商業地域に住むデメリットは？建てられる建物と近隣商業地域との違い

住宅地の名前ではないので、身構えてしまいますよね。

先に結論を言います。商業地域にも戸建て住宅は建てられ、住むことを禁じる決まりはありません。

ただし商業地域は日影規制の対象外で、隣に高いマンションやビルが建って一日じゅう日が当たらなくなっても、法律で止める仕組みがほとんどない地域です。

避け方は、隣と南側の土地にどれだけ大きな建物が建ちうるかを、容積率と土地の広さで買う前に見積もることです。

商業地域とは都心や駅前の店と事務所のための地域

商業地域（しょうぎょうちいき）は、都市計画法が定める13種類の用途地域の1つです。

都市計画法9条10項は、主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域と定義しています。

近隣商業地域の定義にある「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給」という限定が、商業地域にはありません。住宅地に寄りそう前提がなく、都心や大きな駅前の店と事務所を想定した地域です。

区分	用途地域	主な目的
住居系	第1種・第2種低層住居専用地域ほか8種類	住環境を守る
商業系	近隣商業地域	近くの住民の買い物の便利さ
商業系	商業地域	商業と業務の便利さ
工業系	準工業地域・工業地域・工業専用地域	工場の便利さ

建売が商業地域に建つのは駅前の裏手や旧市街

商業地域というとビル街を思い浮かべますが、地方の駅前や古い町並みの中心部も商業地域に指定されていることがあります。

そうした場所では、昔からの店舗や住宅の跡地に建売が建ちます。自分の土地の用途地域の調べ方は用途地域の調べ方は？市の地図の使い方と13種類の一覧と境目の土地と関西の建売の内訳を解説にまとめています。

商業地域に建てられる建物と建てられない建物

建てられない建物は、建築基準法48条10項と別表第2の（ぬ）が決めています。表に挙がっていない建物はすべて建てられるという決まり方です。

建物	商業地域	近隣商業地域
戸建て住宅・マンション	建てられる	建てられる
店舗・飲食店・事務所	建てられる	建てられる
ホテル・劇場・映画館	建てられる	建てられる
パチンコ店・カラオケボックス	建てられる	建てられる
キャバレー・料理店	建てられる	建てられない
個室付浴場	建てられる	建てられない
原動機を使う150㎡超の工場	建てられない	建てられない
危険物を多く扱う工場	建てられない	建てられない

工場の一部を除けば、ほぼ何でも建てられるのが商業地域です。

近隣商業地域で建てられないキャバレーも建てられる

近隣商業地域では別表第2の（り）で、キャバレー・料理店と個室付浴場が建てられません。

商業地域にはこの制限がありません。住宅地に近い近隣商業地域の決まりは近隣商業地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と建ぺい率と容積率を関西の建売の実数で解説で解説しています。

商業地域の建ぺい率と容積率と高さの決まり

建物の大きさの決まりは13種類の中でも緩い側です。容積率は、市町村が都市計画で選んで指定します。

決まり	商業地域	条文
建ぺい率	80％	建築基準法53条1項4号
容積率	200％から1,300％の12段階	52条1項3号
道路斜線	勾配1.5	56条1項1号・別表第3
隣地斜線	31mを超える部分から勾配2.5	56条1項2号ロ
北側斜線	かからない	56条1項3号は住居専用の地域だけ
日影規制	対象外	別表第4に商業地域がない

北側斜線も日影規制もかからず、容積率は最大1,300％です。北側斜線の仕組みは北側斜線とは？計算方法と緩和と高度地区の0.6との違いと建売の屋根が斜めになる理由を関西の基準で解説、道路斜線は道路斜線とは？計算方法と後退距離の緩和と隣地斜線と絶対高さ制限との違いを建売の3階建てで解説で解説しています。

防火地域の耐火建築物なら建ぺい率の上限がなくなる

建ぺい率80％の地域では、防火地域にある耐火建築物等なら建ぺい率の決まりが適用されません（53条6項1号）。

ビル街で敷地いっぱいに建物が並んでいるのはこのためです。隣の建物が境界ぎりぎりまで建つこともあると考えてください。

日影規制の対象外なので日当たりは決まりで守られない

商業地域は日影規制の対象区域に挙がっていません（別表第4）。隣に高い建物が建っても、影の時間に上限はかかりません。

例外は、商業地域の建物が隣の住居系の地域に影を落とす場合です（56条の2第4項）。仕組みは日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説にまとめています。

容積率が大きいほど隣に高い建物が建つ余地がある

容積率600％の商業地域なら、100㎡の土地に延べ600㎡の建物を建てられる計算です。前面道路の幅で容積率が下がる仕組みは容積率の計算方法は？前面道路で上限が下がる式と大阪市の0.6と車庫やロフトが延床に入らない条件を建売で解説を見てください。

商業地域に住むメリットとデメリット

ここに住むかどうかは、便利さと静けさや日当たりを交換する判断です。

	内容
メリット	駅や店や病院が近く、車がなくても暮らしやすい
メリット	夜遅くまで人通りがあり、店も開いている
メリット	建ぺい率80％で、狭い土地でも建物を広く建てやすい
デメリット	夜の人通りや車の音、店の明かりや看板の光が入る
デメリット	日影規制がなく、隣に高い建物が建つと日当たりを失う
デメリット	防火地域や準防火地域だと、増築や外構に決まりがかかる

いちばん大きなデメリットは、日当たりを法律で守ってもらえないことです。近隣商業地域は条例で日影規制がかかることがありますが、商業地域はかかりません。

商業地域は防火地域や準防火地域に指定されていることがある

商業地域は建物が密集しやすいため、防火地域や準防火地域が重ねて指定されていることがあります。

防火地域では、3階建て以上か延べ100㎡を超える建物は耐火建築物並みの性能が必要です（61条・施行令136条の2）。準防火地域の決まりは準防火地域のデメリットとは？窓と外壁の決まりと10㎡以内の増築も確認申請が要る理由と建ぺい率と保険料のメリットを建売で解説、法22条区域は法22条区域とは？屋根と外壁の決まりと準防火地域との違いと関西の指定と建売で物置やカーポートを足すときの注意を解説で解説しています。

関西の建売で商業地域にあるのは1,340件中6件

当社の物件データで、関西の建売1,340件の用途地域を数えました（2026年10月21日時点）。

用途地域	件数	割合
第1種住居地域	411件	30.7％
第1種低層住居専用地域	295件	22.0％
第1種中高層住居専用地域	284件	21.2％
近隣商業地域	27件	2.0％
商業地域	6件	0.4％

商業地域の建売は全体の0.4％と、ごくわずかです。奈良県が5件（大和郡山市4件・奈良市1件）、兵庫県三木市が1件でした。

場所	価格	建ぺい率
奈良県大和郡山市	4,280万円	80％
奈良県大和郡山市	4,380万円	80％
奈良県大和郡山市	4,580万円	80％
奈良県大和郡山市	4,880万円	80％
奈良県奈良市	4,980万円	80％
兵庫県三木市	2,480万円	90％

6件の中央値は4,480万円でも半分は同じ分譲地の数字

6件の価格の中央値は4,480万円で、全体の3,390万円より高く出ました。

ただし6件中3件は大和郡山市の同じ町の分譲地です。件数が少なすぎて、商業地域だから高いとは言えません。

6件はすべて2階建てで、3階建てはありませんでした。三木市の1件は建ぺい率90％で、角地などの緩和を受けた数字と考えられます。

商業地域と近隣商業地域の違いを比べる

名前が似ている2つの地域は、建てられる店の種類と、建物の大きさと、日影規制の3点で違います。

項目	商業地域	近隣商業地域
目的	商業と業務の便利さ	近くの住民の日用品の買い物
キャバレー・個室付浴場	建てられる	建てられない
建ぺい率	80％	60％か80％
容積率	200〜1,300％	100〜500％
北側斜線	かからない	かからない
道路斜線の勾配	1.5	1.5
日影規制	対象外	条例で指定されればかかる
関西の建売	6件（0.4％）	27件（2.0％）

戸建てに住む立場で効いてくるのは、容積率の上限と日影規制の2つです。同じ駅前でも、近隣商業地域なら容積率は最大500％、商業地域なら1,300％まで指定できます。

境目の土地は隣だけ用途地域が違うことがある

駅前の商業地域の外側に、近隣商業地域や住居系の地域が帯のように並ぶことがよくあります。自分の土地が住居系でも、南隣が商業地域なら高い建物が建ちうるので、地図で境目の線を見てください。

商業地域の建売を買う前に確かめる4つの手順

順番	確かめること	見る場所
1	その土地と隣の土地の用途地域・境目の位置	市の都市計画の地図
2	容積率・防火地域か準防火地域か	重要事項説明書の法令上の制限の欄
3	南側と隣の空き地・駐車場・古い建物	現地と航空写真
4	夜と週末の人通り・音・看板の明かり	平日の夜と土日の現地

用途地域と防火の指定は重要事項説明書と市の地図で確かめる

重要事項説明書には、用途地域や建ぺい率・容積率、防火の指定を書く欄があります（宅地建物取引業法35条）。

隣の土地の用途地域は、大阪市なら「マップナビおおさか」、神戸市なら「神戸市情報マップ」で調べられます。防火地域の指定も同じ地図で見られることが多いです。

南側の空き地と駐車場は高い建物に変わると考える

日影規制がない商業地域では、南側が空き地や月極駐車場なら、将来はマンションが建つ前提で考えるのが安全です。

南側がすでに高い建物なら、日当たりはこれ以上大きく変わりません。いま日が当たっているかより、南側が建て替わる余地があるかを見てください。

夜の現地は昼と別の街だと思って歩く

このような地域は、昼と夜で雰囲気が大きく変わる地域です。平日の夜と土日の昼に一度ずつ現地を歩くと、住んだあとの音と明かりがつかめます。内見で見る順番は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものを参考にしてください。

商業地域に関するよくある質問

商業地域に家を建てて住めますか。

住めます。商業地域で建てられないのは一部の工場だけで、戸建て住宅は建てられます。

商業地域に日影規制はかかりますか。

かかりません。商業地域は日影規制の対象区域に挙がっていないため、隣に高い建物が建っても影の時間に上限はありません。

商業地域に北側斜線はかかりますか。

かかりません。北側斜線は低層・中高層住居専用地域と田園住居地域だけの決まりです。

商業地域の建ぺい率と容積率はいくつですか。

建ぺい率は80％です。容積率は200〜1,300％の12段階から、市町村が都市計画で指定します。防火地域の耐火建築物等は、建ぺい率の上限がなくなります。

商業地域と近隣商業地域の違いは何ですか。

近隣商業地域ではキャバレーや個室付浴場が建てられず、容積率は最大500％です。商業地域はこれらも建てられ、容積率は最大1,300％で、日影規制もかかりません。

商業地域は日当たりの保護がない地域｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。商業地域は住めない地域ではなく、便利さと引き換えに日当たりを法律で守ってもらえない地域です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、南側の土地の容積率や防火の指定を一緒に確かめることもご相談ください。