中身です。10年を超える部分は、法律ではなく売主の約束です。そして多くが、点検と有償工事を受けることを条件にしています。

売主ごとの最長保証の年数

当社がこれまでの記事で確認した、関西で多い売主の公表内容を並べます。

売主	最長保証	延長の条件
飯田産業	30年	条件付長期保証（点検とメンテナンス工事）
一建設	35年	定期点検と延長の条件あり
アーネストワン	30年	10年の長期保証の後に有償で延長
東栄住宅	60年	定期点検と有償メンテナンス
タクトホーム	60年	5年ごとのメンテナンスの実施
ファイブイズホーム	建物20年	5年ごとの有償メンテナンス
ファースト住建	10年	瑕疵保険の10年のみ

年数だけ見ると最大で6倍の差があります。しかしどの売主も、法律で決まった10年から先は条件付きです。

長期保証で確かめるのは延長のときの工事費

10年目の点検で、外壁の塗装や防水の工事が「延長の条件」として提案されることがあります。その工事を売主の指定業者で受けないと、延長されないことがあります。

つまり長期保証の価値は、延長のたびにいくら払うのかで決まります。10年目の工事費の目安は、契約前に聞いておくべき数字です。

飯田グループ各社の比べ方と10年後の費用は飯田産業の建売は後悔する？恥ずかしいと言われる理由と10年後にかかる費用で詳しく書いています。

10年目に延長しないという選び方もある

長期保証は、延長するかどうかを買主が選べることが多いです。延長の条件になっている工事を、売主の指定業者で受けるかどうかの判断です。

延長しない場合でも、法律の10年が終わるだけで、家の性能が急に落ちるわけではないです。外壁や屋根のメンテナンスを自分で選んだ業者に頼むこともできます。

どちらが得かは、売主の延長工事の見積もりと、一般の業者の見積もりを並べて決めます。10年目の点検で提案を受けたら、すぐに決めずに相見積もりを取るのがおすすめです。

建売のアフターサービスは法律ではなく売主の約束

保証とよく混同されるのがアフターサービスです。アフターサービスは売主が独自に決めている約束で、内容は会社ごとに違います。

点検の回数と時期は売主ごとに違う

タクトホームは入居後6か月と2年に建物点検、5年目に建物診断を行うと公表しています。ファイブイズホームは引渡し後3か月・2年・5年の定期点検です。

売主	定期点検の時期	そのほか
タクトホーム	6か月・2年・5年目に診断	地盤保証20年
ファイブイズホーム	3か月・2年・5年	住宅設備5年保証が標準
アーネストワン	（公表の保証区分は上の表）	コールセンター年中無休（年末年始を除く）

設備の保証が5年標準で付くのは、建売では珍しい部類です。給湯器やキッチンは10年以内に壊れやすいので、設備の保証期間は見比べる価値がある項目です。

アフターサービスの内容は契約前に書面でもらう

アフターサービスは法律の義務ではないので、内容を決めるのは売主です。だからこそ点検の時期・回数・無料の範囲を、契約前に書面でもらうことが大切です。

「何かあったらすぐ来ます」という口頭の説明は、担当者が替わると残りません。保証規定やアフターサービス基準の冊子があれば、それを契約前に読んでおきましょう。

2年目の点検までに不具合を書き出しておく

アフターサービスの点検は、2年の短期保証が切れる前の最後の機会になることが多いです。点検の日までに、気になるところを写真付きで書き出しておくと漏れがありません。

クロスのすき間、建具のきしみ、床鳴りなどは、2年を過ぎると有償になることがあります。引渡し前の確かめ方は内覧会とは？新築の引渡し前に見るチェックリストと指摘の伝え方を解説にまとめています。

クロスの隙間を何年まで無料で直してもらえるかと、売主6社の点検の時期は新築のクロスの隙間は何年まで無料で直る？壁紙のひび割れの原因と2年点検のチェックリストと補修費用で比べています。

床鳴りに気づいたときの記録の残し方と、売主への伝え方は新築の床鳴りの原因は？パキッとミシミシの違いと保証で直せる期間と床の傷を引渡し前に見る方法で詳しく書いています。

建売の保証が使えなくなる工事に注意する

保証を自分で外してしまうケースがあります。屋根や外壁に穴を開ける工事を、他社に頼むときです。

アンテナや物干し金物のビス穴から雨漏りしたら対象外になりうる

雨水の浸入を防ぐ部分は10年の対象です。しかし他社が開けた穴から雨漏りした場合、売主の保証では直してもらえない可能性があります。

アーネストワンが公表している注意事項では、ベランダ・ソーラー機器・アンテナ・水槽・ピアノ・本棚が、取り付けや設置の仕方によって保証に影響しうる例として挙げられています。

工事	影響しうる部分	頼み方
テレビアンテナ	屋根・外壁	売主か売主の提携業者に相談
太陽光パネル	屋根	保証への影響を書面で確認
カーポートの固定	外壁・基礎まわり	外壁に固定しない方法を選ぶ
エアコンの穴あけ	外壁	既存のスリーブを使う
物干し金物の後付け	外壁	売主に可否を聞く

引渡し前のオプション工事なら保証の扱いが分かりやすい

アンテナや網戸、カーテンレールなどを売主のオプションとして引渡し前に付けてもらうと、どこまでが売主の保証の範囲かがはっきりします。

費用は外部の業者より高いことがありますが、保証の切れ目を作らないという意味では安心です。金額と保証のどちらを優先するかで決めてください。

工事の前に売主へ一本連絡を入れる

どの工事も、やってはいけないわけではありません。工事の前に売主へ連絡し、保証に影響しないかを書面かメールで確かめるだけで防げます。

オプション工事の費用と頼み先は建売のオプション費用はいくら？引渡し前にやるべき工事と外構の相場で整理しています。

建売で不具合を見つけたときの手順

実際に不具合が出たときの動き方です。記録して、書面で、早く伝えるの3つが基本です。

気づいたら日付入りの記録を残して売主に通知する

民法566条の「知った時から1年以内」は、通知の期限です。気づいた日から時間を置かないことが何より大事です。

話し合いで解決しないときは住宅紛争審査会がある

瑕疵保険が付いた住宅（保険付き住宅）は、住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）の案内で、住宅紛争審査会の紛争処理手続を利用できます。

裁判の前に、専門家を交えて話し合える仕組みです。保険付き住宅かどうかは、引渡しのときの書類で分かります。

建売の保証期間を契約前に確かめる書類

最後に、契約前にそろえる書類です。保証の中身は、口頭の説明ではなく書類で比べてください。

契約前にそろえる5つの書類

書類	見るところ
保証書・保証規定	部位ごとの年数と、延長の条件と費用
重要事項説明書	瑕疵保険か供託か
売買契約書	契約不適合の通知期間（引渡しから2年以上か）
アフターサービス基準	点検の時期と回数
住宅設備の保証書	メーカー保証と延長保証の有無

完成済みの建売は、保証書の「保証開始日」も確かめます。買主への引渡し日から始まるのか、完成日から始まるのかで、実際に使える期間が変わるからです。

引渡しで受け取る書類を1冊にまとめておく

保証を使うときに必要になるのは、引渡しのときに受け取る書類です。10年後に探しても見つからないということがないよう、1冊のファイルにまとめておきます。

書類	保証を使うときの役割
保証書・保証規定	対象の部位と期間を示す
瑕疵保険の付保証明書（または供託の説明書面）	売主が倒産したときの連絡先
確認済証・検査済証	完成日と建物の適法性を示す
図面・仕様書	契約の内容（何が正しい状態か）を示す
設備の保証書・取扱説明書	メーカー保証の期間と連絡先

紙の書類はスマートフォンで撮影して、データでも残しておくと安心です。火事や水害で原本を失っても、保証の内容を確かめられます。

売却するときにも、これらの書類があると買主に安心してもらえます。保証は、住んでいる間だけでなく手放すときにも効いてきます。

保証の比較も仲介手数料0円でやります

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。保証の比較に追加の費用はかかりません。

気になる物件の保証書と保証規定を売主から取り寄せ、部位ごとの年数と延長の費用を表にしてお渡しします。引渡しまでの流れは建売住宅の引渡しまでの流れ｜契約から鍵を受け取るまでの期間にまとめています。

建売の保証期間に関するよくある質問

建売の保証期間は何年ですか。

構造と雨漏りについては、品確法95条で引渡しから10年と決まっています。内装や設備は、宅建業法40条で引渡しから2年以上が下限で、契約書では2年とすることが多いです。

新築の瑕疵担保責任とは何ですか。

新築住宅の売主が、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の欠陥について、引渡しから10年間負う責任です。修補・代金減額・損害賠償・解除を求められます。

最長60年保証は何もしなくても60年続きますか。

続かないことがほとんどです。多くの売主が、定期点検と有償のメンテナンス工事を受けることを延長の条件にしています。延長のときの工事費を契約前に確かめてください。

売主が倒産したら保証はどうなりますか。

2009年10月1日以降に引き渡された新築住宅は、売主が瑕疵保険か供託で資力を確保しています。保険なら、売主が責任を果たさないときに買主が保険法人に請求できます。保険金額は2,000万円以上です。

設備が壊れたら何年まで直してもらえますか。

売主の保証は引渡しから2年が多く、それとは別にメーカー保証があります。ファイブイズホームのように住宅設備5年保証を標準で付けている売主もあります。

不具合はいつまでに伝えればいいですか。

民法566条では、不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。構造と雨漏りは引渡しから10年の範囲で、気づいたらすぐに書面で伝えてください。

新築の戸建てで実際に多い不具合の順位と、見つけたときの手順は欠陥住宅とは？新築の建売で多い不具合ランキングと見分け方と相談先を解説にまとめています。

保証期間を契約で短くされることはありますか。

構造と雨漏りの10年は、品確法95条2項で買主に不利な特約は無効です。内装や設備も、宅建業法40条で引渡しから2年未満にする特約は無効になります。

アンテナを自分で付けると保証が切れますか。

屋根や外壁に穴を開けた部分から雨漏りした場合、売主の保証で直してもらえない可能性があります。工事の前に売主へ、保証に影響しないかを確かめてください。

建売の保証期間は10年と2年を土台に延長の条件で比べる

最後にまとめます。建売の保証は、法律の10年と2年が土台で、その上に売主の約束が乗っている形です。

「最長60年」と「10年のみ」の差は、法律の部分では一切ありません。差が出るのは、延長の条件と設備の保証と、点検の手厚さです。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。売主ごとの保証書の比較からお手伝いしますので、気になる物件があればお知らせください。