防火地域とは？準防火地域との違いと建物・建ぺい率への影響を解説

防火の言葉が並ぶと、どれが厳しいのか分かりにくいですよね。

先に結論を言います。防火地域は防火の区分でいちばん厳しく、3階建てか延べ100㎡を超える家は耐火建築物等にする決まりです。

2階建てでも、延べ面積が100㎡を超えれば耐火建築物等が要ります。関西の建売は、当社の物件データで半分が延べ100㎡を超えていました。

決まりを知らずに買うと、

あとから付けたカーポートや増築が決まりに合わず、売るときに違反として扱われることがあります。

避け方は、契約の前に建物が耐火建築物等か準耐火建築物等かを確かめ、あとから足す物は着工の前に市へ相談することです。

この記事では、建築基準法の条文と国土交通省の調査、当社の物件データを使って、防火地域のことを建売の買主の目線でまとめます。

防火地域とは｜駅前や市街地の中心に指定されるいちばん厳しい防火の区分

防火地域は、都市計画法にもとづいて市が都市計画で定める地域です。目的は、建物が集まる市街地で火事が広がるのを防ぐことです。

同じ目的で、準防火地域もあります。防火地域は駅前や幹線道路沿いなど市街地の中心に、準防火地域はその周りに広く指定されるのが一般的な形です。

防火地域の中の建物の決まりは、建築基準法61条と施行令136条の2が決めています。用途地域とは別の指定なので、商業地域や近隣商業地域だけでなく、住居系の地域にかかることもあります。

防火地域かどうかは重要事項説明書と市の都市計画の地図で分かる

防火の区分は、重要事項説明書の都市計画法・建築基準法にもとづく制限の欄に書かれます。物件を探している段階なら、市の都市計画の地図で確かめられます。

地図の見方は用途地域の調べ方は？市の地図の使い方と13種類の一覧と境目の土地と関西の建売の内訳を解説で解説しています。

防火地域の建物の決まり｜3階以上か延べ100㎡超は耐火建築物等

防火地域の建物は、階数と延べ面積で求められる性能が分かれます。

建物の大きさ	求められる性能	根拠
階数3以上	耐火建築物等	施行令136条の2 1号
延べ面積100㎡超	耐火建築物等	施行令136条の2 1号
階数2以下で延べ面積100㎡以下	準耐火建築物等	施行令136条の2 2号
高さ2m超の門・塀	延焼防止上支障のない構造	施行令136条の2 5号

2階建てでも、延べ面積が100㎡を超えると耐火建築物等になります。ここが防火地域でいちばん気をつけたい線です。

耐火建築物等には、耐火建築物のほかに、外壁や窓の性能を上げて同じ程度の延焼防止性能を持たせた建物も含まれます。2019年の法改正で、この考え方が入りました。

準防火地域の線は延べ500㎡と1,500㎡なので大きく違う

準防火地域では、木造2階建てで延べ500㎡以下なら、外壁と軒裏を防火構造にすれば建てられます。防火地域は100㎡で線が引かれるので、同じ家でも求められる性能が一段上がることになります。

準防火地域の窓と外壁の決まりは準防火地域のデメリットとは？窓と外壁の決まりと10㎡以内の増築も確認申請が要る理由と建ぺい率と保険料のメリットを建売で解説で解説しています。

外壁が耐火構造なら隣の境界に接して建てられる

防火地域と準防火地域には、緩める決まりもあります。外壁が耐火構造の建物は、外壁を隣の境界に接して設けられる（63条）というものです。

ただ、隣の家との間の取り決めは民法や近所との話し合いも関わります。実際にどこまで寄せられるかは、売主や設計者に確かめてください。

関西の建売の51.0％は延べ100㎡超｜防火地域なら耐火建築物等になる大きさ

防火地域の100㎡の線が建売でどのくらい効くかを、当社の物件データで確かめました。関西の新築建売1,340件（2026年10月22日時点）の延床面積と階数です。

項目	数字
延床面積の中央値	100.19㎡
延べ100㎡を超える建売	683件（51.0％）
2階建て	1,223件（91.3％）
3階建て	69件（5.1％）
平屋	43件（3.2％）

関西の建売の半分は延べ100㎡を超えていて、防火地域に建てるなら耐火建築物等が要る大きさです。中央値の100.19㎡は、ちょうど線の上にあります。

3階建ては面積にかかわらず耐火建築物等です。3階建ての建売の暮らしやすさは3階建ての建売は後悔する？デメリットと狭小住宅の暑さと老後の階段を関西71件で解説で解説しています。

防火地域の建売は耐火建築物等か準耐火建築物等かを売主に聞く

こうした建売は、売主が決まりに合わせて建てています。買主が確かめるのは、どちらの性能で建てたかと、それを示す書類です。

確認申請の図面や仕様書に、耐火建築物等か準耐火建築物等かが書かれます。あとで火災保険や地震保険の構造を決めるときにも使うので、引渡しのときに受け取っておきます。

防火地域の建ぺい率の緩和｜耐火建築物等なら10％増えて80％の地域は制限なし

防火地域には、建ぺい率を緩める決まりがあります（建築基準法53条）。対象は耐火建築物等だけで、準耐火建築物等は防火地域の緩和を受けられないのが準防火地域との違いです。

条件	建ぺい率の扱い	根拠
建ぺい率80％の地域で耐火建築物等	建ぺい率の制限なし	53条6項1号
それ以外の地域で耐火建築物等	10％を足す	53条3項1号
耐火建築物等で角地の指定も受ける	20％を足す	53条3項
準耐火建築物等	防火地域の緩和なし（角地の緩和は別）	53条3項1号

準防火地域では、準耐火建築物等でも10％の緩和があります。防火地域では、準耐火建築物等は緩和の対象から外れます。

建ぺい率80％の地域は、商業地域などが当たります。防火地域かつ建ぺい率80％の地域で耐火建築物等なら、敷地いっぱいまで建てられる計算です。

敷地が防火地域の内と外にまたがるときの建ぺい率

敷地が防火地域の内と外にまたがる場合は、敷地の建物の全部が耐火建築物等なら、敷地の全部を防火地域とみなすと決まっています（53条7項）。境目の土地では、緩和を受けられるかを設計者に確かめてください。

角地の緩和は角地のデメリットとは？建売で後悔しない隅切りと建蔽率緩和と固定資産税の見方、建ぺい率を超えたときの影響は建ぺい率オーバーとは？違反建築物と既存不適格の違いと住宅ローンへの影響と緩和と建売で後から超える工事を解説で解説しています。

防火地域・準防火地域・法22条区域・指定なしの4つの違い

火事に備える区域は、決まりの強い順に4つに分けられます。

区分	木造2階建ての家	窓	建ぺい率の緩和	10㎡以内の増築
防火地域	100㎡以下は準耐火建築物等・100㎡超は耐火建築物等	防火設備	耐火建築物等だけ	確認申請が要る
準防火地域	500㎡以下は外壁と軒裏を防火構造	防火設備	耐火・準耐火	確認申請が要る
法22条区域	屋根と外壁の一部に決まり	決まりなし	なし	確認申請は不要
指定なし	決まりなし	決まりなし	なし	確認申請は不要

防火地域は、窓や外壁だけでなく、柱や床まで含めた建物全体の性能が問われるのが他の区分との違いです。法22条区域の決まりは法22条区域とは？屋根と外壁の決まりと準防火地域との違いと関西の指定と建売で物置やカーポートを足すときの注意を解説で解説しています。

防火地域と準防火地域にまたがる家は防火地域の決まり

建物が防火地域と準防火地域にまたがる場合は、建物の全部に厳しい方の決まりがかかる（65条2項）と決まっています。防火壁で区切った場合は、その外側の部分は除かれます。

関西の防火地域は5,886ha｜大阪市・神戸市・東大阪市・京都市の面積

国土交通省の都市計画現況調査（2025年3月31日現在）で、関西の防火地域の面積を集計しました。

府県	防火地域	準防火地域
大阪府	3,896ha	54,824.1ha
兵庫県	1,216.9ha	10,446.4ha
京都府	406.5ha	10,659.1ha
奈良県	306.9ha	1,203.4ha
和歌山県	41.4ha	511.9ha
滋賀県	18.3ha	68.6ha
関西6府県の計	5,886.0ha	77,713.5ha

関西の防火地域は、用途地域のある区域の2.2％で、準防火地域の約13分の1です。全国の防火地域32,038.2haのうち、18.4％が関西にあります。

市	防火地域	準防火地域
大阪市	2,326ha	15,944ha
神戸市	922ha	5,942ha
東大阪市	414ha	4,500ha
堺市	271ha	6,927ha
奈良市	185.6ha	354.6ha
京都市	183ha	7,199ha
箕面市	166ha	44ha
尼崎市	157ha	3,105ha
吹田市	121ha	1,061.9ha

大阪市は市域の約1割が防火地域で約7割が準防火地域

大阪市の防火地域は、関西の合計の約4割です。市域約225km²のうち約10.3％が防火地域、約70.9％が準防火地域に当たります。

箕面市のように、準防火地域より防火地域のほうが広い市もあります。市ごとに指定の考え方が違うので、気になる市は都市計画の地図で確かめてください。

関西の建売1,340件で防火地域の記載は敷地の一部がかかる1件だけ

当社の物件データで、関西の新築建売1,340件（2026年10月22日時点）の法令の欄を数えました。

記載	件数
防火地域	1件
準防火地域	167件
法22条区域	520件

防火地域の記載があったのは1件だけで、それも敷地の一部が近隣商業地域の防火地域にかかる物件でした。神戸市灘区の3階建てで、敷地の残りは第1種住居地域です。

この地域は駅前や商業地が中心なので、建売の分譲地になる土地が少ないと考えられます。用途地域で見ても、近隣商業地域は27件、商業地域は6件でした。

近隣商業地域の暮らしやすさは近隣商業地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と建ぺい率と容積率を関西の建売の実数で解説で解説しています。

防火地域の建売を見つけたら確かめる3つのこと

順番	やること	見る書類
1 区分	敷地のどこまでが防火地域かを確かめる	重要事項説明書の都市計画法・建築基準法の欄
2 構造	耐火建築物等か準耐火建築物等かを聞く	確認申請の図面・仕様書
3 外構の予定	カーポートや塀を付けたいなら先に伝える	外構の見積

重要事項説明書は、宅地建物取引業法35条にもとづいて契約の前に説明される書類です。敷地の一部だけが防火地域の物件は、建物全体に防火地域の決まりがかかっているかを聞くのがポイントです。

防火地域で門や塀やカーポートをあとから足すときの注意

建売を買ったあとで決まりが効いてくるのは、外構や増築を足すときです。

足す物	防火地域の決まり	根拠
門・塀	高さ2m以下は決まりの外、2m超は延焼防止上支障のない構造	61条・施行令136条の2 5号
看板・広告塔	屋上に置くか高さ3m超は主要な部分を不燃材料	64条
カーポート	屋根と柱があれば建物として防火地域の決まりの対象	61条
10㎡以内の増築	防火地域では確認申請が要る	6条2項

防火地域と準防火地域では、10㎡以内の小さな増築でも確認申請が要ることに気をつけてください。それ以外の区域なら、10㎡以内の増築は確認申請がいりません。

カーポートは、製品ごとに使える区域が違います。カタログで防火地域で使えるかを確かめ、確認申請の要否を販売店か市の建築の窓口に聞くのが確かめ方です。

カーポートの固定資産税と確認申請はカーポートに固定資産税はかかる？建ぺい率と確認申請の要否と物置とガレージの違いを建売向けに解説、塀の高さの決まりはブロック塀の高さ制限は何m？1.2mを超えると要る控え壁と撤去の補助金と目隠しフェンスの高さを建売で解説で解説しています。

防火地域の家は火災保険と地震保険の構造で有利になる

防火地域の家を耐火建築物か準耐火建築物として建てていれば、地震保険ではイ構造、火災保険ではT構造の区分になります。大阪府の地震保険なら保険金額1,000万円で年7,900円安い計算です。保険料は区域ではなく、建物の構造で決まります。延焼防止性能で認められた建物は、どの区分になるかを保険会社に確かめます。

大阪府の地震保険（保険金額1,000万円）	年の基準料率から計算した保険料
イ構造（耐火・準耐火・省令準耐火など）	11,600円
ロ構造（それ以外）	19,500円

保険料は保険会社や割引で変わるので、見積で確かめてください。火災保険の相場と構造の区分は新築一戸建ての火災保険の相場は？木造の10年一括が5年になった理由と耐震等級割引にまとめています。

防火地域に関するよくある質問

防火地域とは何ですか。

市街地で火事が広がるのを防ぐために、市が都市計画で定める地域です。防火の区分でいちばん厳しく、3階建てか延べ100㎡を超える建物は耐火建築物等にします。

防火地域に木造の家は建てられますか。

建てられます。延べ100㎡以下の2階建てなら準耐火建築物等、それを超えるなら耐火建築物等の性能を満たせば木造でも建てられます。

防火地域と準防火地域はどちらが厳しいですか。

防火地域です。準防火地域の木造2階建ては延べ500㎡以下なら外壁と軒裏の防火構造で建てられますが、防火地域は延べ100㎡を超えると耐火建築物等が要ります。

防火地域だと建ぺい率は増えますか。

耐火建築物等なら10％増えます。建ぺい率80％の地域なら制限がなくなります。準耐火建築物等は防火地域の緩和の対象になりません。

防火地域と準防火地域にまたがる家はどちらの決まりですか。

建物の全部に防火地域の決まりがかかります。防火壁で区切った場合は、その外側の部分は除かれます。

防火地域で物置を置くのに確認申請は要りますか。

建物にあたる物置を置くなら、10㎡以内でも確認申請が要ります（建築基準法6条2項）。製品と置き方を販売店か市に確かめてください。

防火地域の家は火災保険が安くなりますか。

耐火建築物か準耐火建築物として建てていれば、火災保険はT構造、地震保険はイ構造の区分になります。保険料は区域ではなく構造で決まるので、売主に構造を確かめてください。

防火地域の建売は構造と外構の予定を先に確かめる｜まとめ

最後にまとめます。防火地域は100㎡と3階で決まりが変わり、建売の買主は構造とあとから足す物を先に確かめるのが大切です。

防火地域の家は、建物の性能が高いぶん、保険の区分では有利になります。構造を示す書類を受け取り、外構の計画を早めに立てておけば困ることは少なくなります。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、重要事項説明書の防火の区分と、建物の構造やカーポートを付けられるかを一緒に確かめることもご相談ください。